Glede na nizke obrestne mere za posojila vse več ljudi razmišlja o nakupu stanovanja kot o naložbi. Toda ali se naložba res splača, je odvisno predvsem od visoke donosnosti najemnine. To morate izračunati čim bolj kritično in realno, preden se aktivirate na stanovanjskem trgu - v nasprotnem primeru obstaja veliko tveganje, da bo zaveza dolgoročno postala grob denar.
Pri izračunu ločimo tako imenovani bruto donos najemnine in neto donos najemnine. Bruto donos najemnine lahko izračunamo razmeroma hitro: določimo ga tako, da letno najemnino delimo s kupnino in rezultat pomnožimo s 100. Bruto donos najemnin daje začetno usmeritev in bi moral biti najmanj 5 odstotkov. Pomembno: V primeru letne najemnine lahko upoštevate le delež dohodka, torej tako imenovano hladno najemnino brez prehodnih postavk, kot so dodatni stroški najema in obratovalni stroški.
Neto donos najemnine natančno predstavlja dohodek: najprej se prišteje naložba sama in vsi stroški, ki nastanejo pri nakupu nepremičnine. To lahko vključuje tudi stroške popravil pred prvim najemom. Na primer, za nakup stanovanja lahko nastanejo naslednji stroški:
- Nakupna cena
- Davek na promet nepremičnin (3,5-6,5 odstotka kupnine)
- Provizije za posredovanje (4-7 odstotkov)
- Notarske in zemljiškoknjižne pristojbine (2 odstotka)
- Stroški popravila
Letni neto dohodek od najema izhaja iz letne neto najemnine, razen vseh stroškov, ki jih ima najemodajalec, kot so:
- administrativni stroški
- Stroški vzdrževanja stanovanja (približno 10 evrov na kvadratni meter)
- Rezerva za vzdrževanje stavbe (približno 1 odstotek kupnine za stanovanje)
Tako imenovani letni neto dohodek je posledica letne neto najemnine, zmanjšane za omenjene stroške.
Primer izračuna: neto donos najema za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje
Naložbe in stroški od nakupa nepremičnine do pripravljenosti za najem:
- Nabavna cena: 150.000 EUR (od tega 50.000 EUR lastniški kapital, preostalo posojilo)
- Davek na promet nepremičnin (4 odstotke): 6.000 evrov
- Provizije za posredovanje (5 odstotkov): 7500 evrov
- Notarske in zemljiškoknjižne takse: 3000 evrov
- Stroški popravila: 10.000 evrov
Skupni znesek: 176.500 EUR
V tem primeru izračuna predpostavljamo, da se popravila poleg 50.000 lastnih deležev za nakup financirajo tudi iz lastnih sredstev. Znesek posojila je torej 116.500 evrov.
To ostane od najemnine letno minus vsi letni stroški:
- 8.400 evrov neto najemnine brez stroškov (700 evrov na mesec)
- 300 evrov stroškov upravljanja premoženja
- 600 evrov vzdrževanje stane stanovanje
- 1500 evrov stavbe za vzdrževalno rezervo
Letni
neto dohodek : 6000 EUR Rezultat tega je neto donos najemnine po formuli
letni neto dohodek / naložba * 100 = neto donos najemnine
V tem primeru je neto donos najemnine slabih 3,4 odstotka - in s tem v nekoliko kritičnem območju, ker bi dejansko moral biti več kot 3,5 odstotka, v idealnem primeru celo čez 4 odstotke.
Posojilo v višini 116.500 evrov bo v celoti odplačano v obdobju 20 let z efektivno letno obrestno mero 2 odstotka. Za to je treba mesečno plačevati 590 evrov obresti in odplačila. Če to ekstrapoliramo na leto, dobimo skupaj 7080 evrov. Če dohodek iz najetega stanovanja vložite za posojilo, boste morali zbrati dodatnih 1080 evrov iz lastnih sredstev. To ustreza 90 evrom na mesec. Po 20 letih bo stanovanje v celoti odplačano in imeli boste dodatnih 6000 letnih prihodkov.
Še bolj smiselno: donosnost kapitala
Za naložbe v nepremičnine, financirane z dolgom, je donosnost lastniškega kapitala poleg donosa najemnine pomemben parameter. To se lahko določi na podlagi zgoraj omenjenih ključnih podatkov s pobotom vse stroške in prihodke več kot 20 let (dokler je posojilo v celoti odplačano): vlagali
kapital: 60.000 EUR
Stroški izposojanja do odplačila posojila: 141,600 evrov Čisti
prihodki od najema: 120.000 evrov
vrednost Premoženje po 20 letih (0,6-odstotno povečanje vrednosti na leto): 180.000 evrov
Od stroškov izposojanja, zmanjšanih za čisti dobiček, ostane 21.600 evrov. Ti se dodajo kapitalskemu delu in skupaj ustvarijo 81.600 evrov. Po 20 letih je nepremičnino mogoče prodati za okoli 180.000 evrov, če je njen vrednostni razvoj ugoden in je tako zaslužil skoraj 98.400 evrov. Rezultat tega je letna donosnost 4920 evrov. Če to postavite glede na vloženi kapital v višini 81.600, potem kapital v letu v povprečju vplača približno 6 odstotkov.
Dejavniki negotovosti
V takem izračunu so seveda negotovosti, ki lahko pozitivno ali negativno vplivajo na donos. V tem primeru na primer ni upoštevano nobeno redno zvišanje najemnine, ki bi z leti povečalo neto donos najemnine in donosnost kapitala. Po drugi strani imajo časi prostih delovnih mest in nomadov negativne posledice, prav tako nepričakovana in draga popravila.
Nepremičnine na srednjih lokacijah ponavadi neprekinjeno naraščajo na ravni stopnje inflacije. Vendar o tem ne bi smeli špekulirati, kajti uspešnost je odvisna od številnih zunanjih vplivov tudi na dobrih lokacijah v mestu. Če na primer glavni delodajalec na tem območju propade ali izbruhne bančna kriza, lahko to pomembno vpliva na vrednosti nepremičnin. Dolgoročni demografski razvoj je eden ključnih dejavnikov za odločitev o naložbi: v nobenem primeru ne vlagajte v naložbeno nepremičnino, če gostota prebivalstva v regiji že nekaj let upada.
