Ko želite kupiti ali prodati nepremičnino ali zemljišče, se samodejno soočite z izpiskom iz zemljiške knjige. Ugotovite, katere podatke vsebuje zemljiška knjiga, kaj je izpisek zemljiške knjige in od koga lahko zahtevate.
Zemljiška knjiga je uradna javna knjiga, v kateri je zabeležena lastniška struktura vseh zemljišč v okrožju. Vključuje tako pravice kot tudi vsa obstoječa bremena. Za vodenje evidenc, vpisov in izpiskov iz zemljiške knjige je pristojen oddelek lokalnega sodišča, zemljiška knjiga.
Kaj je izpisek iz zemljiške knjige?
Izpisek zemljiške knjige je popolna kopija vseh vpisov v zemljiško knjigo za določeno nepremičnino. Če na primer prodajate nepremičnino, potrebujete izpisek iz zemljiške knjige, da lahko kupcu in notarju dokažete, da ste dejansko lastnik. V primeru preverjanja hipotekarnega posojila morate banki posredovati izpisek iz zemljiške knjige, da vam lahko odobri posojilo.
Kako je urejena zemljiška knjiga?
Vsaka nepremičnina je vpisana na posebnem listu v zemljiški knjigi. Ti zemljiškoknjižni listi se vodijo po enotnem vzorcu in so vedno strukturirani na enak način: Sestavljeni so iz napisa, inventarja, ki vsebuje podatke o natančni lokaciji in velikosti posamezne nepremičnine, in treh tako imenovanih oddelkov, ki vsebujejo nadaljnje podrobnosti.
Napis je tako rekoč naslovnica zemljiške knjige. Na njem se zapišejo odgovorna zemljiška knjiga ali okrožno sodišče ter podatki o zvezku in listu.
V popisuopisana je sama nepremičnina, njena lokacija in velikost ter ustrezna imena v katastru. Kataster je uradni register, v katerem so nepremičnine navedene pod številkami. Poleg tega so v popisu zapisane tako imenovane zakupne pravice, na primer dedna stavbna pravica ali lastništvo stanovanja. V popisu so dokumentirane tudi tako imenovane skupnostne pravice - to je na primer pogosto tako imenovana desna linija, torej pravica do postavitve dobavnih in odvoznih vodov na nepremičnini.
I. oddelekmed drugim zagotavlja informacije o lastniku in v primeru več lastnikov tudi o natančni razdelitvi lastništva, zlasti informacije o skupnosti in posebnih sredstvih. To velja predvsem za nepremičnine z več etažne lastnine. Lastniška struktura je zabeležena v tako imenovani izjavi o delitvi, ta pa v zemljiški knjigi. Če lastnina zamenja lastnika, bodo spremembe zabeležene v oddelku I. Izvleček s tega območja velja za dokazilo o lastništvu. Hkrati zemljiška knjiga dokumentira tudi zgodovino nepremičnine, torej imena vseh nekdanjih lastnikov.
Oddelek IIzagotavlja informacije o obremenitvah (dejanske obremenitve, plodouporabniške pravice, dedne gradbene pravice, pravice do prednosti ali prednostne pravice z obvestilom o prevozu), pa tudi o omejitvah (rubež ali obvestila o stečaju) lastnine.
Oddelek III vsebuje informacije o registriranih lastninskih pravicah, kot so hipoteke, zemljiške dajatve in zastavne pravice ali dolgovi pokojnine. Za vsak vpis v zemljiško knjigo je potreben javni ali javno overjen dokument.
Za kaj rabim izpisek iz zemljiške knjige?
Za prodajo nepremičnin potrebujete izpisek iz zemljiške knjige. Z izvlečkom iz zemljiške knjige dokazujete, da ste lastnik in ste zato pooblaščeni za prodajo. To morate dokazati kupcu. Potencialni kupci lahko z izvlečkom iz zemljiške knjige ugotovijo, ali za nepremičnino veljajo pravice tretjih oseb. V primeru prodaje nepremičnine morate notarju predložiti overjen izpisek iz zemljiške knjige, da se bo lahko prepričal o zakonitem lastništvu.
Tudi če zaprosite za posojilo za nepremičnine, morate banki posredovati overjen izpisek iz zemljiške knjige. To se imenuje test hipotekarnega posojanja. Danes je nepremičninsko posojilo običajno zavarovano z zemljiško dajatvijo, ki pa je vpisana v zemljiško knjigo. Če posojilojemalec ne more izpolniti svojih plačilnih obveznosti, lahko banka nepremičnino proda na zadnji stopnji. Da se to ne zgodi, se kreditna sposobnost preveri, preden se odobri nepremičninsko posojilo. Banke so praviloma vpisane v prvi rang zemljiške knjige, tako da jih je mogoče v primeru dražbe izvršbe uporabiti kot prvega upnika.
Kdor zahteva izpisek iz zemljiške knjige ali ga želi pregledati, mora biti sposoben dokazati upravičen interes za vpogled v zemljiško knjigo.
Kdo lahko pregleda zemljiško knjigo?
Dostop do zemljiške knjige je zakonsko omejen. Kdor zahteva izpisek iz zemljiške knjige ali ga želi pregledati, mora biti sposoben dokazati upravičen interes za pregled zemljiške knjige - oddelek 12 GBO. Lastniki, na primer pa tudi potencialni kupci nepremičnin ali zemljišč, imajo legitimen interes. Lastnik ali pooblaščena oseba registrirane pravice je vedno pooblaščena za vpogled. Druge osebe morajo dokazati svoj legitimni interes, na primer kot upnik lastnika nepremičnine s predložitvijo izvršilnega naloga ali kot potencialni kupec s predložitvijo pooblastila lastnika. Naslednji ljudje imajo legitimen interes:
- Lastnik nepremičnine
- Ljudje, ki dedujejo in se morajo odločiti, ali želijo dedovati ali ne
- Vernik lastnika nepremičnine
- Upniki, ki iščejo izvršbo zoper lastnika
- Osebe, ki imajo prednost
- Najemniki, ki želijo preveriti, ali je najemodajalec dejansko lastnik
- Osebe, ki imajo pooblastilo lastnika
- Oblasti, sodišča, notarji ali javno imenovani geodeti
V Nemčiji so zdaj vse zemljiške knjige digitalizirane, kar pomeni, da je s povsem tehničnega vidika ogled možen tudi prek interneta. Vendar imajo dostop do spletne baze podatkov le nekatere poklicne skupine, kot so notarji in geodeti - zasebniki pa ne.
Kako in kje se prijavim za izpisek iz zemljiške knjige?
Za izpisek iz zemljiške knjige lahko zaprosite osebno ali pisno pri zemljiškoknjižni pisarni, pristojni za okrožje. To je običajno ločen oddelek, ki poroča krajevnemu okrožnemu sodišču. Vloga mora vsebovati vaše osebne podatke in dokazilo, da imate zakonit interes za izpisek iz zemljiške knjige. Odgovorni zemljiškoknjižni urad lahko najdete v svoji regiji, na primer na spletnem mestu Zvezne notarske zbornice pod postavko »Iskanje zemljiške knjige« ali prek zveznega in državnega pravosodnega portala.
Na internetu je tudi veliko neuradnih ponudnikov, ki vlogo za pridobitev zemljiškoknjižnih izpiskov in izpisov jemljejo kot storitev. Izpisek iz zemljiške knjige pa najlažje dobite tako, da se prijavite na pristojni zemljiškoknjižni urad. Navsezadnje zasebni ponudniki potrebujejo vaše pooblastilo - dejansko ovinek.
Kaj stane izpisek iz zemljiške knjige?
Že sam vpogled v zemljiško knjigo je brezplačen. Zemljiško knjigo je mogoče pregledati neposredno pri pristojni zemljiški knjigi. Za izvleček iz zemljiške knjige ali izpis zemljiške knjige pa je treba plačati takso, ki jo ureja Zakon o sodni in notarski taksi (GNotKG).
Nepooblaščen izpisek iz zemljiške knjige stane približno 10 EUR (KV 17000 GNotKG), overjeni izpisek iz zemljiške knjige stane približno 20 EUR (KV 17001 GNotKG). Pri obdelavi prek ponudnikov storitev lahko nastanejo dodatni stroški.
Ali lahko prek spleta zahtevam izpisek iz zemljiške knjige?
Vlogo za izpisek iz zemljiške knjige je treba oddati pisno, na primer s pismom ali faksom. Številne pisarne danes aplikacijo ponujajo tudi prek spletnega obrazca - lažje ne more biti. Zato ponudnikom storitev s prošnjo za izpisek iz zemljiške knjige običajno ni olajšava.
Potrjeni ali nepotrjeni izpisek iz zemljiške knjige - kakšna je razlika?
Od predvidene uporabe je odvisno, ali potrebujete overjen izpis iz zemljiške knjige ali nepooblaščen izpis iz zemljiške knjige. Če za svoje evidence potrebujete le izpisek iz zemljiške knjige, zadostuje nepooblaščen dokument. Nasprotno pa je pri financiranju nepremičnine ali prodaji nepremičnine potrebna overjena kopija izpiska iz zemljiške knjige.
