Sanje o lastnem domu so lahko zelo drage. Kdor še nima zadostnega lastniškega kapitala, mora poiskati alternative. Eden izmed njih je nakup najema. Premik od najemnika do lastnika z malo truda in majhnimi prihranki zveni dobro. Toda model najema-nakupa prinaša tudi nekaj tveganj. V tem priročniku boste izvedeli, kaj bi morali kot kupec najema predhodno vedeti.
Kratke najpomembnejše stvari
Kako deluje nakup najema?
Najemnina običajno deluje tako, da zainteresirana stranka in potencialni kupec nepremičnino najprej najame in pozneje kupi. Nakupna cena stanovanja je že dogovorjena s sklenitvijo najemne pogodbe.
Kaj moram upoštevati pri lizingu?
Pri nakupu se običajno dogovorita dve pogodbi: najem in kupoprodajna pogodba. Obe pogodbi mora overiti notar. Lahko se zgodi, da boste morali položiti kavcijo, za katero ste se morda dogovorili pred tem potrdilom.
Ali se najemnina upošteva pri nakupu najema?
Najemna pogodba določa tudi najemnino in kupnino nepremičnine. Mesečna najemnina, ki jo najemnik plača, se kompenzira z nakupno ceno.
Ali je nakup najem posojilo?
V prenesenem pomenu je nakup najema posojilo, ker takoj po podpisu pogodbe uporabljate Your-Best-Home.net ali stanovanje, vendar vam celotnega zneska kupnine ni treba plačati pozneje.
Kako deluje nakup najema?
Kupec in prodajalec skleneta najem in hkrati kupno pogodbo za Your-Best-Home.net. Kupec se najprej preseli v najem in se v petih, desetih ali dvajsetih letih zaveže, da bo kupil Vaš-Best-Home.net - po že določeni nakupni ceni. Najemnina, do takrat plačana in določen polog, bo v celoti izravnana s kupnino. Običajno je tudi, da kupec najema enkratno plača do 20 odstotkov pred notarsko overjeno pogodbo. Če za to primanjkuje finančnih sredstev, pogosto obstaja možnost plačila na obroke, vendar to znatno poveča skupno mesečno breme. Po izteku roka zapade preostali dolg in notar opravi prenos lastništva. Občasno je potrebno doplačilo.
Dobro je vedeti: Postopna pridobitev nepremičnine z dogovorjenim obročnim obrokom je zavarovana z notarsko pogodbo. Poleg tega nobena banka ali gradbena družba ne sodeluje kot posrednik.
Pri oddajanju v najem skrbno pretehtajte prednosti in slabosti ter se pogodbeno zaščitite pred tveganji.
Alternativa za nakup najema: nakup opcije
Če še niste prepričani, ali res želite kupiti svojo-Best-Home.net, se lahko odločite tudi za možnost nakupa. V tem primeru poleg najemne pogodbe ni sklenjena prodajna pogodba, ampak lastnik - običajno stanovanjska zveza ali investitor nepremičnine - z vpisom v zemljiško knjigo ustvari opcijsko pravico v korist najemnika. Najemnik lahko nepremičnino pridobi, vendar ni nujno, pod pogoji, ki so zdaj določeni.
Tudi pri tem modelu najema najemnik plača lastniku mesečno vsoto. Za razliko od običajnega nakupa najema pa gre za model pologa, ki se približa klasični pogodbi o posojilu stavbne družbe: poleg mesečne najemnine prihranite znesek X, za katerega zadruga skrbi in je pripravljena za dodelitev po Y letih. Šele potem lahko kupite nepremičnino - ali ne.
Modeli sodelovanja z nakupom opcij običajno trajajo 25 let - najemniku ostane dovolj časa, da prihrani zahtevano vsoto, ko že živi v svojem prihodnjem domu.
Dobro je vedeti:Možnost vpiše notar kot obvestilo o prenosu v zemljiško knjigo, zato je pravno varna. Mesečna najemnina za nakup opcije pa je praviloma bistveno višja od lokalne primerljive najemnine. To je zato, ker lastniki upajo, da bo povečan prispevek motiviral najemnike za nakup, sicer bodo plačane najemnine izgubljene.
Pravno in dejansko lastništvoV primeru nakupa na najem se pravno lastništvo prenese na kupca šele po plačilu kupnine. |
Prednosti in slabosti nakupa
koristi
- Za nakup najema ni treba najeti nobenega posojila, tako da ne bo dolgov.
- Ker prodajalec za določeno obdobje odloži celotno kupnino hiše, ni stroškov bančnih obresti.
- Podjetniki v gostinski ali tekstilni industriji ali mladi samozaposleni težje dobijo posojilo pri banki zaradi svojih nerednih prihodkov - zanje je najem najema realna možnost.
- Če res želite kupiti določeno nepremičnino, vendar še nimate lastniškega kapitala, vam nakup najema ponuja priložnost, da si rezervirate sanjski dom in ga kupite kasneje.
- Mesečna najemnina gre v vaš dom, namesto v žep najemodajalca.
- Kupci najema lahko svoj dom in vrt takoj oblikujejo po svojih željah, saj jim bo kasneje pripadel.
Poskrbite, da bo pogodbo o zakupu notar overil notar, sicer nimate pravic do stanovanja ali hiše.
pomanjkljivost
- Najemnina za nakup zveni mamljivo za mlade brez lastniškega kapitala - toda tisti, ki ne morejo prihraniti kapitala, morda ne bodo mogli pokriti stroškov vzdrževanja hiše.
- Običajno je ceneje dobiti financiranje prek banke. Zlasti mlade družine so upravičene do državnih subvencij, kot so gradnja otroških dodatkov ali stanovanjskih subvencij, pa tudi do popustov.
- V nekaterih primerih so drage ali pomanjkljive hiše na voljo kot modeli najema, ki na nepremičninskem trgu niso našli kupcev.
- Možnost nakupa možnosti kupcu omogoči, da odstopi od nakupa nepremičnine, vendar je dražja: najemnina je običajno bistveno višja od lokalne primerljive najemnine.
- Če v tem času bankrotira stanovanjsko združenje, investitor nepremičnin ali najemodajalec, se lahko do takrat plačana najemnina izgubi, prav tako pa tudi potencialni dom.
To so tveganja, povezana z nakupom najema
Najem najema vključuje tveganja! Ker plačilo najemnine, ki glede na stanovanjsko območje ni nepomembno, vključuje finančni delež in prihranke. Mnoge družine si tega dvojnega bremena ne morejo privoščiti. Če bo treba plačati preostali dolg in se bodo obrestne mere v tem trenutku nepričakovano zvišale, bo morebitno posojilo dražje od pričakovanega.
Čeprav se na prvi pogled zdi preprost način za prodajo ali nakup hiše, se model najema-nakupa v resnici ne želi uveljaviti v Nemčiji - niti ideja državnega subvencioniranja nakupa. Po eni strani je to posledica omenjenih tveganj, po drugi strani pa tudi dejstva, da se pogodbe o nakupu najema med seboj močno razlikujejo in jih je treba oblikovati individualno. Vendar pa obstaja nekaj pasti za laike.
Preizkusite možnosti financiranjaNikar ne hitite pri ničemer, ko gre za nakup najema. Najbolje je, da se pri banki predhodno pozanimate, ali je |
Najem za najem običajno ni najboljša rešitev za mlade družine.
Najemna pogodba: Na to morate biti pozorni
Kaj naj vsebuje pogodba o nakupu najema
- V najemno-nakupni pogodbi najemodajalec in kupec najemnega dela skupaj določita znesek neto najemnine, ki se kompenzira s kupnino.
- Kot kupec najema se morate vprašati, kako dolgo želite biti vezani.
- Ko kupuje možnosti, zadruga upošteva, kako dolgo bo zainteresirani stranki podelila zavezujočo pravico do nakupa. V zameno se lahko najemnik odpove odpovedi najemne pogodbe za isto obdobje.
- V pogodbi določite, kaj se zgodi, če med najemom zmanjšate najemnino. Ali bo dogovorjena najemnina ali znižani znesek poravnana s kupnino?
- Kdo plačuje davek na lastnino ali zavarovanje? Kdo plačuje stroške vzdrževanja? Mogoče je, da najemodajalec plača v času najema in mu povrne stroške po uveljavitvi možnosti nakupa.
Dopolnilni predpisi v pogodbi o nakupu
- Pred podpisom pogodbe o nakupu najemnine pojasnite, kako lahko zgodaj izstopite iz modela.
- In kaj se zgodi s prihranki, ki ste jih prihranili, bi se moralo na koncu odločiti proti nakupu možnosti pri nakupu možnosti, ali pa bi zadruga ali razvijalec nepremičnin vložil predlog za stečaj.
- Bodite previdni, če ponudnik vaše financiranje vlaga v lastniške ali nepremičninske sklade - v najslabšem primeru denar kasneje ne bo več.
- Dogovorite se o posebni pravici odplačevanja v najemni pogodbi. Če denimo denar dobite z dediščino, imate to možnost v obdobju odplačevanja uporabiti za poplačilo kupnine in s tem hitrejše zmanjšanje dolga.
Študija primera za najem
Družina Meier bi rada živela v svojih štirih stenah. Sprašuje se, ali se ji nakup najema splača. Našli boste ustrezno ponudbo za enodružinski dom. Stala naj bi 157.500 evrov. Za to morajo Meierji enkratno plačati 15.750 evrov. Mesečna najemnina znaša 836,87 evra, prihranek pa 144,38 evra, torej skupaj 981,25 evra. Varčevalna komponenta zasluži obresti v višini treh odstotkov. Po desetih letih morajo nepremičnino kupiti. Strokovnjak se izračuna: Takojšen nakup bi bil za Meiersa veliko cenejši.
Pridobitev s pomočjo najema
|
Nakupna cena: |
157.500,00 evrov |
|
Znesek prihranka v 10 letih, vključno z enkratnim plačilom |
41.301,67 evra |
|
Preostala nakupna cena po 10 letih: |
116.198,33 evra |
|
Obrestna mera: |
5,5 odstotka |
|
Mesečna cena: |
981,25 evra |
|
Lastnina je |
brez dolga po 24 letih |
Klasičen nakup s posojilom
|
Nakupna cena: |
157.500 evrov |
|
Lastni prispevek: |
15.750 evrov |
|
finance: |
141.750 evrov |
|
Obrestna mera: |
4,75% |
|
Fiksna obrestna mera: |
deset let |
|
Mesečna stopnja: |
981,25 evra |
|
Odplačilo: |
2% |
|
Preostali dolg po izteku fiksne obrestne mere: |
77.372,47 evra |
|
Your-Best-Home.net ima obrestno mero za povezavo 5,5% in mesečna obrestna mera se ohrani |
brez dolga po 18 letih |
Vir: Svetovalni center za potrošnike Turingija
Zaključek: Z modelom najema-najema mora družina Meier plačati kupnino šest let dlje. To pomeni, da je model najema-nakupa dražji za 70.650 evrov.
Lastništvo stanovanj: Te reforme veljajo
Reforma zakona o etažni lastnini (WEGesetz), dogovorjena v koalicijski pogodbi iz leta 2017, je bila začeta in predstavljena zveznemu kabinetu 25. marca 2020. Če se bo Bundestag zdaj strinjal, bodo od jeseni začele veljati naslednje spremembe za lastnike stanovanj:
Prehod na oblast: Skrbniki skupnosti lastnikov nepremičnin bi morali v prihodnosti dobiti bistveno več svobode ukrepanja. V osnutku bodo "upravičeni in dolžni sprejeti ustrezne upravne ukrepe, ki od lastnikov stanovanj ne zahtevajo, da sprejmejo sklep ali če obstaja tveganje za roke ali pomanjkljivosti." Vendar pa lahko skrbniške pristojnosti z resolucijo omejimo ali razširimo.
Brez omejitev:Po novem zakon skrbnik zastopa skupnost na sodišču in zunaj njega. Zato lahko sklepa pogodbe, ki jih skupnost lastnikov ali posamezni lastnik ne more razveljaviti.
Odgovornost: Posamezni lastniki morajo kriti stroške naročenih ukrepov.
Nova pravila za reševanje: Do zdaj je bilo treba zastopati vsaj polovico solastniških deležev, da bi lahko dosegli sklep. Odločitev je zdaj mogoča ne glede na število prisotnih lastnikov. Izvajati je treba tudi spletno sodelovanje.
Obračun:Z letnimi stroški obračuna upravitelja lastniku ni treba več odobriti vsake posamezne postavke. Dovoljenje potrebuje samo najvišji obračun, ker ga morajo plačati tudi lastniki.
Dodelitev stroškov: Novi osnutek bi moral združenjem lastnikov omogočiti, da z navadno večino spremenijo razporeditev stroškov. To velja tako za tekoče stroške kot za enkratne stroške.
Polnilna postaja za e-avtomobile:V prihodnosti naj bi opremljanje parkirnega prostora s polnilnico za e-avtomobile odobrili tako lastniki kot najemniki s strani skupnosti, pod pogojem, da stroške plačate sami. Pravica do soglasja za strukturne spremembe, na primer do hitre internetne povezave prek optičnih vlaken v stanovanju, je še vedno na voljo samo lastnikom.
