V Nemčiji od začetka tega leta velja nov najemniški zakon. Najemna zavora se je izboljšala, potem ko najemnine za modernizacijo ne smejo več tako naglo naraščati. Koristijo tudi najemodajalci: povišanje najemnin je lažje za manjše posodobitve.
Mnogi hrup in pomanjkanje prostora sprejemajo kot manjše zlo. Najemniki v velikih mestih, ki jim je uspelo priti do ugodnega stanovanja, se ne marajo odseliti. Ker se po selitvi stroški stanovanj pogosto znatno povečajo. V Berlinu so se na primer cene novih najemov v desetih letih zvišale za 104 odstotke (graf). Toda premikanje ni zavarovanje pred drastičnim povečanjem najemnine: po obsežni modernizaciji so se cene najemnin doslej prav tako močno zvišale. Zdaj naj bi nov najemniški zakon, ki velja od začetka leta 2019, upočasnil ta razvoj.
Dajatev za modernizacijo
Naj bo prenova kopalnice, zamenjava starih oken ali izboljšanje izolacije - takšni ukrepi stanejo veliko denarja in najemniki navadno izkoristijo rezultat. Najemodajalci, ki posodobijo svoje najemnine, si lahko stroške delijo s svojimi najemniki. Do zdaj je bilo dovoljeno trajno zvišati letno najemnino za enajst odstotkov stroškov gradnje. Zakonodajalec je zdaj tako imenovano dajatev za modernizacijo zmanjšal na osem odstotkov. Poleg tega lahko ukrepi modernizacije v šestih letih mesečno najemnino povečajo za največ tri evre na kvadratni meter. Poceni stanovanja uživajo dodatno zaščito: če je najemnina nižja od sedmih evrov na kvadratni meter, je podražitev zaradi posodobitve omejena na največ dva evra na kvadratni meter v šestih letih.Povprečne najemnine v Nemčiji znašajo (po podatkih nemškega združenja najemnikov) okoli sedem evrov na kvadratni meter. "Dovoljeno povišanje treh evrov na kvadratni meter še vedno pomeni več kot 40-odstotno povečanje," poudarja Ulrich Ropertz, generalni direktor nemškega združenja najemnikov. Kljub spremembi zakona lahko najemnine po posodobitvi še naprej opazno naraščajo. "Skokov cen za 100 odstotkov ne bo več, na primer pri luksuznih prenovah," pravi Ropertz.na primer v luksuznih prenovah ne bo več, «pravi Ropertz.na primer v luksuznih prenovah ne bo več, «pravi Ropertz.
Razvoj cen najemnine na kvadratni meter za najeta stanovanja od leta 2008 do 2018.
Pomoč zasebnim najemodajalcem
Močno je treba preprečiti drastično povišanje najemnine, ne da bi lastniki izgubili željo po modernizaciji. Da bi olajšal predvsem zasebne najemodajalce, je zakonodajalec zmanjšal pravne ovire za manjše ukrepe. Dela, ki stanejo največ 10.000 evrov na stanovanjsko enoto, lahko najemodajalec zdaj izvaja po tako imenovanem "poenostavljenem postopku". Prednost: Najemnik ne more več ugovarjati, da je povečana najemnina izjemna.
Izračunajte manj
Poenostavljeni postopek tudi lastnika oprosti obveznosti zapletenih izračunov. Tako kot pri večji posodobitvi mora najemodajalec tri mesece pred začetkom gradnje napovedati gradbena dela in najemnika obvestiti o pričakovanem povečanju najemnine. Vendar mu ni treba pojasniti, kako bo načrtovani ukrep vplival na obratovalne stroške. Prizaneseni so mu tudi nadaljnji izračuni. Najemodajalec stroškov vzdrževanja stavbe ne sme prenesti na svoje najemnike - te stroške mora običajno ločiti od čistih stroškov modernizacije. Tu lahko najemodajalci odštejejo pavšalno stopnjo 30 odstotkov skupnih stroškov za vzdrževalna dela.
več preglednosti
Zakonodajalec je izboljšal tudi zavorno ceno najema. Najemodajalci, ki želijo več kot deset odstotkov več od običajne lokalne primerljive najemnine, morajo ob podpisu najemne pogodbe obvestiti, ali obstaja izjema od omejitve cene najema. Le če najemodajalec to stori, se lahko sklicuje na izjemo. "Novi zakon daje najemnikom večjo preglednost: hitreje lahko vidijo, ali imajo prav," pojasnjuje Ropertz. Najemniki lahko zdaj s preprosto pritožbo povrnejo najemnino, ki je bila preplačana, ne da bi morali razlagati, zakaj je najemnina previsoka. Vendar pa obstajajo nekatere izjeme pri zaviranju cene najema: ne velja za najem novih stavb, za prvi najem po obsežni prenovi in prav tako malo, če je najemodajalec prej dosegel najemnino, ki je bila nad lokalno najemnino.Zavorna zavora ne velja povsod, ampak v večini metropolitanskih območij. Od uvedbe leta 2015 je znanih le 180 primerov, ko so najemniki dobili nazaj najemnino, ki so jo plačali preveč.
Zmanjšajte najemnino zaradi napak
»Najemodajalec je dolžan vzdrževati najeto stanovanje. Če obstajajo večje pomanjkljivosti, na primer če ogrevanje pozimi ne deluje, se najemnina zniža po zakonu. Stanovanje ni več v celoti uporabno, zato vam ni treba plačati celotne cene najema. V primeru večjih napak lahko najemnik takoj zniža najemnino, takoj ko je o tem obveščen najemodajalec.
S pridržkom, tudi če imajo najemniki zakon na svoji strani: bolje je, da ne hitite z rezanjem najemnine. Po eni strani to nikakor ne vpliva na razpoloženje med najemnikom in najemodajalcem. Po drugi strani pa so lahko posledice usodne: če najemnik neupravičeno dolguje več kot dvomesečno najemnino, ga lahko najemodajalec brez odpovedi odpove. To se lahko zgodi, če najemnik v daljšem časovnem obdobju preveč zmanjša. Kako visok je pravilen odbitek najemnine, lahko pogosto odločajo samo strokovnjaki v posameznih primerih. Boljša rešitev je plačilo celotne najemnine pogojno. Zadostuje ustrezna opomba o prenosu. Ko je pomanjkljivost odpravljena, ima najemnik še vedno pravico, da
naknado zmanjša za nazaj. « Ulrich Ropertz, generalni direktor Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, generalni direktor nemškega združenja najemnikov
