Kdor je lastnosti oskrbe odkril kot kapitalsko naložbo, vlaga v donosen in nizko tvegan prihodnji trg. Ker gre za zelo varno obliko naložbe s številnimi prednostmi in obvladljivimi tveganji.
Zaradi demografskih sprememb nepremičnine za oskrbo postajajo privlačna kapitalska naložba. Po ocenah bo do leta 2050 v Nemčiji štiri milijone potreb po oskrbi. Toda na to še nismo pripravljeni. Približno 90 odstotkov oskrbovalnih ustanov je v celoti izkoriščenih. Samo v naslednjih desetih do petnajstih letih bo potrebnih na stotisoče novih prostorov za oskrbo, da bi zadostili naraščajočemu povpraševanju. Obstajajo tudi apartmaji za bivanje, primerno starosti. To zahteva naložbe, ki so jih do zdaj v glavnem izvajale banke, zavarovalnice ali skladi. Vmes pa je trg odprt tudi za zasebne vlagatelje. In zanje so lastnosti oskrbe, zlasti naložba v oskrbovalna stanovanja, vredna naložba.
Kaj je negovalno stanovanje?
Oskrbovalni apartmaji so stanovanjske enote v oskrbovalnem domu. Približno so primerljivi z etažno lastnino. Vendar pa so negovalni apartmaji enoposteljne ali dvoposteljne sobe s kopalnico, nekatere z balkonom ali teraso. So brez ovir in dostopni za invalide. Obstajajo sistemi za klic v sili in skupni prostori, kot so jedilnice, kuhinje in zelene površine. Sobe so v povprečju od 25 do 35 kvadratnih metrov, stanovalcem pa jih odda upravitelj doma za ostarele. Natančno delitev doma za ostarele opravi razvijalec nepremičnine in upravljavec doma za ostarele. Ker ko kupite negovalno stanovanje, ne pridobite samo stanovanjske enote, temveč tudi sorazmerno komunalno območje. Družba za upravljanje prevzame najemodajalčeve naloge.
Kdo ponuja domove za ostarele?
Gradnjo domov za ostarele običajno načrtuje in izvaja razvijalec nepremičnin ali upravljavec. Nepremičnina je razdeljena tudi na posamezne enote na podlagi Zakona o stanovanjskih nepremičninah (WEG), ki jih nosijo različni vlagatelji. Specializirani posredniki poznajo posebnosti te kapitalske naložbe in za vas poskrbijo za vse formalnosti. Če ne želite investirati samo lastniškega kapitala, morate predhodno dobro premisliti o financiranju. Načeloma lahko vlagate v novo stavbo ali pa obstoječi dom za ostarele kupite pri drugem vlagatelju. Slednje lahko storite na primer prek nepremičninskih trgov na internetu. Nosilci zdravstvene nege so pogosto dobrodelne organizacije,vse več komunalnih in zasebnih ponudnikov pa vstopa na prihodnji trg.
Koliko stane dom za ostarele?
Stroški doma za ostarele ne vključujejo le bivalne površine v kvadratnih metrih, temveč tudi sorazmerno komunalno površino - in to se lahko zelo razlikuje glede na sistem. Poleg velikosti oskrbovalnega stanovanja in komunalne površine igrata vlogo tudi lokacija in oprema - oboje lahko močno vpliva na donosnost kapitalske naložbe. Načrtujte vsaj 80.000 evrov kot naložbo. V povprečju pa lahko za privlačno nepremičnino plačate tudi od 120.000 do 200.000 evrov. Obstajajo tudi domovi upokojencev s posebno lokacijo in vzdušjem do 300.000 evrov. Ni vam treba pokrivati celotne naložbe z lastniškim kapitalom, vendar bi morali imeti na voljo vsaj 30.000 do 50.000 evrov. Ostale stroške za dom za ostarele lahko financirate z zunanjim kapitalom.Nato lahko za davčne namene zahtevate obresti.
Naložba v dom za ostarele je še posebej donosna, če je nepremičnina na dobri lokaciji in je prepričljiva tudi glede kakovosti in opreme.
Na kaj morate biti pozorni pri nakupu domov za ostarele?
V bistvu obstajata dve vrsti družbene lastnine: upravičena in neupravičena. Nepremičnine, upravičene do podpore, prejemajo državna sredstva iz socialnih skladov. Nasprotno pa samopomoč za življenje običajno ni upravičena do financiranja in ne prejema nobene finančne pomoči skladov socialnega zavarovanja. Če oddajate v okviru najetih posojil, ne boste zaščiteni pred skladi socialne varnosti. Nasprotno pa ima življenje brez najema podobne prednosti in slabosti kot v etažni lastnini: sami se odločite v skupnosti lastnikov, krijete pa tudi stroške vzdrževanja. Na kaj morate biti pozorni tudi:
- Privlačna lokacija z dobro infrastrukturo (zdravniki, parki in trgovine v bližini)
- Povezava z javnim prevozom
- Izkušen operater z ustrezno bonitetno oceno
- Kakovostna oprema
Če razmišljate o financiranju s strani Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), mora nepremičnina izpolnjevati običajna merila za varčevanje z energijo. Če želite nepremičnino kasneje uporabiti tudi sami, je morda vredno investirati v starostno primerno življenje ali življenje s pomočjo v neposredni bližini.
Prednosti negovalnih lastnosti kot kapitalske naložbe
Pri vlaganju v nepremičnine domov za ostarele se odpravijo številne slabosti etažne lastnine. Na primer, vam ni treba osebno skrbeti za najem in upravljanje nepremičnine. Najemi običajno trajajo od 20 do 30 let. Stroške ljudi, ki potrebujejo oskrbo, krijejo skladi socialnega zavarovanja, odvisno od potrebe po oskrbi. Če zaradi potrebe ne prejmete dohodka od najema, to najprej ne vpliva na vas kot vlagatelja. Najemnino dobite od najemnika ne glede na to, ali je dom za ostarele zaseden ali najemnik ne more plačati. Izgubo najemnine nato najemniku plačajo skladi socialne varnosti - in "predplačilo" delno dobijo nazaj od svojcev. A to tudi pri vas ne velja. Torej imate določeno stopnjo varnosti glede vaše naložbe.Kratke prednosti:
- Dolgoročne najemne pogodbe do 30 let z enim najemnikom
- Najemnik opravlja vsakodnevna vzdrževalna dela
- Potrebujete manj rezerv kot pri drugih lastnostih
- Upravitelj skrbi za lastnikove pomisleke, kot je priprava računov za komunalne storitve
- Najemnik plačuje najemnino, tudi če je najemnina prosta ali najemnina zamuja
- Vpis v zemljiško knjigo z vsemi pravicami in obveznostmi prodaje, podaritve, dedovanja in posojanja domova za ostarele
- Nepremičnina je bila že preverjena s preverjanjem potreb, na primer s strani operaterjev, bank in socialnih agencij
- Prednostna pravica do nastanitve v primeru potrebe v družini je pogosta
Kdor vlaga v nepremičnine za oskrbo kot kapitalsko naložbo, ima številne prednosti.
Tveganja domov za ostarele kot naložba
Pri naložbah v dom za ostarele je največje tveganje bankrot operaterja. V Nemčiji se to zgodi zelo redko (manj kot en odstotek). Kljub temu morate poskrbeti, da bo oskrbovalna lastnina zasedena vsaj za 85 odstotkov, da bo delovanje ostalo varčno. Slaba lokacija, na primer malo potrebe po oskrbovalnem prostoru, slabša oprema ali konkurenca v neposredni bližini, so lahko vzroki za neučinkovitost oskrbovalnega doma. Če najemnik ne izpolnjuje preživninskih obveznosti, obstaja nevarnost izgube najemnine in odpovedi najema. V neposredni primerjavi z najeto etažno lastnino pa so ta tveganja precej majhna.
Kako najamete dom za ostarele?
Iskanje in izbira najemnikov prevzame skrbniško lastnino. Kot vlagatelj vam tega ni treba skrbeti. Najemno pogodbo sklenete z operaterjem. V pogodbi je treba opredeliti:
- Trajanje pogodbe, običajno od 20 do 30 let
- Znesek najemnine in nadomestilo za inflacijo z indeksiranjem
- Pravice in obveznosti najemnika, kot so vzdrževalni ukrepi
Kakšni so dodatni stroški?
V nasprotju z običajno etažno lastnino imate kot lastnik negovalne nepremičnine le nizke pomožne stroške, kot so stroški vzdrževanja. Ti so večinoma omejeni na "streho in predel". Kot lastnik ste torej odgovorni za vzdrževanje nosilne gradbene konstrukcije, vključno s streho. Upravljavec doma za ostarele običajno plača dodatne stroške za popravila in vzdrževanje. Vodstvo nepremičnine skrbi za vzdrževalne rezerve, kar pojasnjuje in glasuje na letnem zboru lastnikov. Na splošno kot dodatne postavke upoštevajte naslednje:
- Davek na promet nepremičnin, od 3,5 do 6,5 odstotka, odvisno od države
- Notarski in sodni stroški, približno 1,5 odstotka
- administrativni stroški
- Stroški vzdrževanja, približno dva do tri evre na kvadratni meter
- Stroški posredovanja
Ali so lastnosti oskrbe donosne?
Negovalne lastnosti so trenutno še vedno niša. Veljajo pa za posebej varno naložbo z visokim donosom. Z ustreznim lastniškim kapitalom je mogoče do pet odstotkov in več. V povprečju lahko pričakujete donos od 3,5 do 5,5 odstotka. Ko vlagate v dom za ostarele, dobite visoko raven varnosti izračuna zaradi dolgih najemov in majhnega tveganja za neuspeh. V najemu določite samodejno povečanje najemnine (indeksacija), ki se izračuna na podlagi stopnje inflacije in vam nudi določeno zaščito pred inflacijo. Dobite ugodne pogoje financiranja nepremičnin v domovih za ostarele, zgradbe in obresti za posojilo pa lahko odštejete od davka. Zaradi povečanega povpraševanja je prodaja domov za ostarele pogosto lažja kot prodaja etažne lastnine.Tu lahko izkoristite tudi davčne ugodnosti, če ste lastnik nepremičnine deset let.
So stanovanja za nego bolj donosna od etažne lastnine?
V neposredni primerjavi s etažno lastnino so domovi za ostarele veliko manj tvegani in zanesljivejši. Z etažno lastnino ne samo, da imate višje administrativne stroške in stroške vzdrževanja. Pričakovati morate tudi privzete obveznosti ali celo najeti nomade. Svoje rezerve morate izračunati ustrezno višje. Povpraševanje investitorjev po domovih za ostarele narašča. Dohodek od najemnin domov za ostarele je neodvisen od gospodarstva in inflacije. Najemnina je torej predvidljiva in stabilna, zato je primerna tudi kot pokojninski načrt in zavarovanje.