Naložba v nepremičnine lahko obeta visoke donose, zlasti v času nizkih obrestnih mer. Tukaj preberite, na kaj morate biti pozorni pri tej vrsti naložbe, da dosežete najboljši možni rezultat za vas.
Izkoristiti prihranjeni denar trenutno ni tako enostavno, kot pred nekaj leti, ko ste dobili zadovoljive obrestne mere za vloge čez noč ali vezane vloge. Danes je obrestna mera marsikje nič odstotna ali le nekoliko višja, kar pomeni, da tam postavljeni denar ne doživlja nobenega povečanja vrednosti - zaradi inflacije celo izgublja vrednost. Naložba v naložbeno nepremičnino je lahko smiselna alternativa za ustvarjanje privlačnega donosa z denarjem. Če razmišljate o vlaganju denarja na ta način, je nekaj nasvetov, da se izognete tveganju in dosežete najboljši možni rezultat:
- Razmislite, ali je naložba primerna za vas.
- Spoznajte prednosti in slabosti naložb v nepremičnine.
- Opredelite priporočene naložbene lastnosti.
- Poiščite pravo lastnost.
- Določite tržno vrednost nepremičnine.
- Pri nakupu naložbene nepremičnine bodite pozorni na najnujnejše.
- Izberite pravo financiranje.
- Bodite realistični glede vrnitve.
- Odločite se, ali želite sami živeti v posesti.
- Pametno izbirajte najemnike.
Nasvet 1: tehtajte, ali je naložba primerna za vas
Zaradi trajno nizkih obrestnih mer je nakup nepremičnine veliko cenejši kot pred nekaj leti. Hkrati so zaradi nizkih obrestnih mer druge oblike naložb, kot so vezane vloge ali vloge čez noč, neprivlačne. Nakup nepremičnine se zato v mnogih primerih zdi smiselna alternativa. Vendar vam mora biti jasno, da morate imeti določen znesek lastniškega kapitala, ki je vezan na več let. Če se počutite neprijetno, naložbe v nepremičnine morda niso za vas.
Če je na voljo potrebni kapital, obstaja kreditna sposobnost in dolgoročno ni ovir za vezavo kapitala, nakup nepremičnine je lahko donosen način vlaganja denarja. Še posebej pri nakupu v enem izmed priljubljenih velemestnih območij, kot so Berlin, Hamburg, München, Frankfurt ali Köln, kjer cene nepremičnin in najemnine še naprej rastejo. Da pa se prepričate, da je lastništvo stanovanja prava oblika naložbe za vas, je vsekakor vredno realno pogledati vse prednosti in slabosti.
Zlasti upokojenci imajo koristi od kapitalskih naložb v nepremičnine: v njih lahko živijo sami in tako prihranijo stroške najema ali pokojnino dopolnijo z dohodkom od najemnin.
Nasvet 2: Spoznajte prednosti in slabosti naložb v nepremičnine
Lastništvo doma ima številne prednosti, a tudi slabosti. Preden se odločite za nakup naložbene nepremičnine, se morate zavedati nekaj točk.
Kakšne so prednosti vlaganja v nepremičnine?
Prednosti nakupa nepremičnine za naložbe vključujejo:
- Stabilnost vrednosti
Vrednost zasebnih sredstev se stabilizira s pridobitvijo nepremičnin, če dopolnjuje druge vrste naložb. Obstoječa sredstva se nato porazdelijo med različne naložbe, kar zmanjša tveganje neplačila.
Dobiček sredstev Naložbe v nepremičnine se običajno izplačajo tako kratkoročno kot dolgoročno: donos lahko dosežemo neposredno z dohodkom od najemnin. Dolgoročno lahko pričakujemo povečanje vrednosti nepremičnine in hiše ali stanovanja.- Varnost pred
inflacijo Inflacija je dolgoročno zmanjšala premoženje, saj denar postopoma izgublja kupno moč. Temu učinku se lahko izognete z vlaganjem v nepremičnine, saj cene zemljišč in prihodki od najemnin običajno naraščajo. - Prihodki od najemnin
Na območjih z velikim povpraševanjem lahko dohodek od najemnin postopoma povečujemo, pri tem pa upoštevamo zaviranje cene najema in zgornjo mejo, da bi povečali dohodek od najemnin. - Davčne ugodnosti
Zaradi davčnih ugodnosti so naložbe v nepremičnine tako privlačne. Obresti, ki jih je treba plačati za financiranje kupljene nepremičnine, se izravnajo z dohodkom od najemnine. Poleg tega so pričakovani stroški za popravila in upravljanje premoženja. Poleg tega amortizacija zgradb pomaga, da so vlagatelji oproščeni napovedi dohodnine. - Finančna varnost kot upokojenec
Če je bila nepremičnina kupljena za lastno uporabo, imajo vlagatelji koristi, ko dosežejo upokojitveno starost, saj v tem obdobju nižjih dohodkov ni treba plačevati najemnin. Če je bila nepremičnina pridobljena v najem, dohodek od najemnine dopolnjuje pokojnino, tako da je običajno veliko večja finančna varnost.
Katere so slabosti vlaganja v nepremičnine?
Če pa svoj denar porabite za nakup nepremičnine, morate upoštevati tudi nekatere slabosti in tveganja. To so:
Nastali stroški vzdrževanja Stanovanje ali hiša tu in tam potrebuje ukrepe za nego in vzdrževanje . Ti imajo lahko včasih pomemben vpliv. Če je nepremičnina del skupnosti lastnikov, odločitev, kaj je treba popraviti in za kakšne stroške, ni v vaših rokah.- Omejitve morebitnega povečanja najemnine
Zakonodaja (na primer s kontrolo najemnin in omejitvami) včasih močno omejuje svobodo določanja najemnine, kar posledično omejuje donos. - Izguba donosa s nadaljnjim
financiranjem Trenutno ugodne obrestne mere morda niso stalno na voljo. Če bi bilo izbrano financiranje nepremičnin s samo kratko fiksno posojilno obrestno mero, bi lahko poznejše financiranje, ki bo kmalu potrebno, dobilo slabšo efektivno letno obrestno mero, kar zmanjša celoten donos. - Dolgoročna zavzetost kapitala
Pri nakupu nepremičnine je zaposleni kapital vezan za več let, običajno celo desetletja, in ga ni mogoče uporabiti za druge naložbe. Poleg tega se vlagajo znatne vsote. Če je nepremičnina slab nakup, obstaja nevarnost ogromnih izgub. - Upravni stroški pri oddaji v najem
Če kupljeno nepremičnino oddate v najem in ni del lastniškega združenja, so včasih znatni upravni stroški. Obseg tega je v veliki meri odvisen od narave in vedenja najemnika. Zato je treba to skrbno izbrati (glej nasvet 10).
Pri naložbah v nepremičnine vedno obstaja določeno tveganje: če se izkaže, da je nepremičnina slab nakup, se izgubi veliko denarja.
Nasvet 3: Ugotovite priporočene naložbene lastnosti
Če želite svoj kapital vložiti v nepremičnine, obstajajo različne možnosti.
- Hiše
Če želimo naložbeno nepremičnino oddati v najem, imajo hiše na velikih parcelah relativno donosno donosnost. Vendar je velika površina pri prodaji izjemna prednost. Nepremičnina je še posebej dragocena naložba. Če je na privlačni lokaciji, je zelo verjetno, da bo v nekaj letih mogoče doseči bistveno višjo prodajno ceno nepremičnine. - Apartmaji
Stanovanje kot kapitalska naložba zahteva več usklajevanja kot hiša. Ker je tu dogovor o skupnosti lastnikov vedno potreben, ko gre za skupno lastnino. Odločitve tukaj je treba sprejeti kolektivno in niso vedno v interesu vseh lastnikov. Če skupnost lastnikov zavrne določene želene ukrepe, ki bi omogočili večji dohodek od najemnin, lahko to povzroči izgubo donosa. - Komercialne nepremičnine
Komercialne nepremičnine lahko vlagatelje nagradijo z visokimi donosi. Vendar ta zmaga prihaja z visoko stopnjo tveganja. Da bi lahko ocenili povpraševanje po komercialnih prostorih, je nujno dobro poznavanje trga. V nasprotnem primeru lahko prosta delovna mesta na nepremičninah uničijo donose.
Nasvet 4: poiščite pravo lastnost
Da bi našli idealno nepremičnino, v katero lahko vlagate, je vredno pogledati ustrezne portale nepremičnin na internetu, tako kot pri "običajnem" iskanju hiše ali stanovanja. Včasih obstaja ločena kategorija za naložbene nepremičnine na želeni lokaciji. Lahko pa pokličete tudi posrednika, ki išče posebno primerno nepremičnino za naložbo. Čeprav je to povezano s precejšnjimi stroški, je vseeno koristno, če nimate časa za temeljito iskanje. Nenazadnje lahko banke in zavarovalnice ponujajo tudi privlačne nepremičnine.
Načeloma je iskanje treba opraviti brez naglice - tudi če vabijo nizke obrestne mere. Na hitro kupljena nepremičnina, ki po nakupu kaže napake, hitro uniči vsako možnost vrnitve.
Nasvet 5: Realno ocenite tržno vrednost nepremičnine
Veliko povpraševanje po privlačnih nepremičninah povečuje cene. Zato je pomembno ohraniti hladno glavo in realno oceniti dejansko tržno vrednost nepremičnine. Praviloma mora biti cena hiše ali stanovanja v razponu, ki ga je mogoče doseči z dohodkom od najema v približno 30 letih. Ta tako imenovani multiplikator najemnine se izračuna na naslednji način: Mesečna
najemnina v evrih x 360 mesecev (30 let) = ustrezna cena nepremičnine. Ob
predpostavki mesečne najemnine v višini 1.600 EUR bi to imelo za posledico to vrednost:
1.600 x 360 mesecev = 576.000 EUR.
Vaš-Best-Home.net ali stanovanje torej ne bi smelo stati več kot 576.000 evrov. Seveda ta izračun daje le grobo smer za ceno naložbene nepremičnine. Natančnejše napotke boste dobili, če boste nadaljevali z našim vodnikom "Kako določiti tržno vrednost nepremičnine".
Nasvet 6: Pri nakupu naložbene nepremičnine bodite pozorni na najnujnejše
Ko iščete nepremičnino, ne bodite pozorni le na ceno. Pomembno je upoštevati bistvene dejavnike, ki določajo, koliko nepremičnine najverjetneje stanejo in kako se bo razvijala njegova cena. Sem poleg lokacije spada tudi oprema, prometne povezave in drugi dejavniki na območju, kot so nakupovalni objekti, vrtci in šole, zelenice in tako naprej.
Pomislite tudi na stroške, ki jih imate poleg kupnine za naložbene nepremičnine, saj je treba pri izračunu upoštevati pomožne stroške nakupa, če želite realno oceniti možen donos. Dodatni stroški nakupa vključujejo naslednje postavke:
- Provizija posrednika (posredniška provizija)
- Davek na promet nepremičnin
- Notarske takse in sodne takse
Ti stroški predstavljajo pomemben delež v skupnih stroških nakupa nepremičnin.
Ko iščete primerno nepremičnino, si vzemite čas, da boste lahko realno ocenili tržno vrednost.
Nasvet 7: izberite pravo financiranje
Glede na to, koliko kapitala imate, lahko bolj ali manj izkoristite hipotekarno posojanje nepremičnin. Priporočljivo je zagotoviti trenutno nizke obrestne mere. Če je predvidljivo, da se posojilo lahko odplača v kratkem času (npr. V 15 letih), je treba ustrezno izbrati obrestno mero. Ker: nižja kot je fiksna obrestna mera, cenejše so običajno ponudbe posojil pri bankah.
Posojilo s celotnim odplačilom je možno tudi pri hipotekarnih posojilih. Tu kupite nepremičnino v celoti financirano, tako da ste po poteku obdobja posojila v celoti plačali naložbeno nepremičnino in ste brez dolgov. Ta posojila s celotnim odplačilom so trenutno tudi precej poceni, vendar banke običajno zahtevajo dokaj visoke stopnje odplačevanja do štirih odstotkov zneska posojila. Previdno premislite, ali boste lahko to vsoto plačevali mesečno za celotno trajanje posojila.
Pri financiranju pazite, da ne izberete prenizkega zneska posojila. Če je nepremičnina dana v najem, boste redno prejemali denar od najemnine (če ni prostih mest). Vendar lahko vzdrževalni ukrepi in / ali popravila v stanovanju povzročijo finančne stroške, na katere bi morali približno upoštevati pri financiranju doma. Priporočljivo je dodati 10 do 20 odstotkov zneska naložbe, da bomo pripravljeni na nepredvidljivo.
Nasvet 8: Realno ocenite donos
Donos, ki ga lahko pričakujete od vaše naložbene nepremičnine, je seveda odvisen predvsem od pričakovanega dohodka od najemnin in dodatnih stroškov, ki jih morate plačati ob nakupu naložbene nepremičnine. Vendar imajo pri izračunu vlogo tudi drugi predmeti.
Kako izračunati bruto donos
Ob predpostavki zgoraj predvidenega letnega prihodka od najema 19.200 evrov (1.600 evrov mesečno) in tržne vrednosti 576.000 evrov, se bruto donos izračuna tako:
19.200 evrov x 100 / 576.000 evrov = 3 odstotke
Kako izračunati nakupne stroške
Bruto donos ne vključuje stroškov (na primer za popravila in vzdrževanje). Manjkajo tudi stroški, ki jih običajno imenujemo "stroški nabave". Če želite določiti skupne stroške pridobitve, dodajte naključne stroške
nabavne cene : nabavna cena + notarski stroški / sodni stroški + provizija posrednika + davek na promet nepremičnin = stroški pridobitve
V trenutnem primeru
bi stroški pridobitve znašali : 576.000 EUR + 8.640 EUR + 20.563,20 EUR + 20.160 EUR = 625.363. 20 evrov
Kako izračunati neto dohodek od najemnin
Dohodek, ki ga dejansko dobite od najema, je na primer odvisen od nesorazmernih stroškov poslovanja in letne rezerve za popravila. Formula tukaj je:
letna osnovna najemnina - neprimerljivi stroški poslovanja - letna rezerva = neto dohodek od najemnin
Kako izračunati neto donos
Za izračun dejanske neto donosnosti morajo biti vključeni tudi stroški obresti in odplačila hipoteke. Tu igrajo vlogo tudi davčne ugodnosti, ki izhajajo iz najema.
Čisti dohodek od najemnin / naložbeni
stroški * 100 = neto donos Če predpostavimo na primer zgoraj omenjeno nepremičnino in neto dohodek od najemnin v višini 1.450 evrov na mesec (17.400 evrov na leto), pri čemer so bili za neto dohodek od najemnin že upoštevani pomožni stroški, rezerve in davčne ugodnosti neto donos je naslednji:
17.400 evrov / 625.363,20 evra x 100 = 2,78 odstotka
Nasvet 9: Odločite se, ali boste v posestvu živeli sami
Ali živite ali oddajate nepremičnino, ki ste jo pridobili kot naložba, vpliva na donosnost nakupa za vas. Ker v bistvu lahko rečemo, da so najete nepremičnine bolj primerne kot finančna naložba kot tiste, v katerih živite. Eden od razlogov za to je, da se nekatere davčne ugodnosti odobrijo le, če stanovanje ali Your-Best-Home.net oddate v najem.
Na kratko so prednosti in slabosti:
|
Nepremičnina |
koristi |
pomanjkljivost |
|---|---|---|
|
naseljen sam |
|
|
|
najeti |
|
|
Nasvet 10: pametno izbirajte najemnike
Če želite nepremičnino kupiti, da bi jo dali v najem, si še enkrat vzemite dovolj časa, da boste lahko skrbno iskali najemnika. Ker njegova zanesljivost v bistvu določa, v kolikšni meri je nepremičnina za vas donosna kot naložba.
Zanašati se je treba na najemnike, ki imajo potrebno plačilno sposobnost. Če pri plačilu najemnine obstajajo privzete obveznosti, vas to lahko spravlja v finančno stisko, če morate nepremičninsko posojilo še vedno odplačati. Bolje pridobite dokazila o dohodku potencialnih kupcev in jih temeljito preverite. Vztrajati morate tudi pri informacijah Schufa, da se zaščitite pred neprijetnimi presenečenji. Ker ko imate v svoji hiši najemnike, se hitro soočite z velikimi težavami.