Posebna stanovanjska politika in stoletni koncept socialnih stanovanj na Dunaju ohranjata cenovno dostopna stanovanja za prebivalce. Kljub temu se mesto noče odreči promociji lastnine.
Stanovanjska politika na Dunaju: 5,80 evra osnovne najemnine (plus 10-odstotni davek) na kvadratni meter. Za več sto tisoč. Brez negativnih vplivov špekulacij. In to sredi privlačne metropole s skoraj dvema milijonoma prebivalcev, grozljivo zgodovino, kul podobo in delujočim gospodarstvom. Univerze so polne mladih z vsega sveta. In Dunaj je vsako leto na vrhu lestvice najprimernejših mest.
Dunajski koncept socialnih stanovanj
Živi čudežni dunaj je nastal med letoma 1919 in 1934. Takrat je bila življenjska situacija za številne državljane katastrofalna. Kot protiukrep je mesto začelo graditi socialna stanovanja. Dunajska družbena naselja nikoli niso bila in še vedno niso usmerjena v dobiček. Predvsem: mesto je ta stanovanja obdržalo - in jih kot mnoga nemška mesta ni prodalo zasebnikom.
Obseg socialnih stanovanj na Dunaju
Mesto ima zdaj 220.000 stanovanj. V takem skupnostnem stanovanju živi približno 500.000 državljanov - to je približno vsak četrti Dunajčan. Mesto je vključenih v nadaljnjih 200.000 stanovanj. Dejstvo, da veliko ljudi živi v stanovanjih z omejenimi najemninami, vpliva na celoten trg najemnin in upočasnjuje cene. To veliko stane: avstrijski kapital letno porabi približno 600 milijonov evrov za svojo stanovanjsko politiko in stanovanjske subvencije. "Naš cilj so cenovno dostopna in kakovostna stanovanja - ne samo za socialno ogrožene dohodkovne skupine, ampak tudi za širšo populacijo," pojasnjuje dunajska mestna svetnica Kathrin Gaal.
Srednji razred na Dunaju dejansko koristi to stanovanjsko politiko: meja dohodka za stanovanje v občinskih stanovanjih za samsko osebo znaša več kot 40.000 evrov na leto. Meje za zakonske pare in družine z otroki so še višje. Vendar tisti, ki iščejo stanovanje v mestni lasti, ne bi smeli pričakovati velikega razkošja. Samski se sme preseliti samo v enosobno stanovanje. Za vsako osebo v gospodinjstvu je dodana ena soba. In po mesecih ali letih čakanja zainteresirani prejmejo največ dve ponudbi stanovanj. Stanovanjsko subvencijo financirajo 0,5 odstotka mase bruto plač tako zaposleni kot delodajalci. To je družbeno soglasje. Dunaj je obdržal svoja stanovanja in jih prilagodil današnjim potrebam. Načrtujejo ali že gradijo štiri tisoč novih stanovanj.
Takšna zaveza občine ne samo pritiska na najemniški trg. Mesto ima kot lastnik neposreden nadzor nad energijsko opremo stanovanjskih kompleksov. To ni odvisno od dobrohotnosti lastnikov zasebnih domov.
Socialna stanovanja v Nemčiji
Nemški model socialnih stanovanj oziroma socialnih stanovanj je bil zasnovan povsem drugače. Socialna zavezanost stanovanj je pogosto trajala le 15 let. V devetdesetih letih, ko je veliko občin jamralo pod svojimi dolgovi, so na trg vrgli na tisoče občinskih stanovanj. Ker: odgovorni so od demografov slišali, da se bo število prebivalstva skrčilo in da nova stanovanja niso potrebna. Posledično so se socialna stanovanja skoraj ustavila.
Ko so se razmere v zadnjih letih spremenile in je stanovanj v številnih regijah postalo redko, stanovanjska politika ni uspela zagotoviti dovolj ugodnih najemnih stanovanj. Tudi številne nemške občine se vse bolj zanašajo na promocijo lastnine. V okviru občinskih programov financiranja, na primer v Regensburgu, lahko družine z otroki kupijo poceni stavbna zemljišča in prejmejo tudi subvencijo za financiranje hiš.
V osemdesetih letih je Regensburg razvil novo okrožje Burgweinting s 400 hektarji stanovanjskih in poslovnih prostorov, da bi ohranil nadzor nad cenami zemljišč. Mlade družine so v postopku dodeljevanja nepremičnin imele prednost in dobile tudi nepovratna sredstva.
Mesto Dunaj pozna tudi promocijo lastništva nepremičnin: kdor že dolgo živi v zadružnem stanovanju, ga lahko prevzame pod ugodnimi pogoji. Občina ima tudi programe financiranja za ustvarjanje novega življenjskega prostora. Ker vsi ljudje ne želijo večno plačevati najemnine. Niti na Dunaju.
Pogovor strokovnjaka: Posedovanje nepremičnin pogosto vodi do nižjih stanovanjskih stroškov
Prof. Dr. Michael Voigtländer vodi področje ekonomije nepremičnin na Inštitutu za nemško gospodarstvo v Kölnu. Na področju stanovanjske politike poučuje na več univerzah in je avtor knjige "Luxusgut Wohnen: Zakaj so naša mesta dražja in kaj storiti zdaj". V intervjuju za Your-Best-Home.net strokovnjak za stanovanjsko politiko in socialna stanovanja pojasnjuje razmerje med lastništvom stanovanj, obrestnimi merami in cenami nepremičnin.
Ali stanovanjska politika, kot na Dunaju, ali tako poceni trg najema vpliva na cene nepremičnin?
To že vpliva: kadar so najemnine poceni, je vlaganje v stanovanjske nepremičnine manj privlačno - kar se odraža v indeksu cen nepremičnin. To lahko pripelje do manjšega povpraševanja po nepremičninah. Pogosto so cene potem tudi nižje. Vprašati pa se je treba: zakaj so najemnine tako nizke? Če so urejeni, vendar še vedno primanjkuje življenjske površine, potem to navsezadnje vodi do dejstva, da se dajejo prednost obstoječim najemnim prostorom: tamkajšnji ljudje živijo poceni - ostali ne najdejo ničesar.
Kaj se potem zgodi na trgu?
V takem primeru ostaja povpraševanje po stanovanjih veliko. In prav to se zgodi na Dunaju. Če ste eden izmed srečnežev, ki dobijo priložnost, da dobijo stanovanje sveta, potem je vse v redu. Toda najemnine na odprtem stanovanjskem trgu ostajajo visoke in povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah še vedno obstaja.
Kakšni so argumenti v prid nakupu doma danes?
Eden od razlogov je zagotovo nizka raven obrestnih mer. Pogosto je človek šokiran nad tem, kako so se zvišale cene. Če pa to primerjate z razvojem obrestnih mer in izračunate financiranje, potem vidite: Danes lahko financirate ceneje in imate manjšo obremenitev kot pred nekaj leti. Pogosto je ceneje uporabiti nepremičninsko posojilo kot plačati najemnino. Stroški stanovanja v nepremičnini so zato cenejši.
Drugi razlog je starostno zavarovanje: imamo velike težave z obveznim pokojninskim zavarovanjem. Tudi pri pokojninskih shemah podjetja ali zmanjšanih izplačilih iz polic življenjskega zavarovanja. Razlog je nižja obrestna mera. Vaša lastnina vam zagotavlja pokojninsko zavarovanje. V velikih mestih je še tretji razlog: mnogi so zaskrbljeni zaradi izgona iz soseske ali zaradi gentrifikacije. Seveda lastništvo etažne lastnine ščiti pred tem.
Dunaj še naprej raste: trenutno načrtujejo 3.700 novih socialnih stanovanj.
Ali je v velikem mestu kljub visokim cenam ceneje kupiti kot najeti?
To velja tudi tam, kajti tudi najemnine so močno narasle. Z izjemo Münchna: Tam zaradi izjemno visokih cen kot kupec niste nič manj obremenjeni kot najemnik. Če pa ste stanovanje odplačali, potem imate ustrezno dragocen dom. V velikih mestih gre tudi za vprašanje: Kdo ima koristi od velikega povišanja tam? Vsekakor bi bilo družbeno zaželeno, če bi to imelo koristi širokemu krogu ljudi.
Se bodo visoke podražitve v metropolah nadaljevale?
Verjetno ja. Ker mesta še naprej rastejo. Toda stopnje povečanja se lahko nekoliko zmanjšajo.
Obrestne mere so danes nizke. Ali mora tako tudi ostati?
Ne, vendar obstajajo nekateri dokazi, da se raven obrestnih mer ne bo močno spremenila. Vedno gledamo na denarno politiko Evropske centralne banke. Toda politika obrestnih mer tega ne počne sama. Konec koncev obrestne mere na svetovnem kapitalskem trgu določajo medsebojna povezanost ponudbe in povpraševanja. Ponudniki so varčevalci. In tu imamo razburljiv razvoj: v vseh zahodnih državah ljudje postajajo starejši, vendar se upokojitvena starost ne prilagaja. Zato je treba sprejeti več zasebnih določb, torej več prihrankov. Na strani povpraševanja se kljub nizkim obrestnim meram vlaga razmeroma malo. To je posledica dejstva, da delovna sila upada in da digitalizacija zahteva manj naložb.
Veliko denarja v ponudbi varčevalcev in malo povpraševanja po posojilih, tako da obrestne mere padajo?
To se bo nadaljevalo v naslednjih nekaj desetletjih. Zato bodo po mnenju mnogih ekonomistov obrestne mere ostale razmeroma nizke. Mislim, da ne bomo videli štiri ali pet pred decimalno vejico v obrestnih merah za nadaljnje financiranje.
Se še vedno splača imeti nepremičnine kot naložbo z visokimi cenami?
Če želite to narediti, si morate ogledati tudi naložbene alternative: veliko drugih stvari prinaša le zelo nizke obrestne mere.
Kaj bi priporočili zasebnim vlagateljem v nepremičnine?
Trenutno je veliko takih, ki poskušajo ponuditi neprecenljive nepremičnine. Zato bi morali vsekakor poznati stanovanjsko politiko in trg. Priložnosti vidim na obrobju velikih metropol, v univerzitetnih mestih, pa tudi tam, kjer so ljudje dobro podkovani. Mnogi manjši vlagatelji imajo to prednost, da dobro poznajo svoje prebivališče in lahko dobro ocenijo mikrolokacije. Na to bi se morali osredotočiti. To je prednost pred velikimi vlagatelji.
Nam lahko poveste nekaj zanimivih regij?
Ko gre za obrobne lokacije, mislim na Offenbach na območju Frankfurta ali morda Neuss na območju Düsseldorfa. Ali v srednje velika mesta, kot sta Bonn ali Münster. To so lokacije, kjer se naložba v nepremičnine še vedno splača.
Kako se vlagate kot strokovnjak?
Znanstveniki ne vlagajo toliko denarja. Diverzificiram in ogledujem nepremičnine na mojem povodju, ki jih poznam. Pri tem pa sem spoznal: Ni tako enostavno - obseg ni več tako širok.
