Starejši prodajajo svoje hiše, da bi se zmanjšali. Mlade družine pa se želijo razširiti. Rešitev bi lahko bila zamenjava nepremičnine - s to prednostjo, da je mogoče nakup in prodajo obravnavati vzporedno. Kako deluje ta ideja?
Več kot 65-letniki večinoma živijo v svojem domu - a le redko brez ovir. Posredniki LBS opažajo trend: vedno več starejših razmišlja o zamenjavi stare hiše za novo.
"Pravzaprav ugotavljamo, da je vse več ljudi pripravljenih prodati svojo hišo na zelenici," pravi Roland Hustert, generalni direktor LBS Immobilien NordWest. "To bo potem za mlado družino brezplačno. Posrednik lahko združi obe strani na izmenjavo - vendar le, če ponudita natanko tisto, kar druga išče. "To se sliši kot dobra ideja.
Kdaj je najboljši čas za zamenjavo nepremičnine?
Pravi čas je pomemben za starejše pri zamenjavi lastnine. To se je zgodilo, ko lastniki stanovanj po odselitvi otrok na primer ugotovijo: Hiša je prevelika ali predaleč od prostočasnih dejavnosti. Pa ne samo takrat, ko se morajo leta zdravja preseliti iz zdravstvenih razlogov in čas je bistvenega pomena. Ker: zamenjava nepremičnine lahko včasih traja dolgo.
Poiščite hišo ali stanovanje za zamenjavo nepremičnine
Na ustreznih spletnih portalih lahko najdete tako stanovanja kot hiše, ki se ponujajo za zamenjavo nepremičnin. Ta alternativa je zanimiva za lastnike, ki želijo spremeniti svojo življenjsko situacijo: pari, ki si želijo na primer ustvariti družino, bi bili dobri izmenjevalni partnerji za starejše občane, ki se želijo zmanjšati po odselitvi svojih otrok. Ali drugače povedano: če par živi v razvezi zakonske zveze in namerava svoje stanovanje zamenjati za dve ločeni, bi bila to dobra zamenjava za ljubitelje, ki se želijo preseliti iz samskih stanovanj. Toda kar se v teoriji dobro sliši, v praksi ni tako enostavno uporabiti.
Ovire pri zamenjavi nepremičnin
Zamenjava nepremičnin je lahko obojestransko koristno. Vendar pa je pri izvajanju nekaj ovir. Starejši, ki sedijo manjši, skoraj vedno želijo kupiti nova stanovanja in redko želijo kupiti obstoječe nepremičnine. Po drugi strani pa obstajajo družine, ki se želijo razširiti. Vendar ti pogosto nimajo kaj zamenjati, ker so jih prej najeli. Če se to zgodi, morajo ustrezati tudi druga merila, na primer lokacija, postavitev, vrednost. Skladno s tem je težko najti primernega partnerja za izmenjavo in traja dolgo časa.
Po uspešni menjavi lastnine z vsemi formalnostmi ostane le predaja ključev in premikanje.
Zamenjava nepremičnin: na hitro prednosti in slabosti
koristi
- Če je treba najeti posojilo, je to manj kot pri nakupu običajne hiše, saj se lastna nepremičnina kompenzira kot menjalna vrednost.
- Premostitveno financiranje je za starejše lažje dobiti kot stanovanjsko posojilo od 50 let.
- Če naročite nepremičninskemu agentu zamenjavo nepremičnine, prihranite veliko časa in živcev.
pomanjkljivost
- Potreben je čas, da poiščemo primerne izmenjalne partnerje.
- Stranki se morata dogovoriti o vrednosti svojih nepremičnin.
- Najemna stanovanja se lahko ponudijo v zameno samo z dovoljenjem najemodajalca.
- Dejansko gre za nakup hiše z vsemi pomožnimi stroški in formalnostmi.
Zamenjava nepremičnin v vaši družini
Zamenjava znotraj družine je pogostejša, ker jo je lažje napeljati: starejši občani se na primer vselijo v etažno lastnino svojega sina, sin pa prevzame hišo svojih nekdanjih staršev. Zaradi stopnje povezanosti obe strani prihranita davek na promet nepremičnin, ki bi ga morali plačati v okviru dodatnih stroškov nakupa za devizne partnerje.
Davčna napoved za zamenjavo premoženja v družini
Če obe nepremičnini ostaneta v družini in si starša in otrok nepremičnino medsebojno preneseta brez dodatnega plačila, obstaja menjalna transakcija proti plačilu, na primer Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. obveščen. Nobenemu od njiju zaradi menjave nepremičnin ni treba plačati davkov. Za prenos zemljiške knjige obstajajo samo notarski stroški. Praviloma jih krije vsak "kupec" sam. Če nepremičnina nima enake vrednosti, se podari tisti, ki prejme dragocenejše premoženje. Če oprostitve niso zadostne, je za to morda treba plačati davek na darila.
Najlažje je, če lahko zamenjavo nepremičnin opravite v svoji družini. To celo prihrani davke.
Nasveti za financiranje zamenjav nepremičnin
Če sta se partnerja našla za zamenjavo nepremičnine, bo kupnina kmalu zapadla. Mlade družine, ki želijo kupiti namesto najemnine, dobijo običajno financiranje, prilagojeno njihovim individualnim potrebam.
Za starejše je bolj problematično: financiranje bo težko, vaš denar pa je še vedno v stari hiši. Premostitveno financiranje lahko zapolni praznino, dokler ne bo na voljo izkupiček od prodaje. "Tisti, ki ponujajo tržno nepremičnino, imajo pogosto denar v treh mesecih," pravi Hustert kot vodilo. V skrčenih regijah je priporočljivo najprej prodati - in prehodno fazo urediti skupaj do selitve. Starejši se lahko na primer dogovorijo s kupcem, da začasno najamejo svojo hišo.
Zamenjava nepremičnin s profesionalci
Svetovalci za nepremičnine in finance iz podjetja Sparkassen-Finanzgruppe pri zamenjavi premoženja delajo z roko v roki. Pomagajo optimalno uskladiti nakup in prodajo. Kot potencialni kupec stranka nepremičnino redno prejema informacije o primernih nepremičninah, kot prodajalec pa pomoč pri vrednotenju in trženju svojega prejšnjega doma - na primer pri ustvarjanju popolnega oglasa za nepremičninski portal. Strokovnjak za finance iz Sparkasse ali LBS bo po potrebi zagotovil popolno (vmesno) financiranje. Roland Hustert vse pogosteje spremlja upokojence, ki želijo zamenjati staro lastnino za novo: "30 odstotkov naših novo zgrajenih etažnih stanovanj gre ljudem, ki sedijo, ko se starajo."
To počnejo posredniki pri zamenjavi lastnine
Za prodajalca
- Določanje vrednosti
- Priprava ekspozeov
- Oglaševanje in trženje
- Preverjanje kreditne sposobnosti
- Obiski z zainteresiranimi stranmi
- pogajanja o cenah
- Priprava, usklajevanje in podpora imenovanju notarja
- Sodelovanje s partnerji, na primer pri izdelavi energetske izkaznice
Za kupca
- Vključitev v datoteko potencialnih strank
- Predstavitev primernih predmetov
- Sestava listin o lastnini
- Dogovor in izvedba obiskov nepremičnin
- pogajanja o cenah
- Priprava prodajne pogodbe
- Sodelovanje s partnerji (Sparkasse, LBS, javne zavarovalnice), na primer za financiranje in zavarovanje lastnikov stanovanj
Posebni primeri: zamenjava najema in počitniških apartmajev
Najemna stanovanja in počitniška stanovanja se oglašujejo tudi za zamenjave nepremičnin. Teoretično je mogoče in ponuja prednosti - v praksi pa pomanjkljivosti odtehtajo slabosti.
Izmenjava nepremičnin najemnih stanovanj
Pri najemnih stanovanjih načelo zamenjave deluje le s soglasjem najemodajalca. Če najdete zamenjanega partnerja, lahko prekinete trimesečni odpovedni rok in prihranite dvojne stroške najema, pod pogojem, da lahko obe potezi takoj organizirate. Kar ni ravno enostavno, navsezadnje morajo tako popravila kot selitve potekati vzporedno. Poleg tega ima najemodajalec besedo pri izbiri novega najemnika ali v tem primeru menjalnega partnerja.
Izmenjava nepremičnin počitniških hiš
Na voljo je tudi zamenjava nepremičnin za tiste, ki radi potujejo: s tem modelom je vaše stanovanje na voljo kot počitniško stanovanje, medtem ko greste sami na dopust v stanovanje svojega izmenjalnega partnerja. Vendar je to mogoče le pod določenimi pogoji: tudi drugi lastnik mora imeti svoje stanovanje in okolico všeč, oba pa morata na dopust hkrati. Običajno je lažje najeti običajno počitniško stanovanje.
