Razlogi za predpogodbo pri nakupu hiše so različni. Tukaj preberite, kdaj je smiselno za kupce in prodajalce, kaj je treba omeniti v predhodni pogodbi, v čem se razlikuje od pogodbe o rezervaciji in kateri obrazec je obvezen.
Predpogodba pri nakupu hiše ni potrebna. Kljub temu je lahko takšno pogodbo smiselno podpisati, preden dejansko kupite nepremičnino. Ker lahko predhodna pogodba pri nakupu hiše tako kupcu kot prodajalcu zagotovi varnost pri nakupu ali prodaji hiše.
Kaj je predpogodba pri nakupu hiše?
Predkupna pogodba je pisni dogovor med kupcem in prodajalcem nepremičnine. S tem dokumentom se obe strani zavezujeta, da bosta kasneje podpisali kupoprodajno pogodbo za zadevno nepremičnino. Ta obveznost, ki izhaja iz predpogodbe, se imenuje tudi obveznost pogodbe.
Kdaj je predpogodba smiselna pri nakupu hiše?
Pri prodaji hiše je vedno priporočljiva predhodna pogodba, če dejanske prodajne pogodbe še ni mogoče skleniti. Razlogi za to so lahko različni, na primer:
- Financiranje stavb kupec še ni dokončno pojasnil.
- Pri nakupu ali prodaji nepremičnine še vedno obstajajo pravni vidiki.
V teh primerih se splača skleniti predhodno pogodbo za nakup hiše, da bosta lahko obe strani prepričani, da bosta želeno pogodbo sklenili z določeno zamudo.
Kakšne prednosti ima prodajalec s predhodno pogodbo?
Za prodajalca sklenitev predhodne pogodbe pomeni, da potencialni kupec resno zanima nakup hiše ali stanovanja. Po podpisu predpogodbe mu ni treba skrbeti za promocijo nepremičnine ali iskanje drugih potencialnih kupcev, saj predpogodba ni le izjava o nameri - zavezuje obe stranki, da dejansko pogodbo o nakupu skleneta pozneje.
Kakšne prednosti ima kupec s predhodno pogodbo?
Za kupca podpis pomeni, da lahko nepremičnino kupi pozneje pod dogovorjenimi pogoji. Prepričan je lahko tudi, da mu nobena druga zainteresirana oseba ne bo "ugrabila predmeta pod nos".
V kakšni obliki mora biti predpogodba?
V skladu z oddelkom 311b nemškega civilnega zakonika (BGB) za transakcije z nepremičninami, kot je prodaja nepremičnine ali hiše, obstaja notarska obveznost. To pomeni, da mora biti predhodna pogodba za nakup nepremičnine pravno zavezujoča tudi pri notarju.
Zgolj pisni dogovor med kupcem in prodajalcem ali njegovim posrednikom niti ne zavezuje zainteresirane stranke k nakupu niti lastnika nepremičnine k prodaji podpisanemu.
Tako kot kupoprodajna pogodba tudi predhodna pogodba za nakup hiše ne sme biti sklenjena samo med kupcem in prodajalcem. Notar mora overiti pogodbo.
Kaj mora biti v predpogodbi za nakup hiše?
Da bi predhodna pogodba izpolnila svojo funkcijo in kolikor je mogoče izključila poznejše spore pri prodaji hiše, mora vsebovati nekatere minimalne podatke. Tej vključujejo:
- Omenitev pogodbenih strank: podatki o potencialnem kupcu in lastniku nepremičnine
- Natančna oznaka nepremičnine: Za jasno identifikacijo nepremičnine za prodajo je treba poleg naslova navesti še parcelo in številke zemljiške knjige.
- Natančen opis prodanih predmetov : Če je treba prodati tudi predmete, ki pripadajo nepremičnini (npr. Vgrajena kuhinja), jih je treba v predhodni pogodbi natančno navesti.
- Nakupna cena
- Načini plačila: V idealnem primeru je že v predhodni pogodbi določeno, kdaj in kako se bo izvedlo plačilo kupnine.
- Rok za sklenitev pogodbe: Da se prodaja ne bi vlekla v nedogled, je smiselno določiti datum, do katerega morata kupoprodajni pogodbi obe strani podpisati in najkasneje overiti pri notarju.
- Predpogoji, zaradi katerih lahko odstopite od predhodne pogodbe : Tu se pogosto dogovorijo, da ni treba skleniti nobene kupoprodajne pogodbe, če zainteresirana stran ne najde načina za financiranje stavbe. Tu je mogoče tudi opozoriti, da do nakupa ne bo prišlo, če je bil medtem vaš YourBest-Home.net ali stanovanje uničeno.
- Odškodninska klavzula: Ta točka določa, kakšno odškodnino je treba plačati, če prodajna pogodba ne pride. Znesek je pogosto določen kot odstotek dogovorjene kupnine.
Kaj stane predpogodba?
Ker mora biti predhodna pogodba overjena pri notarju, je neizogibno povezana s stroški. Po Zakonu o sodnih in notarskih taksah (GNotKG) te temeljijo na prodajni ceni nepremičnine, ki se mimogrede lahko bistveno razlikuje od tržne vrednosti. Višja kot je prodajna cena, pomembnejše so notarske pristojbine za predhodno pogodbo. Pri prodajni ceni 300.000 evrov so denimo okoli 600 evrov.
Mimogrede, zakonsko ni določeno, kdo mora nositi te stroške. Tu se je torej vredno dogovoriti s prodajalcem ali posrednikom.
V čem se razlikujeta predpogodba in dogovor o rezervaciji?
Pogosto prodajalcu ali posredniku ponudi, da lastnino rezervira. V ta namen pogodbenici podpišeta pogodbo o rezervaciji in običajno se zaračuna pristojbina za rezervacijo, ki jo mora zainteresirana stranka plačati takoj. "Zahtevana provizija lahko znaša le približno deset do 15 odstotkov provizije posrednika za zadevno nepremičnino," pojasnjuje Holger Freitag, zaupni pravnik Združenja zasebnih graditeljev eV (VPB). V zameno prodajalec ali posrednik nepremičnin zagotavlja, da stanovanja ali Your-Best-Home.net ne bo tržil naprej in ga zagotovo ne bo prodal drugi osebi.
Če je kupoprodajna pogodba dokončno podpisana in je hiša dejansko prodana, se provizija za rezervacijo poravna s kupnino ali - odvisno od sklenjenega dogovora - s provizijo posrednika. Če pa se zainteresirana stran odloči proti stanovanju ali Your-Best-Home.net, že plačani znesek ne bo povrnjen.
V nasprotju s prodajno pogodbo pogodba o rezervaciji ni pravno zavezujoča. Nobene stranke ne more zavezati k nakupu ali prodaji nepremičnine. To je posledica pomanjkanja overitve notarja. Ker pogodba o rezervaciji zgreši dejanski cilj nakupa nepremičnine - in sicer zagotoviti sklenitev kupoprodajne pogodbe med obema strankama za prodajo hiše do določenega trenutka -, je vprašljiva njena uporabnost.
Ali je ustna pogodba ali pisna potrditev po e-pošti primerna kot predhodna pogodba?
Zaradi obvezne notarske overitve pogodb o prometu z nepremičninami ni mogoče ustno skleniti predpogodbe za nakup hiše. Če se zainteresirana stranka in lastnik v pogovoru medsebojno potrdita, da jih zanima sklenitev pogodbe o prodaji hiše, torej želi kupiti ali prodati, je to v pravnem smislu veljavna izjava o nameri, ki pa ju ne zavezuje k nujni sklenitvi pogodbe o nakupu nepremičnine. Iz ustno sklenjene pogodbe ni pogodbe. To velja tudi, če se strinjate, da boste hišo kupili po e-pošti. Vendar je priporočljiva previdnost: "Prodajalec lahko v določenih okoliščinah uveljavlja odškodninske zahtevke zoper kupca,Če na primer zaradi odpovedi povzroči dodatne stroške ali nepremičnina kasneje doseže nižjo ceno, «ugotavlja Holger Freitag.
