Z dražbo izvršbe lahko upniki poravnajo neporavnane dolgove, kupci pa dobijo ugodno ponudbo. Lastništvo nepremičnine prehaja hitreje kot pri običajnem nakupu hiše.
na kratko
- Če dolžniki ne izvršijo svojih plačil, lahko pride do dražbe izvršbe.
- Za to je treba določiti tržno vrednost nepremičnine.
- Da bi lahko zainteresirane stranke lahko sodelovale na dražbi izvršbe, morajo predložiti določena dokazila.
- Z knockdownom lastništvo nepremičnine takoj preide na kupca.
Kaj je dražba izvršbe?
Dražba izvršbe lahko pride, če dolžnik na primer ne izvede več dogovorjenih plačil banki za posojilo. Zakon o obvezni dražbi in prisilni upravi (ZVG), na katerega se sklicuje odstavek 869 Zakonika o pravdnem postopku (ZPO), upniku omogoča, da uveljavlja svoje terjatve z državnimi sredstvi, in sicer izvršilno dražbo. Če dolžnik ne uspe preprečiti dražbe za izvršbo, se začne postopek.
Zavezanec lahko svoje terjatve izpolni s prisilno prodajo dolžnikove nepremičnine - na primer nepremičnine ali hiše, pa tudi letala ali ladje. Vendar je prodajna cena na dražbi običajno precej nižja od tiste, ki bi jo dosegli z redno prodajo na trgu. Kupci lahko tako na dražbi izvršbe nepremičnin pridobijo po posebej nizki ceni.
Kakšen je postopek izvršbe dražbe?
Dražba izvršbe vedno vključuje več faz. Kako hitro se te opravijo, je odvisno od različnih dejavnikov. Na splošno lahko postopek dražbe izvršbe traja več mesecev ali celo let. Postopek dražbe izvršbe je vedno enak:
- Vloga za izvršbo dražbe
- Določanje tržne vrednosti nepremičnine
- Datum dražbe izvršbe
- Po ponudbi
Zainteresirane stranke praviloma ne smejo vstopiti v hišo pred dražbo izvršbe, vendar morate vseeno opraviti predhodni pregled, da dobite vtis.
Faza 1: Vloga za izvršbo dražbe
Če želi upnik uveljavljati svoje terjatve z dražbo izvršbe, se prijavi pristojnemu lokalnemu sodišču. Če naj bi se nepremičnina prisilno prodala na dražbi, je pristojno sodišče, v okrožju katerega se nahaja nepremičnina. Po drugi strani pa je za na primer na dražbi zrakoplov vedno odgovorno okrožno sodišče v Braunschweigu. Tam je sedež Zveznega urada za letalstvo, iz katerega izhaja odgovornost. Da bi lahko vlagatelj vložil vlogo v celoti, mora biti sposoben predložiti izvršilni naslov in izvršilno klavzulo ter dokazati svojo vročitev.
Nato sodišče odločbo o odreditvi postopka pošlje vsem vpletenim strankam. Takoj, ko je vročitev naročila vročena, se šteje, da je nepremičnina zasežena. Zoper to lahko vloži pritožbo tako dolžnik kot upnik. Obe strani imata tudi možnost, da zaprosita za prekinitev postopka. Za dolžnika velja § 30a ZVG, za upnika pa § 30 ZVG.
Dolžnik se lahko prijavi iz naslednjih razlogov, na primer:
- Dolžnik dokaže, da lahko terjatve izpolni.
- Dolžnik dokazuje nemoralno stisko v skladu s § 765a ZPO.
Upniku ni treba obrazložiti, če "odobri" zaključek postopka, kot je navedeno v zakonskem besedilu. Dražbo izvršbe pa lahko zaustavi le dvakrat. Njegova tretja odobritev se šteje za umik prijave za dražbo. Nato izvršilno sodišče dokončno poskrbi za vpis v zemljiško knjigo. V oddelku II je opozorjeno, da je bila naročena izvršba.
Dobro je vedeti : upnikove terjatve nimajo nobene zveze s premoženjem. Nekdo z denarnimi terjatvami lahko zaprosi za izvršbo, tudi če so njegove terjatve nastale iz druge pogodbene transakcije.
2. faza: Določitev tržne vrednosti nepremičnine
Nadaljnji potek dražbe izvršbe določa, da se določi tržna vrednost nepremičnine. Za to mora zavezanec po vložitvi vloge plačati akontacijo. To je potrebno, da se pokrijejo pričakovani stroški za določanje tržne vrednosti. Tu pričakujte približno 750 do 1000 evrov.
Po prejemu denarja strokovnjak pregleda nepremičnino in pripravi ustrezno poročilo. Okrožno sodišče pošlje kopijo tega dolžniku in upniku. Obe strani imata rok za komentar. Če se to izteče, uradni priročnik z resolucijo določi tržno vrednost nepremičnine in določi datum dražbe za izvršbo.
Na datum dražbe se med drugim preberejo zemljiškoknjižni vpisi in bremena na nepremičnini.
Faza 3: Datum dražbe izvršbe
Določeni datum dražbe bo javno objavljen na internetu ali v Uradnem listu. Poleg tega je običajno na okrožnem sodišču ustrezno obvestilo. Vsi dokumenti, ki se nanašajo na nepremičnino, na primer ocena za določitev tržne vrednosti, so nato zainteresiranim na voljo na lokalnem sodišču.
Vsakdo ima dostop do datuma dražbe izvršbe. To izhaja iz oddelka 169 Zakona o sodiščni ustavi (GVG). Izvedba je trdno predpisana:
- Obvestila
- Čas ponudb
- Pogajanje o ponudbi
Obvestila na datum dražbe
V obvestilu sodni uradnik najprej imenuje odgovornega dolžnika v skladu s 66. členom ZVG. Priskrbi tudi informacije o obstoječih zemljiškoknjižnih vpisih. Rechtspfleger imenuje tudi najnižjo zapoved. To vključuje preostale pravice do vpisov v zemljiško knjigo in dodatni del, ki ga je treba plačati. Ta del sestavljajo stroški dražbe za izvršbo in, če je primerno, dajatve javnega prava, kot je davek na nepremičnine. V tem trenutku imajo opomniki zadnjo priložnost, da oddajo zahtevke v skladu s svojo razvrstitvijo. Če se to ne zgodi, se začne čas zbiranja ponudb.
Čas ponudb
Čas zbiranja ponudb včasih imenujemo tudi "ponudbena ura". Vendar je to zavajajoče, ker mora biti minimalno trajanje oddaje ponudb v skladu s 73. členom ZVG le 30 minut. Najdaljše trajanje ni. Med ponudbenim obdobjem lahko zainteresirane stranke svoje ponudbe oddajo ustno. Vendar se morate identificirati in biti sposobni dokazati deset odstotkov tržne vrednosti nepremičnine najkasneje po oddaji ponudbe.
V ta namen ima ponudnik v skladu s členom 69 ZVG tri možnosti:
- Garancija pri banki
- Ček Bundesbank ali navzkrižni ček, če ni bil izdan prej kot tri dni pred datumom dražbe
- Prenos na račun sodne blagajne pred datumom dražbe
Če tega dokazila o varnosti ni, bo sodišče ponudbo zavrnilo. Zainteresirane strani morajo pri oddaji ponudb zagotoviti, da navedejo le znesek, ki se doda navedeni minimalni ponudbi. Eden najboljših nasvetov za kupce na zaplembeni dražbi je torej, da predhodno izvemo več o nepremičnini in določimo najvišjo mejo. Končni znesek, ki ga je treba plačati za nepremičnino, je vsota ponudbe in najnižja ponudba. Najvišja ponudba, omenjena med ponudbenim obdobjem, se imenuje najvišja ponudba.
Včasih se med uro zbiranja ponudb na dražbi zasega veliko dogaja. Vnaprej določite svojo mejo in se je držite.
Pogajanje o ponudbi
Kako se nadaljuje dražba po izvršbi po razpisnem obdobju, je odvisno od različnih dejavnikov. To lahko storite na tri načine:
- Ni (veljavne) ponudbe
Če nobena ponudba ni prispela ali nobena ni veljavna, se postopek po 77. členu ZVG začasno ustavi. Upniki lahko nato zahtevajo nadaljevanje postopka. - Najvišja ponudba je prenizka: meja
7/10 in meja 5/10. Če je najvišja oddana ponudba, vključno s kapitalsko vrednostjo preostalih pravic, manjša od 7/10 tržne vrednosti nepremičnine, lahko zavezanec v skladu z odstavkom 1 oddelka 74a ZVG Prijavite se za zavrnitev dodelitve. Če najvišja ponudba doseže manj kot 5/10 tržne vrednosti, mora sodišče zavrniti odločitev v skladu s 1. odstavkom 85.a člena ZVG.
Nato mora sodišče določiti drugi datum dražbe izvršbe. To ne sme biti prej kot v treh mesecih, vendar najpozneje v šestih mesecih po prvem imenovanju (odstavek 74a, odstavek 3 ZVG). V tem drugem datumu meja 5/10 in 7/10 ne veljata več (odstavek 85a, odstavek 2 ZVG). - Ponudba je dovolj visoka
Če je najvišja ponudba dovolj visoka , je ponudba sprejeta. Njegova objava se izvede takoj ali pozneje. Takoj po objavi ponudbe je kupec pridobil lastništvo nepremičnine. V tem posebnem primeru to velja izjemoma, čeprav je vpis v zemljiško knjigo opravljen kasneje. Vse pravice in obveznosti, uporabe in obremenitve se v tem trenutku prenesejo na kupca.
Če je nepremičnina v najemu, kupec takoj sklene tudi pogodbo. Nato lahko - če je to potrebno in zaželeno v primeru najete nepremičnine - sproži postopek izselitve ali ga prekine zaradi lastne uporabe.
4. faza: Po oddaji dražbe za izvršbo
Datum razdelitve sledi približno štiri do dvanajst tednov po podelitvi. Izkupiček od izvršbe dražbe se preda zavezancu ali - če jih je več - razdeli mednje glede na zakonsko prednost. Če ostanek ostane, se izplača dolžniku. Na koncu lokalno sodišče zaprosi zemljiško knjigo za ustrezno spremembo vpisa v zemljiški knjigi takoj, ko kupec plača davek na nepremičnine, ki ga je treba plačati.
