Lastnikove pravice so v splošnih razpravah pogosto zanemarjene. Pogosto je poudarek na pravicah najemnikov. To je načeloma smiselno, vendar bi morali najemodajalci tudi vedeti, v katerih situacijah so upravičeni do katerih pravic. Tu smo zbrali najpomembnejše najemodajalčeve pravice, pa tudi pogoste napake.
Lastnikove pravice ob koncu najemne pogodbe
Če se najemno razmerje konča, ker najemnik odpove, se to običajno zgodi brez večjih težav. Če pa najemodajalec želi odpovedati, je treba preskočiti nekatere ovire, da lahko odpoved v nujnih primerih obstaja tudi na sodišču in najemodajalec dobi svoje pravice.
V primeru osebne rabe imajo najemodajalci pravico odpovedati najemno razmerje in nato stanovanje uporabiti sami ali ga prepustiti v uporabo bližjemu sorodniku (več o tem spodaj). Poleg tega imajo najemodajalci pravico odpovedati najemnika, če najemnik zamuja, ne upošteva hišnega reda, sprejme podnajemnike brez dovoljenja ali če drugače bistveno krši pogodbo.
Pravica najemodajalca, da odpove najemno razmerje tega najemnika, vključuje obveznost izražanja formalno pravilne odpovedi. Lastniki nepremičnin bi morali tukaj poiskati pravni nasvet, da bi bili na varnem.
Lastnikove pravice za osebno uporabo
Verjetno najbolj nepriljubljena lastnikova pravica najemnikov stanovanj je pravica do osebne uporabe. V skladu s § 573 BGB lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo in nato sam živi v stanovanju ali pa ga pusti ožji sorodniki. O bližnjih sorodnikih so se pogosto pogovarjali na številnih sodiščih in zajemajo precej veliko skupino ljudi.
V skladu s trenutno sodno prakso so med ožjimi sorodniki na primer starši, otroci, bratje in sestre, nečakinje, nečaki, ločeni zakonci, vnuki, tašča in tašča lastnika stanovanja.
Član partnerske družbe, ki je lastnik stanovanja, ali član dediča ali delnega podjetja lahko tudi registrira osebne potrebe.
Kot najemodajalec se morate o zadevi izčrpno informirati, da ne bi naredili formalnih napak pri odpovedi pogodbe za osebno uporabo in zato izgubili dragocen čas v postopku odpovedi. Vse bistvene informacije in predlogo za obvestilo o odpovedi najdete v našem članku o prekinitvi storitev.
Lastnikove pravice pri prodaji nepremičnin
Stanovanje brez najemnika je praviloma lažje prodati kot nepremičnino, ki je trenutno v najemu. Če želite prodati svojo hišo in doseči najvišjo ceno, imate veliko večje možnosti, če trenutno nihče ne oddaja zadevne nepremičnine.
Razloga za to sta dva: Nekateri potencialni kupci so ljudje, ki želijo sami živeti v stanovanju. Zanje je prebivalec ovira. Kdor stanovanje po drugi strani vidi kot naložbo, ga najemniki tudi ne zanimajo, saj se lahko za novo najemnino (čeprav v okviru zavore s ceno najema) zahteva bistveno višja najemnina kot za obstoječo najemniško pogodbo, pri kateri je treba upoštevati zgornjo mejo.
Če pa je stanovanje v najemu, najemodajalec ne more preprosto izgnati stanovalca. Če želi stanovanje prodati, ga mora ponuditi najemniku, ker potem velja § 566 BGB. To pravi: "Nakup ne krši najemnine". Kupec nepremičnine bi nato najemno pogodbo prevzel z vsemi pravicami in obveznostmi.
Če pa mora najemnik zapustiti stanovanje, imajo najemodajalci možnost, da selitev privlačnejša za najemnika s plačilom določene vsote denarja.
Če želi najemodajalec odpovedati najem, je treba premagati nekatere ovire, da bi odpoved obstajala na sodišču - za razliko od odpovedi najemnika.
Lastnikove pravice, ko se najemnina poveča
Najemodajalci imajo pravico do povišanja najemnine. Vendar je treba upoštevati določene omejitve. Glavna sta najemna zavora in pokrov. Ta dva pravna predpisa, ki sta določena v odstavkih 556d BGB in 558 BGB, sta namenjena zaščiti najemnikov pred hitro naraščajočimi najemninami, zlasti v metropolitanskih območjih.
Lastnikove pravice med prenovo
Ko gre za obnovo nepremičnine, pa tudi za kozmetična popravila, je med najemniki in najemodajalci velika nevednost. Zmotno je mnenje, da ga mora najemnik ob selitvi iz stanovanja obnoviti. Če je v najemni pogodbi ustrezna klavzula, je ta neveljavna in najemniku sploh ni treba dvigniti čopiča.
Številni najemodajalci tudi menijo, da imajo pravico vplivati na barvno zasnovo stanovanja. Tudi temu ni tako. V času najema lahko najemnik barva stene, ogrevalne sisteme, cevi itd., Kot želi. Tukaj lahko preberete, katera pravila v resnici veljajo pri menjavi najemnikov in predaji stanovanja.
Lastnikove pravice do manjših popravil
Najemodajalci lahko manjša popravila v veliki meri prenesejo na najemnike. Trenutna sodna praksa meni, da je najemnikom dovoljeno plačevati posamezna manjša popravila po najemni pogodbi, če ta ne stanejo več kot 75 do 100 evrov in ne znašajo več kot osem odstotkov letne neto najemnine.
Lastnikove pravice: kdaj lahko lastnik vstopi v stanovanje?
Najemodajalci imajo pravico vstopa v najeto stanovanje. Za to pa je potrebno soglasje najemnika. Morda bo treba stanovanje pregledati, če čakajo popravila, želijo novi najemniki pregledati stanovanje ali če obstaja sum zlorabe najete nepremičnine.
Najemodajalci se morajo načeloma predhodno prijaviti. Sodišča menijo, da je primeren čas od 24 ur do 14 dni. Najemodajalci lahko stanovanje odprejo le v nujnih primerih, če obstaja neposredna nevarnost, na primer zato, ker je počila cev.
V skladu z veljavno zakonodajo mora najemnik do trikrat na mesec dopuščati obiske stanovanj naslednjih najemnikov, pod pogojem, da ti ne trajajo dlje kot 45 minut in potekajo med 19. in 20. uro. (LG Frankfurt / Main, sodba z dne 24. maja 2002, Az. 2/17 S 194/01).
Najemodajalci lahko vstopijo tudi v stanovanje, če naj bi stanovanje izmerili ali pa morali odčitati izmerjene vrednosti.
Kot nekakšen rutinski pregled so najemodajalci prav tako upravičeni do pregleda stanovanja vsakih pet let brez posebnega razloga. Münchensko okrožno sodišče je presodilo, da je treba lastniku stanovanja omogočiti, da v določenih časovnih presledkih preveri stanje svojega premoženja (AG München, sodba z dne 8. januarja 2016, Az. 461 C 19626/15).
