Postopek izselitve je vedno potreben, kadar je najemnik v stanovanju, ki ga ni več upravičen uporabljati. Pogosto je to po odpovedi brez odpovednega roka ali celo pravočasno zaradi dolgov najema. Z izselitvijo imajo najemodajalci v teh primerih priložnost, da si povrnejo dostop do svoje lastnine. Tu smo zbrali bistvene informacije o postopkih deložacije.
Kaj je akcija izselitve?
Postopek izselitve se zgodi, če najemniki, ki so bili odpovedani, po izteku odpovednega roka niso zapustili najemnine ali če se branijo pred odpovedjo. Nato ima najemodajalec pravico sprožiti postopek izselitve zoper najemnike, ki ne izpolnjujejo pogojev.
Najpogostejši razlog za obvestilo o izselitvi je zaostala najemnina. V Nemčiji najemniki večkrat ne izpolnjujejo obveznosti plačevanja najemnine v celoti in pravočasno. Neskladja v položnicah za komunalne storitve ali najemninah pogosto vodijo do sporov z najemodajalcem.
Zaradi zamud pri najemninah je za lastnika nepremičnine velik dolg in finančna stiska. Najemodajalec se na to običajno odzove z odpovedjo brez predhodnega obvestila. Izselitvena akcija nato ponuja priložnost prepričati najemnike, ki niso pripravljeni plačati, da se odselijo, in najemnino prepustiti solventnim najemnikom. Poleg zamud pri najemu so pogosti razlogi za izselitev tudi lastninska škoda in odpovedi zaradi osebne uporabe. Za najemodajalca je skrajno sredstvo, da najemnika odstrani iz najete nepremičnine.
Pogosti razlogi za izselitev so poleg zaostalih najemnin in škode na stanovanjskih posegih tudi odpovedi za osebno uporabo.
Evakuacija najetega stanovanja je v pravnem smislu poseg v pravice najemnika. Zato mora biti za sodno izvršitev postopka izselitve izpolnjeno več zahtev (več o tem spodaj). Če je postopek na sodišču uspešen, postopek izvršbe sproži in izvrši sodni izvršitelj. V primeru izselitve se nato najeto posestvo izprazni, najemnik in njegovo pohištvo pa se odstranijo iz njega.
Koliko časa traja, preden lahko najemodajalec najemnika odstrani iz stanovanja - koliko časa preteče med izselitvijo in izselitvijo - se zelo razlikuje. Izkušnje kažejo, da traja tri do šest mesecev, preden se stanovanje lahko evakuira. V nekaterih primerih, na primer če ima najemnik zdravstvene težave ali drugo nujno situacijo, lahko postopek evakuacije traja leta.
Kako deluje deložacija?
Tožba za izselitev se zgodi šele, ko so vsi poskusi dogovora med najemodajalcem in najemnikom neuspešni in najemodajalec ne vidi alternative za pridobitev svojih pravic. Predpogoj za deložacijo je vedno predhodna pravna odpoved najemne pogodbe s strani najemodajalca. Če je odpoved pravočasna, na primer zaradi osebnih potreb, je treba tukaj navesti točen razlog. V primeru pravočasne odpovedi iz drugih razlogov je treba te tudi dokazati.
Odpoved brez odpovednega roka je zakonita le, če je najemnik storil večje kršitve pogodbe. Pomembni razlogi, ki upravičujejo odpoved brez odpovednega roka v skladu z oddelkom 543 nemškega civilnega zakonika, vključujejo zamude pri najemninah, stalne zamude pri plačilu in zanemarjanje ali namerno škodovanje najete nepremičnine. Drugi razlogi so lahko motnje domačega miru kljub večkratnim opozorilom najemniku, oddajanje oddanega stanovanja v najem tretjim osebam ali nepooblaščena komercialna uporaba nepremičnine.
Po prejemu obvestila o odpovedi lahko najemnik vloži ugovor in se pred njim brani. Nekateri to storijo tako, da zoper njega vložijo tožbo, drugi pa se preprosto izselijo po izteku obvestila o najemu. Če najemnik ne bo upošteval zahteve za izselitev, bo najemodajalec najprej določil razumno odlogno obdobje. Če tudi najemnik dovoli, da mine ta odlog, lahko najemodajalec ali njegov odvetnik vloži tožbo za izselitev pri pristojnem lokalnem sodišču.
Tožba za izpraznitev najete nepremičnine pa se lahko začne najkasneje dva tedna po poteku uradnega odpovednega roka. Pri vložitvi tožbenega zahtevka sodišče od tožnika zahteva tudi predplačilo sodnih stroškov. Šele po prenosu zahtevanega zneska se postopek izselitve odpre in pošlje najemniku po pošti.
Najemnik ni dolžan odgovoriti na sodni dopis. Vendar pa je odvetnik najemodajalca med postopkom izselitve že zaprosil za zamudno sodbo, ki se izda, če se na tožbo ne odgovori.
Kje, kdaj in kako mora najemodajalec vložiti zahtevo za izselitev?
Katero sodišče je odgovorno za zahtevek za izselitev?
Za tožbo za izselitev se vedno zaprosi lokalno sodišče, ki je pristojno za okrožje, v katerem je najeto stanovanje. Znesek v sporu ni pomemben. Pri komercialnih enotah pa je pristojnost sodišča odvisna od spornega zneska. Če je to manj kot 5000 evrov, je treba tožbo za izselitev predložiti okrožnemu sodišču mesta, v katerem je komercialno uporabljena nepremičnina za najem. Če sporni znesek preseže 5000 evrov, je za to pristojno deželno sodišče.
Kdaj je treba vložiti zahtevek za izselitev?
Čas za vložitev tožbe za izselitev je odvisen od razloga za odpoved. Če najemnik zamuja s plačilom ali če je nadaljevanje najema iz določenih razlogov nerazumno, je tožbo mogoče vložiti ob odpovedi stanovanja. Tako je na primer v primeru zamud pri najemninah ali če je najemnika fizično napadel najemnika. V primeru odpovedi zaradi osebne uporabe pa je treba počakati na morebiten ugovor najemnika in iztek odpovednega roka.
Kako je treba vložiti obvestilo o izselitvi?
Obvestilo o odpovedi mora biti pisno in vsebovati razloge, ki so za najemnika razumljivi, ter razumen odpovedni rok. Postopek izselitve mora biti v obliki in vsebini v skladu z določenimi zakonskimi predpisi. Poleg odpovednega pisma bo morda treba priložiti tudi razlog najemodajalca, ki navaja, zakaj se v primeru ugovora najemnika zahteva izselitev. V vsakem primeru je treba navesti razlog za tožbo.
Vloga za izselitev mora vsebovati tudi naslednje točke:
- Imena tožnika in tožene stranke
- razlog za zahtevo za izselitev (npr. zaostala najemnina)
- po potrebi izjava najemodajalca, zakaj se kljub ugovoru vloži tožba za izselitev
- Naslov pristojnega sodišča
- polni naslov tožnika, osebni podpis, kraj in datum
- Ime najete nepremičnine, ki se izprazni
Struktura tožbe se začne z naslovnimi podatki in vsebuje ime in natančen naslov tožnika. Poleg tega se subjekt sklicuje na dejstva, na primer "deložacija v skladu s § 543 BGB". V pritožbenem pismu so navedeni podatki o najetem premoženju in ime najemnika Izselitev bi morala biti prisilna in po možnosti zahteva, da se zahteva zaostala plačila najemnin, vključno z obrestmi.
Nadaljnja vsebina postopka izselitve vključuje informacije o tem, kako in do katerega datuma je najemnik prejel obvestilo, ter opombo, da če se najemnik ne odzove, se zahteva zamudna sodba .
Prošnjo podpiše vlagatelj z imenom in priimkom ter jo predloži sodišču s krajem in datumom. Ker lahko postopkovne napake zavrnejo obvestilo o izselitvi, je nujno, da pri sestavljanju prošnje poiščete podporo odvetnika, ki je specializiran za najemno pravo.
Če niste pravni strokovnjak, je bolje, da postopka za izselitev ne pripravite sami, ampak poiščite podporo pri odvetniku najemnika.
Kako dolgo traja tožba za izselitev?
Akcija izselitve lahko traja dolgo in je povezana s precejšnjim živčnim stresom najemodajalcev in najemnikov. Zato se ta metoda običajno poskuša le, če obstaja velika verjetnost za uspeh. Najemodajalec mora izkazati upravičen lastni interes ali imeti dokazila o finančnem stanju ali kršitvi pogodbe najemnika, da lahko na sodišču uveljavi postopek izselitve.
Obdobje med vložitvijo tožbe in najemnikom, ki se dejansko izseli ali izprazni stanovanje, je med dvema mesecema in več leti. Še posebej, če se najemnik ne odzove na izselitev ali je treba sestaviti poročila, izselitev pogosto traja dolgo.
Koliko časa traja, dokler sodna odločba o postopku izselitve ni pravnomočna?
Pri razsodbi se sodišče opre na razloge za odpoved. Če se odpoved najemodajalca izkaže za neučinkovito, lahko najemnik še naprej ostane v stanovanju. Če pa je tožba uspešna, sodba sodišča postane pravnomočna štiri tedne po vročitvi in jo lahko izvrši sodni izvršitelj.
Kako poteka obravnava pred okrožnim sodiščem?
Preden se začne postopek izselitve, mora najemodajalec plačati predplačilu sodišču. Znesek te vsote je odvisen od spornega zneska in lahko znaša več sto evrov.
V primeru zaslišanja pred krajevnim sodiščem mora najemodajalec najprej obrazložiti razloge, ki vodijo do prenehanja najemne pogodbe, in jih tudi dokazati, na primer biti sposoben dokazati zamudo pri najemnini ali škodo na stanovanju. Hkrati najemnik pojasni svoje razloge za ugovor in zagovor, dokumenti, poročila izvedencev in izjave prič pa služijo kot dokazi na sodišču. Na koncu pogajanj se izreče sodba, ki se pošlje obema stranema v pisni obliki. Sodba sodišča postane pravnomočna štiri tedne po sodni obravnavi, pri čemer se to obdobje začne šele po datumu razglasitve in po vročitvi sodbe.
Če je pritožba zavrnjena, prenehanje najema postane neučinkovito in najemnik lahko še naprej živi v nepremičnini, ki jo ima v najemu. Če je po drugi strani podeljen naslov deložacije, je treba najeto nepremičnino evakuirati v določenem roku. V tem primeru najemnik nosi tudi stroške sodišča in izselitve. Naslov deložacije nato najemodajalcu daje pravico, da evakuira stanovanje, ki ga je najel.
Pomembno: Izselitveni naslov mora vsebovati vse osebe, ki imajo na podlagi najemne pogodbe pravico do uporabe stanovanja ali komercialne nepremičnine. Poleg najemnika to vključuje tudi zakonca in morebitne podnajemnike ter starše obdolženca. Otrokovi najemniki, ki jih pravno štejejo le za "hlapce", v naslovu za izselitev niso navedeni. Če je tožba za izselitev usmerjena izključno proti najemniku, gre za postopkovno napako, ki vodi do zavrnitve izselitvene tožbe. V tem primeru deložacije ni mogoče izvesti.
Najemnik ima pravico, da na prvi stopnji ne sprejme sodbe lokalnega sodišča in se pritoži. Nato deželno sodišče odloči na drugi stopnji, ki najprej pregleda sodbo lokalnega sodišča. Vendar ima lastnik med pritožbo in do odločitve deželnega sodišča pravico začasno izprazniti najemniško stanovanje. Če najemnik v pritožbi zmaga, mora najemodajalec kriti stroške evakuacije.
Kako deluje izvrševanje in izselitev?
Za izselitev najetega premoženja je vedno potrebna ustrezna sodba sodišča v zvezi z izvršilno klavzulo. V sodbi mora biti tudi navedeno, da je bil pravni naslov vročen najemniku. Po izdaji naslova deložacije izvršitev določi sodni izvršitelj. Od datuma deložacije do deložacije so vsaj tri tedne.
Sodni izvršitelj, ki je zadolžen za izvršbo, najemniku predhodno sporoči svoj prihod. Na sestanku v kraju najemnika ima najemnik možnost prostovoljne deložacije. Če najete nepremičnine ne zapusti prostovoljno, bo sodni izvršitelj zahteval posode za shranjevanje gospodinjskih dobrin in pohištva v stanovanju.
Način izvedbe postopka evakuacije je odvisen od najemodajalca. Najeto nepremičnino lahko odobri s konvencionalno evakuacijo ali tako imenovano "berlinsko deložacijo". Preden evakuira stanovanje, najemodajalec sodišču plača akontacijo za stroške evakuacije, ki jo nato lahko zahteva od najemnika.
V tem trenutku je edini način, da preprečite izselitev, plačilo najemnine. Poleg tega se odložitev izvršitve odobri le, če nujni razlogi (akutna bolezen ali nesreča najemnika) otežujejo ali onemogočajo prenehanje prisilne razpustitve najete nepremičnine.
Deložacija stanovanja s strani najemodajalca brez ustreznega pravnega naslova ni dovoljena. Tudi prisotnost sodnega dovoljenja za izselitev najemodajalcu ne daje pravice, da najemnika kadar koli izvleče. Nepooblaščen vstop stanovanja s strani najemodajalca ali nepooblaščena evakuacija najetega stanovanja je kaznivo dejanje. To velja tudi, če najemodajalec zamenja ključavnice najetega stanovanja z namenom, da bi najemnik preprečil nadaljnji vstop in s tem pridobil v posest najeto nepremičnino.
Evakuacija stanovanja se lahko izvede le, če obstaja ustrezna sodba o postopku izselitve. Dogovoriti se je treba tudi. Če najemodajalec samo zapusti najemnika s svojimi stvarmi, je to kaznivo dejanje.
Katere vrste izselitve obstajajo?
Za izselitev najetega stanovanja je možna običajna izselitev ali izselitev po berlinskem modelu. Najemodajalec se odloči, kako evakuirati stanovanje, potem ko prejme izselitveni naslov od sodišča.
Izselitev
Običajna deložacija je najpreprostejša vrsta deložacije in običajno poteka, ko se najemnik noče izseliti iz najetega stanovanja in lastniku preda ključe stanovanja. V primeru preproste deložacije sodnega izvršitelja imenuje ključavničarja in selitveno podjetje. Na dan evakuacije mora sodni izvršitelj odpreti najemniško stanovanje, zamenjati ključavnice in predmet najema vrniti najemodajalcu. Pohištvo in druge vsebine stanovanja se vsaj dva meseca hranijo na primernem mestu.
Če najemnik v roku dveh mesecev ne prevzame ali izpusti predmetov, ki mu pripadajo, bodo uporabni predmeti na dražbi, smeti pa bodo odstranjeni v skladu z veljavnimi predpisi. Običajno evakuacijo je mogoče izvesti brez veliko truda, zato imajo mnogi najemodajalci prednost. Tako imenovana izselitev iz Berlina pa je poceni alternativa običajni izselitvi.
Izselitev v Berlinu
Postopek berlinskega postopka je podoben običajni deložaciji, vendar ni najeto nobeno podjetje za odstranitev. Čiščenje najetega stanovanja prevzame najemodajalec, ki najemnikovo nepremičnino shrani ali pusti v najeti nepremičnini. Nato ima najemnik rok enega meseca, da pobere svoje premoženje. Šele po izteku tega obdobja lahko najemodajalec odsvoji gospodinjske predmete, če najemnik ni prevzel svojega premoženja.
Za berlinsko evakuacijo je treba plačati približno 500 evrov predplačila. Zaradi tega je berlinska metoda cenejša. Vendar pa izselitev iz Berlina zahteva več zavzetosti in pobude najemodajalca. Najemodajalci se za berlinski postopek odločijo predvsem, če obstaja bojazen, da vam insolventni najemnik ne bo povrnil stroškov za potrditev.
Koliko stane akcija izselitve?
Izselitev lahko povzroči različne stroške. Te najprej napreduje najemodajalec. Natančen znesek je odvisen od vrednosti spora. Na podlagi letne najemnine lahko stroške približno izračunamo vnaprej. Predplačilo sodnih stroškov, ki jih je treba plačati ob vložitvi tožbe za izselitev, izhaja tudi iz spornega zneska.
V primeru zamud pri najemninah se sporni znesek poveča za znesek zamud. Stroški, ki jih je treba upoštevati v tožbi za izselitev, vključujejo:
- Sodni stroški
- Pravne takse najemodajalca
- Zunajsodne pravne takse
- Stroški ključavničarske in selitvene družbe
- Stroški za shranjevanje najemnikovega pohištva
- Najem skladišča za skladiščenje pohištva in predmetov v poslovnih prostorih
Dolgotrajni ali zapleteni sodni postopki lahko povzročijo bistveno večje stroške. Za najemodajalca deložacija vedno pomeni visoke finančne izdatke, čeprav ni jasno, ali bo najemnik kdaj povrnil stroške.
Pri čiščenju trisobnega stanovanja je denimo treba pričakovati od 3000 do 4000 evrov. Ker znašajo stroški izselitve okoli 1000 evrov na sobo. Pri čiščenju enosobnega ali dvosobnega stanovanja lahko pričakujemo stroške evakuacije in selitve okoli 1500 in 2000 evrov. Poleg tega morajo najemodajalci pričakovati predujem za sodne stroške v višini od 400 do 600 evrov in pravne takse v višini okoli 1500 evrov.
V primeru uspešne tožbe lahko najemnik povrne sodne stroške in stroške izselitve. V večini primerov pa je najemodajalec prisiljen plačati stroške evakuacije, saj insolventni najemniki ne morejo plačati sodnih in pravnih taks.
Po izselitvi ima nekdanji najemnik določen rok, da prevzame nastale stroške. Če dolžnik stroškov ne more plačati in zunajsodne poravnave ni mogoče doseči, ima najemodajalec pravico znova tožiti svojega bivšega najemnika in zahtevati plačilo. Mimogrede sodišče podeli najemodajalcu plačilni naslov, ki velja 30 let, in lahko dolžnik večkrat zahteva, da dolg plača v tem roku.
Če najemodajalec sam zaide v finančno stisko
Neporavnana plačila najemnine v povezavi s pravnimi postopki zaradi izselitve najemnine nepremičnine pogosto povzročijo finančno breme za najemodajalca. Stroške sodišča in potrditve je treba plačati vnaprej. Če je najemnik plačilno nesposoben, najemodajalec tvega tudi, da si ne povrne stroškov. Iz tega razloga je treba neporavnane terjatve najprej zahtevati izvensodno, najemniku pa dati razumen rok plačila za poravnavo najemniških dolgov. Le če plačilo v tem roku ni izvedeno, lahko najemnik toži najemnika za plačilo.
Ker med tekočim sodnim postopkom najemnine ne izplačujejo, najemodajalec zaradi izgube najemnine povzroči dodatne stroške. Če sodni postopek traja dve leti, lahko nastane zaostala najemnina v višini 19.200 EUR z osnovno najemnino v višini 800 EUR.
Če se najemodajalec sam znajde v izredni finančni situaciji zaradi izgube najemnine, ima možnost, da zaprosi za pravno pomoč za izvedbo postopka izselitve v skladu z oddelkom 114 in dalje Zakonika o pravdnem postopku (ZPO) pri pristojnem sodišču. Prošnjo preuči sodišče in po potrebi odobri, če so izpolnjene nekatere zahteve. Tej vključujejo:
- Verjetno bo tožba za izselitev uspešna.
- Vlagatelj nima potrebnih finančnih sredstev.
- Pravne zahteve (114. in drugi odstavek zakonika o pravdnem postopku) so izpolnjene.
- Izselitev je upravičena in ni namerna.
Če najemnik sam med deložacijo zaide v finančne potrebe, lahko zaprosi za pravno pomoč.
Kdaj je verjetno, da bo tožba za izselitev uspešna?
Zaradi zaščite najemnikov imajo najemniki številne pravice. V postopku izselitve mora sodišče za odločitev vedno pretehtati interese najemodajalca in najemnika. Pred vložitvijo tožbe za izselitev naj najemodajalci zato poiščejo nasvet pri specializiranem najemniškem odvetniku, da bi realno ocenili možnosti za uspeh.
Tožba za izselitev je na splošno uspešna, če so izpolnjene zakonske zahteve in zahtevki upravičeni. V primeru stiske pa je tožba za izselitev lahko zaman, saj je tu bolj pomembna zaščita najemnika. Da bi se izognili visokim stroškom in zavrnitvi tožbe, se najemodajalcem zato pogosto priporoča, da z najemnikom poiščejo izvensodno poravnavo.
Če najemnik med tekočim postopkom plača dolg za najemnino ali prosto zapusti stanovanje, se postopek izselitve običajno zavrne. Vendar je to tudi v primeru, če najemnikov ni mogoče začasno najti ali zapustijo najemno nepremičnino z neznanim naslovom, torej so tako imenovani nomadski najemniki. Izselitvena tožba bo zavrnjena tudi, če najemno razmerje še ni bilo pravočasno odpovedano ali če najemodajalec izjavi, da lastnik nepremičnine ne sme uporabljati.
Katere alternative deložaciji obstajajo?
Ker je velika večina tožb za izselitev vloženih zaradi zaostalih najemnin, je deložacijo mogoče preprečiti s plačilom neporavnane najemnine. S pravočasno zapuščeno najeto nepremičnino se bo izognil tudi prisilni deložaciji.
Teoretično obstaja tudi možnost izvensodne poravnave z najemodajalcem. To je mogoče celo med sodnimi postopki in že vloženo tožbo za izselitev. Dogovor med obema stranema pa je možen le v izjemnih primerih. Zlasti v primeru zamud pri plačilih postopki posredovanja ali arbitraže niso obetavni, saj najemniki preprosto nimajo finančnih sredstev.
Kot alternativa sodnemu sporu je dobro reševanje predsodnih zahtevkov za najemnino. Cilj tega postopka je doseči sporazumno rešitev problema. Najemodajalci in najemniki v svojih pogajanjih dobijo ciljno podporo poklicnega svetovalca. Če obstaja dogovor, se najemodajalec zaveže, da bo prevzel dolg za najemnino. Z izvršljivo notarsko listino lahko takoj poravna svoje finančne zahtevke. Ta rešitev je povezana z nižjimi stroški in je možna kadar koli.
Kaj naj storijo najemniki, ko prejmejo obvestilo o izselitvi?
Če najemnik od najemodajalca prejme obvestilo o izselitvi, se mora nanj odzvati v 14 dneh in se pripraviti, da se bo zagovarjal pisno ali tako, da se bo predstavil krajevnemu sodišču. Najemnik ima še 14 dni časa, da utemelji svojo obrambo.
V primeru zamude pri plačilih po svoji krivdi lahko najemnik na primer predloži izjavo svoje hišne banke, ki potrjuje, da je prišlo do zamud zaradi notranjih bančnih postopkov, za katere najemnik ni odgovoren. Drugi razlogi za obrambo so na primer ta, da najemnik zanika lastne potrebe lastnika ali primere stisk, ki trenutno otežujejo ali onemogočajo selitev, na primer resne zdravstvene težave ali prihajajoči končni pregled najemnika.
Kako lahko najemniki preprečijo izselitev?
Najemnik ima različne možnosti, da se izogne deložaciji in sporu na sodišču, vključno s pripadajočimi stroški. Če so zamude pri najemninah razlog za deložacijo, mora najemnik skupaj s svojo hišno banko, odvetnikom ali svetovalcem poiskati načine za poravnavo dolga najemnine. Takoj ko so plačani dolgovi za najemnino, prenehanje najemnega razmerja in s tem izselitev postane neučinkovita.
Poravnava neporavnanih terjatev do najemodajalca je zato najboljši način za preprečitev izselitvene tožbe. Najemnik lahko še vedno plača neporavnano najemnino skupaj z nadomestilom za uporabo v dveh mesecih po vložitvi tožbe za izselitev. Ker po nalogu za izselitev najemnik dobi to obdobje, da poravna zaostala plačila najemnine.
Če se je sodni postopek že začel, je treba sodišču poslati ustrezen dokaz o plačilu kot dokazilo o plačilu najemnega dolga. Zaradi naknadnega plačila je tudi odpoved brez obvestila najemodajalca neučinkovita.
Najemnik ima tudi možnost, da se za kritje stroškov prijavi pri socialni agenciji. Če najemnino prevzame urad za socialno varstvo ali druga družbena organizacija, se tudi akcija izselitve izteče. Če pa je najemodajalec odpovedal odpoved hkrati z odpovedjo najemnine brez obvestila, bo to veljalo kljub plačilu zamud.
Če obstaja nevarnost brezdomstva, se mora najemnik pravočasno obrniti na urad za socialno skrbstvo ali na stanovanjsko službo. V določenih okoliščinah bo urad za socialno varstvo izdal izjavo o sprejemu, ki na sodišču velja kot priznanje za poravnavo najemnih dolgov. Najemodajalčeva odpoved postane neučinkovita in postopek izselitve se zavrne. Izjavo o sprejetju s strani urada za socialno skrbstvo pa mora najemodajalec prejeti v dveh mesecih od obvestila o izselitvi.
Če kot najemnik prejmete obvestilo o izselitvi, ste sprva verjetno šokirani. Vendar obstaja več načinov za preprečitev tožbe, ki jo predstavljamo tukaj.
Izogibanje deložaciji s selitvijo
Mimogrede se najemnik lahko izogne bližajoči se izselitvi tako, da pravočasno izprazni stanovanje. Akcija izselitve se izteče, ko je najeto stanovanje pravilno predano najemodajalcu. Torej je najemnik stanovanje vseeno izgubil, vendar prihrani sebi in morda svojim sorodnikom stres in tudi stroške izselitve, ki med drugim nastanejo zaradi skladiščenja pohištva itd.
Kje lahko najemniki poiščejo pomoč, če obstaja nevarnost deložacije?
Zadnja možnost, da se izogne deložaciji, je izvršilno varstvo, ki ga najemnik lahko zaprosi pri pristojnem sodišču. Zahteve za prijavo za ta zaščitni ukrep vključujejo akutne resne bolezni najemnika, tveganje za samomor ali brezdomstvo.
Odobritev izvršilne zaščite je vedno odvisna od posameznega primera. V vsakem primeru mora prošnjo pristojno krajevno sodišče prejeti vsaj dva tedna pred napovedanim datumom deložacije.
Kolikšna je uporabnina?
Najemodajalec ima pravico zahtevati tržno najemnino kot nadomestilo namesto prvotne najemnine. To velja za čas, v katerem najemnik nezakonito prebiva v stanovanju, torej po poteku odpovednega roka. Najemodajalec lahko povrne nadomestilo za uporabo po koncu uradnega odpovednega roka. V večini primerov se zahteva za odškodnino za uporabo v skladu z oddelkom 546a nemškega civilnega zakonika (BGB) izvede hkrati z izselitvijo. Za najemodajalca zahteva po nadomestilu za uporabo skupaj z izselitvijo pomeni izogibanje drugemu postopku.
Naslov plačila se nato izgovori hkrati z obvestilom o izselitvi, kar prihrani stroške postopka. Če obstajajo nejasnosti, ki jih je treba razjasniti s poizvedbami, lahko zahtevek za plačilo tudi odloži zahtevek za izselitev. Glavni razlog za zamudo je običajno izračun zneska nadomestila za uporabo.
Ker je najemnik v primeru odpovedi zaradi dolgov najemnine pogosto brez denarja in je plačilo nadomestila za uporabo malo verjetno, se zahtevek za nadomestilo za uporabo pogosto odpove. To pomeni, da se evakuacija stanovanja ne odlaša po nepotrebnem.
