Najem stanovanja je dobra naložba in je primeren tudi kot pokojninski načrt. Če pa načrtujete najem stanovanja, se temeljito obvestite, saj je treba upoštevati marsikaj. Dajemo pregled in nasvete.
Začne se z izračunom najemnine in nadaljuje z iskanjem uglednih najemnikov. Da bi se izognili težavam, je treba vnaprej pojasniti tudi davčna vprašanja in druge podrobnosti.
Kljub tem pripravam je najem stanovanja zelo zapletena in zato priljubljena vrsta naložbe. Naslednja pojasnila vam bodo pomagala, da se boste bolje znašli, tudi če želite najeti stanovanje.
Najem stanovanja: najemodajalca
Če želite oddati stanovanje, najprej preverite, ali imate potrebne zahteve. Po eni strani je treba upoštevati potrebna sredstva.
Dejansko najem etažne lastnine zahteva določeno delo. Tipični zapravljivci časa med nalogami najemodajalca so:
- letna priprava računa za komunalne storitve za najemnika,
- letni izračun dobičkonosnosti za davčne organe,
- nastopi na sestankih lastnikov in z njimi povezani dogovori glede prihajajočih obnovitvenih del, hišnega reda in drugih lastniških zadev,
- po potrebi obnova ali popravilo škode v stanovanju ali zagon obrtnikov,
- Iskanje najemnikov, zamenjava najemnika in nova oddaja,
- Pojasnitev morebitnih pravnih sporov z najemnikom, solastniki in združenjem najemnikov.
Nekatera dela, na primer oblikovanje računa za komunalne storitve, lahko opravi zanesljiv skrbnik, ki zaračuna pavšalno mesečno naročnino. Za druge stvari moraš poskrbeti sam.
Oddajanje stanovanja v najem: ali je to smiselno?
Od tega obdobja naprej se najem stanovanja splača
Za najemodajalce je pomembno, da vedo, da so pri najemu stanovanja dolgoročno zavezani. To še posebej velja za najem za nedoločen čas. Poleg tega, dlje kot najemnik živi v stanovanju, težje je odpovedati najemno pogodbo. Ta dolgoročna zaveza se nanaša tudi na kapitalske naložbe, ker je najeto stanovanje manj donosno prodati kot prazno.
V večini primerov se nakup stanovanja za najem splača le, če lastnik nepremičnine obdrži vsaj deset let. Šele po tem obdobju za nepremičnino ne zapade davka na špekulacije, ki se izračuna na podlagi dobička na vrednosti. Zato dobro premislite, ali ste se pripravljeni tako dolgoročno zavezati.
Kakšna je donosnost najema stanovanja?
Najem stanovanja lahko prinese dokaj dober zaslužek, vendar donos najemnine, ki ga je mogoče natančno izračunati pred nakupom, običajno ni nadpovprečen. V mnogih mestih primanjkuje stanovanj, tako da so najemodajalci vezani na najemno zavoro. Ta omejuje dobiček lastnika nepremičnine in naj bi najemnikom pomagal do cenovno ugodnih stanovanj. Zgornja meja tudi zagotavlja, da najemnine ni mogoče povečati po lastni želji.
Na splošno je torej smiselno oddajati stanovanje le za daljši čas. To pa zato, ker nepremičnina ponavadi izgubi vrednost šele, ko se odda, ker bi moral potencialni kupec to stanovanje prevzeti skupaj z najemnikom. Ker pa mnogi kupci želijo kupljeno nepremičnino uporabiti sami, bi prosta stanovanja dosegla višjo ceno.
Izdelati je mogoče zanimive finančne načrte, zlasti pri dolgoročnih ali odprtih najemnih pogodbah. Ti lahko pomagajo pri davčnih prihrankih ali dolgoročno zagotavljajo zanesljivo donosnost. Z graduiranim najemom ali indeksnim najemom lahko določite tudi, kdaj naj se najemnina poviša, ko sklenete pogodbo in si tako zagotovite večji dobiček.
Najem stanovanja: izračunajte ceno najemnine
Če želite najeti stanovanje, morate natančno ugotoviti, kakšen dohodek od najema lahko dosežete. Pogled na trenutni stanovanjski trg pomaga. Primerjava lokalnih najemnin in, če je potrebno, pogled na lokalni indeks najemnin pomaga tudi k boljši oceni lastnega stanovanja. Lokacija, velikost, leto izdelave in oprema so zelo pomembni kriteriji pri tem izračunu. Preverite tudi, kako dolgo povprečno traja, da se najemna stanovanja dejansko oddajo. Morda je vredno vložiti nekaj denarja za posodobitev opreme, tako da bo potem mogoče zahtevati višjo ceno najema in stanovanje hitreje najti zainteresirane.
Ustrezno najemnino lahko na podlagi indeksa najemnine določimo zelo dobro. Vendar pa igra vlogo tudi zavorna zavora, ki je morda prisotna. Če zavira cena najema v prizadetem stanovanjskem območju, je lahko cena najema največ deset odstotkov nad lokalno primerjalno najemnino. Če ni treba upoštevati omejitve cene najema, namesto tega velja zgornja meja. V skladu s tem se lahko najemnina v obdobju treh let poveča za največ 20 odstotkov, v nekaterih zveznih državah le za 15 odstotkov. V nekaj izjemah se lahko zahteva več. Vendar je le izjema, če lahko najemodajalec dokaže, da bi moral sprejeti izgube, če bi bila najemnina nižja.
Če je lokalna primerjalna najemnina presežena za 50 odstotkov ali več, zakonodajalec govori o oderuštvu in lahko najemodajalca kaznuje v skladu z najemno zakonodajo. In oddajanje stanovanja po previsokih cenah ni dobra ideja iz drugega razloga: najemodajalci se običajno znajdejo bolje, če ceno izračunajo pravično in tako z najemnikom vzpostavijo odnos zaupanja. To se lahko dolgoročno obrestuje, navsezadnje najemodajalce zanimajo dolga pogodbena razmerja, saj ta pomenijo najmanj truda.
Mimogrede je pomembna tema tudi predplačilo dodatnih stroškov. Ne sme se izračunati pretesno, saj v nasprotnem primeru obstaja nevarnost, da boste morali kot najemodajalec zasledovati zaostala plačila najemnika. Izračunajte pošteno, a čim bolj udobno zase.
Poštena cena pri najemu stanovanja ne ustvarja le odnosa zaupanja, temveč lahko tudi najemodajalca zaščiti pred morebitnimi kaznimi.
Najem stanovanja: sestavite najemno pogodbo
Najem tako postane najemodajalcu prijazen
Pri sestavljanju najemne pogodbe si morate natančno ogledati in ne uporabljati samo brezplačnega standardnega obrazca, saj lahko to kasneje povzroči težave. Združenje za zaščito najemnikov zagotavlja predvsem pogodbene obrazce, ki so zasnovani tako, da so najemnikom prijazni. Zato bi se morali odločiti za predlogo združenja za zaščito najemodajalcev ali prenesti naš vzorec, ki smo vam ga ponudili v našem besedilu, o vseh zadevah najemodajalcem prijaznih najemodajalcev.
Razlike med najemniškimi in najemodajalci prijaznimi najemnimi pogodbami se pogosto odražajo v urejanju vprašanj, ki presegajo zgolj pogoje najemnin. Na primer, to vključuje naslednje točke:
- Hišni ljubljenčki dovoljeni ali ne,
- Obveznosti čiščenja najemnikov na komunalnem območju,
- Izvedba manjših popravil,
- Podnajem dovoljen ali nedovoljen brez soglasja najemodajalca
Kdaj je priporočljiv najem za določen čas?
Najem stanovanja za določen čas je vedno smiseln, kadar najemodajalci dejansko sami uporabljajo svoje premoženje, vendar bodo omejeno živeli na drugi lokaciji. Če na primer eno leto delate v drugem mestu ali celo v drugi državi, lahko stanovanje v tem obdobju najamete nekomu drugemu.
Dogovor o najemu za določen čas se splača tudi pri načrtovanju poznejše prodaje. To olajša prodajo pozneje prostega stanovanja. Neomejen najem pa bi prodajo otežil, ker bi moral kupec v tem primeru prevzeti trenutni najem.
Najem za določen čas se splača tudi, če se desetletno špekulacijsko obdobje še ni izteklo in predčasna prodaja zato ni zaželena. Tudi tu se ga splača najeti za omejeno obdobje do konca desetih let, tako da je stanovanje v poteku špekulacijskega obdobja brezplačno in ga je mogoče prodati po ustrezno višji ceni.
Vendar najem stanovanja za določen čas ni vedno enostaven. Najemna pogodba mora med drugim vsebovati natančen razlog za začasni najem. V skladu z zakonodajo (oddelek 575 BGB) so dopustni razlogi ukrepi za posodobitev in gradnjo, osebna uporaba ali obratovalne zahteve, če gre za delovno stanovanje.
Kot najemodajalec se morate zavedati, da morate v primeru dvoma dokazati zakonitost določenega roka. Zato morate pred sklenitvijo pogodbe natančno preučiti razlog za rok. Razlog za posodobitev je na primer veljaven le, če bi nadaljevanje najema znatno otežilo čakajoče ukrepe.
Od najema stanovanj ni mogoče pričakovati previsokih donosov.
Najem stanovanja: potrebujete nepremičnino?
Najem stanovanja se sliši dovolj preprosto, vendar je težko najti zanesljive najemnike glede na mesto ali stanovanjsko območje.
Če najdemo najemnika, je stanovanje vedno smiselno oglaševati v časopisu ali na spletnem nepremičninskem portalu. S smiselnimi fotografijami, lično narisanim tlorisom in natančnim opisom lahko stanovanje v najemu vzbudi zanimanje. Toda vsi najemodajalci ne želijo poskrbeti za pripravo take izpostavljenosti in se obrniti na nepremičninskega posrednika. To je lahko koristno, ker zna pravilno uprizoriti ponujeno stanovanje.
Posredniki ne pomagajo le pri pripravi sinopsisa in vzpostavljanju stikov med najemodajalcem in najemnikom, temveč poznajo tudi pogodbene težave, ki se vedno znova pojavljajo. Razjasnijo odprta vprašanja in zagotovijo zadovoljstvo obeh strani.
Druge naloge posrednika so:
- Pomoč pri iskanju najemnikov,
- strokovno določanje cene najema,
- Sestava zakonsko skladne najemne pogodbe, prilagojene željam najemodajalca,
- strokovni pregled resnega najemnika in njegove plačilne sposobnosti,
- Reševanje administrativnih nalog in predaja stanovanja
Posrednik je za svoje delo seveda plačan. Če je najem uspešen, znaša provizija posrednika največ dve neto najemnini plus DDV. Od leta 2015, ali lastnik ali najemnik krije te stroške, določa, kdo je najel posrednika. Ponavadi mora lastnik plačati stroške.
Če želite stanovanje oglaševati v najemu na internetu, ga je smiselno podrobno opisati - s smiselnimi fotografijami in ličnim tlorisom.
Oddajanje stanovanja v najem: kaj spada v sinopsis?
Izpostavljenost vsebuje osnovne ključne podatke o stanovanju, kot so velikost v kvadratnih metrih, oprema, neto najemnina in pomožni stroški. Poleg tega bi morali biti ustrezni ključni podatki iz energetske izkaznice že vpisani v oglas za nepremičnine, če so na voljo. To je leto izgradnje nepremičnine, vir energije, vrsta energetske izkaznice, končna potreba po energiji ali poraba energije in, če je primerno, razred energetske učinkovitosti.
Če želite stanovanje oddati v najem in ga predstaviti privlačno, morate podrobno našteti prednosti svoje nepremičnine. Ekskluzivne talne obloge, kakovostna kopalniška oprema, vgrajena kuhinja ali oprema brez ovir so dobra osnova za zahtevanje ustrezno višje cene najema.
Nenavadni so najemodajalci, ki v svoji izpostavljenosti navedejo nekaj kvadratnih metrov preveč. Vendar bi morali biti lastniki nepremičnin pri tem previdni, saj lahko najemniki v takem primeru zahtevajo del najemnine. Tipične nenamerne napake pri izračunu bivalne površine se pojavijo ob prevzemu tal, vendar je treba zaradi nagnjenih stropov in uporabnih površin na zunanjem območju dejansko bivalno površino ustrezno zmanjšati. Tudi tukaj lahko posrednik strokovno svetuje.
Najem stanovanja: poiščite najemnike
Nasveti o ogledu stanovanja
Preden oddate stanovanje, ga je treba načrtovati skupaj z zainteresiranimi stranmi. Način pogleda na ponujeno stanovanje je običajno odvisen od tega, koliko potencialnih najemnikov ga zanima in kateri pristop najbolj ustreza najemodajalcu.
Ob obisku skupine gre skozi stanovanje hkrati veliko zainteresiranih. Po tem pregledu lahko prosilci najemodajalcu predložijo svojo samooceno s spremnim pismom in po potrebi dodatnimi dokumenti. Pregleduje "aplikacije" eno za drugo in se nato lahko odloči. Pri tej vrsti ogledov pogosto zadoščata dva sestanka, vendar najemodajalci skorajda nimajo možnosti, da bi potencialne najemnike pravilno spoznali in o njih dobili vtis.
Posamezni obiski trajajo več časa, vendar so tudi veliko bolj osebni. Kot najemodajalec pa morate potem pričakovati več sestankov, saj se le redko prvi potencialni kupci odločijo za stanovanje in se strinjajo z najemodajalcem. Če je v stanovanju trenutno še vedno prejšnji najemnik, lahko to povzroči težave. Čeprav lastnikove pravice določajo, da lahko v etažno lastnino vstopite kot najemodajalec z dobrim razlogom, nešteto ogledov ni dovoljeno.
Čeprav so individualni sestanki več dela, se je vredno potruditi. Ker je to edini način, da imate kot najemodajalec priložnost, da se pogovorite z zainteresiranimi stranmi in se počutite prefinjeno. In to vas lahko celo zaščiti pred grdimi presenečenji, kot je najem nomadov.
Kako najti ugledne najemnike za vaše stanovanje
Če želite najeti stanovanje, naj bo najemnik resen in finančno močan. To še posebej velja, če je predviden dolgoročni ali odprti najem. Poleg lastnega poznavanja človeške narave je vedno koristno tudi podrobno preverjanje plačilne sposobnosti. To zagotavlja informacije o tem, kako zanesljiv je dejansko potencialni najemnik. S Schufa informacijo in / ali potrdilom o oprostitvi dolga za najem lahko sočutje podkrepite z dokazilom o solventnosti.
Če se kot najemodajalec počutite negotovo, lahko poiščete pomoč nepremičninskega posrednika, ki bo z ustreznimi ukrepi preveril kreditno sposobnost potencialnega najemnika:
- Pridobitev samoocene najemnika,
- Kreditno preverjanje (podatki Schufa),
- Zahtevajte potrdilo o oprostitvi najemnine,
- Preverite, ali gre za najemniškega nomada (posredniki imajo tukaj včasih dobre stike, ki lahko zagotovijo odločilne informacije),
- Pridobitev zadnjega dokazila o dohodku
- Nadzor osebne izkaznice
Pri izbiri najemnika se morate zanašati na svoje občutke - vendar ne samo!
Najem stanovanja: določite znesek varščine
Z depozitom za najem najemodajalec zagotovi, da mu ni treba loviti svojega denarja. Najemodajalca ščiti pred pomanjkanjem najemnine za stanovanje ali plačil za popravila. Ta vloga je največ tri neto najemnine in je sprejeta kot gotovinska vloga ali v obliki zavarovanja ali jamstva za vloge. Najemnik lahko položi gotovino v treh enakih obrokih. Torej, če najemnik ne more takoj plačati denarja za celotno varščino, ga najemodajalec ne more zavrniti. Z vidika najemodajalca pa je priporočljivo izbrati samo tiste najemnike, ki zaradi omejenih finančnih virov že ne propadejo s pologom.
Najem stanovanja: oddaja stanovanja najemniku
Če ste našli najemnika za svoje stanovanje in želite predati stanovanje, mora biti najemnina in prvo plačilo najemnine že na vašem računu. Če najemnik tega plačila še ni opravil, je to lahko znak slabega vedenja plačil.
Preden se novi najemnik vseli, bi morali kot najemodajalec fotografirati stanovanje. Tako je enostavno razumeti spremembe ali škodo, ki je nastala med obdobjem najema. Če se najemnik pozneje odseli, je pogoj za primopredajo, ki ga je treba zabeležiti v poročilu o primopredaji stanovanja, osnova za odplačilo najemnine. Ta protokol o predaji stanovanja dokumentira stanje stanovanja, vključno s podstrešjem, kletjo in garažo. Vanj se zapišejo tudi odčitki števca (elektrika, plin, voda). Pripomoček mora pravočasno prebrati števec v stanovanju, da se zagotovi pravilno obračunavanje. V primeru vmesnega branja mora najemodajalec plačati stroške.
Če želite biti na varnem, mora biti ob predaji stanovanja navzoča priča, da se lahko v primeru spora obrnete na nekoga, ki lahko ob predaji potrdi vašo različico stanja stanovanja. To je lahko na primer posrednik.
Začnimo oddajati stanovanje! Pri oddaji stanovanja je treba upoštevati nekaj stvari.
Najem stanovanja: kakšne davke plačujem od dohodka od najemnin?
Najem stanovanja je lahko zanesljiv vir zaslužka. Pomeni pa tudi določeno upravno breme, zlasti pri obdavčitvi dohodka od najemnin. Noben najemodajalec tega ne more zaobiti, ker stanovanjska nepremičnina kot kapitalska naložba zahteva, da ob oddaji letne davčne napovedi navedete dohodek od najemnin. Priloga V, ki jo je treba izpolniti, se nanaša na dohodek od najema in zakupa in je zato obvezna za najemodajalce.
Obdavčitev dohodka od najemnin temelji na individualni stopnji dohodnine. V zvezi z izračunom davka pa igrajo vlogo tudi izgube in amortizacija, ki zmanjšajo najemodajalčevo davčno breme.
Če želite najeti stanovanje, se morate zavedati, da se za obdavčitev ne uporabljajo samo najemnine in dodatni stroški. Številne druge podrobnosti igrajo vlogo v zvezi z davčno napovedjo, ki lahko poveča ali zmanjša davčno obremenitev. Da bi lahko davčni urad dokazal vse stroške in prihodke, je priporočljivo hraniti vsa dokazila o stroških. Sem spadajo obrtniški računi, materialni prejemki, zavarovanje, obresti za posojila. Hraniti je treba tudi račune za hišne stroške in druge dokumente upravljanja premoženja.
Da bi razjasnili podrobna vprašanja in ohranili čim manjše davčno breme, je smiselno, da se obrnete na davčnega svetovalca. Je strokovnjak za popravljanje davčnih napovedi in najemodajalcem prihrani veliko časa in denarja. Seveda davčni svetovalec nekaj stane, hkrati pa vam pomaga prihraniti davke in zagotavlja, da ste zakonito na varnem.
Najem stanovanja: težave z najemnikom
Kdor si vzame čas in poišče uglednega najemnika za svoje stanovanje, ima dobre možnosti za zaupno in pošteno pogodbeno razmerje. A ne glede na to, koliko truda vložite v iskanje: nihče ni imun proti bleščanju Tu in tam so vedno težave z najemniki, v najslabšem primeru na koncu pridete do nomadov najemnikov, ki ne plačajo najemnine in nenadoma izginejo.
Trenutne pravne razmere najemnikom zagotavljajo razmeroma dobro zaščito, vendar si najemodajalci želijo tudi pravične obravnave. Zato je pomembno, da se najemodajalec pozanima o natančnih predpisih v težavnih primerih.
Najemodajalec težko prekine neomejen najem. Vedno znova se sliši odpoved osebne zahteve, vendar to velja le v nekaterih primerih in je strogo preverjeno. Odpoved zaradi osebne rabe je dovoljena le, če se najemodajalec ali ožji družinski član želi preseliti v zadevno stanovanje.
Obstaja pa še ena možnost odpovedi, če najemnik krši pogodbo. Potem ima lastnik stanovanja možnost najemniku poslati opozorilo in ga obvestiti o nepravilnostih. Če se v situaciji nič ne spremeni, ga lahko končno odpovejo. Razlog za odpoved je na sodišču v glavnem prepoznan z zamudo, vendar pa lahko kršitve dolžnosti odpoved postanejo zakonite. Te kršitve dolžnosti vključujejo:
- nepooblaščen prenos najetega stanovanja na tretje osebe,
- Kršitve hišnega reda,
- nedovoljeno rejo živali,
- Zaostala plačila
V nujnih primerih lahko najemnik zaradi te kršitve dolžnosti izgubi stanovanje. Če se po prenehanju ne odseli iz lastne volje, se sproži postopek izselitve in na koncu izselitev.
Najem stanovanja: zaključek
Lastnik nepremičnine, ki želi oddati stanovanje, mora pretehtati veliko podrobnosti in temeljito raziskati. Posredniki in davčni svetovalci pomagajo urediti celotno organizacijo in davčne zadeve. Tudi če je predvidena dolgoročna ali odprta najemnina, bi moral najemodajalec vedno razmisliti o možnosti poznejše ponovne prodaje stanovanja. Še toliko bolj bodite previdni pri izbiri uglednega najemnika in pri naložbah v nepremičnino, usmerjene v prihodnost. Vendar je lahko najem stanovanja ob dobrem načrtovanju in strokovni podpori zanesljiv in neproblematičen vir dohodka.
