Če želite obnoviti stavbo s seznama, se morate držati določenih smernic in pridobiti odobritev pristojnih organov. Tu pojasnjujemo, kako lahko najbolje nadaljujete in kakšne možnosti imate s prenovo.
Za prenovo stavbe, ki je na seznamu, veljajo številne zakonske zahteve, zato je potrebno posebno načrtovanje. V nasprotju s splošnim prepričanjem postopek takšnega načrtovanja ni preveč zapleten. Nasveti strokovnjakov pa so pogosto nepogrešljivi, ko gre za vzdrževanje stare in naštete hiše.
Zaščitite arhitekturne spomenike, ohranite vrednote
Ne samo cerkve, palače in gradovi veljajo za spomenike. V Nemčiji je približno pet odstotkov vseh starih zgradb do leta 1978 pod spomeniško zaščito, da se zaradi namernosti in nevednosti prepreči uničenje. Običajno obstaja javni interes za vzdrževanje navedenih stavb, na primer iz umetniških ali znanstvenih razlogov. Hkrati pa je ohranjanje prvotnih vrednot tudi pomemben cilj pri spomeniškem varstvu.
Stare hiše so v desetletjih ali stoletjih pogosto spreminjali tako, da je prvotnega stanja težko natančno določiti. Poleg tega bi bilo običajno mogoče stavbo povrniti v prvotno stanje le z velikimi stroški. Zato: Kdor prenovi nepremičnino s seznama, ji stavbe ni treba povrniti v prvotno stanje - obstoječi status velja za strukturno stanje stavbe, v kateri je bila kot kulturni spomenik uvrščena na seznam zgodovinskih spomenikov.
Če je hiša na seznamu spomenikov, je pod posebno zaščito spomeniške pisarne in jo je mogoče preurediti ali razširiti le s soglasjem spodnjega spomeniškovarstvenega organa. Previdnostniki želijo biti obveščeni tudi o na videz "preprostih" vzdrževalnih delih, če gre za zasnovo stavbe ali zgodovinsko strukturo stavbe.
Norbert Hoffmann
"Arhitekturni spomeniki imajo čar," pravi Norbert Hoffmann, generalni direktor LBS Immobilien GmbH Südwest, in opozarja na davčne ugodnosti za obnovitelje spomenikov: "Poleg tega arhitekturni spomeniki znatno znižujejo visoke dohodnine: najemodajalci osem let ustvarijo devet odstotkov dohodnine in štiri leta sedem odstotkov. Stroški obnove, ki se uporabljajo za davčne namene. Poleg tega sta dva odstotka pripisana stari snovi za 50 let. Lastniki-okupatorji ocenjujejo devet odstotkov stroškov obnove (stroškov obnove) za deset let. Predpogoj za ugodnosti je vedno dovoljenje spomeniške oblasti. Specializirani arhitekt vam bo svetoval od načrtovanja do izvedbe. "
Oblasti spomenika svetujejo pri projektu prenove
Če želite prenoviti stavbo s seznama, lahko zaposleni v Spodnji spomeniški upravi odgovorijo na vprašanja o gradbeni tehnologiji in oblikovanju. Tudi oni so previdni, da uporabljajo zgodovinske hiše čim bolj sodobne in ne zahtevajo obnovitve prvotnega stanja. Ker so načini gradnje in materiali danes zelo izpopolnjeni, postajajo spomeniške oblasti vedno bolj odprte za nove strukturne rešitve, ki so se jim že prej zvrnile - na primer izoliranje pollesenih fasad od znotraj.
Preden začnete obnavljati svojo staro zgradbo, pa se pri regionalnem državnem uradu za spomeniško varstvo pozanimajte, ali je vaša hiša uvrščena na seznam spomenikov in ali gre za posamezen spomenik ali je pod ansamblovsko zaščito. Pri posameznih spomenikih zaščita spomenikov vpliva na celotno hišo; v primeru ansambelske zaščite je na splošno treba ohraniti le celoten videz. Naslednji korak je priprava koncepta prenove, ki ga nato preveri spomeniškovarstveni organ. Predvsem je poskrbljeno za to, da se prihrani zgodovinsko stavbno blago ter ohrani pomen in videz spomenika.
Za zaščitene hiše se gradbeni organ vloži prošnja za posodobitev nezaščitenih hiš. Poleg tega se mora lastnik spomenika sam obrniti na spomeniško pisarno. Nadzorni organ praviloma obvestilo o zgradbi ali aplikacijo za zgradbo posreduje samodejno - vendar je bolje, da vprašate.
O manjših spremembah stavbe se je treba pogovoriti s pristojnim uradom. Medtem ko je ukrepe za energetsko prenovo pogosto lažje izvesti, se na primer fotovoltaični sistem na velikem območju običajno zavrne.
Dedovanje
Dedovanje je izraz gradbene zakonodaje in opisuje, da delujoča, starejša in še vedno v uporabi stavba uživa pravno zaščito, pod pogojem, da je bila stavba kadar koli odobrena ali vsaj odobrena v skladu s prejšnjimi predpisi o gradbeni zakonodaji. Ločimo pasivno, aktivno in celovito dedovanje.
- Pasivno dedovanje
Pasivno dedovanje ureja uporabo lastnine in zgradb - tisto, kar je bilo prej legalno, bo ostalo zakonito tudi v prihodnosti, tudi če se bo pravna situacija spremenila in trenutna uporaba potem ne bo več odobrena. Če je na primer treba obnoviti zgodovinsko stavbo z obstoječo trgovino v pritličju, lahko pritličje po gradbenih delih uporabimo tudi kot trgovino. To ni v nasprotju, če obstoječe urbanistične podlage (na primer načrt rabe zemljišč) zdaj dovoljujejo samo stanovanjsko rabo namesto komercialne rabe.
- Aktivno dedovanje
Lastnik stavbe se lahko sklicuje na aktivno zaščito obstoječe stavbe, ko obnova in posodobitev spremeni stavbo - vendar so predvidene le omejene in manjše spremembe ali razširitve, ki ne bodo bistveno spremenile obstoječe strukture. Poleg tega je treba ohraniti identiteto obnovljene ali izboljšane strukture z izvirnikom.
- Celovito dedovanje
Vseevropsko urejanje velja (v nasprotju s pasivnim in aktivnim dedovanjem) pod naslednjimi pogoji za nove stavbe:
- Funkcije obstoječih in novih stavb so neločljivo povezane
- nova stavba obstoječe stavbe bistveno ne poveča
- obstoječe stavbe ni mogoče vzdrževati brez odobritve nove stavbe
Pri starih stavbah z značilno zunanjo fasado je običajno možna le notranja izolacija.
Pridobite odobritev
Vnaprej se pozanimajte pri gradbenem organu, ali obvestilo o zgradbi zadostuje za načrtovana gradbena dela ali morate oddati prošnjo za gradnjo.
Kdor živi v spominskem obeležju, predloži predhodno prošnjo za gradnjo Spodnji spomeniški upravi. Naslednja dela je dovoljeno izvajati na navedeni stavbi le s soglasjem spomeniškega urada:
- Spremembe nosilne konstrukcije, kot so odprtine
- Posegi v drenažni instalaciji
- Spremembe v uporabi
- Širitev kleti ali mansarde
- Rušenje in delno rušenje objekta
- Spreminjanje videza, npr. Namestitev ali zamenjava oken, vrat ali mansard
- Preoblikovanje in popravilo
- Prilaganje ali spreminjanje oglaševanja in pisanja
- Premaknite se na drugo mesto
Stroški dviga
Po končani obnovi bo spomeniško telo izvedlo sprejemni test. Če je ocena pozitivna, bo spomeniški organ izdal potrdilo, da bo lahko izkoristil možnosti davčne amortizacije. Poleg nakupa so davčno subvencionirani tudi stroški obnove in vzdrževanja naštete nepremičnine. A bodite pozorni, ali je navedena celotna hiša ali samo njen del. Če je na primer samo zunanja fasada navedena zgradba, obnove kopalnice ni mogoče odšteti od davka.
Davčne ugodnosti za zaščitnike
Če se oblasti strinjajo, je mogoče hiše s seznama tudi energetsko obnoviti. "Energetsko učinkovita prenova ne pomeni samodejno toplotne izolacije," pravi arhitekt Irmtraud Swoboda iz Združenja zasebnih graditeljev (VPB). Navsezadnje fasada hiše s pol lesenimi deli ali vile v vilhelminskem slogu ne sme biti prekrita z izolacijskimi ploščami. Lastniki spomenikov lahko prihranijo energijo, na primer z namestitvijo učinkovitejše ogrevalne tehnologije. "Za vsako prenovo velja naslednje: zgradbe, značilne za hišo, je treba vedno upoštevati, da se izognemo rasti vlage in plesni," pravi arhitekt.
Številne naštete stare stavbe trpijo zaradi slabe izolacije in zato porabijo veliko energije. Pogosto pa zaščita spomenikov omogoča samo izolacijo notranjih sten, tako da novi odloki o toplotni izolaciji za navedene hiše nimajo pomena. Poleg tega te stare stavbe ne potrebujejo energetske izkaznice. Izvzeti so iz Odloka o varčevanju z energijo (EnEV) ali Zakona o obnovljivi toploti (EWärmeG). Lastniki lahko torej svojo nepremičnino najamejo ali prodajo brez energetske izkaznice. Pomembno je, da lastnik oprostitev potrdi pristojni spomeniškovarstveni organ.
Subvencije lahko odstranijo nekaj pritiska denarnice prenoviteljev. Banka KfW na primer ponuja program "Spomenik hiši učinkovitosti KfW". Pred začetkom ukrepov se morate prijaviti za posojilo ali nepovratna sredstva. Poleg tega povprašajte svojo občino o sredstvih za razvoj mest, ohranitev spomenikov in obnovo vasi. Programe financiranja lahko najdete tudi na spletu v bazi podatkov o financiranju Zveznega ministrstva za ekonomijo in tehnologijo.
| Bonus za najemodajalce |
|
Stroški prenove |
|
Stroški pridobitve * 40 let po 2,5 odstotka (do leta 1924), 50 let po 2 odstotka (od leta izgradnje 1925) |
| Bonus za lastnike stanovanja |
|
Stroški prenove Za davčne namene |
* Odštejejo se lahko samo sorazmerni stroški pridobivanja stavbe, ne pa tudi stroški nepremičnine.
(Vir: Združenje zasebnih graditeljev)
Arhitekt Irmgard Swoboda iz združenja zasebnih graditeljev pojasnjuje najpomembnejša pravila za obnovitelje.
»Obnova zgodovinskih spomenikov je bolj zapletena in pogosto dražja od običajnih stanovanjskih stavb. Zato obstajajo posebne davčne ugodnosti za lastnike, ki se soočajo s tem izzivom. Dovoljeno vam je obsežno odpisati ohranitvene ukrepe, pa tudi dela, zaradi katerih je navedena hiša sploh vseljiva.
Arhitekt Irmtraud Swoboda iz Združenja zasebnih graditeljev.
Tisti, ki sami živijo v njihovem spomeniku, smejo odpisati 90 odstotkov stroškov obnove, ki se razdelijo na deset let z devetimi odstotki na leto. Ali živite v etažni lastnini v večstanovanjski hiši z navedeno stavbo? V primeru popravil fasade ali strehe lahko svoj delež uveljavljate za davčne namene. Kdor kupi popolnoma prenovljeno stavbo na ključ, ne bo deležen davčnih ugodnosti - ne kot lastnik ne kot najemodajalec.
Kdor odda svoj spomenik v najem, lahko v dvanajstih letih odpiše 100 odstotkov obnovitvenih del - osem let z devetimi odstotki in štiri nadaljnja leta s po sedmimi odstotki. Za staro stavbo lahko odštejete tudi stroške pridobitve.
Predpogoj za davčno olajšavo je, da vsa obnovitvena in obnovitvena dela pred začetkom gradnje uskladi in odobri pristojni spomeniškovarstveni organ. Šele z vašim soglasjem boste kasneje prejeli potrdilo za davčni urad, da boste lahko uveljavljali stroške. Kdor obnovi ali predela brez dovoljenja, mora pričakovati posledice, na primer denarno kazen. "
Spomeniki nimajo vedno tako impresivne fasade. Našteti so lahko tudi neopazne stavbe. Povprašajte - pred začetkom prenove.
Intervju: priče zgodovine
Spomeniki - so priče zgodovine, nosijo preteklost v sedanjosti in prihodnosti. Kot stanovanjske stavbe spomeniki ponujajo posebno kakovost življenja, skupno stanovanje z zgodovino ustvarja vzdušje, ki ga v novih stavbah ni mogoče najti. Hkrati pa bivanje v spomeniku pomeni tudi, da se lastnik zaveda posebne odgovornosti: za uporabo spomenika veljajo omejitve, za popravilo pa pogoji. Profesor dr. Egon Johannes Greipl, generalni kustos bavarske državne pisarne za ohranjanje spomenikov, je za Your-Best-Home.net spregovoril o spomenikih in njihovih izzivih.
Your-Best-Home.net: Če želim svojo hišo popraviti kot lastnik spomenika: Ali res moram brez sodobnega udobja?
Prof. Greipl: Noben konservator spomenikov ne zahteva, da morajo prebivalci spomenika zamrzniti ali kuhati na odprtem ognju! Noben spomenik naravovarstvenik ne zahteva, da se obnovi ali na novo zgradi nekaj, česar ni več! Nihče ne bi smel živeti v muzeju! Toda: Kar je še vedno tam, je funkcionalno in je pričevanje zgodovine, treba je ohraniti.
Zaščita spomenika ne pomeni absolutne prepovedi sprememb! Nasprotno: naše delo vključuje skrbno spremljanje občutljivih sprememb stavb z zgodovino. Bavarski državni urad za ohranjanje spomenikov tudi finančno podpira takšne ukrepe popravila: podpira izdatke za ohranitev in uporabo spomenikov. Izdajamo davčna potrdila, ki vključujejo na primer stroške nove gradbene in obratovalne tehnologije. Naš cilj so občutljive spremembe in nadgradnje: Vzemimo okna v hiši, ki je navedena kot primer: okna morajo biti pravilnega materiala in oblike. Lesenih oken ni treba nujno zamenjati s plastičnimi. Prav tako jih je mogoče enostavno popraviti.Pred kratkim smo to storili na 300 let starih oknih. Ta okna je v 18. stoletju izdelal velik tesar! Po popravilu spet delajo čudovito - tudi energično!
Zakaj je popravilo spomenika podrejeno pogojem? Ali so te specifikacije potrebne?
Profesor dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Za civilizirano družbo je značilno, da si daje pravila in se drži pravil: na primer, ko je rdeča, ne gre skozi semafor! Takšna pravila obstajajo na vseh področjih našega življenja. Spomeniki pa so vrednote, so kulturne dobrine. V njih hranimo priče naše zgodovine! Da bi takšne vrednote optimalno ohranili, potrebujemo nekatera »civilizacijska pravila«, potrebujemo pravila za profesionalno ravnanje z zgodovinsko dediščino. Takšna pravila lahko imenujete "zahteve". Dejstvo, da lahko Bavarsko danes imenujemo kulturna država, je rezultat dolgega razvoja. Pretekla stoletja so s svojo kontinuiteto, preobrati in novimi začetki naredila Bavarsko takšno, kot je danes. O tem govorijo spomeniki. Ko spomeniki izginejo, izgine naša vidna zgodovina.Spomeniki so in bodo ostali spomin, ki je oprijemljiv in razumljiv vsem.
Glede stroškov: vsaka nova stavba stane denar, pogosto več, kot si mislite. Pomislite na letališče v Berlinu in Elbphilharmonie v Hamburgu. In vsaka nova stavba potrebuje nego. Univerzitetne zgradbe v Regensburgu so stare le 50 let = "" in zdaj potrebujejo popravilo 700 milijonov evrov! Seveda pa stane tudi ohranjanje naštetih stavb in s tem naše zgodovine. To je povsem naravno! V posameznih primerih za postavitev 300 let stare hiše stane več denarja kot za obnovo 40 let stare stavbe. Pa kaj? V rezultatu je tudi kar nekaj kakovostnih razlik: zgodovina, pristnost, individualnost, trdnost, kakovost in vzdušje!
Koliko spomeniško varstvo omejuje lastnike, ko gre za popravilo njihovega spomenika?
Prof. Greipl: Vprašanja spomeniškega varstva omejujejo lastnike toliko in manj kot vprašanja požarne zaščite, dostopnosti, nadzora imisije, sosedske zakonodaje itd. Ne gre za omejitve, ampak za spoštovanje določenih, zelo pomembnih pravil. Predvsem pa gre za pametne, individualne, prilagojene in strukturno trdne rešitve, ki omogočajo udobno bivanje, ne da bi razkrivale zgodovinsko vrednost hiše.
Si predstavljate tudi življenje v novi stavbi?
Prof. Greipl: Ne, tega si ne predstavljam. To ne pomeni nič proti dobrim novogradnjam - ja, obstajajo! Ampak: nikoli ne želim brez življenja sredi mesta in posebnega vzdušja in posebne kakovosti življenja, ki jo ponuja spomeniška hiša. Skoraj vse življenje živim v spomenikih. V skupnem stanovanju z zgodbo: To je to!