Če sta dve nepremičnini neposredno sosednji, je v nekaterih primerih potrebno sodelovanje sosedov. Da so pravice in obveznosti jasno razjasnjene, obstaja služnost.
Služnost: najpomembnejše točke na kratko
- Lastniki nepremičnin lahko drug drugemu podelijo določene pravice do svojega premoženja.
- Te sporazume je treba v zemljiško knjigo vpisati kot služnosti.
- Kupci nepremičnin se morajo o teh možnih vpisih seznaniti pred podpisom pogodbe.
- Med služnostjo in plodouživanjem obstajajo velike razlike.
Služnost: kaj je to?
Služnost je dogovor med dvema lastnikoma nepremičnin. Pogosto so to neposredni sosedje. Služnost je urejena v Civilnem zakoniku (BGB) v odstavkih 1018 do 1029 in je vpisana v zemljiško knjigo. V služnosti se lastniku ene nepremičnine podelijo določene pravice uporabe nepremičnine drugega lastnika. Oseba, ki preda natančno določeno pravico do uporabe svojega premoženja, je lastnik tako imenovanega "služijočega premoženja". Oseba, ki ji je podeljena pravica, je lastnica tako imenovane "vladajoče lastnine". V okviru služnosti je mogoče tudi, da pravice niso podeljene, ampak da se te odpovedo.
Primeri služnosti
Posebej pogosto je dogovoriti se o služnosti, če je ena od dveh zadevnih parcel tako imenovana "kladivna parcela". To ni neposredno na ulici, do njega je mogoče priti samo prek nastanitve v prvi vrsti.
V okviru služnosti se na primer zabeležijo naslednje stvari:
Prednost / pravica prehoda Lastnik kladiva ima pravico, da postavi in uporablja dostop ali tudi dovoz do objekta, ki služi, tako da je mogoče priti do nepremičnine v drugi vrsti.- Desna črta
Lastnost kladiva mora biti priključena na električno in vodovodno omrežje. Desna črta, določena v služnosti, lastniku vladajočega premoženja omogoča, da te vrstice položi pod služilno lastnino.
Omejitev gradnje Včasih je lastnik vladajoče nepremičnine prikrajšan za nekatere možnosti uporabe svoje nepremičnine s služnostjo. Na primer, mogoče je, da služnost določa, da na prevladujoči nepremičnini ne smejo biti zgrajene nobene nadaljnje stavbe. Možna je tudi omejitev na določeno število nadstropij.- Pravice do nadgradnje
Pri gradnji objektov na prevladujoči nepremičnini je treba upoštevati določena pravila za razvoj meja. To pomeni, da je treba držati določeno razdaljo do strežnega premoženja. V služnosti pa je mogoče trditi, da se te meje lahko pozidajo. - Sprejem onesnaženja ali onesnaževanje s hrupom
V služnosti lahko tudi trdimo, da mora lastnik ene od dveh nepremičnin sprejeti določeno onesnaženje v obliki hrupa ali umazanije. To je lahko še posebej koristno, če lastnik druge nepremičnine na primer vodi kmetijo na tej nepremičnini.
Kako se evidentira služnost?
Služnost je notarsko overjena in vpisana v zemljiško knjigo za služijočo nepremičnino. Če je v zemljiški knjigi tudi vpis za vladajočo nepremičnino, se to imenuje vladarska opomba. Preden bo služnost notarsko overjena, se morajo lastniki dogovoriti o dogovoru. Bistveno je, da ima lastnik vladajočega premoženja od tega koristi. Hkrati pa lastnik strežnega premoženja ne sme biti prikrajšan.
Zakaj je za kupce nepremičnin pomemben služnostni vpis v zemljiški knjigi?
Načeloma bi se lahko tudi lastniki obeh nepremičnin v zasebnopravni pogodbi dogovorili za podelitev drugih določenih pravic ali se sami odpovedali takim pravicam. Vendar se ta sporazum nanaša samo na navedeni dve stranki. Če se ena od nepremičnin proda, prenehajo veljati tudi predhodno dogovorjene pravice ali odpovedi pravic. Kupec se lahko nato sooči s težavo, da ne more priti do svojega kladiva, ker prednost in prehod nista zabeleženi v služnosti.
Če načrtujete nakup zemljišča, je zato nujno, da se pozanimate o morebitni služnosti. To velja tako za nakup nepremičnine na posestvu kladiva kot za nepremičnino, ki lahko služi. Ker so v določenih okoliščinah bodoči sosed na vladajoči nepremičnini dobili pravice, ki so v nasprotju z vašimi interesi in načrti na strežnem premoženju.
Pred nakupom nepremičnine ugotovite, ali obstaja služnost.
Kako se lahko služnost konča?
Služnost se v bistvu konča le, če se lastnik vladajočega premoženja strinja z izbrisom. Vendar obstajajo tudi izjeme, pri katerih privolitev ni potrebna. To so na primer:
- Rok
Poleg osnovnih podatkov o služnosti lahko v zemljiški knjigi vpišete tudi datum poteka. S tem potečejo dogovorjene pravice ali odpovedi pravic. - Dražba
zaradi zaprtja zemljišča Če je predmetna nepremičnina izključena, se lahko lastnik vladajoče nepremičnine sooči z velikimi težavami. Ker če je služnost v zemljiško knjigo vpisana šele po zemljiški dajatvi, ta z dražbo izvršbe zapade. To izhaja iz oddelka 52 (1) Zakona o dražbah izvršbe (ZVG). V skladu z oddelkom 92 (1) ZVG pa je lastnik prevladujočega premoženja nato upravičen do odškodnine za vrednost potekle pravice. - Strukturna sprememba
Če na primer zaradi strukturne spremembe preneha nujnost služnosti in to v prihodnosti ne more več nastopati, služnost tudi preneha. - Izumrtje po zastaranju
Če je služnost leta omejena ali onemogočena zaradi ovire in se lastnik prevladujoče nepremičnine pred njo ne brani, lahko služnost zastara v skladu s prvim odstavkom 1028. člena BGB. Zvezno sodišče je to potrdilo s sodbo (BGH, sodba z dne 18. julija 2014, V ZR 151/13). - Izguba prednosti
Če lastnik prevladujoče nepremičnine nima več prednosti zaradi služnosti, vpisane v zemljiško knjigo, tudi ta preneha v skladu z oddelkom 1019 BGB.
Konec služnosti zahteva notar pri zemljiški knjigi.
Kakšna je razlika med služnostjo in plodouživanjem?
Glavna razlika med služnostjo in plodouživanjem je v tem, da se v primeru služnosti prizna drugi lastnik nepremičnine. Te pravice se v primeru prodaje prenesejo na novega lastnika, če je služnost vpisana v zemljiško knjigo.
Užitniška pravica pa je vezana na določeno osebo in zato ni naprodaj. Vztraja tudi pri prodaji nepremičnin. Z upravičenostjo do užitka lahko upravičenec nepremičnino uporablja tudi v celoti. V primeru služnosti lahko zase zahteva le določene pravice.
