Mnogi se izogibajo stroškom gradnje hiše in raje kupujejo rabljeno hišo. Pogosto pa se upošteva le kupnina, dodatnih stroškov pa se ne izračuna. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, kakšni stroški lahko nastanejo poleg cene hiše.
Vprašanje: Zakaj je pri nakupu stanovanja tako pomembno skrbno načrtovati?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: No - le redki bodo imeli denar za nakup hiše v celoti na svojem računu ali v hranilnici - daleč večina nakupov hiš se financira.
V tem primeru je treba natančno določiti znesek, ki se financira - to nikakor ni le kupnina, ampak skoraj vedno bistveno več.
Tu je treba upoštevati dve glavni točki:
1. Ali lahko sploh dobim potreben znesek kredita pri banki?
2. Kakšne stroške posojila in mesečne stroške bom imel s takšnim financiranjem?
Mesečni stroški se precej razlikujejo, če morate v enem primeru financirati 150.000 EUR, v drugem pa 200.000 EUR.
Če ste slabo načrtovali vnaprej in podcenili finančne potrebe, boste morda morali refinancirati - ali pa poiskati skrite rezerve, ki so bile dejansko namenjene za kaj drugega. Refinanciranje je lahko drago in dejansko načrtovani mesečni stroški se lahko povečajo. Če se rezerve za dodatne stroške porabijo, lahko to v nekaterih primerih povzroči težave kasneje, ko so dejansko potrebne.
V vsakem primeru je treba upoštevati vsaj pomožne stroške po nakupu hiše - majhno "varnostno rezervo" za nenačrtovano povišanje stroškov je zagotovo dobro priporočilo.
Vprašanje: Kakšni dodatni stroški nastanejo pri nakupu hiše - kako draga je?
Ne smemo podcenjevati dodatnih stroškov pri nakupu hiše
Strokovnjak za preverjanje stroškov: tega ne morete trditi vsesplošno , odvisno je tudi od vrste hiše in nakupne cene.
V vsakem primeru bi morali izračunati približno 10% - 15% kupnine za neizogibne pomožne stroške.
Glede na situacijo se lahko pojavijo tudi dodatni stroški, ki se razlikujejo od primera do primera.
Primer iz prakse:
Kupujemo hišo v Brandenburgu za 175.000 EUR. Pri svojem financiranju upoštevamo le neizogibne pomožne stroške, stroške opremljanja, selitve itd., Ki jih lahko financiramo iz lastnih sredstev.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Provizija za posredovanje | 12.495 EUR |
| Davek na promet nepremičnin | 8.750 EUR |
| Zemljiškoknjižni stroški in notarske pristojbine (vključno z naročanjem zemljiške takse) | 3.447 EUR |
| Skupni stroški | 24.692 EUR |
Seveda so to le dodatni stroški za določeno hišo na določeni lokaciji. V drugih primerih, zlasti pri drugih nabavnih cenah, se lahko tudi stroški bistveno razlikujejo.
Naš primer stroškov pa že kaže, da pri nakupu hiše ne smete podcenjevati dodatnih stroškov. V našem primeru bo hiša, ki stane 175.000 EUR, na koncu zagotovo stala 199.692 EUR . Če tega ne bi sofinancirali, bi na koncu morda morali črpati rezerve, namenjene objektu.
Vprašanje: Kakšni dodatni stroški lahko nastanejo pri gradnji hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Stroški, ki zagotovo nastanejo, so:
- Davek na promet nepremičnin
- Notarske pristojbine in
- Zemljiškoknjižni stroški
Ti stroški so neizogibni.
V mnogih primerih obstajajo tudi:
- provizija za posredovanje in
- Provizije za pomožno financiranje (običajno vključene v financiranje s strani banke)
Drugi stroški, ki jih je treba upoštevati, so:
- stroški vseh potrebnih ukrepov obnove
- stroški opreme in adaptacije hiše
- stroški selitve
Tudi tu lahko nastanejo visoki stroški, ki so včasih znatno podcenjeni. V vsakem primeru morate izračunati objektivno in, če je mogoče, ne preveč natančno. Zlasti pri stroških prenove je vredno vnaprej poiskati nasvet - na primer pri arhitektu ali gradbenem inženirju. Ne samo, da lahko določite potrebne ukrepe in predlagate postopke, ampak običajno predložite tudi zelo zanesljive ocene stroškov.
Vprašanje: Koliko znaša davek na promet nepremičnin?
Davek na promet nepremičnin se razlikuje glede na vrednost zgradbe
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Odvisno od nabavne cene stavbe ali vrednosti stavbe in stanja, v katerem je stavba. Znesek davka na promet nepremičnin se razlikuje od države do države.
Kot izhodišče služi notarsko overjena kupnina v kupoprodajni pogodbi. Potem ko je bila kupna pogodba poslana pristojnemu davčnemu uradu, davčni urad nato izdela odmero davka na promet nepremičnin. Davek na promet nepremičnin zapade v plačilo mesec dni po prejemu obvestila .
Možni so daljši plačilni pogoji, ki pa niso pogosti.
Stopnje davka na promet nepremičnin v posameznih zveznih državah:
| država | Davčna stopnja |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 5,0% |
| Bavarska | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Zahodnopomorjansko | 5,0% |
| Spodnja Saška | 5,0% |
| Severno Porenje-Vestfalija | 6,5% |
| Porenje-Pfalška | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Saška | 3,5% |
| Saška-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Turingija | 6,5% |
V zadnjih letih so se ti stroški znatno povečali, odkar zvezne države (od leta 2006) smejo same določiti davek na promet nepremičnin. Mogoče je, da ste pred nekaj leti plačali manjši odstotek.
Vprašanje: Kakšni notarski in zemljiškoknjižni stroški nastanejo pri nakupu hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: od primera do primera se razlikuje - spet odvisno od nabavne cene stavbe in dela, ki ga mora opraviti tudi notar.
Vpliva na stroške:
- ali je treba vpisati zemljiškoknjižni dolg
- ali naj poravnava poteka prek tako imenovanega notarskega skrbniškega računa
- katere spremembe zemljiške knjige so natančno potrebne
- kakšne dodatne stroške ima notar
Stroški za notarje in posrednike so precejšnji
Če je stavba v celoti financirana in je vpisan zemljiškoknjižni dolg v celoti, poravnava pa bo potekala prek skrbniškega računa notarja, morate na splošno približno 1,5% kupnine za notarske honorarje in približno 1,5% kupnine, pričakovane za matične takse .
Če je na primer izpuščena obdelava prek notarskega skrbniškega računa, so notarski pomožni stroški že znatno znižani (običajno za približno tretjino ).
Dodatno delo notarja se običajno nanaša na sestavljanje listin. V večini primerov pa so stroški zelo nizki - ponavadi to komaj presega okvir okrog 150 EUR , vendar so v posameznih primerih lahko drugačni.
Tako notarske kot zemljiškoknjižne pristojbine so po vsej Nemčiji enotne , zato med državami ni razlik.
Vprašanje: Kakšne so običajne provizije za posredovanje?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tudi to se razlikuje od države do države. Kot kupec nepremičnine plačujete različne (običajne) stopnje od države do države. V posameznih primerih je mogoče tudi odstopati od običajne stopnje in drugačno določiti delež kupca v proviziji posrednika.
Običajna lokalna posredniška provizija za kupca je odvisna od zvezne države:
| država | običajna kupčeva provizija za posrednika |
|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 3,57% |
| Bavarska | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Zahodnopomorjansko | 3,57% |
| Spodnja Saška | 3,57% |
| Severno Porenje-Vestfalija | 3,57% |
| Porenje-Pfalška | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Saška | 3,57% |
| Saška-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Turingija | 3,57% |
Različne stopnje stroškov se pojavljajo, ker si približno polovica zveznih držav delijo stroške kupci in prodajalci - v drugi polovici zveznih držav veljajo drugačni predpisi.
Če se prodaja ne obdeluje prek posrednika (kar je danes že razmeroma redko), posredniških provizij seveda ni .
Vprašanje: Kateri dodatni stroški financiranja lahko dejansko še nastanejo?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Banke ne zaračunavajo le obresti za posojilo, temveč tudi veliko število drugih provizij za posojila za vsak primer posebej.
Na primer, večina bank doda provizijo za obdelavo, ki lahko v posameznih primerih znaša do 3,5% zneska posojila . Poleg tega so pogosto različne druge pristojbine, zlasti v sektorju nepremičninskega zavarovanja:
- morebiti stroški ocenjevanja
- Stroški vpisa hipoteke (plačilo zemljišča)
- lastne notarske provizije banke in stroški obdelave
- Posojilne posredniške komisije
- Pristojbine za dodelitev posebnih pravic do odplačevanja
- Itd.
Pri najemu posojila je treba biti pozoren na morebitne dodatne stroške
Obvezno zavarovanje preostalega dolga lahko tudi podraži kreditne stroške.
Vsi zaračunani dodatni stroški morajo biti podrobno in jasno obrazloženi v posojilni pogodbi. Porazdelitev običajno temelji na efektivni letni obrestni meri, ki je zaradi tega vedno višja od nominalne obrestne mere, ki se običajno oglašuje.
Kot posojilojemalec se je najboljši način, da se zaščitite pred visokimi dodatnimi stroški, preprosto primerjati efektivne obrestne mere za ponudbe posojil in skupne stroške posojila . V njih so že vključene vse dodatne pristojbine.
Vprašanje: Kakšne stroške je treba oceniti za obnovo?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je seveda težko reči, saj je v celoti odvisno od individualnega stanja zadevne stavbe. Številne starejše stavbe so prave "pasti za obnovo".
Pomaga vam lahko le zanesljiva ocena stroškov, ki jo opravi strokovnjak - izvedena vnaprej. Le tako lahko zanesljivo ocenite, katere stroške je treba vložiti in kaj pričakovati v naslednjih letih.
Tukaj začne veljati pravilo 10% EnEV: Če je več kot 10% sestavnega dela obnovljeno ali obnovljeno (npr. Streha, okno itd.), Mora celotna komponenta ustrezati trenutnim specifikacijam EnEV. To pogosto pomeni zelo visoke stroške, na primer, če je treba nenadoma zamenjati vsa okna ali popolnoma izolirati fasado.
Za preprosto oceno gradbenega strokovnjaka na splošno pričakujte približno 500 EUR . V zameno običajno dobite trdno oceno. V starejših zgradbah, kjer je treba tudi marsikaj preveriti in ocenjevanje izvajati veliko bolj intenzivno, se lahko tudi stroški ocenjevanja povišajo: pogosto morate računati z zanesljivo oceno stroškov za trdno oceno do 4.000 EUR .
Stroški obnove starejše stavbe (npr. Pred letom 1965) lahko zlahka znašajo 30% - 40% kupnine . A to morate vedno presoditi za vsak primer posebej, odvisno od stanja stavbe. Preprosto ne bi smeli k takšnemu nakupu pristopiti naivno in preveč optimistično.