Tudi tisti, ki so že odplačali hišo, ne živijo brezplačno - tako kot najemniki morajo tudi lastniki stanovanj upoštevati tekoče stroške. Ti stroški so pogosto podcenjeni. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, katere stroške lahko pričakujemo v praksi.
Vprašanje: Zakaj so tekoči stroški tako pogosto podcenjeni - in zakaj je pomembno imeti pregled?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: v številnih primerih računi prihajajo samo v nepravilnih intervalih - približno vsakih šest mesecev ali letno. Večji računi se nato obravnavajo kot nenačrtovani stroški in lahko pretrgajo luknjo v gospodinjskem proračunu. Če imate že od samega začetka pregled, koliko vas na splošno stane vaša hiša, se takšnim situacijam enostavno izognete. Stroški hiše so del neposrednih življenjskih stroškov - stroškov stanovanja se običajno ni mogoče izogniti niti prihraniti (z nekaj manjšimi izjemami). Zato morate biti vedno trdno načrtovani.
Dober pregled poznejših stroškov je pomemben tudi pri hipotekarnih posojilih. Pogosto gledajo le na znesek obroka, v resnici pa obstajajo dodatni tekoči stroški, ki jih mora kriti tudi hiša. Če te stroške spregledate ali ocenite prenizko, bo hiša vsak mesec bistveno dražja, kot ste sprva načrtovali. Vedno se seštejejo v obroke odplačevanja za gradbeno posojilo.
Dober pregled vseh tekočih stroškov je zato pomemben že od samega začetka - in je smiseln. Vedno morate vedeti, kaj breme prinaša hiša.
Vprašanje: Kako visoki so v praksi obratovalni stroški enodružinske hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je seveda v veliki meri odvisno od same hiše in tudi od njene lokacije. Splošne informacije so zato vedno težke.
Za večino enodružinskih hiš pa morate prevzeti tekoče stroške od najmanj 5000 do 8000 EUR na leto. Pri starejših hišah je to pogosto lahko bistveno več.
Primer iz prakse:
Podrobno smo pregledali in našteli stroške tipične enodružinske hiše na običajno velikem posestvu:
| Objavi | letno nastali stroški |
|---|---|
| Davek na nepremičnine | 780 EUR na leto (to je na nekaterih območjih lahko več) |
| stroški ogrevanja | 800 EUR na leto (naša hiša je energetsko učinkovita, razmeroma nova stavba - to je lahko bistveno več) |
| Stroški odplak | 525 EUR na leto |
| stroški električne energije | 570 EUR na leto |
| Pristojbine za smeti | 240 EUR na leto |
| Čiščenje ulic | 300 EUR na leto |
| dimnikar | 100 EUR na leto |
| Osnovna pristojbina za fiksni in internet | 480 EUR na leto |
| Gospodinjsko zavarovanje | 200 EUR na leto |
| Zavarovanje lastnikov stanovanj | 150 EUR na leto |
| Zavarovanje naravne škode | 180 EUR na leto |
| GEZ na leto | 210 EUR |
| Vzdrževalna rezerva | 1.680 EUR na leto (to je bistveno več za starejše hiše) |
| Skupni stroški na leto | 6.215 EUR |
| mesečno | 517,91 EUR na mesec |
Tudi tekoči stroški varčnega enodružinskega doma so običajno več kot 500 EUR na mesec
Seveda so to le zgledni stroški za tipičen, sodoben enodružinski dom. Stroški so lahko tudi znatno višji za druge hiše, zlasti v primeru lokacije v metropolitanskih območjih ali hiše, ki je starejša od te.
V našem primeru stroškov že lahko vidite, da je hiša na mnogih področjih optimizirana za porabo in precej ekonomična - toda nastali stroški so že precejšnji. Višji stroški ogrevanja, visoki stroški električne energije ali številna popravila v starejših hišah lahko znatno povečajo te stroške.
Če k temu dodate povprečni obrok posojila, znašajo stroški stanovanja visoko vsoto, ki jo je treba dvigniti vsak mesec.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni tekoči stroški hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je treba upoštevati številne dejavnike:
- lokacija hiše (lokacija)
- vrednost na enoto hiše
- Starost in tehnično stanje hiše
- energijsko stanje hiše
- oprema hiše
- podrobno znesek zavarovalne premije
- morebitne dodatne stroške, ki jih je še treba upoštevati (npr. vzdrževanje zunanjih objektov, letno vzdrževanje ravne strehe, odstranjevanje snega itd.)
Vsak od teh dejavnikov lahko od hiše do hiše povzroči precej različne stroške - skupni stroški, ki jih je treba upoštevati za hišo, so temu primerno različni.
Vprašanje: Zakaj je lokacija hiše tako odločilna za stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate upoštevati dve stvari:
- lokacija stavbe glede na državo in občino
- dejansko lokacijo stavbe glede na višino in lokacijo na nepremičnini
Dejanska lokacija hiše vpliva na stroške ogrevanja: v višjih nadmorskih višinah je običajno hladneje in potrebno je več ogrevanja. Samostojna hiša z velikimi okni, obrnjenimi proti jugu, pogosto potrebuje bistveno manj ogrevalne energije, ker jo pozimi pogosto ogrevajo tudi sončni žarki.
Lokacija glede zvezne države in občine je še posebej odločilna za pristojbine, ki se lahko od občine do občine precej razlikujejo:
- Davek na nepremičnine
- Stroški odplak
- Pristojbine skupnosti za odlaganje smeti in čiščenje ulic
Davek na nepremičnine je v metropolitanskih območjih pogosto bistveno višji kot v podeželskih skupnostih. Tu je do dvakrat več razlik - na primer med Berlinom in majhno občino na Bavarskem.
Pristojbine za odpadno vodo določi zadevno združenje za odpadne vode, katere območju pripadate. Odhodki, ki jih ima združenje za odvajanje komunalne odpadne vode, imajo pogosto veliko vlogo pri stroških.
Pristojbine za odpadno vodo se zelo razlikujejo glede na lokacijo
Če so tako kot na nekaterih območjih na vzhodu le zelo majhne vasi z nekaj hišami daleč daleč povezane s čistilnimi napravami, lahko to pomeni bistveno večje stroške kot na gosto poseljenih območjih. Dolžina cevovodov ne povzroča le visokih stroškov gradnje, temveč tudi visoke stroške vzdrževanja, ki se nato prenesejo na redke udeležence priključkov.
Zato so zlasti velika letna nihanja med letnimi pristojbinami za odpadno vodo - v nemški primerjavi lahko znašajo med približno 250 in 1000 EUR za povprečno enodružinsko hišo - to so skoraj štirikratne razlike v stroških.
Zavarovalnice svoje premije izračunavajo tudi glede na posamezno škodno nevarnost - na območjih s pogostimi močnimi deževnimi dogodki ali drugimi možnimi nevarnostmi je zavarovanje temu primerno dražje. Tudi tu imata vedno pomembno vlogo lokacija in lokacija stavbe.
Vprašanje: Ali je potem vrednost enote pomembna tudi za občinske davke?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, zlasti za davek na nepremičnine. Vrednost enote hiše je pomembna za izračun davka na nepremičnine.
Izračun standardne vrednosti je lahko zapleten - grobo rečeno, vrednost hiše se zmanjša na vrednost 1935 (ali 1964 v novih zveznih državah). Ta vrednost se uporablja pri davku na nepremičnine.
S pomočjo tega zmanjšanja na pretekle vrednosti je treba vrednost hiše narediti primerljivo ne glede na leto gradnje in nabavno ceno.
Vprašanje: Obstajajo lahko velike razlike v stroških ogrevanja in električne energije, kajne? Zakaj to?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da - od zelo poceni postane zelo drag.
Po eni strani je to posledica vrste ogrevalnega sistema: tudi ob enakih potrebah po ogrevanju (za primer predpostavimo 10.000 kWh / leto) so lahko stroški toplote med približno 3,5 centa / kWh in več kot 10 centov / kWh , odvisno od vrste ogrevanja . Če bi ogrevali samo z elektriko (česar nihče ne), bi bili stroški ogrevanja med 20 centov / kWh in 28 centov / kWh .
Če to na kratko ekstrapolirate, znašajo stroški ogrevanja 350 EUR ali 1000 EUR za običajne ogrevalne sisteme, za elektriko pa bi to znašalo od 2000 do 2800 EUR na leto . To so ogromne razlike - tudi ob enaki potrebi po ogrevanju, samo zaradi vrste ogrevalnega sistema.
Nato morate izračunati učinkovitost ogrevanja. Sodobni sistemi s kondenzacijsko tehnologijo pogosto potrebujejo do 15% - 20% manj ogrevalne energije, ker se uporablja tudi odpadna toplota izpušnih plinov. Stroške ogrevanja je torej mogoče znižati za enak odstotek.
Če se za ogrevanje uporablja tudi sončna toplotna energija, lahko na ugodnih lokacijah prihranite nadaljnjih 15% - 20% stroškov ogrevanja .
Koliko lahko pričakujemo stroškov ogrevanja, je odvisno predvsem od vrste ogrevalnega sistema
Če uporabite vse razpoložljive možnosti - še vedno z enako zahtevo po ogrevanju - lahko stroški ogrevanja znašajo okoli 180 EUR ali 1.000 EUR na leto. V enem primeru je to več kot petkrat več kot v drugem - seveda to tudi pomembno vpliva na mesečno finančno obremenitev hiše.
Toliko znižanje stroškov ogrevanja je seveda povezano z ustreznimi naložbami, dolgoročno pa se lahko splača, še posebej, če imate višje potrebe po ogrevanju od zelo varčnih 10.000 kWh na leto. Poleg tega lahko izkoristite tudi ustrezne subvencije za nadgradnjo na takšne varčne ogrevalne tehnologije.
Najcenejša tehnologija ogrevanja je običajno biomasa (peleti, sekanci), sledi ji zemeljski plin, ki je še vedno precej poceni in znaša približno 6 centov / kWh . Cena olja lahko povzroči nihanja v ogrevalnih sistemih - glede na ceno olja so stroški med približno 6,5 centa / kWh in 10 centih / kWh . Tudi utekočinjeni naftni plin ima podobno nihanje, medtem ko se daljinsko ogrevanje običajno uvršča na zgornji del tega cenovnega razreda.
Vprašanje: Tu pa o izolaciji ali energetsko učinkoviti prenovi sploh ne razmišljamo, kajne?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ne - zgoraj prikazane razlike v stroških temeljijo izključno na vrsti ogrevanja.
Če pogledate učinke sodobne izolacije, lahko vidite, kako učinkovita je lahko:
| Energijski standard | Potreba po ogrevanju na m² na leto |
|---|---|
| Zgrajena pred letom 1977, ni bila prenovljena | 300 kWh / m² na leto ali več |
| Odlok o toplotni zaščiti 1977 | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² na leto |
| po odloku o toplotni izolaciji iz leta 1995 | približno 100 kWh / m² na leto |
| EnEV 2009 | približno 60 kWh / m² - 100 kWh / m² na leto |
| sedanji EnEV (novogradnja) | približno 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Nizkoenergijska hiša / hiša | približno 20 kWh / m² - 50 kWh / m² na leto |
| Pasivna hiša | manj kot 20 kWh / m² na leto |
To kaže, kako velike razlike so lahko zaradi izolacije.
140 m² velika hiša iz 60-ih let potrebuje ogrevanje najmanj 42.000 kWh / leto, moderna hiša po trenutnem standardu EnEV pa ima le 7.000 kWh - 10.000 kWh / leto enake velikosti.
To spet povzroči velike razlike v stroških ogrevanja.
Če prištejemo še vrsto ogrevanja in standard izolacije, stara hiša s starim dragim ogrevalnim sistemom stane do 4200 EUR na leto, enako velika stavba z učinkovitim ogrevalnim sistemom, izolirana po veljavnem standardu, pa od 180 EUR do 250 EUR Stroški na leto. Obstajajo ogromne razlike.
Vprašanje: Kako izračunate stroške vzdrževanja?
Obnovitvena dela so običajno zelo draga, zlasti na starih stavbah
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Pri starejših stavbah v neobnovljenem stanju je seveda treba pričakovati bistveno večje stroške vzdrževanja kot pri sodobni, novo zgrajeni stavbi.
Pravzaprav je izračun rezerve za vzdrževanje potreben le za najemodajalce večdružinskih hiš - zaradi iste težave z enodružinskimi hišami, in sicer da je treba popravila, vzdrževanje in popravila plačevati v rednih časovnih presledkih, je izračun tudi tam smiseln.
Tudi za najemodajalce ni zakonsko predpisane metode izračuna - zakon govori le o "ustrezni rezervi".
V praksi pa lahko dobro uporabimo tako imenovano Petersovo formulo .
Proizvodni stroški (gradbeni stroški) stavbe na m² x 1,5 / 80 = letni stroški vzdrževanja na m²
Če ta rezultat pomnožite s kvadratnimi metri in delite z 12, boste vedeli, kakšen mesečni znesek boste namenili za prihodnja popravila. Proizvodne stroške na m² lahko ugotovite iz gradbenih načrtov stavbe. Vendar je treba ta izračun uporabljati previdno za hiše, starejše od 80 let.
Formula temelji na statistično določeni povprečni vrednosti, kar pomeni, da je treba popravila in vzdrževalna dela na stavbah opraviti približno 1,5-krat več od proizvodne vrednosti v 80 letih.
Petersova formula je pogosto povsem pravilna za starejše stavbe; faktor 1,5 je pogosto nekoliko prenizek zaradi razlik v stroških dela na posameznih območjih. Tu si torej dovolite varnostno mejo, če so gradbena dela dražja na vašem območju kot drugod (npr. V metropolitanskih območjih).
Z novo stavbo si lahko tudi olajšate:
Preprosto vzemite 0,8% do 1% kupnine ali stroškov gradnje po zaključku kot letno rezervo za vzdrževanje in vedno ste na varnem in lahko iz rezerve plačate skoraj vsa popravila.