Pri večjih stanovanjskih stavbah je vedno treba opraviti veliko administrativnih del in lastniki, ki oddajajo več stanovanjskih enot, znajo o tem vseeno zapeti pesem. Vse to delo lahko tudi priročno prenesete na družbo za upravljanje nepremičnin. Strokovnjak za preverjanje stroškov na razgovoru podrobno pojasni, kateri stroški nastanejo.
Vprašanje: Katere naloge običajno prevzame upravnik nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Upravitelji nepremičnin običajno skrbijo za vse upravne dejavnosti, ki nastanejo v večstrankarski hiši. Ročne dejavnosti, kakršne izvaja pooblaščeni skrbnik, niso vključene.
Upravitelji nepremičnin so v osnovi dejavni na dveh področjih:
- V primeru hiše s etažno lastnino opravljajo vse administrativne naloge združenja etažnih lastnikov (WEG)
- v stavbi z najemnimi stanovanji opravijo velik del administrativnih del za najemodajalca
V obeh primerih sta si področji odgovornosti na nekaterih področjih podobni, na drugih pa zelo različni.
Na splošno družba za upravljanje nepremičnin skrbi samo za upravne, tehnične in komercialne zadeve, povezane s splošnim sistemom hiše, ne pa tudi za interese posameznih najemnikov ali lastnikov.
Izjema je le, če lastnik stanovanja na primer v WEG-u odda stanovanje, ki mu pripada, in najame družbo za upravljanje nepremičnin, ki ločeno upravlja stanovanja. A temu ni tako pogosto.
Naloge družbe za upravljanje nepremičnin za WEG vključujejo:
- organizacija in izvedba letnega zbora lastnikov
- priprava točk dnevnega reda za sejo
- snemanje sklepov sestanka
- Pridobivanje ponudb za strukturne spremembe, predelave ali potrebne prenove splošne površine (stopnišče, zelenica itd.)
- spremljanje opravljenega dela in priprava poročil in računovodskih izkazov za WEG
- evidentiranje in razporeditev pomožnih stroškov ter razdelitev posameznim lastnikom
- upravljanje rezerv za popravilo
- načrtovanje in načrtovanje stroškov za WEG in knjigovodstvo
Vse storitve niso vedno potrebne - to je vedno podrobno urejeno v pogodbi o upravljanju.
Upravljanje premoženja lahko lastniku stanovanja prihrani veliko dela
Seveda bi lahko vse to delo v imenu celotne WEG opravil tudi en lastnik. V praksi pa to zahteva visoko raven strokovnega znanja in malo izkušenj, ustrezne zaščitne ukrepe, če pride do napak in ne sme biti navzkrižja interesov med interesi lastnika in upravnimi interesi WEG na posameznih točkah, kar pa ni vedno lahko.
Če lastnik večstanovanjske hiše najame upravljanje nepremičnin, so si področja odgovornosti zelo podobna - pogosto pa pride tudi do komunalnih računov in celovitejšega tehničnega upravljanja vseh splošnih sistemov v hišah. V mnogih primerih je na voljo tudi popolno upravljanje, vključno z upravljanjem najemnih pogodb.
V teh primerih je najemodajalec pogosto razrešen dolžnosti in mora skrbeti za bistveno manj - zlasti pri večjih najemniških hišah ali več nepremičninah se to kot najemodajalec vsekakor splača.
Število družb za upravljanje premoženja, dejavnih na trgu, je zelo veliko, vsekakor pa obstajajo razlike v kakovosti. Praviloma se prepričajte, da ima družba za upravljanje nepremičnin reference , je že dolgo aktivna na trgu in uspešno upravlja nekatere nepremičnine.
Pomembno je tudi, da lahko družba za upravljanje premoženja zagotovi zavarovanje odgovornosti za premoženjsko škodo in zavarovanje zvestobe (v primeru nepooblaščenih dejanj zaposlenih, ki vodijo do škode). Ponujene storitve upravljanja nepremičnin in pogoji iz pogodbe o upravljanju morajo biti predstavljeni jasno in pregledno - tudi stroški morajo biti v obvladljivem okviru in morajo biti razumljivi.
Vprašanje: To je že eno najpomembnejših točk: Kaj stane upravljanje nepremičnin?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je vedno težko reči na splošno - stroški se lahko zelo razlikujejo glede na ponujene storitve in zadevno zgradbo.
V večini primerov pa lahko domnevate, da so pavšalni osnovni stroški za upravljanje stanovanjskih nepremičnin v razponu od 20 do 30 EUR na mesec na stanovanjsko enoto .
V večjih mestih znašajo stroški, zlasti za hiše z nekaj stanovanjskimi enotami, do 45 EUR na stanovanjsko enoto na mesec ali več .
Za večino najemniških hiš je potrebna osnovna pristojbina od 20 do 25 EUR na mesec in stanovanjske enote .
Poleg tega pa lahko nastanejo dodatni stroški, če mora upravljanje nepremičnin izvajati posebne, zelo zahtevne dejavnosti - na primer organizacijo popolne energetsko učinkovite prenove stavbe.
Dodatni stroški, ki lahko nastanejo pri takem delu, se nato v pogodbi o upravljanju vedno urejajo posamično. To so lahko pavšalne pristojbine za posamezne dejavnosti, pa tudi fiksna urna postavka. Tudi potni stroški se pogosto plačujejo ločeno in niso del osnovnega plačila.
Primer iz prakse:
Imamo najemno stavbo z 18 etažnimi lastninami in naročimo podjetje za upravljanje nepremičnin s popolnim upravljanjem hiše. Paziti je treba tudi na 16 garaž.
| Objavi | Mesečni stroški |
|---|---|
| Upravljanje najemniške hiše | 22,50 EUR na stanovanjsko enoto = 405 EUR na mesec |
| Upravljanje garaž | 3,50 EUR na garažo = 56 EUR na mesec |
| Skupni stroški | 461 EUR na mesec |
To so seveda le stroški, ki jih določena družba za upravljanje nepremičnin oceni za določeno stavbo.
Stroški se lahko tudi zelo razlikujejo glede na vrsto stavbe in lokacijo. To so le osnovni stroški po pogodbi o upravljanju - če bo upravljanje nepremičnin opravljalo tudi posebne storitve, se bo tudi to obračunavalo posebej.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so običajno odvisni stroški upravljanja premoženja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je treba seveda upoštevati nekatere dejavnike:
- določanje cen upravljanja premoženja
- vrsto predmeta, ki ga je treba upravljati, in vrsto upravljanja
- lokacijo nepremičnine
- strukturno stanje nepremičnine
- vključene storitve (obseg storitev po pogodbi o upravljanju)
Stroški upravljanja nepremičnin so odvisni od vrste in stanja stavbe
Vsi ti dejavniki vedno vplivajo na ceno - zaradi tega je težko primerjati cene dveh stavb.
Kar pa lahko zelo dobro primerjamo, so različne ponudbe za eno in isto zgradbo. To bi morali storiti v praksi - vendar je treba v vsakem primeru preveriti tudi ponujene storitve in biti pozoren na lastnosti kakovosti, omenjene na začetku (odgovornost za finančno izgubo, odgovornost za zvestobo, daljša dejavnost na trgu, reference).
Pomembno merilo je lahko tudi relativna lokalna bližina družbe za upravljanje premoženja do nepremičnine, ki jo je treba upravljati - če je uslužbenec nepremičnine lahko na kraju samem hitro in enostavno, če je to potrebno, to pogosto izjemno poveča kakovost upravljanja in hkrati zmanjša stroške.
Vprašanje: Kakšna je razlika med upravnimi stroški stanovanjske nepremičnine in najemniške hiše praviloma?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Cene in ponudbe so seveda vedno različne, vendar lahko na splošno ugotovite, da je upravljanje stanovanjske nepremičnine običajno nekoliko dražje od upravljanja najemne stavbe.
Razlike v mesečnih osnovnih stroških na stanovanjsko enoto so običajno majhne in v skoraj vseh primerih znašajo le nekaj evrov na mesec.
Vprašanje: Kakšen vpliv ima število stanovanjskih enot na osnovne stroške?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: S povečanjem števila stanovanjskih enot se običajno povečajo tudi osnovni stroški na stanovanjsko enoto.
Pri zelo velikih zgradbah z veliko stanovanji so osnovni stroški pogosto nižji, obstaja pa tudi obratni primer: uprave WEG, zlasti za dvo- ali tridružinske hiše, so pogosto bistveno dražje kot za večstanovanjske hiše z večjim številom lastnikov stanovanj.
Vprašanje: Zakaj je stanje stavbe pomembno?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Upravitelji nepremičnin cene vedno izračunajo na podlagi lastnega truda.
Pri starejši, nekoliko umazani in umazani zgradbi je zagotovo treba narediti več in več truda - še posebej, če je že majhen "zaostanek pri popravilih". Družba za upravljanje nepremičnin lahko ta večji napor seveda nadomesti z višjimi cenami.
Vprašanje: Ali vlogo igra tudi lokacija stavbe?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, vsekakor. Kot skrajni primer si lahko omislite hišo v resničnem žarišču v velikem mestu - problematični najemniki, zelo problematična lokacija in pogosta rušenja ali težave.
Če bi za takšno stavbo sploh skrbelo podjetje za upravljanje nepremičnin, bi to seveda imelo le bistveno večje stroške kot spodobno stanovanjsko poslopje v mirnem, luksuznem stanovanjskem naselju.
Vprašanje: Kateri drugi dejavniki lahko še vedno igrajo vlogo v posameznih primerih?
Težke začetne situacije povečajo ceno za upravljanje nepremičnin
Strokovnjak za preverjanje stroškov: poseben položaj hiše se bo tako ali drugače zagotovo vedno odrazil na upravnih stroških.
Če gre na primer za WEG z brezupno prepiranimi lastniki, ki se komaj kdaj kaj dogovorijo, se stroški upravljanja premoženja običajno precej povečajo. Tudi tu se bo ta večji napor nato odrazil v ustrezno različno izračunanih cenah.
Osnova za izračun cene so vedno posameznikovi napori, ki jih ima upravnik nepremičnine pri stavbi - na primer v primerjavi s popolnoma brezhibno stavbo, v kateri vam skoraj ni treba skrbeti. Razlika v ceni med enim in drugim je lahko v posameznih primerih precejšnja.
Vprašanje: Kako dolgo običajno potekajo pogodbe upraviteljev?
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Pogodbe o upravljanju se na splošno sklepajo za obdobje 5 let. Obstajajo tudi določeni odpovedni roki, ki jih je treba upoštevati, če se ne strinjate s storitvami družbe za upravljanje premoženja.
Obstajajo nekateri posebni predpisi za upravljanje WEG: V primeru novoustanovljenega WEG lahko pogodba traja le 3 leta, sicer največ 5 let.
WEG mora - ne glede na odpovedni rok - ustaviti upravljanje premoženja na kraju samem, če obstaja "pomemben razlog". Pogodbe ni mogoče odpovedati v vseh primerih - stroške je treba še naprej plačevati vsaj do rednega odpovednega roka. Ukrepa upravljanja premoženja v imenu WEG je zaradi takšnih pomembnih razlogov mogoče takoj preprečiti.
Tako pomemben razlog bi bil na primer, da družba za upravljanje nepremičnin nepravilno obračunava ali da imajo posamezni lastniki to očitno in dokazljivo raje. To nato uniči odnos zaupanja med upravljanjem premoženja in WEG, zato obstaja pomemben razlog.
Vendar takšni posebni predpisi ne veljajo za upravljanje večstanovanjskih stavb. Tukaj morate redno prekiniti.