Glede na nizke obrestne mere za posojila čedalje več ljudi razmišlja o polnem financiranju - torej o nakupu hiše brez lastniškega kapitala. Čeprav je to lahko dober posel, je v mnogih primerih tvegano.
Nizke obrestne mere za zgradbe in naraščajoče najemnine še posebej vabijo mlade, ki še niso mogli prihraniti veliko denarja za nakup stanovanja brez lastniškega kapitala. V takih primerih hipotekarni posojilodajalci govorijo o celotnem financiranju.
Nenazadnje tudi sam trg nepremičnin kaže na določen pritisk za ukrepanje: dvig cen nepremičnin se zdi, da se marsikje ne konča. Po podatkih Zveznega urada za statistiko so se od sredine leta 2017 do sredine leta 2018 na novo zgrajene stanovanjske stavbe v povprečju povečale za 4,6 odstotka. Hkrati pa obrestne mere ostajajo na nizki ravni in marsikomu omogočajo izvedbo lastnega domačega projekta kljub naraščajočim cenam.
Zato ni čudno, da se financiranje nepremičnin s čim manj lastniškega kapitala na začetku zdi privlačno. "Kazalnik trenda hipotekarnega posojanja" dr. Klein Privatkunden AG, da se povprečni delež posojila v nabavni ali gradbeni ceni povečuje: s 77,6 odstotka v začetku leta 2014 na trenutno 81,6 odstotka - z drugimi besedami: financiranje gradbeništva postaja vse bolj tvegano.
Grafikon prikazuje, kako so se v zadnjih letih razvijali zneski naložb in delež posojila za financiranje nepremičnin.
Nemci s seboj še vedno prinašajo v povprečju skoraj 20-odstotni lastniški kapital, a tudi in še posebej v času zelo nizkih obrestnih mer bi bodoči lastniki morali vedeti, da so nepremičnine verjetno največja naložba v življenje - hipotekarno posojanje in nakup stanovanja bi zato morali biti na varni nogi. Kapital je ključni steber: četudi se mi zdi skušnjava, da se glede na nizke obrestne mere bolj zanašamo na poceni posojila, priporočamo trdno mešanico lastniškega kapitala, posojila klasične rente in posojila gradbene družbe.
Višje kot je financiranje, večje je tveganje, da v nekem trenutku ne bomo mogli plačati mesečnih obrokov. Na primer, ko financiranje z nizkimi obrestmi poteče in nepremičnina še ni odplačana. Nihče ne more napovedati razvoja obrestnih mer v naslednjih desetih letih. Tudi povišanje s trenutno približno 1,5 odstotka na še vedno razmeroma nizkih 3 odstotke pomeni podvojitev obresti.
Najemnikom primanjkuje pravičnosti
Mnogi bi raje živeli v posesti kot v najemu. Raziskava je pokazala: pomanjkanje denarnih rezerv je najpogostejši razlog, da se sanje o lastnih štirih stenah vendarle ne uresničijo.
Nekaj več kot polovica ljudi v Nemčiji, ki nimajo svojega doma, bi želela biti lastnik. Dobri dve tretjini te skupine (68 odstotkov) navajata, da njihove sanje o lastnih štirih stenah propadejo zaradi pomanjkanja lastniškega kapitala. To je bil rezultat raziskave v imenu Nepremičninskega združenja Nemčija (IVD).
Spravi se iz najemnine
V raziskavi je 19 odstotkov najemnikov reklo, da si želijo kupiti svoj dom zdaj ali v prihodnosti. Še 32 odstotkov bi jih prav tako želelo živeti v lastni lasti, vendar ne verjamejo, da trenutno lahko uresničijo te sanje.
Druge ovire so poleg pomanjkanja finančne blazine tudi visoke obrestne mere in pomanjkanje nepremičnin. Toda želja ostaja. Ker tudi ta študija potrjuje: Za večino je lastništvo stanovanja pomemben prispevek k njihovi pokojninski zavarovanju.
Grafika prikazuje razloge, zakaj najemniki ne kupujejo stanovanjskih nepremičnin.
Kaj pomeni polno financiranje?
Tisti, ki želijo kupiti hišo brez lastniškega kapitala, pogosto ne upoštevajo dodatnih stroškov nakupa. Popolno financiranje ne pomeni financiranja 100 odstotkov vrednosti nepremičnine z izposojenim kapitalom, ampak od 112 do 115 odstotkov - posojilo mora kriti tudi dodatne stroške, ki presegajo čisto vrednost nepremičnine, če ustrezni lastniški kapital ni na voljo. To je tudi razlog za nesorazmerno visoke obrestne mere za polno financiranje: Obseg kredita za pomožne stroške ni zavarovan pred dejanskimi sredstvi, torej ni pokrit s čisto vrednostjo kupljene hiše. Tu banka prevzame tveganje, ki ga mora posojilojemalec nadomestiti z ustrezno višjimi obrestnimi merami.
Stanje in lokacija želene nepremičnine igrata pomembno vlogo pri nakupu stanovanja brez lastniškega kapitala in jih posojilodajalec uporablja kot pomoč pri odločanju: če iščete popolno financiranje, bi morali kupiti nepremičnino na dobri lokaciji in dobrem stanju. Pri stari zgradbi, ki jo je treba prenoviti z vprašljivim gradbenim materialom v manj priljubljenem stanovanjskem naselju, imate slabe možnosti, da kreditno institucijo prepričate v polno financiranje. Če po drugi strani nepremičnina obljublja pozitivno uspešnost, je veliko več možnosti, da se hipotekarni upnik vključi v projekt.
Zaradi česar je polno financiranje drago
Popolno financiranje vključuje dva stroškovna gonilnika, zaradi katerih je nakup stanovanja razmeroma drag brez lastniškega kapitala:
- Manjši kot je lastniški delež, večje so obresti za stanovanjsko posojilo. Kapital pa hipotekarnim posojilodajalcem daje večjo varnost, ki jo nagradijo z ustrezno nižjimi obrestnimi merami.
- Večina zneskov posojila lahko večino ljudi odplačuje le v daljšem časovnem obdobju z nizkimi obroki odplačevanja - tudi to pomeni, da gre zelo velik delež servisiranja dolga v obresti.
Upoštevati morate tudi še en pomemben vidik: Dolgoročna opazovanja nepremičninskih trgov kažejo, da nizke obrestne mere spodbujajo povpraševanje po nepremičninah in ohranjajo nenehno rast cen. Na koncu nakup hiše ni toliko cenejši, kot kažejo nizke obrestne mere, saj se zahteva več kapitala. Dvig obrestnih mer bo hkrati umiril nepremičninski trg in cene bodo pogosto spet pocenile, zlasti na preprostih in srednje velikih lokacijah.
Pomanjkanje denarnih rezerv pogosto pušča sanje o vaših štirih stenah. Lahko se uresniči s polnim financiranjem.
100-odstotno financiranje namesto celotnega financiranja
Če lahko s svojim kapitalom pokrijete pomožne stroške nakupa, je to znano kot 100-odstotno financiranje. Hipotekarni posojilodajalci so za ta projekt veliko bolj odprti kot polno financiranje, ker je v tem primeru posojilo v veliki meri pokrito z vrednostjo nepremičnine. Zaradi tega so obrestne mere običajno precej cenejše. Vendar hipotekarnemu upniku tudi ne ponuja optimalne varnosti, ker je tako imenovana hipotekarna posojilna vrednost nepremičnine običajno precej pod dejansko nakupno ceno. Posojilodajalec izposojeno nepremičnino ovrednoti z varnostnim popustom, saj lahko v primeru prodaje z izvršbo, zlasti v manj zaželenih stanovanjskih naseljih, redko unovči prvotno kupnino.
Nakup hiše brez lastniškega kapitala: osebne zahteve
Kdor išče polno financiranje ali 100-odstotno financiranje svoje nove hiše, bi moral vsekakor imeti dober, varen dohodek - idealna je zaposlitev v javni službi ali celo status javnega uslužbenca. V primeru izgube službe, povezane z zdravjem, je nujno sprejeti previdnostne ukrepe s sklenitvijo poklicnega invalidskega zavarovanja. Moral bi biti tako visok, da zapolni vrzel v dohodku med običajno plačo in predčasno upokojitvijo ali predčasno upokojitvijo. V primeru smrti lahko sklenete življenjsko zavarovanje. Je razmeroma poceni, zlasti za mlade, in v primeru smrti zaslužka stopi s potrebnim kapitalom, da lahko žalostni še naprej financirajo nepremičnino.
Drug pomemben predpogoj za nakup doma brez lastniškega kapitala je starost - tvegati bi morali samo mladi, ki jih čaka od 35 do 40 let dela.
Bausparjeva pogodba in Baukindergeld vas podpirata s poplačilom dolga
Tudi če ste že najeli posojilo za popolno financiranje nepremičnine, je smiselno hkrati skleniti novo posojilno pogodbo za gradbeno družbo. S tem lahko pozneje na primer prestavite preostali dolg posojila in hkrati dolgoročno zagotovite nizke obrestne mere. Poleg tega lahko še vedno prejemate Riesterjeve dodatke za stanovanjsko posojilo in varčevalno pogodbo in morda tudi dodatke za prihranek zaposlenih ter premijo za gradnjo stanovanj. Načrti varčevanja s stanovanjskimi posojili Riester so še posebej donosni za družine z otroki, ker so najvišji dodatki za naslednjo generacijo.
Država od jeseni 2018 podpira družine brez nepremičnin, ki želijo z otroškim dodatkom zgraditi ali kupiti lastno hišo. Predpogoj je, da se dom kupi med 1. januarjem 2018 in 31. decembrom 2020 - ne glede na bivalni prostor in ali je nov ali rabljen. Družine prejemajo letno dotacijo v višini 1.200 evrov na otroka za obdobje desetih let. Omejitev dohodka je 75.000 evrov obdavčljivega dohodka gospodinjstva plus 15.000 evrov na otroka. Za Baukindergeld se lahko prijavite prek spleta prek portala za donacije KfW. Na voljo morajo biti dokumenti o nakupu ali gradnji, potrdila o registraciji, dokazila o dohodku in obvestila o otroškem dodatku.
Kdaj je popolno financiranje smiselno?
Vsekakor obstajajo primeri, ko je popolno financiranje za vas osebno bolj smiselno kot nakup hiše z lastniškim kapitalom. Če že imate naložbeno nepremičnino s primerljivo vrednostjo, ki je bila večinoma odplačana in letna neto donosnost najemnine presega 5 odstotkov, je izračun enostaven. Če najamete novo posojilo za nepremičnine pri isti banki, ki je že financirala prvo nepremičnino, s polnim financiranjem običajno ni težav. V tem primeru lahko posojilodajalec obstoječo lastnino sorazmerno uporabi tudi kot zavarovanje za novo posojilo.
Če ste zahtevani znesek za nakup hiše že vložili v kapitalske naložbe, kot so delnice ali skladi in je povprečni letni donos vsaj 10 let več kot 6-odstoten, se splača tudi polno financiranje. V tem primeru je dohodek višji od stroškov, nastalih za financiranje nepremičnine. Kljub temu je v takih primerih težje prepričati banko, da kupi hišo brez lastniškega kapitala, saj lahko dohodek na kapitalskem trgu močno niha glede na gospodarstvo in hipotekarni posojilodajalec te naložbe ne vrednoti tako visoko kot betonsko zlato.
Financiranje z lastniškim kapitalom ali brez njega: natančno izračunajte
V vsakem primeru morate pred nakupom hiše brez lastniškega kapitala izračunati različne scenarije s pomočjo posojilnega kalkulatorja. Najprej izračunajte obremenitve pri nakupu nepremičnine brez lastniškega kapitala. Nato izračunate, koliko časa bi morali prihraniti, če želite zbrati 20-odstotni lastniški kapital za nakup nepremičnine, in izračunate ta scenarij s kalkulatorjem posojila, pri čemer za osnovo uporabite različne fiktivne obrestne mere. Na ta način dobite občutek, ali je nakup zdaj res tako donosen, kot se sprva zdi.
