Posebne pravice uporabe dajejo članu skupnosti lastnikov posebna pooblastila glede delov skupnega premoženja. Tu lahko preberete, kateri deli so to lahko in katere pravice in obveznosti izhajajo iz posebne pravice uporabe.
Kaj je posebna pravica do uporabe?
Posebna pravica uporabe znotraj skupnosti lastnikov pomeni, da ima eden od lastnikov stanovanj pravico uporabljati izključno dele premoženja skupnosti.
Tako dogovorjena pravica lahko znatno poveča tržno vrednost nepremičnine. To velja na primer, če ima stanovanje posebne pravice uporabe za vrt ali ima lastnik stanovanja garažo za izključno uporabo. Posebne pravice uporabe parkirnega prostora so velik plus, zlasti na lokacijah v mestu.
Mimogrede za posebno pravico uporabe ni pravne podlage. Omenjen je v odstavku 5, odstavek 4, stavek 2 zakona o etažni lastnini (WEG) - vendar ni opredeljen.
Primeri: Za kaj se lahko podeli posebna pravica do uporabe?
Načeloma se lahko podeli posebna pravica do uporabe za vsa območja, ki spadajo v premoženje skupnosti, pod pogojem, da se skupnost lastnikov s tem strinja. Primeri teh možnih področij so:
- Parkirišča / garaže za avtomobile
- Kletne sobe
- Terase
- Vrtovi in deli vrtov
- Podstrešja
- Dovoljenja za uporabo posebnih objektov, kot je savna
Za vsa ta področja se lahko podeli posebna pravica uporabe. Pomembno pa je vedeti, da še vedno ostajajo v skupni lasti. Pooblaščeni uporabnik ga lahko torej zahteva zase, vendar s podeljeno pravico ne postane edini lastnik.
Za parkirno mesto se lahko podeli posebna pravica uporabe. A še vedno spada v skupnostno last.
Kdo lahko pridobi posebno pravico do uporabe?
Posebno pravico uporabe za eno ali več področij lahko podeli le član skupnosti lastnikov. Tretje osebe so izključene. Vendar ima pooblaščeni uporabnik možnost oddajanja območja tretji osebi z oddajanjem skupne nepremičnine - na primer parkirnega prostora.
Kako se pridobi posebna pravica do uporabe?
Če naj bi bilo skupno lastništvo prepuščeno enemu lastniku stanovanja v izključno uporabo, je dogovor med vsemi solastniki obvezen; sklep ne zadostuje. To velja tudi, če predpisi Skupnosti vsebujejo splošno uvodno klavzulo. Če naj bi bile posebne pravice uporabe podeljene s sklepom, mora biti v predpise skupnosti vključena ustrezno določena uvodna klavzula.
Posebna pravica uporabe lastnika stanovanja je običajno že določena v delitveni izjavi. Možna je tudi nadaljnja dodelitev, vendar morajo to pogodbo nato odobriti vsi solastniki brez izjeme.
Posebna pravica do uporabe: notar in zemljiška knjiga
Dogovorjeno posebno pravico uporabe lahko vpišemo tudi v zemljiško knjigo. Vendar to ni obvezno. Možno ga je tudi overiti pri notarju. Oba ukrepa sta absolutno priporočljiva, saj se dogovor med sedanjimi lastniki stanovanj, ki je sklenjen le pisno ali celo ustno, uporablja izključno med njima, torej ima le tako imenovani pogodbeni učinek. Če se nepremičnina proda, za novega lastnika ne obstaja, tako da bi slednji zakonito imel možnost uporabe skupnega premoženja.
Če je po drugi strani pravica notarsko overjena in vpisana v zemljiško knjigo, je območje postalo del zasebne lastnine (glej spodaj) in zato velja tudi za bodoče etažne lastnike.
Posebne pravice uporabe lahko vpišemo v zemljiško knjigo ali notar overimo pri notarju.
Pravice in dolžnosti s posebnimi pravicami uporabe
Pravica do izključne uporabe dela komunalne lastnine je povezana z dovoljenji, ki iz tega izhajajo, pa tudi z obveznostmi.
Posebna pravica do uporabe: pravice lastnika stanovanja
- Edina pravica do uporabe
Kdor ima posebno pravico do uporabe, lahko uporablja izključno dodeljeno območje. Solastnikom je prepovedana uporaba nepremičnine. Če upravičeni lastnik ne more uveljavljati svojih pravic, lahko zahteva odškodnino od združenja lastnikov stanovanj. - Pravica do donosa
Če območje, navedeno v posebni pravici do uporabe, prinaša dohodek, na primer vsako leto na vrtu dozori veliko sadja, zakon o lastnikih stanovanj določa, da ta dohodek nosi upravičenec. Če gre namesto za garažo, jo lahko oddate v najem. Tudi tu dohodek teče izključno do upravičenca.
Posebna pravica do uporabe: Obveznosti lastnika stanovanja
- Strukturne spremembe
Pooblaščeni uporabnik ne sme izvajati nobenih strukturnih sprememb na območju s posebno pravico uporabe. Izjema: V izjavi o delitvi je naveden drugačen dogovor.
Strukturne spremembe vključujejo tudi ukrepe, kot je ograja okoli območja. Začasni objekti, kot je klackalnica za otroke, so izključeni. - Vzdrževanje, čiščenje, upravljanje, popravilo
Načeloma je skupnost lastnikov kljub posebni pravici uporabe dolžna skupaj kriti stroške zadevnega območja. Sporazum pa praviloma določa, da ga je upravičenec do posebne uporabe dolžan vzdrževati na svoje stroške. To vključuje čiščenje, upravljanje in morebitna popravila, ki bodo morda potrebna.
Posebne pravice uporabe in zasebna lastnina: to je razlika
Izraza posebna pravica do uporabe in posebna lastnina se pogosto zamenjujeta ali napačno uporabljata sinonimno. A med njima obstaja bistvena razlika.
Posebna pravica do uporabe daje upravičencu pravico do uporabe samo površin, ki pripadajo skupnosti lastnikov. To ne spremeni lastninskega stanja območja. Ostaja last skupnosti lastnikov.
V primeru zasebne lastnine pa član skupnosti lastnikov po drugi strani ni le uporabnik, temveč tudi lastnik določenega območja. S tem statusom lahko svobodno izvaja strukturne spremembe, vendar le, če to ne vpliva na tretje osebe.
Kaj se zgodi pri prodaji s posebnimi pravicami uporabe in lastnine?
Če naj bi se nepremičnina prodala, je nujno zagotoviti, da posebne pravice uporabe ni mogoče prenesti ločeno od ločene nepremičnine, temveč jo je mogoče prodati v kombinaciji.
Kupci nepremičnin so na varnem, ko pravica do uporabe območja ni le overjena, ampak je vpisana tudi v zemljiško knjigo. Nato samodejno postane del ločene lastnine in samodejno preide na novega lastnika, ko se proda.