Posamezno premoženje, skupno premoženje? Vsak, ki kupi etažno lastnino, naj pojasni, katere dodatne pravice uporabe ima. Nekatere stvari v celoti pripadajo vam kot lastniku stanovanja, nekatere le delno.
Lastništvo je zabavno? Karl Schmidt negoduje nad sostanovalci: ima v lasti etažno lastnino, ki vključuje parkirni prostor za njegov avto - toda tu nenehno parkirajo nenavadna vozila. Želel je zgraditi ograjo, da bi to preprečil - hišni sosedje so mu to prepovedali - parkirišče velja za skupnostno last.
Načeloma zakonodajalec v kompleksu z etažno lastnino ureja, kdo je lastnik. Česa pa država ne upošteva, stranka določi v izjavi o delitvi. Kupci bi jih morali poznati. Opisuje, kako je nepremičnina razdeljena na etažno lastnino in komunalno lastništvo. Kot kaže primer Karla Schmidta, se v njem skriva potencial za konflikt.
Izjava o delitvi
Izjava o delitvi navaja, katere sobe pripadajo vam in kateri deli hiše pripadajo vsem stanovalcem. Ime vašega stanovanja v izjavi o delitvi se mora ujemati z imenom v kupoprodajni pogodbi. Vaše stanovanje in sobe, ki jih pridobite, morda klet ali hobi soba, so posebna lastnina. Premoženje in vse, kar zagotavlja nepretrganost in varnost hiše, na primer instalacije, so skupna lastnina. Vključuje pa tudi prostore, ki jih uporabljajo vsi, na primer pralnico ali sušilnico. Izjava o delitvi daje tudi posebne pravice uporabe parkirnih mest ali vrtnih površin. Pozor: Tudi če je z nakupno pogodbo kletna soba razglašena za ločeno lastnino, kupec ni upravičen do izključne uporabe,če ta kletna soba v izjavi o delitvi in načrtu delitve ni označena kot samostojna lastnina z enako številko.
Zasebna last
Zasebna lastnina pripada samo vam in jo lahko določite sami. To vključuje vaše stanovanje in sobe, ki ste jih pridobili v skladu z izjavo o delitvi. Tudi barva oken in vhodnih vrat v stanovanju je del ločene nepremičnine - ne pa tudi zunanjosti. Načeloma lahko samo stanovanja ali sobe, ki so samostojne, uvrstimo v ločeno lastnino. Označena parkirna mesta na podzemnem parkirišču izpolnjujejo to merilo, parkirišča na odprtih prostorih pa ne. Če zasebna lastnina ni namenjena bivanju, se to imenuje delno lastništvo . Sem spada trgovina in poslovni prostor.
Primeri zasebne lastnine:
- Kopalniško pohištvo
- Stropna oblačila
- Talno ogrevanje
- Okenska polica znotraj
- Notranja tla
- Označena parkirna mesta v kolektivnih garažah
- Tapeta
- Sobna vrata
- Radiator (dodelitev komunalni lastnini je dovoljena, ker celotni ogrevalni sistem tvori funkcionalno razmerje.)
- odprti dimniki (dimnik kot del dimnika v skupni lasti)
- nenosilne stene v stanovanju
- Stenske obloge
- Armature
- Alarmni sistem (če je omejen na območje zasebne lastnine)
Premoženje skupnosti
Skupna lastnina je vse, kar se uporablja skupaj. Sem spada tudi lastnina in površina stavbe ter vse, kar je potrebno za obstoj hiše. Pod skupno lastnino spadajo tudi gradbene storitve. Tu lahko spreminjate samo z dovoljenjem skupnosti lastnikov. Ker bi to vplivalo na zunanji vtis hiše. Na primer, postavitev paraboličnih anten velja za strukturni ukrep in se je ne sme izvesti brez nadaljnjega (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). Komunalna lastnina vključuje tudi zunanje stene in okna, stopnišče, streho in ogrevanje. Pogosto so deli skupne lastnine dodeljeni posameznim lastnikom v uporabo, na primer parkirišče za avto ali površine na vrtu. Potem se govori o posebni pravici uporabe.
Primeri skupne lastnine:
- Zaporni ventili
- Dvigala
- Zunanji prostori
- Balkon (vsi pritrjeni deli so v skupni lasti, prostor na balkonu in predmeti, pritrjeni nanj, so v ločeni lasti)
- Sistem nabiralnikov
- Strešno okno
- Izolacijski / izolacijski sloji
- Pokrov
- Dvojna parkirišča (ker niso zaprta območja)
- Estrih
- Okna (ker so del ovoja stavbe; notranje poslikave v ločenem lastništvu)
- Rolete, rolete, zunanje žaluzije (vlečne naprave, jermeni in notranja obloga rolet, vendar ločena lastnina)
- Tla
- Talno ogrevanje
- Parkirišča zunaj
- Antene skupnosti
- Glavni vodovod, plin in električni vodi
- Otroško igrišče
- Sistem odstranjevanja smeti
- Hišni domofoni
- Nosilne stene
- Vrata stanovanja zunaj
- prizemne terase
Skupno lastnino vaše etažne lastnine lahko spreminjate samo z dovoljenjem skupnosti lastnikov.
Sandra Weeger-Elsner, odvetnica v Kölnu in pravna svetovalka pri združenju za varstvo potrošnikov "Wohnen im Eigen", svetuje: "Kdor načrtuje ukrepe, ki posegajo v komunalno lastnino, se mora vnaprej obvestiti o svojih pravicah do prenove." Če sprememba ne ustreza načrtu razdelitve, lahko skupnost lastnikov od lastnika stanovanja zahteva odstranitev, je razsodilo okrožno sodišče v Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). "Tudi leta pozneje lahko solastniki vztrajajo," poudarja strokovnjak. Ne glede na to, ali obstajajo posebne zahteve za gradnjo etažne lastnine ali strukturne spremembe v obstoječem stanovanjskem kompleksu: "Pojasnite, ali predvideni ukrepi vplivajo na skupno lastnino in ali so ti dovoljeni," priporoča Weeger-Elsner.Včasih so meje med posebno in komunalno lastnino nedoločne: spore mora nato rešiti sodišče.
Solastniški deleži
Solastniški deleži opisujejo aritmetični (ne dejanski) delež v skupnem lastništvu. To ni zakonsko urejeno, ampak se običajno meri glede na bivalni prostor. Majhno stanovanje ima manj solastniških deležev kot veliko. Glede na to vrednost se zdaj porazdeli tako breme skupnega premoženja kot tudi stroški vzdrževanja, popravil in druge uprave. So neločljivo povezani s posameznim lastništvom etažne lastnine.
Posebne pravice uporabe
Kdor kupi stanovanje, pridobi zasebno lastnino, ki pripada samo njim in ima delež v skupni lastnini. Poleg tega obstajajo posebne pravice uporabe za posameznike, da si delijo lastnino. Posebne pravice uporabe so pogosto vključene v izjavo o delitvi. Povezani so z lastništvom stanovanj in jih ni mogoče prodati nikomur, ki ni lastnik nepremičnine v skupnosti. Lahko pa jih najamete tujcem. Takšne posebne pravice se pogosto podelijo za terase ali vrtne površine na skupnem zemljišču, strešne terase, kletne prostore, dele hodnika, ki jih drugi ne uporabljajo, parkirišča na prostem ali na odprtem podzemnem parkirišču, shrambe pod streho ali hobi prostore v kleti. Čeprav je v skupni lasti, drugi lastniki nimajo pravice do uporabe teh delov.Toda vsi lastniki stanovanj morajo stroške vzdrževanja ustreznih površin in prostorov plačati skupaj, če ni urejeno nič drugega.
Posebne pravice uporabe povečajo vrednost stanovanja. Lahko povzročijo, da se stanovanju dodeli več solastniških deležev, kot je običajno glede na kvadratne metre. Lastnik plača višjo dajatev kot odškodnino za pravico do uporabe stvari, ki pripadajo vsem. Če želimo razveljaviti ali spremeniti posebno pravico do uporabe, je potrebno soglasje vseh lastnikov. Izjema je sodno določena bruto nepravičnost.
Red Skupnosti
Pravila skupnosti vam povedo, ali opravljate svoje delo v stanovanju in ali lahko brez nadaljnjega prodate ali najamete svoje štiri stene, v kolikšni meri so živali dovoljene ali obstaja prepoved predvajanja glasbe. Poleg tega lahko vsebuje še veliko drugih predpisov, ki odstopajo od zakona, na primer o razdelitvi bremen in stroškov, vzdrževanju in popravilih, zavarovanju ali o sklicu, glasovalnih pravicah in sprejemanju sklepov na skupščini etažnih lastnikov.
Dnevniki lahko vsebujejo pomembne informacije
Ne pozabite si ogledati prejšnjih resolucij skupnosti lastnikov. Potem boste pravočasno vedeli, kje v skupnosti obstajajo sporna vprašanja, kakšne omejitve uporabe obstajajo, s kakšnimi stroški se boste morali soočiti, ker je treba obnoviti ogrevalni sistem ali streho, kako visoka je vzdrževalna rezerva itd. Prodajalec naj vam predloži zapisnike predhodnih dveh do treh sestankov lastnikov ali si jih s pooblastilom prodajalca ogleda z upravnikom nepremičnine. Ta mora zbirati resolucije za vse resolucije, sprejete od julija 2007. Ta vsebuje sklepe skupnosti lastnikov z njihovim besedilom, krajem in datumom sklepa ter sodne odločbe z njihovo sodno formulo.Kratkoročne obveznosti najdete v zadnjem letnem poročilu in trenutnem poslovnem načrtu.
