Najemodajalci morajo ohraniti svoje lastnosti. Stroške za to lahko odštejete od davka kot stroške vzdrževanja. Vendar obstajajo omejitve. Pojasnjujemo, katere možnosti imate in kaj morate upoštevati.
Kratke najpomembnejše stvari
- Najemodajalci lahko stroške vzdrževanja nepremičnine odštejejo od davka.
- Tako imenovani stroški vzdrževanja so eden od stroškov oglaševanja in zmanjšujejo davčno obremenitev.
- Vendar se vsi ukrepi na stavbi ne štejejo za stroške vzdrževanja. Nato jih je treba davčno obravnavati drugače.
- Omejitev 15 odstotkov omejuje davčno olajšavo kot stroške vzdrževanja v prvih treh letih po nakupu.
- Z uporabo pravila poenostavitve lahko najemodajalci odštejejo tudi proizvodne stroške kot stroške vzdrževanja.
Kakšen je trud pri vzdrževanju?
Vzdrževalna prizadevanja opisujejo finančna sredstva, ki se uporabljajo za vzdrževanje stavbe. Najemodajalci lahko zneske, porabljene v napovedi za odmero dohodnine, odštejejo kot dohodkovne stroške, jih primerjajo z dohodki od najemnin in tako zmanjšajo davčno obremenitev v ustreznem letu.
Tisti, ki si izmenjajo okna, imajo možnost davka odšteti stroške vzdrževanja.
Primeri prizadevanj za vzdrževanje
Ukrepi, ki služijo obnovi obstoječih delov ali opreme ali sistemov v stavbi ali na njej, se štejejo za stroške vzdrževanja v skladu z odstavkom 1 Direktive 21.1 Direktive o dohodnini (EStR).
Primeri ukrepov, ki se štejejo za stroške vzdrževanja, so:
|
Območje stavbe |
ukrep |
|---|---|
|
Okna / vrata |
Menjava oken, menjava vrat Povečanje enega ali Namestitev varnostnih ključavnic |
|
kopalnico |
Prenova kopalnice Zamenjava pretočnih grelnikov vode s priključitvijo |
|
grelec |
Zamenjava peči na premog s Zamenjava grelnika olja s Priključitev na omrežje daljinskega ogrevanja |
|
Električna napeljava |
Obnova namestitve |
|
fasada |
Prenova fasade za boljšo toplotno in Barvanje fasade |
|
različne rastline |
Povezava s širokopasovnim omrežjem Namestitev zasebnega širokopasovnega sistema Namestitev merilne tehnologije za |
|
vrh, streha |
Popravila strehe Nova pokritost Predelava, na primer iz ravne strehe ali |
|
Skupni prostor |
Popravila dvigal Zamenjava pokvarjenih ploščic ali preprog |
Stroške vzdrževanja je treba razlikovati od stroškov nabave ali proizvodnje. Prav tako niso vključeni v proizvodne stroške skoraj pred nakupom.
Kaj so stroški nabave in (blizu pridobitve) proizvodni stroški?
V zvezi z zgradbo in njenim vzdrževanjem je treba ločiti tri izraze od napora za vzdrževanje:
1. Stroški pridobitve
Stroški pridobitve v skladu z odstavkom 1 oddelka 255 Trgovinskega zakonika (HGB) pomenijo stroške, "ki nastanejo za pridobitev sredstva in njegovo obratovanje (…)". pridobitev stane nakupno ceno, vključno s pomožnimi stroški, kot so posredniška provizija, davek na promet nepremičnin itd.
2. Proizvodni stroški
Pomen proizvodnih stroškov določa tudi zakon. V skladu z odstavkom 255 oddelka 255 Nemškega trgovinskega zakonika (HGB) gre za "stroške, ki (…) nastanejo za proizvodnjo sredstva, njegovo širitev ali (…) znatno izboljšanje." nastali stroški se ne štejejo za stroške vzdrževanja, temveč za proizvodne stroške. Enako velja, če je stavba razširjena, na primer s prizidkom.
Če je stavba dokazljivo izboljšana, na primer s podaljškom strehe ali balkona, so ti stroški del proizvodnih stroškov in jih ni mogoče odšteti od davka kot stroškov vzdrževanja.
3. Blizu stroškov nabave
V skladu z oddelkom 6, odstavek 1, številka 1a Zakona o dohodnini (EStG) so proizvodni stroški ob nakupu tisti stroški, ki nastanejo zaradi popravil in posodobitev v treh letih po nakupu, če presegajo 15 odstotkov stroškov nabave stavbe brez davka od prodaje.
Te tri postavke stroškov je treba ločiti od stroškov vzdrževanja, saj jih v davčni napovedi ni mogoče takoj pripoznati kot odhodke, povezane z dohodkom. Namesto tega jih je treba amortizirati skozi dobo koristnosti stavbe. To je običajno 50 let.
Kakšna je 15-odstotna omejitev za vzdrževanje?
Če je stavba pridobljena in obsežno posodobljena ali prenovljena v treh letih po nakupu, bi morali lastniki nepremičnin pozorno spremljati skupne izdatke zanjo.
Odhodke za to je mogoče obravnavati kot stroške vzdrževanja in jih tako v davčni napovedi neposredno pripoznati kot odhodke, povezane z dohodki, če ne predstavljajo več kot 15 odstotkov stroškov pridobitve. Če so višje, jih je treba odpisati v življenjski dobi stavbe.
Primer: ga . Schmidt je 1.7.2017 kupila etažno lastnino za 350.000 evrov. 15 odstotkov kupnine ustreza 52.500 evrov.
Takoj po nakupu izvede posodobitvena in obnovitvena dela. Na primer, položila je nov parket, zamenjala okna in vgradila domofonski sistem. Skupni stroški za to znašajo 65.000 evrov.
Gospa Schmidt tako preseže mejo 15 odstotkov za 12.500 evrov. Odhodkov zato v davčni napovedi ne more neposredno evidentirati kot odhodke za vzdrževanje in posledično tudi ne takoj kot odhodkovne dohodke, ampak jih mora odpisati v obdobju 50 let.
Če želi lastnik nepremičnine izkoristiti možnost, da lahko v davčnem obračunu takoj odšteje stroške vzdrževanja, mora zato natančno izračunati in načrtovati stroške. Če je mogoče ukrep prestaviti za nekaj let, tako da meja 15 odstotkov ne bo presežena, ima to lahko pozitivne davčne učinke.
Če želite od davka odšteti stroške kot stroške vzdrževanja, morate upoštevati 15-odstotno mejo.
Kdaj omejitev 15 odstotkov ne velja?
Pomembno je vedeti, da 15-odstotna omejitev stroškov vzdrževanja velja le, če je bila nepremičnina kupljena, torej pridobljena v smislu davčne zakonodaje. Če je bila stavba na primer podarjena, ni treba upoštevati omejitve 15 odstotkov za nastale stroške in davčno napoved.
Kakšno je pravilo poenostavitve za vzdrževanje?
Pod določenimi pogoji lahko najemodajalci na zahtevo odštejejo ukrepe, ki se dejansko štejejo kot proizvodni stroški kot stroški vzdrževanja.
Opozoriti je treba le, da stroški za vsak posamezen ukrep, ki vodi do bistvenega izboljšanja ali širitve stavbe, ne smejo presegati 4.000 evrov (brez davka od prodaje). To določa smernica 21.1, odstavek 2, stavek 2 EStR.
Vendar tako imenovano pravilo poenostavitve ne velja, če izvedeni ukrep služi končnemu dokončanju novo zgrajene stavbe. Če Your-Best-Home.net ni mogoče uporabiti vnaprej, ukrep vedno šteje kot proizvodni strošek.
V primeru uredbe o poenostavitvi ali meje 4.000 evrov pa davčni organi včasih zelo pozorno preučijo: če se zaradi takšnih ukrepov v petih letih standard nepremičnine bistveno izboljša, se stroški običajno obravnavajo kot proizvodni stroški. Najemodajalci lahko nato odštejejo zneske le v življenjski dobi stavbe.
