Kdor kupi hišo ali stanovanje na izvršbi, lahko prihrani med 10 in 30 odstotki običajne tržne cene - vendar tvega tudi določena tveganja. Da bi bila domača dražba uspešna, se vnaprej seznanite s postopki. Tu smo povzeli pravila in najpomembnejše nasvete.
Dražba zasega: tako dobite ponudbo
Ponudniki, prisotni na dražbi izvršbe, imajo na voljo vsaj 30 minut, da oddajo svoje ponudbe. Če ponudbe ne bo zmagal nihče, bo določen datum ponovitve. Ob prvem dogovoru mora ponudba doseči vsaj 50 odstotkov tržne vrednosti. Upniki imajo pravico ugovarjati ponudbi že pri prvem imenovanju, če ni ponujenih vsaj 70 odstotkov tržne vrednosti. Pogosto za drugo in nadaljnje sestanke ni več nobenih omejitev. Priporočljiv je zgodnji stik z upnikom, da med dražbo ne pride do okvare.
Z najvišjo ponudbo imate dobre možnosti za zmago. Ponudnik plača nepremičnino takoj v višini deset odstotkov tržne vrednosti, če jo upnik zahteva - običajno v obliki bančne garancije ali navzkrižnega čeka, ki ga izda banka. Možno je tudi bančno nakazilo: v tem primeru mora biti znesek nakazan na račun pristojnega sodišča na dan dražbe in za to morajo biti na voljo dokazila. Deluje kot skrbnik in denar vrne, če dražba nepremičnine ni uspešna.
V primeru dražbe izvršbe je treba deset odstotkov kupnine plačati takoj v gotovini ali kot ček.
Vaše pravice in obveznosti kot kupec
Z nagrado postanete lastnik nepremičnine in morate takoj skleniti potrebno zavarovanje za lastnike stanovanj. Vendar v večini primerov še ne morete prosto uporabljati Your-Best-Home.net. Zato bi morali načrtovati daljšo prehodno fazo. Če prejšnji lastnik ali njegov najemnik noče zapustiti nepremičnine, vam bo specializirani odvetnik pomagal določiti ustrezne roke, izdati odpovedi in po potrebi sprožiti postopek izselitve.
Vpis v zemljiško knjigo se izvede takoj, ko ste nakazali davek na promet nepremičnin in je potekel datum delitve. Vplačate tudi vpis v zemljiško knjigo in - namesto notarskih stroškov prodajne pogodbe - doplačilo sodišču.
Primerjava stroškov: zaprtje in redni nakup stanovanja
Margareta M. je s prodajo v Dürenu kupila samostojno hišo z vrtom in garažo. Nepremičnina meri 539 kvadratnih metrov, bivalni prostor pa 180 kvadratnih metrov. Zapriseženi strokovnjak je tržno vrednost postavil na 220.000 evrov. Margareta M. nepremičnino kupi za 170.000 evrov.
Stroški stanovanja zaradi dražbe zaradi izvršbe
| stroškov | znesek v evrih |
| Tržna vrednost: 220.000 evrov, vključno z naraščajočo ceno | 170.000 |
| Brez posredniške provizije | - |
| Notarske pristojbine | - |
| Davek na prenos zemljišč 3,5%, izračunan iz zvišanja cene | 6.000 |
| Uradno imenovani strokovnjak, plača ga okrajno sodišče | - |
| Nagrada in prenos na sodišču | 1.190 |
| Skupna cena | 177.190 |
Stroški nakupa hiše na tradicionalen način
| stroškov | znesek v evrih |
| Nakupna cena | 220.000 |
| Provizija posrednika: 5,8% kupnine | 13.100 |
| Notarske provizije in vpis v zemljiško knjigo: 1,5% | 3.400 |
| Davek na promet nepremičnin: 3,5% | 7.900 |
| Ocena približno 2% kupnine | 4.500 |
| Skupna nakupna cena | 248.900 |
Ob upoštevanju najpomembnejših dodatnih stroškov znaša razlika v ceni 71.710 evrov v primerjavi z nakupom. Prihranek: skoraj 30 odstotkov. Dražba torej ponuja dve veliki prednosti pred nakupom: najprej prihranite provizijo za posredovanje in notarske stroške, ki nastanejo pri nakupu hiše.
Prodaja z zasegom: najpogostejše težave in tveganja
Na zaplembeni dražbi ponudniki kupijo prašiča tako rekoč, ker pred hišno dražbo nimajo zakonske pravice do ogleda nepremičnine od znotraj. Če ste dobili naročilo in imate napake, ne morete uveljavljati zahtevka za garancijo zoper sodišče, cenilca ali prejšnjega lastnika. Zato preverite, ali sta odločitev o tržni vrednosti in ocena realna. Še posebej bodite pozorni na datum vrednotenja: kako dolgo nazaj je bilo to? V nasprotnem primeru tvegate, da je tržna vrednost, ocenjena v poročilu, pretirana.
Neprijetno postane, če se dolžniki po dražbi izvršbe ne želijo izseliti iz premoženja. Potem grozi tožba za izselitev.
Če želite oddati ponudbe za etažno lastnino, se obrnite na upravnika skupnosti lastnikov. Ali so v bližnji prihodnosti predvidena draga gradbena dela in kakšna je rezerva za vzdrževanje? Ali obstaja eden ali več solastnikov, ki so v finančnih težavah in ne morejo plačati stanovanjske ugodnosti? Vedno obstaja preostalo tveganje, vendar je ugodna cena privlačna.
Devet nasvetov za uspešno izboljšanje doma
1. Nasvet:
Oglejte si datoteko dražbe Glejte datoteko dražbe na lokalnem sodišču. Vsebuje strokovno mnenje s tlorisi in fotografijami nepremičnine.
Nasvet 2: Oglejte si zemljiško knjigo
Dražbena datoteka običajno vsebuje izvleček iz zemljiške knjige. Iz tega lahko vidite, koliko je nepremičnina finančno obremenjena.
3. Nasvet: Vprašajte vodstvo nepremičnine
Če imate opravka s stanovanjem ali delnim lastništvom, se pozanimajte pri vodstvu nepremičnine, ali in v kolikšni meri obstajajo zamude pri plačilih stanovanj.
4. Nasvet: obiščite nepremičnino
V primeru izvršbe je to običajno mogoče le od zunaj. Priporočljivo je, da s seboj vzamete strokovnjaka in pregledate poročilo o tržni oceni na sodišču.
Nasvet 5: varno financiranje
Pri oddaji ponudbe je treba deset odstotkov kupnine položiti v gotovini ali s potrjenim čekom. Preostanek se običajno plača nekaj tednov kasneje. Financiranje predhodno pojasnite pri svoji banki.
6. Pridobivanje izkušenj
Kot opazovalec se vnaprej udeležite nekaj datumov dražb, da boste lahko ohranili živce, ko gre za vaš sanjski dom.
7. Bodite pozorni na sestanek
Včasih se dogovor odpove malo pred dražbo. Pred krajšim sodiščem se predhodno pozanimajte, ali je sestanek še odprt ali je bil imenovan drug. Smiselno je spremljati usodo nepremičnine, pogosto pride kasneje na izvršbeno dražbo - z ustrezno manjšo konkurenco.
8. Upoštevajte omejitev cene
Dovolj je, če ponudbo oddate v zadnjih nekaj minutah. Pazite, da ne boste padli v ponudbeno blaznost. Vnaprej določite najvišji znesek, ki ga želite ponuditi - in se ga dosledno držite.
9. Prenehanje dolžnika
Če dolžnik sam živi v nepremičnini, izkoristite svojo posebno pravico do preklica po knockdown-u, morda čaka celo izselitev. Najemnike lahko pod določenimi pogoji odpoveste zaradi osebne uporabe.