Kdor kupi najeto stanovanje, vstopi v obstoječe pogodbeno razmerje. To je lahko na nek način koristno za vlagatelje, vendar prinaša tudi pravna tveganja.
Razlogov za nakup vlagateljev v najemu je veliko. Rabljena stanovanja so običajno veliko cenejša od primerljivih novogradenj. Za dejstvo, da se kupec ne more takoj vseliti, pogosto pride do dodatnega popusta. Poleg tega dolgočasno iskanje primernega najemnika ni več potrebno, dohodek od najemnin pa teče neposredno po prenosu lastništva (glej nasvet strokovnjaka). V bistvu lahko nakup obstoječega najemnega prostora povzroči težave. "Novi lastnik skoraj nima možnosti spremeniti obstoječega zakupa," opozarja Carsten Hoth, odvetnik pri združenju za zaščito najemodajalcev v Nemčiji. Potencialni kupci bi zato morali vedeti, v kaj se spuščajo.
Pred nakupom najete nepremičnine obvestite najemnika
Vlagatelji praviloma izračunajo tako, da dohodek od najemnin predstavlja velik del njihovega financiranja. Zato je ključnega pomena, da najemnina prispe pravočasno. "Sedanjega najemodajalca natančno vprašajte, ali je najem v zadnjih letih brez težav," svetuje odvetnik Hoth. Če prodajalec ne odgovori resnično, je kupec upravičen do odškodnine. Upoštevati je treba predpise o odškodninah. Lahko se izkaže, da je najemnik čudovit parket položil na lastne stroške in da mu je najemodajalec ob izselitvi zagotovil plačilo. Ta dolžnost bi nato veljala za novega lastnika.
Pojasnite, kje je polog
Temeljito preverjanje najemne pogodbe je nujno. Ne gre samo za ceno najema. Polog je tudi ključna točka. Najemodajalci so upravičeni do varščine do treh osnovnih najemnin - pod pogojem, da je to dejansko urejeno v najemni pogodbi. Kupci ne bi smeli biti zadovoljni z ustrezno klavzulo v pogodbi. "Dovolj pogosto se zgodi, da je bil polog dogovorjen, vendar ne v celoti ali sploh ne," opozarja odvetnik Hoth. Tu je treba razjasniti. Če je bil depozit plačan pravilno, lahko najemnik zahteva odplačilo po koncu pogodbe - od novega lastnika. Zato je v kupoprodajni pogodbi za etažno lastnino pomembno, da novi lastnik prejme varščino.
Ali najemnik plača skrbnika in sodelavca?
Za operativne stroške je vpletenega veliko denarja. Idealno bi bilo, da je najemna pogodba oblikovana tako, da najemnik plača vse obratovalne stroške, ki jih ima najemodajalec po zakonu upravičeno prenesti nanj. V nasprotnem primeru lahko lastniku ostanejo stroški, ki koristijo njegovemu najemniku - na primer pristojbine za čiščenje ulic ali hišniške storitve. V zvezi s tem so zlasti starejše najemne pogodbe pogosto oblikovane nenatančno. Vendar pa morajo še naprej kriti operativni stroški, ki jih je najemnik dejansko plačeval več let - ne glede na to, kaj je v pogodbi. Potencialni kupci naj zato ne le skrbno pregledujejo najem.
"Pokažite vse dokumente za račun za komunalne storitve in preberite vso korespondenco med najemniki in najemodajalci," svetuje pravni strokovnjak Hoth iz združenja za zaščito najemodajalcev v Nemčiji. V prihodnost usmerjeni vlagatelji se odločijo za nepremičnino z najemnim prostorom, torej z najemnikom, ki pravočasno in brez obotavljanja plača upravičene zahtevke. Navsezadnje nepotrebni argumenti ne bi smeli pokvariti užitka pri vlaganju.
Prenos operativnih stroškov
Najemodajalci lahko veliko stroškov prenesejo na svoje najemnike. Predpogoj je, da je to pravilno urejeno v najemni pogodbi ali da je najemnik že redno prevzel stroške.
|
Vrsta obratovalnih stroškov |
Povprečni |
Povprečni |
|
ogrevanje in topla voda |
1,07 evra |
85,60 evra |
|
Voda in kanalizacija |
0,34 evra |
27,20 evra |
|
Davek na nepremičnine |
0,18 evra |
14,40 evra |
|
upravnik objekta |
0,12 evra |
9,60 evra |
|
Odlaganje smeti |
0,18 evra |
14,40 evra |
|
Dvigalo |
0,16 evra |
12,80 evra |
|
Čiščenje stavb |
0,16 evra |
12,80 evra |
|
Zavarovanje premoženja in odgovornosti |
0,17 evra |
13,60 evra |
|
Skupnostna antena |
0,13 evra |
10,40 evra |
|
Vzdrževanje vrta |
0,10 evra |
8,00 evrov |
|
Splošna elektrika |
0,05 evra |
4,00 evra |
|
Čiščenje ulic |
0,03 evra |
2,40 evra |
|
Čiščenje dimnika |
0,04 evra |
3,20 evra |
|
drugi stroški, |
0,04 evra |
3,20 evra |
Vir: DMB indeks obratovalnih stroškov 2018
Strokovni nasvet: kdaj najemnik plača novemu najemodajalcu?
Carsten Hoth, odvetnik pri združenju za zaščito najemodajalcev v Nemčiji.
»Kdor kupi najeto nepremičnino, bi želel najemnino čim prej videti na svojem računu. Po možnosti takoj, ko je pogodba podpisana z notarjem. Navsezadnje ni tako hitro. Datum ekonomskega prenosa je dogovorjen v prodajni pogodbi, na kateri se koristi in bremena nepremičnine prenesejo na kupca. Kupec je od tega trenutka upravičen do vseh plačil najemnine. Pogosto pa lahko to zahteva le od najemnika veliko kasneje.
Vpis v zemljiško knjigo
Kupec ima pravico do najema najemnika neposredno na svoj račun, ko je zaključen zakoniti prenos lastništva. To se zgodi z vpisom v zemljiško knjigo. Birokratsko dejanje, ki lahko traja nekaj tednov. Takoj ko kupec prejme obvestilo o registraciji iz zemljiške knjige, je uradno lastnik. Zdaj lahko s kopijo omenjenega pisma od svojega najemnika pisno zahteva, da storitve usmerja samo njemu, novemu najemodajalcu.
Prodajalec nakaže najemnino
V prodajno pogodbo za najeto nepremičnino je treba vključiti odškodninsko klavzulo, ki ureja: Od trenutka ekonomskega prenosa prodajalec plača najemnino novemu lastniku.