Pri nakupu naložbene nepremičnine bi moral tudi najsvetlejši vlagatelj razmisliti o nekaj stvareh - tudi če jih vztrajno nizka obrestna mera mika k nakupu.
Ugoden življenjski prostor v tej državi je redek - in to ne samo odkar ljudje pri nas iščejo zaščito pred vojno, nasiljem ali podobnim. Inštitut Pestel iz Hannovra ocenjuje potrebo po novogradnji po vsej državi do leta 2020 na 400.000 stanovanj na leto. Leta 2015 pa je bilo zgrajenih le okoli 270.000 enot.
Naložbene nepremičnine: pomanjkanje stanovanj povečuje najemnine. Mnogi vlagatelji se zato sprašujejo, ali bi morali vlagati v etažno lastnino za najem, da bi dosegli privlačne donose na nepremičnine. Za mnoge se zaloge zdijo preveč tvegane za to. Vrednostni papirji s stalnim donosom pa skoraj ne ustvarjajo dohodka. Donos desetletnih državnih obveznic inflacijo le kompenzira z ničlo pred decimalno vejico. Toda ali se splača kupiti nepremičnino v najemu? Ali pa je trg preveč pregret? Argumente za in proti nakupu je treba skrbno pretehtati. Zgodovinsko nizka raven obrestnih mer jasno govori v prid financiranju nepremičnin. Stroški izposojenega kapitala se bodo sčasoma znatno zmanjšali. Kupci LBS se lahko celo zavarovajo pred tveganjem dolgoročnega zvišanja obrestnih mer s posojilno pogodbo za gradbeno družbo.
Dohodek od najemnin: Ključno vprašanje je, ali je nepremičnina dragocena in ali dosega ustrezen donos nepremičnine glede na nakupno ceno. Če ima vlagatelj ponudbo, vam lahko LBS pomaga izračunati zahtevano najemnino. S pogledom na ponudbe na nepremičninskih portalih in napoved prebivalstva za regijo lahko ocenimo, ali bo ta najemnina na trgu dosegljiva.
Lokacije: Pobeg vlagateljev v "betonsko zlato", redka gradbena zemljišča in visoke zahteve glede varčevanja z energijo so ponekod dramatično zvišale cene. V nekaterih primerih so najemne cene pobegnile od najemnin in narašča zaskrbljenost zaradi špekulativnih mehurčkov. Toda padajoče nabavne cene so tudi opozorilni signal. Označujejo zmanjševanje števila prebivalstva in prihodnji upad prihodkov od najemnin. Nepremičnine z močnimi donosi bodo zato najverjetneje v regijah z ugodnimi gospodarskimi obeti, naraščajočim številom prebivalstva in še vedno zmernim gibanjem cen. Zlasti srednje velika mesta trenutno veljajo za zanimiva za vlagatelje.
Denarna prednost Poleg lokacije in ustreznih tržnih razmer je treba upoštevati tudi stroške financiranja. Pravila o amortizaciji, morebitni subvencijski ukrepi za najem stanovanja in individualna davčna stopnja igrajo pomembno vlogo. Kar zadeva obdavčitev, želi zvezna vlada zdaj bolj spodbujati najemno stanovanjsko gradnjo. V prvih treh letih naj bi znatno povečali stopnje amortizacije poceni novogradenj v metropolitanskih območjih.
Sprememba nabavne cene.
Katera lastnina prinaša veliko donosov
Resda so naložbene nepremičnine nekoliko izginile iz mode. Včasih so govorili, da je najeta etažna lastnina nepogrešljiva za kapitalske vlagatelje, ker se je tako rekoč financiral kot predmet amortizacije, z dohodki od najemnin in visokimi davčnimi prihranki. V tem času je zakonodajalec znatno zmanjšal amortizacijo. Naložba se še vedno splača: hipotekarne mere so cenejše kot kdaj koli prej, cene nepremičnin pa stabilne. Če kupite najeto stanovanje, prihranite tudi nekaj odstotkov pri kupnini. Pomembna izhodišča za močno donosnost so: stanje nepremičnine, stanje regionalnih cen najema in predvsem dober nasvet vnaprej.
Preverite sistem:Če najamete nepremičnino in želite odšteti kakršne koli davke, vas mora stanovanje ali Your-Best-Home.net ne samo zadovoljiti, temveč mora biti privlačno tudi za najemnike. Dovolite dovolj časa za ogled. Nikoli se ne odločite pod pritiskom časa ali ker kupčija zahteva hitro ukrepanje. Pred nakupom preverite velikost, tloris, opremo in udobje - predvsem pa stanovanjsko in prometno situacijo. Za dobro lokacijo je značilna živahna infrastruktura in dobre povezave z omrežjem javnega prevoza. So v bližini avtobusna postajališča, vrtci, šole in zelenice? Ali so v soseski trgovine in zdravniške ordinacije? Mesta s stabilnimi zaposlitvenimi možnostmi in močno kupno močjo povečujejo možnosti za dvig cen in donosnost nepremičnin. Če je na trgu veliko prostih delovnih mest,preklopite na drugo regijo. Nepremičninske družbe LBS (LBSI) s svojim nepremičninskim trgom, ki se pojavlja enkrat letno, dobro nakazujejo regionalne strukture cen.
Združenja najemnikov zagotavljajo informacije o razvoju najemnin v posameznih regijah. Bodite pozorni tudi na obdobje špekulacij. Šele po desetih letih je dobiček od prodaje stanovanja, ki ga ne uporabljate, neobdavčen. Če ste se odločili za najem nepremičnine, se o svojih načrtih pogovorite s svojim davčnim svetovalcem ali združenjem za dohodnino.
Pokličite cenilca: Pred nakupom nepremičnino pokažite cenilcu, ki bo temeljito preučil kakovost zgradbe. Lahko vam natančno pove, katera obnovitvena dela so primerna za nepremičnino in kako jih je najbolje uskladiti. Inšpekcijski pregled stane (odvisno od regije) med 80 in 100 evri na uro. Pred obiskom se prepričajte o ceni; lahko se dogovori tudi za pavšal. Zvezno združenje neodvisnih strokovnjakov imenuje strokovnjaka v regiji. Lahko pa se obrnete na Združenje zasebnih graditeljev. Tudi če se na podlagi ocene ne odločite za nakup - vam naložba večkrat prihrani denar in težave.
Donosnost najema kaže, kolikšen odstotek investicijskih stroškov lahko povrnete z letno najemnino. Če upoštevate tudi vse pomožne stroške nakupa, boste prejeli neto donos najema, ki bi moral presegati štiri odstotke. Če ne: roke proč!
Preverite tudi:
- Ali obstaja upravnik, ali skrbi, ali ima zaupanje solastnikov in najemnikov?
- Kako je s skupnostjo lastnikov? Ali obstajajo razdeljene stranke?
- Ali obstajajo finančne blazine za obnovo?
- Katera kozmetična popravila in obnovitvena dela bodo kmalu na sporedu?
- Ali zaloge zadostujejo ali so predvidene posebne dodelitve?
- Kako visoke so vzdrževalne rezerve skupnosti lastnikov?
Vzemite si dovolj časa za ogled nepremičnine, ki jo želite najeti. Konec koncev mora stanovanje ugajati tudi kmalu najemniku.
Premoženje financirajte spretno
Pametni kupci, ki iščejo visoke donose nepremičnin, vedo: najeto stanovanje se mora odplačati brez prihrankov pri davkih. Zato pripisujejo pomembnost spoštovanju in donosnosti najema.
- Pametno financirajte - s stanovanjskim posojilom in varčevalno pogodbo lahko ciljate na nepremičnino in si zagotovite posojilo z nizkimi obrestmi. Preudarni kapitalski vlagatelji vlagajo od 10 do 20 odstotkov lastniškega kapitala in tako zmanjšujejo obseg financiranja in mesečne obveznosti. Posojilo gradbene družbe LBS ponuja dobre pogoje za financiranje, saj ima nizke in stabilne obrestne mere. Na spletu lahko preverite, kateri načrt varčevanja z stanovanjskim posojilom vam najbolj ustreza, in nato na spletu sklenete pogodbo o stanovanjskem posojilu in varčevanju.
- Z daljnovidnostjo - z najeto nepremičnino si zagotovite finančno neodvisnost v starosti. Zdaj ste upravičeni do davčnih ugodnosti in si kasneje z dohodkom od najemnin izboljšate pokojnino. Druga možnost: v stanovanje se vselite sami, ko ste stari, uživajte v življenju brez najemnin v svojih štirih stenah. Ali pa naložbeno nepremičnino spet prodate in z denarjem uresničite nove želje.
Lastništvo nepremičnine lahko prinese veliko denarja. Naj vam pomaga vaš svetovalec LBS.
Nasveti strokovnjakov za naložbene nepremičnine
Erich Nöll, generalni direktor Zveznega združenja združenj za pomoč pri davku od dohodka, svetuje: "Kot najemodajalec prihranite davke, če stroški oglaševanja presegajo dohodek od najemnin. Stroški minus najemnina - to izgubo nadomestite s prihodki."
Komercialni stroški: Davčni urad sprejema obresti za posojila gradbenih družb in hipotekarna posojila, oglase za iskanje najemnikov, prispevke za hišo in nepremičnine. Prav tako hišni denar in davek na nepremičnine, prispevki za zavarovanje in vzdrževanje - stroški popravil ali zamenjave delov stavbe.
Amortizacija: Stroške izdelave stare stavbe odštejete za 50 let - pri dveh odstotkih stroškov stavbe na leto (gradnja pred letom 1925: 40 let 2,5 odstotka). Po zakonu o spremljanju proračuna iz leta 2004 lahko davčni urad prvih deset let zaračuna štiri odstotke na leto za novogradnje, še osem let 2,5 odstotka in 32 let 1,25 odstotka na leto. Pred zveznim ustavnim sodiščem teče postopek, ki Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz izpodbija kot protiustaven. Bodite pozorni na začasno opombo o odmeri davka. Če manjka, vložite ugovor.
Tako vas država vsako leto razbremeni
Zahvaljujoč nepremičninskemu donosu najetega stanovanja prihranite davke in si zagotovite finančno neodvisnost za starost.
Osnova za izračun: Novo stanovanje, lokacija mesta
Nabavna cena: 1.750 evrov na kvadratni meter
Prihodki od najema: 7.50 evrov na kvadratni meter plus pomožni stroški
Financiranje: 25-odstotni lastniški kapital, 25-odstotno posojilo gradbene družbe (efektivna obrestna mera 4,29 odstotka), 50-odstotno hipotekarno posojilo (efektivna obrestna mera 4,39 odstotka) Odstotek)
primer 1
Zaposlen je samski.
Na levi strani vidite ceno nepremičnine *. Desno od tega je obdavčljivi dohodek, vključno z ustreznimi davčnimi prihranki na leto.
| Cena nepremičnine * | 35.000 evrov | 40.000 evrov | 45.000 evrov | 50.000 evrov | 55.000 evrov |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 EUR, 28 m 2 | 256 evrov | 273 evrov | 290 evrov | 308 evrov | 317 evrov |
| 100.000 evrov, 57 m 2 | 478 evrov | 511 evrov | 572 evrov | 575 evrov | 593 evrov |
| 150.000 evrov, 85 m 2 | 729 evrov | 779 evrov | 828 evrov | 878 evrov | 909 evrov |
| 200.000 evrov, 115 m 2 | 916 evrov | 978 evrov | 1.040 evrov | 1.113 evrov | 1.146 evrov |
2. primer
Zaposlena je poročena z dvema otrokoma.
Na levi vidite ceno nepremičnine *. Desno od tega je obdavčljivi dohodek, vključno z ustreznimi davčnimi prihranki na leto.
| Cena nepremičnine * | 35.000 evrov | 40.000 evrov | 45.000 evrov | 50.000 evrov | 55.000 evrov |
|---|---|---|---|---|---|
| 50.000 evrov, 28 m 2 | 186 evrov | 231 evrov | 212 evrov | 221 evrov | 229 evrov |
| 100.000 evrov, 57 m 2 | 348 evrov | 429 evrov | 397 evrov | 414 evrov | 429 evrov |
| 150.000 evrov, 85 m 2 | 532 evrov | 656 evrov | 607 evrov | 632 evrov | 657 evrov |
| 200.000 evrov, 115 m 2 | 670 evrov | 826 evrov | 764 evrov | 794 evrov | 825 evrov |
* Novogradnja: 1.750 evrov na m 2
Vir: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Najeta nepremičnina pomaga pri davčni optimizaciji.
Najemite nepremičnino in snemite davčno breme
Za donosnost najete nepremičnine velja naslednje: Obdavčeni so le presežki. Če stroški oglaševanja presegajo vaš dohodek od najema, nastanejo izgube, ki jih lahko nadomestite s svojim pozitivnim dohodkom. Učinek: vaš obdavčljivi dohodek se zmanjša.
Pojasnite lastniško strukturo - če je samo eden od zakoncev lastnik najete nepremičnine, je treba upoštevati pomembne podrobnosti, tako da davčni organi dejansko v celoti priznajo odbitek obresti. Če lahko davčnemu uradu dokažete, da je zakonec lastnik plačal dolžniške obresti iz lastnih sredstev, na primer iz dohodka od najemnin, je odbitek davka še vedno možen.
Stroški najemodajalca - Stalne stroške upravljanja in vzdrževanja nepremičnine mora kriti lastnik. Zato je priporočljivo zgodaj zbrati rezerve. Najemodajalci odpišejo stroške prenove in posodobitve v enem do petih letih. A bodite previdni: če kupite nepremičnino in v tri leta v popravilo vložite več kot 15 odstotkov neto nabavne cene za zgradbo, morate pričakovati, da boste morali stroške odpisati skupaj s stroški zgradbe nad 40 do 50 let.
Odhodke za obsežne prenove, na primer za podaljške, davčni organi ocenjujejo kot proizvodne stroške, saj nastane nekaj novega, izboljša se Your-Best-Home.net in poveča vrednost nepremičnine. Stroške proizvodnje lahko uveljavljate samo z amortizacijo (odbitek za obrabo).
Nepremičnina od dohodka kot model davčnega varčevanja: primer izračuna
Družina kupi etažno lastnino in jo odda v najem. Koliko znaša vaš prihranek pri davkih? Na tem primeru vam bomo pokazali, kako izračunati donosnost vaše nepremičnine:
Zakonski par z dvema otrokoma (obdavčljivi dohodek 2007: 50.000 EUR) je konec decembra 2006 kupil etažno lastnino v Rheda-Wiedenbrücku (zgrajena leta 2001), veliko 70 kvadratnih metrov, da bi poskrbel za starost. (Zemljiški delež: 20 odstotkov) za 127.000 evrov (115.500 evrov plus 11.500 evrov za pomožne stroške). Od januarja 2007 se stanovanje oddaja za 6,80 evra na kvadratni meter plus dodatni stroški.
Družina lahko najeto nepremičnino financira z doplačilom 199,48 EUR mesečno.
Prevzemite stare najemnike
Takoj ko ste vpisani v zemljiško knjigo kot kupec stanovanja, vstopite v obstoječo najemno pogodbo. Velja pogodba, o kateri so se nekoč dogovorili najemnik in nekdanji lastnik - z vsemi klavzulami in posebnimi predpisi.
Pozor: Niti kupec niti najemnik ne moreta prisiliti k sklenitvi nove pogodbe. Niti če je do zdaj obstajala le ustna pogodba. Dogovorite se, da vam bodo najemnino plačevali v prihodnosti, in poskrbite, da boste imeli dostop do varščine - tudi če je prejšnji lastnik zakonsko odgovoren.
Znesek najemnine : Davčni urad vam omogoča prihranek davka, če stanovanje najamete po lokalni najemnini. Od sorodnikov zahtevate manj - vendar ne manj kot 75 odstotkov primerljive najemnine na kraju samem.
Sorodniki kot najemniki: Znižana najemnina svojcev je model za prihranek davka. Kdor od sorodnikov zahteva vsaj 75 odstotkov lokalne najemnine, uveljavlja celotne stroške, povezane z dohodki. Če je najemnina manjša od 56 odstotkov, lahko stroške oglaševanja odštejemo le sorazmerno. Če je najemnina med 56 in 75 odstotki, bodo davčni organi preverili, ali boste z nepremičnino ustvarili dolgoročne dohodke: Kot najemodajalec morate oceniti pričakovane dohodke in odhodke v obdobju 30 let. Poslovne stroške lahko odštejete le, če se najem kot neznanci izvede kot običajno. Zato je potrebna pisna najemna pogodba ter dejansko plačilo najemnine in dodatnih stroškov.
Pogodbe, sklenjene med najemnikom in starim lastnikom, veljajo tudi za nove lastnike najete hiše.
Odpoved starih najemnikov
Po zakonu lahko najemnik odpove najemniku le, če ima "legitimen interes". To velja, če stanovanje potrebuje zase, za gospodinjstvo ali za družinske člane.
Interesi najemnikov zaščiteni: Najemnik pa ni brez obrambe. Zvezno ustavno sodišče je odločilo, da je najemnikova lastninska pravica enako pomembna kot lastniška lastniška (odločba z dne 16. januarja 2004, 1 BvR 2285/03).
Navedite razloge: v odpovednem pismu mora najemodajalec navesti, za koga potrebuje stanovanje in s kakšnimi obrestmi. Najemnik bi moral imeti možnost preveriti, ali je obramba pred odpovedjo možna in smiselna (Zvezno ustavno sodišče, odločba z dne 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Razlog za odpoved mora biti na voljo do konca odpovednega roka.
Ponudite zamenjavo: Če je drugo stanovanje prazno v najemniški hiši, je treba najemodajalca napotiti v to stanovanje. Morda bo moral najemniku ponuditi drugo prosto stanovanje v hiši (BGH, datoteka št. VIII ZR 311/02). Po navedbah Zveznega sodišča najemodajalec plača škodo, če se po odpovedi in odselitvi najemnika izkaže, da je razlog za odpoved neučinkovit (BGH, datoteka št. VIII ZR 368/03).
Nakup naložbene nepremičnine: nasveti za knjige
Bi radi nepremičnino kupili kot naložbo ali jo oddali v najem kot lastnik hiše ali stanovanja? Deluje z nasveti iz teh knjig.
Najemite varno in dobičkonosno
Lastniki hiš ali stanovanj, ki želijo oddati svojo nepremičnino, so pred zahtevnimi nalogami. V vodiču za najemodajalce: varno in donosno najemite jih boste lažje obvladali. Ugotovite, kako lahko najdete primernega najemnika, kaj mora biti v najemu, katere dodatne stroške lahko prenesete naprej in kako pravilno obračunavate. Vzorci pisem in najemne pogodbe so vključeni v CD obliki.
Matthias Nöllke: »Najemodajalčev vodnik: varno in donosno najem«, 198 strani. 19,95 evra. Založba Rudolfa Haufeja.
Knjigo lahko naročite neposredno tukaj
Nepremičnine kot naložba
Ali želite zgraditi hišo ali kupiti stanovanje? Na tej poti vas spremlja nov vodnik "Nepremičnine kot naložba". Pojasnjuje, komu je tovrstna pokojnina in naložba primerna ter kako jo pravilno financirati. Kontrolni seznami in primeri vam bodo pomagali pri izvedbi projekta.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : »Nepremičnine kot finančna naložba«, 290 strani. 29,95 evra. Založba Rudolfa Haufeja.
Knjigo lahko naročite neposredno tukaj