Upravitelji nepremičnin v skupnosti lastnikov imajo pomembno vlogo in bi morali vsekakor ustrezati temu položaju. V nadaljevanju pojasnjujemo, kako lahko kot skupnost lastnikov najdete pravo osebo in kaj se zgodi, ko je treba najti novega upravljavca nepremičnine.
Upravitelj nepremičnin stanovanjskega kompleksa ima močan položaj: sredstva ima združenje lastnikov stanovanj (WEG). Sklicuje lastniške sestanke in izvaja tam sprejete sklepe. Skrbi za popravila in vzdrževanje komunalnega premoženja. Za to mora slediti zapleteni zakonodaji o stanovanjskih nepremičninah. To zahteva (večinoma) profesionalca.
Poiščite upravitelja nepremičnine
WEG lahko načeloma upravlja tudi sam. To lahko deluje za majhen stanovanjski kompleks. Toda takoj, ko samo en lastnik želi "pravega" upravitelja, ga mora skupnost imenovati. Za to najprej potrebuje izbor prosilcev. »Ponudbe bi morale biti tri. V nasprotnem primeru lahko pomanjkanje alternativ povzroči, da lastnik pozneje uspešno izpodbija odločitev o naročilu, «pravi Annett Engel-Lindner, odvetnica, specializirana za najemniško in etažno lastninsko pravo.
Pri raziskovanju se lahko skupnost (ali člani, ki zanjo skrbijo) osredotoči na bližnje kandidate. Navsezadnje so kratke razdalje pomembne, da lahko upravnik pozneje redno pregleduje nepremičnino. Prvi pregled bi moral biti opravljen pred volitvami. Julia Wagner iz združenja lastnikov Haus & Grund Germany pojasnjuje, zakaj: »Kandidati morajo poznati stanovanjski kompleks, da lahko oddajo utemeljeno ponudbo.« Svetuje tudi, da bodite pozorni na članstvo v strokovnem združenju, četudi samo to še ne zagotavlja kakovosti.
Kaj naredi dobrega skrbnika?
Dobra povezava z upravnikom nepremičnin bi morala biti glavna prednostna naloga združenja lastnikov stanovanj. Da boste uspeli, bodite pozorni na zapoved številka ena: Kot skupnost izberite strokovnjaka, ki vam dejansko ustreza, ki vam lahko ponudi reference, ki izžareva usposobljenost in strokovnost in ki se vam zdi všečen.
Slabega upravljavca nepremičnin je pogosto mogoče prepoznati šele pozneje, če je na primer lastnikom dal nasvete glede vzdrževanja in je bilo veliko denarja nepravilno vloženega. Torej dovolj razloga, da lastniki skrbno izberejo upravitelja in jih pozorno opazujejo. Na srečo je zakon, ki ureja upravljavce nepremičnin, začel veljati poleti 2018. Zdaj potrebujete odobritev. To dobijo le, če lahko dokažejo zanesljivost, dobre finančne razmere in sklenitev zavarovanja poklicne odgovornosti ter se redno udeležujejo tečajev usposabljanja.
Predizbira upravitelja nepremičnine
Vnaprej bi se moral upravni svetovalni odbor ali vnaprej izbrane osebe ciljno pogajati, da bi lahko lastnikom stanovanj predlagali tri družbe za upravljanje. Nato kandidata izvolijo z navadno večino za največ pet let. Pogodba o upravljanju ureja njegove dolžnosti in prejemke ter trajanje imenovanja. Koliko svoboščin bo lastnik skupnosti podelil upravitelju nepremičnin, je odvisno od njih.
Kdor skrbi za predizbor, mora sestaviti kontrolni seznam z vsemi točkami, ki jih kandidat zahteva. Odločitev je torej objektivna in neodvisna od cene in osebe. Poleg v odobritvi predpisanega zavarovanja poslovne odgovornosti to vključuje tudi zavarovanje odgovornosti za finančno škodo in zvestobe. Poleg tega bi moral imeti prosilec strokovno pisarno, tako da bi ga lastniki lahko dosegli, v času počitnic pa mu je nadomeščen. Skrbnik mora upoštevati tudi posebnosti posameznega sistema. Na žalost nekateri prosilci ponujajo le nizke standarde.
Idealni upravitelj nepremičnin mora izpolnjevati številne zahteve.
Pogodba o upravljanju
Upravnik nepremičnine največkrat predstavi osnutek, ki običajno upošteva njegove interese. "Lastniki bi ga morali zato kritično preučiti," priporoča Gabriele Heinrich iz združenja za varstvo potrošnikov "Življenje v premoženju". Na primer, pogodba o upravljanju bi morala lastnikom omogočiti možnosti nadzora, npr. Če pogodba predvideva posebna plačila za skrbnika, je treba preveriti njihovo upravičenost.
Zakonske dolžnosti skrbnika
- Ukrepi za pravilno vzdrževanje in popravilo komunalnega premoženja
- Izvajanje in prejemanje plačil in storitev
- Upravljajte prejeta sredstva
- Trditev zahtevkov s strani združenja lastnikov stanovanj
- voditi račun
- nadaljnja pooblastila, na primer sklic, vodenje in sestavljanje zapisnikov sklepov zbora etažnih lastnikov
- Vodenje postopka odločanja
»Dobra uprava ima ne samo komercialno, temveč tudi tehnično znanje. In obstajajo osebni stiki, «pravi Gabriele Heinrich. »Delujoča uprava se hitro odzove na obvestila o napakah in rezultate dokumentov. Spremlja stanje stavb, vztraja pri ukrepih obnove, oblikovanju rezerv in prevzema posredovanje v konfliktih med lastniki. Večji kot je sistem, večja mora biti pokritost. Zavarovanje zvestobe krije namerno škodo, ki jo povzroči administrativno osebje.
Pravilno in nepravilno upravljanje računa
Osrednja naloga skrbnika je spremljanje prihodkov in odhodkov združenja lastnikov stanovanj (WEG). Računi lastnikov so še vedno pogosto tako imenovani skrbniški računi, ki se vodijo v imenu upravitelja nepremičnine. "Danes pa so sprejemljivi samo računi v skupnosti lastnikov," pravi Heinrich. Prednost za obe strani: pravice so nedvoumno v lasti skupnosti, skrbnik samo prevzame upravljanje računa v imenu lastnika. Takšni računi v tujem denarju nudijo večjo varnost v primeru bankrota ali smrti skrbnika in jih lastniki lažje nadzorujejo.Poleg tega bi morala skupnost omejiti pooblastilo skrbnika za razpolaganje z računom in to odvisno od soglasja lastnika stanovanja ali svetovalnega odbora - na primer za rezervni račun ali od določenih zneskov.
Prejemki upravljavca nepremičnine
Provizija za upravljanje se lahko prosto pogaja. Odvisno od tehničnega standarda in velikosti nepremičnine. Pravilo: več enot kot ima sistem, cenejše je plačilo. Razpon je med 25 in 30 evri na mesec na stanovanjsko enoto. Strokovnjak lahko uporabi posebno plačilo za storitve, kot je odobritev skrbnika za prodajo stanovanja. Za upravljanje zbirke sklepov ni dodatnih plačil, tudi če je to predvideno v pogodbi o upravljanju.
Razrešitev skrbnika
Pogosto skrbnika varuje odlomek iz pogodbe: da ga je mogoče odpoklicati samo iz pomembnega razloga, na primer, če samovoljno oddaja naročila za večja popravila. Izkazalo se je koristno, če se dogovorite za termin za eno do dve leti vnaprej. Dovolj časa, da obe strani preučita svojo zvezo - ne da bi morali skupaj čakati nepotrebno dolgo, če sodelovanje ne uspe.
Olajšanje upravitelja nepremičnin
Mnogi lastniki stanovanj ne vedo, ali bi morali upravnika nepremičnin razbremeniti na sestanku lastnikov. "Z razrešnico se odpovedujete pravici do odškodnine za vse znane ali prepoznavne napake skrbnika med razrešnico," opozarja Heinrich. Zato je treba to vedno skrbno pretehtati.
Spremeni upravitelja nepremičnin
Vsakih nekaj let WEG glasuje o skrbniku. Če pa se bo pred volitvami pokazalo, da sedanji administrator ne bo več prejel večine, se začne iskanje novih kandidatov. Če se te naloge lotite v svojem WEG, morate pridobiti tri ponudbe in o njih pravočasno obvestiti solastnike. Dovolite vsaj tri mesece vnaprej. Manjši WEG je bolje začeti prej. Pogosto potrebujete več poskusov, da bi našli dovolj prosilcev. Stari direktor, če je še vedno na položaju, mora sklicati in organizirati sestanek lastnikov. Tako pomaga določiti lastnega naslednika.
Kaj morate upoštevati pri spreminjanju
V idealnem primeru pogodba poteče vzporedno z naročilom. V nasprotnem primeru morajo lastniki upoštevati dogovorjene odpovedne roke - in poskrbeti, da novi upravitelj vedno združuje naročilo in pogodbeno obdobje. V nasprotnem primeru se lahko zgodi, da WEG upravnika razreši s funkcije, vendar se pogodba nadaljuje in zahtevek za povračilo ostaja.
Primer: Skrbnik je bil imenovan za nedoločen čas. Potem je največ pet let. Sestanek lastnikov pa ga lahko kadar koli odstrani z navadno večino - pod pogojem, da ni bilo dogovorjeno nič drugega (na primer le iz pomembnega razloga). Pogodba preneha, ko je bil njen mandat omejen na mandat. Če take klavzule ni, se še naprej uporablja. Poleg tega ni mogoče vsako pogodbo enostavno odpovedati, na primer zato, ker vsebuje minimalni rok. Če pa obstaja pomemben razlog za odpoved, na primer stečajni postopek ali neizvajanje sklepov, lahko WEG v vsakem primeru odpove pogodbo brez predhodnega obvestila.
