Cene zemljišč v Nemčiji so se v nedavni preteklosti močno zvišale. Vse težje je določiti primerno vrednost. Kakšen vpliv ima lokacija? Se splača prodati? Katera cena zemljišča je realna v kateri regiji ali na kateri lokaciji? Vse odgovore najdete tukaj.
Če naj bi se nepremičnina prodala, je izredno pomembno, da zanjo določimo realno ceno, ki ustreza njeni dejanski vrednosti. Kajti če bo cena previsoka, bo primanjkovalo zainteresiranih. Če je prenizek, nastane nepotrebna izguba in zelo verjetno bo tudi primanjkovalo zainteresiranih, saj se bojijo ulova v zadevi.
Za določitev vrednosti nepremičnine v Nemčiji sta bistvena dva vidika:
- Vrednost zemljišča ali standardna vrednost zemljišča
- Posamezne značilnosti nepremičnine
Določite cene nepremičnin v Nemčiji: Evo, kako
Da bi lahko določili razumno ceno za kos zemlje, se najprej uporabi tako imenovana vrednost zemljišča ali standardna vrednost zemljišča.
Kakšna je vrednost zemljišča?
Vrednost zemljišča se določi s pomočjo tako imenovane primerjalne metode, to pomeni, da se upoštevajo prodajne cene, dosežene v bližnji preteklosti za primerljive nepremičnine, in iz tega izhaja realna cena nepremičnine.
Kakšna je standardna vrednost zemljišča?
Če ni primerljivih lastnosti, s katerimi bi lahko ocenili ceno, se za določitev vrednosti nepremičnine uporabi standardna vrednost zemljišča. Tu so upoštevane povprečne cene, ki jih je določila strokovna komisija in so bile plačane za primerljive nepremičnine na določenih lokacijah in na primerljivih lokacijah, tako imenovanih "območjih standardne vrednosti zemljišč".
Na podlagi standardne vrednosti zemljišča se nato upoštevajo posamezne značilnosti nepremičnin, predlaganih za prodajo, tako da je na koncu mogoče določiti ceno. Poleg makro lokacije lokacije ima tukaj vlogo tudi mikro lokacija, torej ne le široko območje, v katerem je nepremičnina, ampak tudi neposredna okolica. Na ta način so lahko bistveno različne cene nepremičnin za podobno velike nepremičnine na kratki razdalji realne. Obstajajo pa tudi drugi vidiki, ki vplivajo na vrednost nepremičnine.
Kateri dejavniki določajo cene zemljišč?
V svetu nepremičnin je že zdavnaj pogosta fraza, da ceno stanovanja, hiše ali nepremičnine v prvi vrsti določajo trije dejavniki: lokacija, lokacija in lokacija. Dejansko je regija, v kateri se nahaja nepremičnina, in njena natančna lokacija bistvena za določanje njene vrednosti. Obstajajo pa še drugi vidiki, ki so bistveni za določitev vrednosti nepremičnine v Nemčiji.
Te posamezne lastnosti nepremičnine so bistvene pri določanju cene nepremičnine:
1. lokacija
Kot smo že omenili, je pri določanju vrednosti nepremičnine najpomembnejši njen položaj: V kateri regiji najdemo nepremičnino? Kako daleč je od šol, železniških postaj, kulturnih ustanov ali športnih objektov? Ali so v bližini kakšna ustrezna podjetja, ki bi lahko služila kot delodajalci? Boljša kot je lokacija, dražja je nepremičnina.
2. Zgradljivost
Delež nepremičnine, na kateri je mogoče graditi, se določi posamezno in je odločilni dejavnik vrednosti nepremičnine. Praviloma je večja zazidljiva površina, višja je cena nepremičnin, ki jo je treba doseči.
Dobra povezava z omrežjem javnega prevoza je pomembna in povečuje ceno nepremičnine.
3. Razvoj
Če je nepremičnina že razvita, torej priključena na oskrbo z vodo, plinom in elektriko ter odvodnjavanje deževnice in kanalizacije, to pomeni, da kupec ne bo imel nobenih stroškov. Prodajna cena je zato običajno lahko višja. Če nepremičnina še ni bila razvita, to zniža unovčljivo ceno nepremičnine.
4. Poravnava
Usmerjenost nepremičnine vpliva tudi na njeno vrednost. Če je nameščen tako, da je na njem mogoče zgraditi hišo z južno obrnjenim balkonom ali teraso, to poveča vrednost. Poleg tega usmerjenost pogosto določa tudi obete. Zemljišče, ki je usmerjeno tako, da ponuja neoviran pogled na jezero, morje ali gore, ima neizogibno bistveno večjo vrednost kot zemljišče z manj spektakularno orientacijo
Pogled na gore ali jezero je priljubljen in pomembno vpliva tudi na ceno nepremičnine.
5. rez
Že sama velikost ni nujno nekaj o gradljivosti nepremičnine - odločilna je tudi postavitev. Zelo dolg, a ozek kos zemlje je težje graditi na zemljišču, ki je bolj podoben kvadratu. Čim cenejši je rez, tem večja je vrednost.
6. Stanje tal
Poleg tega je ključnega pomena, kakšno vrsto zemlje ima nepremičnina. Tudi tu velja naslednje: manj problematično je graditi ali uporabljati na kakršen koli drug način, večja je vrednost nepremičnine in višja cena nepremičnine je lahko določena ob prodaji.
7. Velikost
Glede na ceno kvadratnega metra je povsem logično, da imajo večje lastnosti večjo vrednost kot manjše. Velikost nepremičnine je poleg lokacije enega od odločilnih dejavnikov pri določanju cene nepremičnine.
Preden kupite zemljišče, se morate pozanimati o naravi tal.
Kakšna je funkcija cene kvadratnega metra?
Cena kvadratnega metra nepremičnine pomaga bolje primerjati različne nepremičnine v različnih regijah ali na različnih lokacijah. Ker cena kvadratnega metra, kot že ime pove, natančno navaja vrednost, ki je potrebna na kvadratni meter nepremičnine. Tako je lažje določiti dve ceni nepremičnin med seboj.
Cena katerega kvadratnega metra je realna v kateri regiji?
Za določitev primerne cene kvadratnega metra in končno realne cene nepremičnine vam lahko pomagajo strokovni podatki nepremičninskega posrednika. Indeks cen nepremičnin LBS na primer ponuja globlji vpogled.
Brošura navaja trenutne cene hiš, etažne lastnine in stavbnih zemljišč v 960 mestih in več kot 100 okrožjih 14 največjih mest v Nemčiji. To ne pomaga le pri prodaji nepremičnine, temveč tudi dragocen vpogled v to, katero regijo ali lokacijo in koliko denarja lahko prihranite pri nakupu nepremičnine.
Če primerjate cene zemljišč v izbranih večjih mestih od leta 2018, postanejo razlike zelo jasne:
|
mesto |
Povprečna cena nepremičnine |
|
Berlin |
280 € |
|
Dresden |
190 € |
|
Frankfurt |
1.000 € |
|
Hamburg |
660 € |
|
Köln |
560 € |
|
München |
2.000 € |
|
Stuttgart |
1.200 € |
Cene zemljišč v Stuttgartu so v preteklosti stalno naraščale. Na najboljših lokacijah v Stuttgartu za kvadratni meter etažne lastnine plačate od okoli 4000 do več kot 8.000 evrov.
Zakaj so cene zemljišč tako narazen?
Kot povsod na prostem trgu imata tudi ponudba in povpraševanje odločilno vlogo pri ceni zemljišč: na območjih, kjer se odseli več ljudi, cene zemljišč padajo. Hkrati se povečujejo v regijah, ki doživljajo močan dotok. V zadnjih letih je izseljevanje prizadelo zlasti podeželska območja, medtem ko so velika mesta in njihova okolica zaznali in še vedno doživljajo močan priliv - med drugim zaradi številnih delovnih, izobraževalnih in kulturnih ponudb.
Poleg tega obstaja dejstvo, da je na podeželju običajno na voljo več zemlje. V mestih je to močno omejeno z omejenim razpoložljivim prostorom, kar še dodatno zmanjšuje ponudbo.
Tako obstajajo velike razlike v cenah nepremičnin, čeprav so se v nedavni preteklosti močno zvišale - torej tako na podeželju kot v mestih - in ne samo v metropolitanskih območjih.
Zakaj cene nepremičnin tako naraščajo?
Dvig cen zemljišč v zadnjih letih skoraj nikomur ni ušel. Ni pa vsem jasno, zakaj cene nenehno rastejo. In v resnici je nekaj več kot le interakcija ponudbe in povpraševanja. To so glavni razlogi, da se zemljišča še naprej povečujejo.
1. Nizke obrestne mere
Obrestne mere za posojila so v primerjavi s prejšnjimi leti precej nizke. Zato je veliko ljudi izkoristilo priložnost, da je najelo posojilo in nepremičnine kupilo ceneje kot prej. Trenutno je povpraševanje zelo veliko, kar pomeni, da cene še naprej rastejo.
2. Starostna oskrba
Da bi se zavarovali v starosti, se ljudje v Nemčiji vedno bolj zanašajo na lastno stanovanje ali hišo. To tudi dviguje cene.
Nepremičnina še danes velja za obetavno pokojninsko zavarovanje.
3. Naložbe
Veliko ljudi trenutno situacijo uporablja za naložbo. Nepremičnine kupujejo, da bi jih pozneje prodali z dobičkom.
4. Čakajoči lastniki
Ker se cene nepremičnin v zadnjem času še naprej dvigujejo, se domneva tudi, da nekateri lastniki nepremičnin, ki so dejansko pripravljeni na prodajo, še čakajo, ker v bližnji prihodnosti špekulirajo o še višjih cenah nepremičnin in maksimiranju dobička. Parcele torej niso na trgu, kar posledično vodi do povišanja cen.
5. Vlagatelji
Vztrajno rastoče cene nepremičnin vlagateljem niso ostale skrite. Številna območja so zato kupili solventni špekulanti in jih zadržali z možnostjo visokih donosov z dohodki od najemnin.