Obnova starih zgradb - Nujni koraki pred začetkom gradnje

Prenova starih zgradb - Nujni koraki pred začetkom gradnje

Lastniki stavb, ki želijo obnoviti staro stavbo, se s to gradbeno nalogo srečujejo tako osebno kot finančno. Da med izvajanjem ne bi izgubili sledi, je treba ukrep vnaprej dobro načrtovati ter med izvajanjem usklajevati in spremljati. Številna tveganja je mogoče zmanjšati tudi s podrobnim načrtovanjem in natančnim poznavanjem zakonskih določb. Nepogrešljiva pomoč lastnikom stavb je VOB, pogodbeni predpisi za gradbena dela, ki vsebujejo splošne smernice za izvedbo in obračun gradbenih del ter veljavne roke in zahtevke za odpravo napak. Predpogoj za pravno učinkovitost VOB je njegov dogovor kot pravna podlaga v gradbeni pogodbi.

Pravilni planski dokumenti pomagajo pri izvedbi © Torsakarin, fotolia.com

Če je le mogoče, je treba pred začetkom gradnje sprejeti naslednje pripravljalne ukrepe, da bi bil nadaljnji postopek gradnje čim bolj brez težav:

Sklenitev zavarovanja odgovornosti gradbenika
Izdelava izvedbenega načrta
Razpis za gradbena dela
Pooblasti izvršilne družbe
Ustvarjanje in usklajevanje urnika

Sklenite gradbeno zavarovanje

Za lastnike stavb je pomembno, da v fazi gradnje ustrezno zavarovajo pred škodo in nesrečami, ki bi se lahko zgodile na gradbišču. Gradbena družba, ki izvaja dela, je prav tako odgovorna za škodo, ki jo je povzročila, vendar to ima svoje meje. Če so tretje osebe zaradi gradbenih dejavnosti oškodovane, na primer zaradi neustrezne varnosti gradbišča, lahko naročnik odgovarja. Zlasti pri ukrepih za obnovo sta dotrajani gradbeni material in ravnanje z zastarelimi instalacijami povečan vir nevarnosti.

Zato je nujno, da pred začetkom gradbenih del sklenete zavarovanje odgovornosti gradbenika. Priporočamo tudi tako imenovano gradbeno zavarovanje, ki začne veljati v času gradnje, zlasti v primeru poškodb komponent, ki so zaradi vremena že dokončane. Prispevki se lahko sorazmerno dodelijo gradbenim podjetjem, če je tako dogovorjeno v gradbeni pogodbi. Primerjava različnih ponudnikov zavarovanj se splača, saj se zavarovalni zneski in zneski lahko precej razlikujejo.

Nasvet:

Izdelava izvedbenega načrta

Glede na obseg obnovitvenega ukrepa so potrebni podrobni gradbeni načrti, ki prikazujejo želeno stanje stavbe po izvedbi. Če se arhitektu naroči izvedbeno načrtovanje, izdela tlorise, odseke in poglede v merilu 1:50 ter podrobne risbe v merilu 1:20, če so ti potrebni za razlago določenih podrobnosti stavbe. Ti načrti poleg dimenzijskih verig in informacij o višini običajno vsebujejo tudi specifikacije o materialih, kot so stenske, talne in stropne obloge.

Na podlagi teh dokumentov specializirani inženirji, specializirana podjetja in, če je potrebno, gradbeni inženir nato izdelajo ločene načrte, ki prikazujejo odprtine in vodenje vgradnje gradbenih storitev. Res je, da se o želeni izvedbi nekaterih del lahko pogovorimo tudi z obrtniki neposredno na gradbišču, vendar dobro izvedbeno načrtovanje obrtnikom preprečuje, da bi svoja dela opravljali po lastni presoji. V primeru manj zapletenih projektov prenove, kot je zamenjava stopnišča ali drugih posameznih komponent, obrtna podjetja običajno izdelajo risbe sama.

Razpis za gradbena dela

Na prvi pogled se zdi, da je najlažji način najeti trgovca, da mu grobo opiše želene storitve in pripravi paketni dogovor za celoten obseg storitev. Vendar ta metoda najpozneje, ko prejmete ponudbe več obrtnih podjetij za primerjavo cen med seboj, doseže svoje meje. Ker je iz paketnega dogovora običajno premalo jasno, katere storitve so vključene v ceno in katere ne. Zlasti v primeru ukrepov obnove so pogosto potrebna dodatna dela, ki se pokažejo šele med gradbenim projektom. Če v tem primeru ni dogovorjena fiksna urna postavka, lahko obrtnik v primeru dvoma zahteva predrage cene.

Zlasti pri bolj zapletenih gradbenih projektih je zato priporočljivo pridobiti ponudbe različnih obrtnikov na podlagi podrobnega opisa storitev. Ta razpisna dokumentacija mora vsebovati natančen seznam posameznih storitev, vključno z zahtevanimi materiali, količinami in navodili za izvedbo. Obrtnik lahko s temi storitvenimi deli posamezno določi ceno zahtevanega dela. To ustvarja visoko stopnjo preglednosti stroškov tako med primerjavo različnih trgovcev med seboj kot tudi pri kasnejših računih. Če je arhitektu zaupan nadzor nad celotnim gradbenim projektom, se sestavi razpisna dokumentacija in oceni prejete ponudbe.

Zagon izvršitvenih podjetij

Pogovori z obrtniki ne bi smeli potekati le med izvajanjem v rednih časovnih presledkih, temveč tudi pred oddajo naročila. V nekaterih primerih obrtna podjetja popravijo razpisno dokumentacijo tako, da predlagajo druge načine gradnje ali priporočijo nadomestne materiale na podlagi svojih poklicnih izkušenj. Zato je vedno priporočljivo, da se pred podpisom gradbenih pogodb pogovorite z želeno obrtno družbo, da razjasnite morebitne odprte točke. Številna podjetja z možnostjo naročila pogosto v določeni meri začnejo pogajanja o cenah. Če so vsa vprašanja pojasnjena, se lahko sestavi gradbena pogodba.

Pogodba o gradbenih delih ne vključuje le dejanskega besedila pogodbe. Razpisna dokumentacija, ki jo izpolni obrtnik, je pomemben sestavni del. Tu so natančno določene cene, ki jih obrtnik lahko pozneje zaračuna za opravljene storitve. Poleg tega pogodba o gradnji vključuje tehnične pogodbene določbe, v katerih so izrecno navedeni veljavni standardi DIN za posamezno trgovino.

Predvsem pa je pomembno, da se sedanja naročila in pogodbeni predpisi za gradbene storitve, tako imenovani VOB, pisno dogovorijo kot podlaga v gradbeni pogodbi. Ta tridelni sklop pravil vsebuje vse pomembne točke za izvedbo in obračun gradbenih del. Dodatni dogovori, ki jih je treba sprejeti, se nanašajo na roke izvršitve in plačilne pogoje. Mnoga gradbena podjetja naročniku odobrijo znižanje cene, znano tudi kot denarni popust, če naročnik račune vedno plača v določenem roku.

NASVET

Uporabite našo brezplačno ponudbo: Primerjajte cene obrtnikov in prihranite do 30 odstotkov

Ustvarjanje in usklajevanje urnika

Dobro premišljeno razporejanje je zelo pomembno v gradbeni industriji, saj je to predpogoj za čim bolj brezhiben gradbeni postopek. Na primer, okna je treba zamenjati, preden je nameščena zunanja stenska izolacija, da se lahko pravilno izvede spojni spoj med razkrivajočim ometom in oknom. Druga dela, na primer nanašanje novega mokrega estriha, zahtevajo čas sušenja, ki onemogoča nadaljevanje dela v prizadetih prostorih. Urnik ureja vrstni red del. Urniki gradnje poleg urejenega postopka ponujajo tudi možnost optimizacije celotnega časa gradnje, ker lahko nekatera dela potekajo tudi vzporedno. Fasado lahko pobarvamo hkrati z notranjim barvanjem.

Dobro orodje za ustvarjanje urnika je program za preglednice, v katerem so posamezne obrti ali gradbena dela v prvem stolpcu vpisana ena pod drugo, za določanje časa pa se uporabljajo naslednji stolpci. Prikaže se z vrsticami, ki označujejo delovno obdobje. Barvni kontrast med posameznimi posli olajša pregled. Koristno je s posebnimi oznakami označiti splošne datume, kot so začetek gradnje, datumi prevzema in datum zaključka, ter tako poudariti njihov pomen.