Obnova starih stavb - stroški in financiranje
Gradnja ali obnova hiše ni podobna nakupu končnega izdelka kot avtomobila. Določenih okoliščin, na primer vremena ali stečaja podjetja, ki je sodelovalo v obdobju gradnje, ni mogoče oceniti. Gradbeni projekt zato vedno vključuje določeno stroškovno tveganje. To se znova poveča pri prenovi stare stavbe, saj pred začetkom gradnje niso vidni vsi potrebni ukrepi. Te negotovosti nadomešča načrtovanje financiranja, ki zahteva visoko stopnjo natančnosti ocenjenih stroškov gradnje, vendar ga je treba kljub temu izvesti v zelo zgodnji fazi projekta.
Energična prenova © Gina Sanders, fotolia.com
Vendar pa lahko določeno stopnjo stroškovne varnosti dosežemo z upoštevanjem nekaj nasvetov, kako ravnati pri določanju stroškov. Natančna meritev obstoječe konstrukcije in analiza gradbenega materiala sta bistvenega pomena za čim bolj celovito določitev potrebnih storitev. Poleg tega je pomembno, da med gradbenim projektom pozorno spremljamo stroške gradnje, da se lahko hitro in kompetentno odzovemo na morebitne spremembe.
Osnove obračunavanja stroškov in spremljanje stroškov
Za natančno oceno stroškov sta bistveni dve stvari:
- Podrobna analiza popisa in
- konkretno načrtovanje naslednjega gradbenega projekta
Medtem ko bi popis moral vsebovati informacije o strukturnem in energetskem stanju stavbe, načrtovanje odraža nastale odločitve glede obsega ukrepov. Na podlagi teh planskih dokumentov je nato mogoče določiti pričakovane stroške gradnje.
Načrtovanje posodobitve hiše © Franck Boston, fotolia.com
Glede na načrtovanje in napredek gradnje se stroški gradnje ocenjujejo, podrobno opisujejo in nadzorujejo v različnih fazah. Arhitekti in inženirji stroške gradnje določajo po metodah in stopnjah klasifikacije iz DIN 276. Pregled tovrstnega izračuna stroškov je koristen tudi za laike, saj odraža dinamiko razvoja stroškov na gradbišču.
Obnova starih zgradb: Obvladovanje stroškov Nasvet: Poiščite najcenejše regionalne obrtnike in specializirana podjetja, primerjajte ponudbe in prihranite do 30%. Povprašajte zdaj brez obveznosti
Naslednje štiri razčlenitve stroškov so v DIN 276 in jih je treba uporabiti glede na napredek gradnje
1. Ocena stroškov
Ocena stroškov se izvede na podlagi predhodnega načrtovanja, ki vključuje rezultate analize zalog. Med drugim služi kot osnova za načrtovanje financiranja in ga banka običajno zahteva tudi, ko zaprosi za posojilo, da preveri kreditno sposobnost projekta. V mnogih primerih je treba ob prijavi za financiranje predložiti tudi oceno stroškov. Za organizacijo različnih stroškov je ocena stroškov razdeljena na sedem stroškovnih skupin. Prvi dve skupini vključujeta nakupno ceno in stroške razvoja nepremičnine.
Dejanski stroški gradnje, torej stroški, ki so neposredno povezani s konstrukcijo, so vključeni v naslednji dve skupini, stroški gradnje in tehnični sistemi. Določi se tako, da se bruto površina stavbe ali prizadetega dela stavbe pomnoži s stroškovnimi parametri primerljive stavbe. Stroški zunanjih objektov, predmetov posebne opreme in pomožnih gradbenih storitev v zadnjih treh stroškovnih skupinah se izračunajo ločeno.
2. Izračun stroškov
Ko je načrtovanje končano, se izvede izračun stroškov. Običajno se to opravi na osnovi komponent, tj.različne mase in količine komponent se pomnožijo z ustreznimi stroškovnimi parametri. Predpogoj je torej natančna določitev mase posameznih komponent. Ustrezne stroškovne parametre določajo, objavljajo in v določenih intervalih posodabljajo različni inštituti in ponudniki baz podatkov o stroških gradnje. Če je trgovanje že dodeljeno vsaki postavki stroškov v tem koraku, to olajša kasnejšo izvedbeno usmerjeno strukturo, ki je potrebna za primerjavo ponudb.
3. Ocena stroškov
Ocena stroškov se pripravi po oddaji storitev na podlagi zneskov naročil pogodbenih obrtnih podjetij. Prikazuje torej stroške, ki bi nastali, če bi obnovo izvedli natančno po načrtu in samo z naročenimi storitvami. Ta razčlenitev stroškov se lahko uporablja za nadzor stroškov v celotni fazi gradnje. Če bodo zaradi nepredvidenih ukrepov nastali dodatni stroški, bodo ti dodani na seznam. Tako vedno dobite pregled trenutnega stanja stroškov.
4. Ocena stroškov
Ocena stroškov je izdelana po zaključku celotnega gradbenega projekta na podlagi vseh plačanih računov in vsebuje informacije o tem, koliko je obnova na koncu stala. Zaradi popolnosti osebni prispevki ne smejo manjkati. Tu se uporabijo stroški, ki bi jih predvideno stalo izvedba specializiranega podjetja.
Načrtujte financiranje
Ko bodo na podlagi ocene stroškov določeni približni stroški prenove, je naslednji korak načrtovanje financiranja. Če so vaša lastna sredstva nezadostna, je možno tudi zunanje financiranje, na primer s tako imenovanimi posojili za modernizacijo hišne banke. Še posebej privlačni so promocijski programi banke KfW, ki lastnike stavb podpirajo z nepovratnimi sredstvi ali s popustom. Za ta posojila je mogoče zaprositi tudi pri banki, izbrani za financiranje.
Financiranje © Doc Rabe, fotolia.com
Da z odplačilom posojila ne boste presegli mesečne finančne omejitve, morate predhodno ugotoviti, kakšen znesek denarja je na voljo za obresti in odplačilo vsak mesec. Za to pomaga sestaviti preprosto bilanco stanja, v kateri se odštejejo mesečni čisti dohodek, življenjski stroški, vključno z avtomobilom in počitnicami, ter tekoči stroški, kot so prispevki za zavarovanje. Rezerve za prihodnja vzdrževalna dela na stavbi so tudi del izdatkov, saj se ti lahko občasno pojavijo tudi po prenovi in bi se zato morali pojaviti v bilanci stanja. Preostanek neto plače po odštevanju vseh teh zneskov povzroči morebitno mesečno zaračunavanje odplačila posojila.
Kako izračunati največjo mesečno porabo
NASVET
Uporabite našo brezplačno ponudbo: Primerjajte cene obrtnikov in prihranite do 30 odstotkov
Prihranite, vendar na pravih mestih
Že v času ocene stroškov se pogosto pokaže, ali je gradbeni projekt v finančnih možnostih. Če je meja finančnega bremena presežena, projekta ni treba takoj opustiti. Korak nazaj pri načrtovanju lahko pokaže, ali še vedno lahko prihranite. Načeloma pa obstajajo ukrepi, ki se jih ne da opustiti. To velja zlasti za popravilo strukturnih poškodb. Kajti če se jih ne odpravi čim prej, se lahko poslabšajo in povzročijo nadaljnje stroške.
Nujno je tudi izvajanje zahtev, ki jih zahteva gradbeni organ ali spomeniško varstvo, in energetskih ukrepov, ki so v Odloku o varčevanju z energijo obvezni. Kljub temu lahko nekateri popravki in spremembe pri načrtovanju in izvedbi prihranijo pravi denar.
Obnova starih zgradb: preučiti je treba te možnosti prihranka
Potencialni prihranki so med drugim posledica:
- Izvajanje individualnih del v hiši, zlasti pri notranjih delih
- Pogajanja o cenah z izvršnimi podjetji in načrtovalci
- Vdolbina posameznih gradbenih odsekov, ki se lahko izvede tudi kasneje
- Znižajte standard opreme za notranjo opremo, zlasti v kopalnicah in kuhinjah
- Zamenjajte drage materiale za poceni alternative