Nakup stare stavbe: to morate vedeti
Nekateri prisegajo na novo hišo. Vse je sodobno, ustreza današnjim zahtevam in predpisom. Če kupujete na ključ, je cena večinoma fiksna. Drugi imajo raje staro stavbo. Hiše z zgodovino imajo pogosto zelo individualen čar. Toda tudi zelo individualna tveganja.
Zato ni splošno veljavnega pravila, ali je stara ali nova stavba boljša. Pogosto je odvisno tudi od osebe lastnika. Če pa razmišljate o stari zgradbi, morate pri odločitvi upoštevati nekaj točk. Da se nakup ne bi spremenil v neprecenljivo pustolovščino. Tu je pregled vseh kritičnih točk.
Stare zgradbe imajo pogosto poseben čar. Toda nakup je treba skrbno pretehtati. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Največji dejavnik negotovosti je gradbeni material. Prodajalec ne sme zadržati znanih napak. Toda ob številnih pomanjkljivostih bo težko dokazati, da so bile znane. Prodajalcu ni treba poudarjati tistih, ki jih je mogoče zlahka prepoznati. "Kupljeno kot vidno" - to je načelo pri nakupu hiše.
Strokovnjak je potreben
Najpomembnejši nasvet je torej posvetovanje s strokovnjakom. To je koristno za drugi obisk, potem ko imate pregled na prvem sestanku in se nato odločite, da se približate nakupu. Če želite to narediti, dobite storitve gradbenega strokovnjaka, arhitekta ali gradbenega inženirja. Večina posrednikov precej ne pride v poštev. Strokovnjak ni poceni , zapadel je trimestni znesek. A naložba se vedno splača.
Termin na kraju gradbišča © BSB eV
Zakaj gradbenik? Samo strokovnjak lahko zanesljivo ugotovi, ali je v kleti mogoče prenašati vlago ali bo poškodovala strukturo stavbe. Ali obstajajo statične težave s posameznimi komponentami. Ali bo streha zdržala nekaj časa ali jo je treba ponovno prekriti. Katere težave se lahko pojavijo pri načrtovani in potrebni toplotni izolaciji.
Gradbeni geodet lahko izdela tudi izračun stroškov prenove, ki bi jih banke želele imeti pred odobritvijo posojila. Upoštevati je treba določen manevrski prostor za nepredvideno. Ker nekaterih težav opazimo šele, ko se začnejo obnovitvena dela. Toda izračun strokovnjaka je preprosto bolj zanesljiv kot laik - kalkulatorji stroškov obnove na internetu preprosto niso dovolj zanesljivi.
Kaj počne geodet
Morda boste želeli vedeti o stroških prenove po prvem pregledu, še preden najamete strokovnjaka. To lahko morda privede do spoznanja, da projekt propada zaradi financ - potem lahko ocenjevalcu prihranite stroške. Za ta primer zelo grobe prve ocene obstaja pravilo.
Pravilo stroškov prenove (brez posebnih primerov)- Pri nepremičninah iz devetdesetih ali dvajsetih let 20. stoletja se pričakujejo stroški popravil in prenove v višini 20 odstotkov kupnine.
- Za hiše iz 70-ih ali 80-ih let lahko za obnove in prenove dodamo tretjino kupnine.
- Hiše iz povojnih let pri obnovi stanejo vsaj 40 odstotkov kupnine.
- V primeru še starejših hiš obnova stane vsaj 50 odstotkov kupnine.
Poleg tega med začetnim pregledom seveda ne smete slepo teči skozi hišo in samo pogledati, koliko plevela je na travniku. Laiki lahko prepoznajo težave - ne zato, da bi ocenili stroške prenove, ampak zato, da bi dobili dodatne informacije in se o njih pogovorili s strokovnjaki.
Tudi laik lahko vidi, da ta streha ni več dobra. Toda v mnogih primerih je bolje zaupati presoji strokovnjaka © JFsPic, stock.adobe.com Napake pri gradnji kontrolnega seznama
- Cvetenje in poškodovan omet na stenah, plesen in vonj po dišavah v kletnih prostorih kažejo na težave z vlago. To je lahko neškodljivo ali resno.
- Sledi kapljic in vode na podstrešju kažejo, da streha pušča. Na težave lahko kažejo tudi zdrsane ploščice in zlomljene letve.
- Na oknih in vratih je treba preveriti, ali imajo razpoke na prepih, okenske okvire pa na poškodbe. Zaradi enojne zasteklitve je skoraj nujno zamenjati okna.
- Če vidite le nekaj vtičnic, vendar stara stikala za luči, je običajno treba električno napeljavo popolnoma prenoviti.
- Razpoke na stenah lahko kažejo na statične težave, čeprav ne nujno. Težko je, če so neprekinjeni od znotraj navzven.
Težave, kot je ta, ne vodijo do odločitve, da se zadevne hiše ne bodo kupili. Pred nakupom jih je treba le upoštevati pri celotnem izračunu. To je pomembno najprej za financiranje prek banke in drugič za nakupno ceno. Sklicevanje na posamezno škodo se lahko uporabi za znižanje nabavne cene.
Nasvet: Poiščite najcenejše regionalne obrtnike in specializirana podjetja, primerjajte ponudbe in prihranite do 30%. Povprašajte zdaj brez obveznostiUpoštevajte zakonske zahteve
Poleg povsem strukturnih pogojev je treba upoštevati tudi številne zakonske zahteve, saj te vplivajo na stroške. Misli se na obveznosti obnove, spomeniško varstvo in načrtovanje rabe zemljišč. Finančne posledice teh zahtev je mogoče na treh področjih izračunati različno.
ENEV določa smernice za nove lastnike stanovanj © marco2811, fotolia.com
Stroške, ki izhajajo iz obveznosti energetsko učinkovite prenove, lahko primerljivo izračunamo . Kdor je zadovoljen z zelo grobimi ocenami, lahko informacije poišče na internetu. Kdor bi rad izvedel več zavezujočih informacij, se lahko obrne na energetskega svetovalca. Pri nakupu hiše danes obstajajo tri posebne naloge - izolacija zgornjega nadstropja stropa, izolacija ogrevalnih in toplovodnih cevi v neogrevanih prostorih in zamenjava starih ogrevalnih sistemov. Tu se ne moremo spuščati v podrobnosti, to je samo po sebi tema. Mimogrede bi morali hitro razmisliti o popolni izolaciji neizoliranih stanovanjskih stavb, četudi je to vedno povezano s petmestnimi stroški.
To je obvezno, vendar ne tako drago - v neizoliranih prostorih morajo biti cevi za ogrevanje in toplo vodo izolirane. © André Reichardt, stock.adobe.com
Pred nakupom starejše hiše morate vsekakor pojasniti, ali gre za stavbo s seznama . Razlikovati je treba med tako imenovano ansambelsko zaščito, pri kateri ima spomeniška oblast besedo le pri zunanji zasnovi hiše, in posameznim spomenikom, pri katerem morajo biti vsi gradbeni ukrepi dogovorjeni tudi znotraj. Zahteve so lahko precejšnje, cene novih oken, na primer, so enostavno petkratne. Dejstvo, da spomeniške oblasti pri prenovi nudijo tudi tehnično pomoč, je pozitivno, vendar pogosto ne pomaga finančno.
Ali je stara stavba uvrščena na seznam? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Nujna je tudi razjasnitev pravnega stanja . Če obstaja načrt razvoja za zadevno četrtletje, lahko vidite, kaj je mogoče zgraditi na nepremičnini - pa tudi, kaj je mogoče v soseski. Če ni razvojnega načrta, se mora vsaka stavba prilegati sosednjemu naselju. Če načrtujete spremembe, je zelo priporočljivo, da se posvetujete z lokalnim gradbenim organom. Mimogrede, številne občine dajejo trenutne razvojne načrte na voljo na svojih spletnih straneh.
Svojo vlogo igra tudi lokacija
Drugi dejavnik pri odločitvi za nakup hiše je lokacija - vendar to velja za vse hiše in bi jo zato morali tukaj obravnavati le kot indikacijo. V vsakem primeru bi morali kot potencialni kupec preveriti posledice situacije za svojo življenjsko situacijo - ali morate kupiti drug avto, ker trgovine in otroške ustanove niso v hoje? Ali obstajajo podjetja, od restavracij do avtomobilskih servisov, ki povzročajo hrup? Ali v soseski načrtujejo kakšne projekte, ki bi poslabšali kakovost bivanja? Ta vprašanja igrajo tudi vlogo, če želite nepremičnino v celoti ali delno oddati v najem.
Dejavnik, ki je v zvezi s financiranjem pogosto precenjen, je povezan tudi z osebnimi razmerami - osebnimi prispevki . Teoretično lahko veliko storite sami, še posebej, ker je veliko potrebnih informacij zlahka dostopnih na internetu. Ampak ali imate čas in vzdržljivost? Ko se odločite za nakup stare stavbe, bodite previdni pri lastnih prispevkih - lahko pa tudi igrajo svojo vlogo. Tudi mnogi se zabavajo z njim!
Prenova: Za katere poklice je smiselno, da se ukvarjate sami? 
Osebni prispevek na gradbišču: prednosti in slabosti
Obstajajo pa tudi drugi dejavniki, ki jih je treba drugače tehtati. Ali postavitev prostora v hiši ustreza vašim družinskim razmeram in potrebam? Ali se obstoječe pohištvo prilega hiši, še posebej morda obstoječi kuhinji? Ali cenite garažo ali nadstrešek za avtomobile in ali bo to morda treba še zgraditi? Pa tudi: Ali želite namestiti sončni sistem in ali to statika strehe sploh omogoča?
Ne pozabite na subvencije in pomožne stroške
Drug dejavnik financiranja in torej odločitve, ali kupiti staro stavbo, so nepovratna sredstva . Za navedene stavbe obstajajo različni predpisi; Vsem pa je skupno, da nikakor ne izravnajo dodatnih stroškov in jih zato ne bi smeli upoštevati. Za energetske prenove so na voljo tudi nepovratna sredstva ali cenejša posojila - te je že mogoče upoštevati.
Sredstva za obnovo starih stavb: Dobro vedeti
In še ena tema je, na katero boste morda pozabili kljub vsemu navdušenju nad odlično staro zgradbo - poleg dejanske kupnine obstaja še nekaj dodatnih stroškov . Po potrebi so to stroški posrednika, v vsakem primeru pa davek na promet nepremičnin, pristojbine za vpis v zemljiško knjigo in pristojbina za notarja.
Pogosto pozabljeni - vendar ga davčni urad nikoli ne pozabi: Davek na promet nepremičnin © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Občasno se ignorira tudi vprašanje, ki ga med prenovo ne morete premakniti, vendar bi banka želela plačilo obresti in glavnice. To lahko postane breme, če želite prihraniti najemnino za finančni prispevek. Če banka odobri prehodno obdobje, je lahko olajšanje - vendar se je treba o tem dogovoriti.
