Pogodba o gradnji se sklene za različne gradbene projekte med delodajalcem in zaposlenim - najsi gre za novogradnjo, obnovo ali individualne storitve stavbe. Tu pojasnjujemo, katere različice pogodb in razlike v vsebini obstajajo.
Ko se odločate za sklenitev gradbene pogodbe s podjetjem, si morate dovoliti dovolj časa - četudi je uresničitev sanj o lastnem domu končno dosegljiva in dejansko ne more iti dovolj hitro. Toda velike razlike so odvisne od tega, katero različico gradbene pogodbe izberete. Možne so te tri vrste pogodb: gradbena pogodba po BGB, pogodba VOB in pogodba o gradnji potrošnikov.
Pogodba o gradnji po civilnem zakoniku
Kaj je gradbena pogodba po nemškem civilnem zakoniku?
Opredelitev gradbene pogodbe v skladu z nemškim civilnim zakonikom (BGB) se glasi:
"Gradbena pogodba je pogodba za gradnjo, obnovo, odstranitev ali preureditev stavbe, zunanjega objekta ali dela le-te." (BGB § 650a (1 ))
Od 1. januarja 2018 je gradbena pogodba pravno standardizirana, posebna oblika pogodbe o delu in storitvah v skladu z nemškim obligacijskim pravom. , Rušenje (rušenje ali demontaža) ali rekonstrukcija objekta, zunanjega objekta ali njegovega dela (npr. Zidanje, barvanje, sanitarije, električna napeljava, ogrevanje) zaprta.
Zakon pod izrazom gradbena konstrukcija vključuje tudi gradbeno inženirstvo: poleg zgradb so to prizadeti tudi mostovi, predori in ceste. Zunanji objekti so nepremičnine (npr. Parkirišče ali zelena površina). Pogodba o graditvi del je vedno zasnovana za določen rezultat, znan kot delo v tehničnem žargonu.
Kako se po nemškem civilnem zakoniku sklene pogodba o gradnji?
V skladu z nemškim civilnim zakonikom ni izrecnih formalnih zahtev za sklenitev gradbene pogodbe. Tako je to mogoče storiti ustno ali z obsodbo (dokončno dejanje) s ponudbo in sprejetjem.
Izjema: notarsko overitev je potrebno, če gradbeno pogodbo spremlja nakup nepremičnine (kupoprodajna pogodba) (odstavek 311 b, odstavek 1, odstavek 1 BGB).
Kaj mora biti v pogodbi?
Vsebina pogodbe o gradbenih delih mora opredeliti specifična gradbena dela (od § 650a BGB). Če povzamemo, to pomeni: pogodbene stranke, gradbena dela, čas gradnje, prevzem, plačilo, načrt plačila (obročna plačila), varščina (zagotavlja izvedbo gradbenih del plus zahtevki za napake) in garancija.
V vsakem primeru mora biti storitev podrobno zapisana v gradbeni pogodbi. Opis storitve določa, kaj lahko naročnik zahteva od izvajalca. V okviru javnih naročil je VOB osnova za gradbene storitve (predpisi o javnih naročilih in pogodbe o gradbenih storitvah, glej spodaj).
Pogodba o graditvi del ureja pravno razmerje med naročnikom in izvajalcem glede novogradnje, popravila, rušenja ali preureditve stavbe.
Roki za sprejem
Naročnik je dolžan izvesti sprejem pogodbeno zaključenih del. Kupec ne more preprečiti prevzema zaradi manjših napak (odstavek 640 (1) BGB).
Šteje se, da je delo sprejeto tudi, če je izvajalec kupcu določil razumen rok za sprejem po zaključku in kupec v tem roku ni zavrnil prevzema z navedbo vsaj ene napake (odstavek 640 (2) BGB). Faza preverjanja za sprejem dela se razlikuje od primera do primera.
Če naročnik prepreči prevzem zaradi napak, se mora na zahtevo izvajalca udeležiti skupnega pregleda dela (oddelek 650g (1) BGB). Če ponovno zavrne, lahko izvajalec tudi sam opravi preverjanje stanja (oddelek 650g (2) BGB). Za to mora delodajalcu poslati podpisano kopijo zdravstvenega pregleda z datumom priprave.
Plačilo za gradbena dela
Nadomestilo se razume kot nadomestilo za opravljena gradbena dela. Medtem ko se delavec zaveže, da bo delo izdeloval brez napak (oddelka 631 in 633 BGB), mora delodajalec zagotoviti dogovorjeno plačilo (oddelek 632 BGB).
Pogodbene stranke imajo na izbiro med pavšalno ceno in ceno na enoto. Pavšalni znesek vključuje vse storitve, določene v času sklenitve pogodbe - brez dodatnih ali znižanih storitev. Cena na enoto se nanaša na dokončano enoto storitve. To je opisano v specifikaciji storitev, ki so običajne v gradbeništvu. V specifikaciji storitve so navedeni opisi storitev, razdeljeni na delne storitve. V primeru delnih storitev se nadomestilo ustvari iz skupnih cen na enoto.
Kdaj je potrebno plačilo? Če je naročnik delo uspešno sprejel in mu je izvajalec izdal preverljiv končni račun (oddelek 650g (4) BGB).
Končni račun za končno plačilo
Bistveno je, da mora biti za končno plačilo na voljo končni račun: med končnim računom se izvede končna poravnava denarne terjatve. Ta poravnava vključuje predplačila in plačila na račun.
Končni račun se šteje za preverljiv, če so na eni strani opravljene storitve na razumljiv način za stranko, po drugi strani pa stranka ni nasprotovala njegovi preverljivosti v naslednjih 30 dneh po prejemu končnega računa (oddelek 650g (4) BGB).
Takoj, ko je stranka delo sprejela in je končni račun preverljiv, predplačila za nazaj ni mogoče opraviti.
Prenehanje gradbene pogodbe
Odpoved gradbene pogodbe v skladu z BGB mora biti izvedena v pisni obliki (§ 650h BGB).
Kaj storiti v primeru gradbenih napak?
Izvajalci so načeloma dolžni stranki predstaviti popolno delo. Če pa stranka pri gradnji odkrije gradbene napake, lahko zahteva zakonske garancijske pravice po prevzemu v roku zastaranja (§ 634a BGB). Tu so izjema skrite napake, ki jih je izvajalec med prevzemom zavestno prikril.
Kaj lahko storite kot stranka, če po odkritju odkrijete napake? Zavrnite plačilo razumnega dela nadomestila (pravica do pridržanja), in sicer v dvojnem znesku stroškov, ki jih potrebujete za odpravo napake (§ 641 Abs. 3 BGB). Poleg tega imajo stranke naslednje pravice:
- Oddelek 635 BGB: Delodajalec lahko zahteva dopolnilno uspešnost. Pri tem mora delavec kriti stroške, ki so za to potrebni, zlasti stroške prevoza ali materiala.
- § 637 BGB: Če delavec napake ni odpravil v roku za nadaljnje izvajanje, ima stranka pravico, da napako odpravi sama. Lahko pa najame drugega podjetnika in zahteva nadomestilo za neizogibne storitve.
- §§ 636, 323 in 326 Odstavek 5 BGB: Pod določenimi pogoji lahko stranka odstopi od pogodbe. Lahko pa tudi zniža plačilo (§ 638 BGB).
- Oddelki 636, 280, 281, 283, 311a BGB: Pod določenimi pogoji lahko stranka zahteva odškodnino ali odškodnino za neuspešne storitve (oddelek 284 BGB).
V našem vodniku boste našli informacije o vsebini, rokih za sprejem, plačilu za gradbena dela in odpovedi gradbene pogodbe.
Pogodba VOB: Pogodba o gradnji po VOB
Predpisi o javnih naročilih in pogodbah za gradbena dela (VOB) so sklop klavzul, razdeljenih v tri oddelke. Objavljen je bil v imenu nemškega odbora za javna naročila in pogodbe za gradbene storitve (DVA) in je obvezen za gradbene pogodbe iz javnega sektorja v Nemčiji.
VOB ni niti zakon niti uredba: delo je "le" pogodbeni pogoj in ga je zato treba uporabljati kot splošni poslovni pogoj v skladu z BGB (305. odstavek). Z drugimi besedami, VOB postane del gradbene pogodbe le, če obe strani to izrecno navedeta. Iz tega razloga v pogodbah o gradbenih delih pogosto preberemo naslednji odstavek: »VOB se uporablja v različici, ki velja ob sklenitvi pogodbe.« VOB je večino časa naveden pod naslovom »Pogodbene komponente«.
Cilj VOB je zagotoviti preglednost, enako obravnavo in pošteno konkurenco med ponudniki. Izogibati se je treba korupciji in nepotizmu.
VOB / A: Splošne določbe za oddajo gradbenih del
VOB / A se nanaša na oddajo gradbenih naročil s strani javnega sektorja in odjemalcev v sektorju (javne stranke, fizične ali pravne osebe zasebnega prava, ki delajo na primer na področju oskrbe z energijo in prometa). VOB / A so kot standard DIN objavljeni leta 1960 in so razdeljeni v tri oddelke:
- Nacionalni postopki javnih naročil
- Razpisi EU
- Postopki na področju sektorskih naročnikov, za katere veljajo različna postopkovna pravila
VOB / A ureja možne vrste dodelitve in ustrezne postopke za ta področja. Skupina klavzul prikazuje navodila za oddajo gradbenih del, tj .: Kaj je treba vključiti v ponudbo in kako?
Dela B in C sta zanimiva za graditelje zasebnih hiš, saj jih številna gradbena podjetja in stranke uporabljajo kot osnovo za svoje pogodbe. So splošni pogoji gradbene pogodbe.
VOB / B: Splošni pogodbeni pogoji za izvedbo gradbenih del
VOB / B v 18 odstavkih obravnava splošne pogodbene pogoje za zasebno gradbeno pravo, ker zakon o pogodbah o delu in storitvah v BGB ne upošteva dovolj zapletenih značilnosti trgovine z zasebnimi stavbami. Predpisi BGB ne ponujajo vedno rešitev za težave, ki se pojavljajo v vsakdanjem življenju. Iz tega razloga VOB / B vsebuje določbe, ki na eni strani razširjajo pravna pravila, na drugi pa jih tudi spreminjajo in omejujejo.
VOB / B so bili kot DIN standard objavljeni leta 1961. Vsebina VOB / B je izvedba gradbenih del, vključno z obsegom, plačilom, roki, sprejemom, računskimi postopki in prihodnjo garancijo. Če so pogodbene stranke primerne za VOB / B, je tudi VOB / C samodejno del pogodbe, ker del C pojasnjuje natančnejše specifikacije za izvedbo in obračun.
VOB / C: Splošni tehnični pogodbeni pogoji za gradbena dela
VOB / C je zbirka splošnih tehničnih pogodbenih pogojev (ATV), objavljena tudi kot 65 DIN standardi: Poleg DIN 18299 za splošne predpise za gradbena dela vseh vrst obstajajo številna posebna pravila za posamezne obrti: DIN-18300 na primer opisuje zemeljska dela, DIN 18459 rušitvena in demontažna dela. Ti pogodbeni pogoji se nanašajo predvsem na tehnične predpise o tem, kako bi morale izgledati storitve v trgovini. Našli boste tudi pravila za obračun storitev.
Potrošniška gradbena pogodba
Kaj je potrošniška pogodba o gradnji?
Pogodba o gradbenih delih za potrošnike pa obstaja, če ga mora zasebna stranka naročnika zgraditi ali zgraditi večjo prenovo obstoječe stavbe (oddelek 650i BGB). Potrošniška pogodba o gradbenih delih, ki mora biti na voljo v pisni obliki, je bila uvedena v okviru reorganizacije gradbenega pogodbenega prava leta 2018. Pomembno je okrepil položaj graditeljev zasebnih domov in izboljšal zaščito potrošnikov.
Pomemben opis stavbe je obvezen
Od takrat imajo zasebni gradbeniki pravico do podrobnega opisa stavbe od izvajalca pred sklenitvijo pogodbe. V njem morajo gradbena podjetja jasno opisati glavne lastnosti nepremičnine (poseben opis storitev): na primer gradnjo stavbe, zvočno izolacijo, notranjo opremo in tehnologijo stavb. Zahtevani so tudi načrti z natančnimi informacijami o prostoru in območju. Vse nejasnosti v opisu stavbe bodo v prihodnosti na račun podjetja (oddelek 650k (2) BGB). Toda v praksi je to pogosto težava: "Številne nove gradbene specifikacije še niso v skladu z veljavno gradbeno zakonodajo," se pritožuje Holger Freitag, zaupnik pri Združenju zasebnih graditeljev. Na primer, opisi oblikovanja pogosto ostanejo tako nejasni, da na koncu kupec ne ve, kaj natančno dobi za svoj denar."Gradbeniki se ne bi smeli slepo zanašati na nov zakon, ampak naj pogodbo preveri strokovnjak," svetuje Freitag. Potrošniki imajo zdaj za to malo več časa: po podpisu gradbene pogodbe jo lahko umaknejo v dveh tednih - brez obrazložitve.
Določiti je treba zaključek gradbenih del
Poleg tega se gradbenemu podjetju ni treba izogibati: gradbena podjetja bodo morala v prihodnosti dati zavezujočo izjavo. Če natančnega časa za dokončanje del ni mogoče določiti ob sklenitvi pogodbe, je treba navesti trajanje gradbenih del. Če v pogodbi o potrošniški gradnji ni podatkov, bodo podatki, navedeni v predpogodbeni specifikaciji v specifikaciji stavbe, vključeni v pogodbo ob zaključku del ali med trajanjem gradbenih del (odstavek 650k, odstavek 3 BGB). Če pride do zamud, lahko gradbeniki lažje uveljavljajo odškodninske zahtevke.
Mimogrede, gradbeniki imajo pravico do pomembnih dokumentov: dokumente, ki jih gradbenik potrebuje za uradni sprejem stavbe ali za predložitev organu ali njegovi banki, na primer za prošnjo za promocijsko posojilo, mora gradbeno podjetje predati pred začetkom gradnje. To stranki tudi omogoča, da s pomočjo cenilca bolje preveri gradbeni projekt.
Pogodba o gradnji potrošniških stavb je okrepila pravice zasebnih graditeljev domov in izboljšala varstvo potrošnikov.
Plačajte samo po načrtu
Poleg obstoječega zahtevka za varstvo izpolnitve pogodbe (pet odstotkov skupnih stroškov) imajo zasebni gradbeniki zdaj še dodatno varščino: izvajalec lahko predloži le delne račune za skupno 90 odstotkov celotnega plačila (odstavek 650 m, odstavek 1 BGB). Vendar slednje ne velja za pogodbo za razvijalce.
Preklic pogodbe o gradnji potrošnikov
Od leta 2018 lahko stranke v 14 dneh po podpisu pogodbe prekličejo pogodbo o gradnji za potrošnike, ki je notar ni overil pri notarju. To pomeni, da so zasebni gradbeniki veliko bolje zaščiteni. Če izvajalec gradbenih del pozabi politiko odpovedi ali stori napake, se obdobje odpovedi konča šele eno leto in 14 dni po sklenitvi pogodbe. Če želite odstopiti od gradbene pogodbe, morate to storiti hitro, saj bodo s tem razveljavljeni vsi zahtevki za garancijo. Pomembno: Pravica do odstopa od pogodbe velja le za zasebne graditelje, ne pa tudi za pogodbe o gradnji nepremičnin, ki so overjene pri notarju.
