V počitniški hiši ali apartmaju na Portugalskem lahko sonce uživate tudi pozimi. Ugotovite, kako tukaj deluje nakup lastne hiše na Portugalskem.
Pa naj bo to počitniška hiša ali počitniško stanovanje: Nakup nepremičnine na Portugalskem je za marsikoga zelo mamljiv. Iz Nemčije se potovanje splača celo za dolg konec tedna in zanesete se lahko na podnebje, zlasti v Algarve. V poletni vročini vas svež vetrič z morja ohladi, pozimi - ko piha zmrznjen veter s severa - pa vam koristi zaščita gora, ki ločuje obalni pas od notranjosti.
Zahteve za nakup hiše na Portugalskem
Nemci običajno lahko brez težav kupijo katero koli počitniško hišo ali apartma. Na Portugalskem lahko ostanejo tudi toliko časa, kolikor želijo. Če nameravate naenkrat ostati dlje kot tri mesece, je najbolje, da zaprosite za obvezno dovoljenje za prebivanje takoj ob vstopu. Odobritev je običajno stvar oblike. Kupci stanovanj morajo davčno številko pridobiti tudi pri lokalnem davčnem uradu. To boste potrebovali tudi, če želite odpreti bančni račun na Portugalskem. Kdor išče stanovanje na Portugalskem, je odvisen od avtomobila. Najpozneje po 180 dneh morate ponovno registrirati uvožene avtomobile. Najbolje je, da jih prijavite kot premikajoče se blago in jih predstavite kot del "Residencia". V nasprotnem primeru bo uvoz drag. Najbolje je, da se obrnete na profesionalne ponudnike storitev.
Lokacijski faktor podnebja
Tisti, ki jih zanimajo nepremičnine, se pogosto osredotočijo na Algarve. Ker se skozi celo leto blago podnebje v Nemčiji prijetno spreminja od slabega vremena. Povprečna temperatura pozimi je okoli 16 stopinj Celzija, poleti pa 28 stopinj Celzija. Poleg tega lahko v okrožno prestolnico Faro v približno treh urah odletite za približno 300 evrov.
Cene nepremičnin na Portugalskem
Obalni pas Algarve se je v zadnjih letih razvil v utrdbo igralcev golfa. V lepo urejenih golf krajih je temu primerno močna gradnja. Kdor vlaga v takšno nepremičnino, lahko pričakuje visoke cene pri nadaljnji prodaji. Kljub temu ne bi smeli kupiti takšne hiše zgolj zaradi dobička. Kajti bistvo je, da nakup ostaja razkošje.
Dvosobno stanovanje za 150.000 evrov stane približno 300 evrov mesečno za vzdrževanje (uprava, hišna pomočnica, bazenska in vrtna služba, določbe za popravila in splošni stroški urbanizacije). Elektrika in voda še nista vključeni. "Kvinta" - stara kmečka hiša v zaledju Portugalske - je še vedno zelo poceni. Zlasti pri teh predmetih pa se ne smemo izogniti stroškom strokovnjaka, ki preverja kakovost gradnje. Če imate pred nakupom priložnost poskusiti tam živeti pozimi, lahko sami preizkusite, ali lahko brez ogrevanja, ali je streha tesna in stene ostanejo suhe. Ker poletna idila pogosto preobrazi slabo gradbeno tkanino, ki vas pozimi prehladi. Poizvedite na mestu v pisarni župana,ali je v soseski predvidena gradnja novih stavb, ki bi lahko preprečile pogled, ali pa naj bi se zgradile ceste, ki so lahko vir hrupa.
Poiščite pravo hišo
Ko iščete primerno hišo na Portugalskem, je najbolje, da se obrnete na tako imenovani "Mediador Autorizado". To je posrednik z državno licenco, ki lahko ustvari "številko AMI". Sestavlja pogodbe in kupca razbremeni številnih upravnih postopkov. Tako na primer preveri lastniško strukturo v zemljiški knjigi in ugotovi, katere hipoteke ali pravice tretjih oseb težijo na nepremičnini. Če naredi napako, je odgovoren za škodo, ki jo je utrpel kupec. Najboljša stvar pri pomoči posrednika: kupca nič ne stane. Prodajalec plača provizijo.
Kdor naleti na privlačno ponudbo brez zastopnika, mora poleg pregleda zemljiške knjige („Conservatória do Registo Predial“) predložiti tudi stanovanjsko dovoljenje („Licença de Utilização“) ali gradbeno dovoljenje („Licença de Construção“) Možno je, da je bil Your-Best-Home.net zgrajen v skladu z veljavnimi predpisi in se ne moremo zanesti na dejstvo, da bo kršitev dolgoročno skrita. Najboljši način, da strokovnjaki preverijo kakovost gradnje Vloga za posojilo je ustvarjena, je dovolj samo za varovanje pred najhujšimi.
Lizbona se nahaja na skrajnem jugozahodu Evrope na atlantski obali.
Primerjajte ponudbe apartmajev
Kdor primerja podobne ponudbe počitniških domov in apartmajev, naj ne zaslepi nižja nakupna cena, ampak mora upoštevati tudi tekoče stroške. Informacije o tem bodo posredovali prodajalci in skrbniki. V obstoječih sistemih stari računi zagotavljajo najboljši dokaz o višini dodatnih stroškov. Nujno je pogledati statute in zapisnike skupnosti lastnikov, v katerih so zabeležene pravice in obveznosti uporabe na komunalnih površinah. Preveriti morate, ali so za popravila oblikovane zadostne rezerve, ali so predvideni dragi nakupi ali zgradbe in glede na to, kateremu ključu so razporejeni stroški skupnosti. Tudi pogovor z lokalnimi sosedi ne škodi.
Gradite počitniške domove sami
Gradnja hiše na daljavo - je zapleteno. Če se ne morete redno pojavljati na gradbišču na Portugalskem, bi morali imeti poleg vodje gradbišča, ki nadzoruje najpomembnejše faze gradnje, vsaj eno osebo, ki ji zaupate. Zemljišče vas lahko grdo preseneti in medtem ko tiho načrtujete svoj sanjski dom, se lahko v najslabšem primeru pridobljena stavbna zemljišča čez noč spremenijo v ničvredno polje. Na nekaterih območjih oblasti na Portugalskem izdajo le začasna gradbena dovoljenja, ki potečejo po določenem datumu dokončanja. O takšnih omejitvah je najbolje vprašati v mestni hiši. Tam tudi veste, ali je nepremičnina priključena na komunalni vodovod. Razen,na posestvu mora biti vsaj en vodnjak z zadostno zmogljivostjo in dobro kakovostjo vode.
Tisti, ki si gradijo lastno počitniško hišo, morajo biti pripravljeni na dejstvo, da bodo gladilko na kraju prevzeli večinoma nekvalificirani delavci. Zato je najbolje, da najamete strokovnjake s posebnimi zahtevami, ki niso običajne v posamezni regiji, kot je talno ogrevanje - četudi potrebujejo veliko več. Kar zadeva samo gradnjo, morate vedeti, da nemški standardi na Portugalskem ne veljajo. Lažje je, če se odločite za novo stavbo razvijalca. Plačate ga glede na napredek pri gradnji. Odlok o nemških nepremičninskih posrednikih in gradbenikih vsebuje predloge za to. Da bi bili finančno na varnem, kot rečeno, plačujete glede na napredek gradnje in približno pet odstotkov vsake tranše hranite kot varščino. Nemška uredba o nepremičninah in nepremičninah daje predloge za delna plačila,ki se je strinjal z gradbenim podjetjem.
V bistvu ne smete pozabiti na brezbrižnost južnjakov. Dogovorjeni datum dokončanja novega prebivališča se na Portugalskem običajno odloži za vsaj tri mesece ali pol leta. Nekateri razvijalci nepremičnin začnejo graditi šele, ko je večina kompleksa prodana. Dve leti gradnje na Portugalskem niso nič nenavadnega. Zato dobro premislite, ali vam morda ne bi bilo bolje postreči s končnim predmetom. Toda tudi tu morate zagotoviti, da je bilo upoštevano gradbeno dovoljenje. Če želite biti varni, poiščite strokovnjaka, ki bo ocenil gradbeno tkanino.
Brez naglih podpisov pri odločitvi za nakup
Ker je kakovost zgradb na Portugalskem zelo različna, jo je vsekakor treba preučiti kritično in strokovno. Ko najdete svoj sanjski dom, običajno plačate deset odstotkov kupnine, da zagotovite ponudbo. Takoj morate pripraviti znesek pologa. Ker banka denar podari le, če ima hipoteko na Your-Best-Home.net ali kakšno drugo varščino. Če še vedno želite najeti posojilo v kratkem roku, bi si morali izposoditi drugo premoženje, na primer hišo v Nemčiji ali vrednostne papirje. Na splošno pa polog ne bi smel predstavljati težav. V vsakem primeru velja pravilo, da bi morali počitniški lastnik vložiti od 40 do 50 odstotkov lastniškega kapitala.
Preden predate denar, morate vsekakor podpisati predhodno pogodbo, »Contrato-promessa de Compra e Venda« - vendar le, če ste odločeni, da boste kupili Your-Best-Home.net. Ker so predpogodbe na Portugalskem zavezujoče. Urejajo pravice in obveznosti strank do overitve končne kupoprodajne pogodbe in nakup opredeljujejo v splošnih orisah. Kupec mora nato denar postaviti na mizo do določenega datuma. Če mu to ne uspe, lahko lastnik pusti posel. Takrat se ne izgubi samo polog, pogosto obstaja tudi pogodbena kazen. Zato morate vsekakor stopiti v stik s svojo banko pred podpisom predhodne pogodbe. Nasprotno pa ta članek zavezuje tudi prejšnjega lastnika.Če pozneje zapusti podjetje, mora kupcu nakazati dvojno varščino v skladu s portugalsko zakonodajo.
Funchal je glavno mesto avtonomne regije Madeira.
Predhodna pogodba
Predpogodba običajno vsebuje naslednje določbe:
- natančna oznaka strank in natančen opis nepremičnine, vključno s podatki iz zemljiške knjige, kot tudi sklic na oprostitev bremen,
- kupnina in morebitna delna plačila za nove stavbe v skladu z napredkom gradnje in dogovorom o polog, če to zahteva prodajalec (običajno deset odstotkov),
- dogovor o sodelovanju prodajalca pri začasni registraciji pridobitve in hipoteke,
- datum zapadlosti preostale kupnine ali delov kupnine, ki se financirajo (najpozneje, ko je kupoprodajna pogodba notarsko overjena),
- datum za notarsko overitev,
- Sankcijske klavzule v primeru kršitve pogodbe in izvršilna klavzula.
Na varno lahko igrate, če imate pri notarju overjeno predhodno pogodbo in jo nato začasno vpisali v zemljiško knjigo. Tako je vaš zahtevek šest mesecev lastnik. V nasprotnem primeru se lahko zgodi naslednje: Lastnik proda drugemu interesentu, ki se je v dobri veri sam vpisal v zemljiško knjigo. Tudi če je bila vaša pogodba podpisana prej, boste izgubili. Čeprav vpis v zemljiško knjigo ni obvezen, brez nje vsekakor ne gre.
Na Portugalskem pa postanete lastnik stanovanja z notarsko overjeno prodajno pogodbo. Prodajalec torej prejme svoj denar takoj po podpisu. V Nemčiji pa notar vsoto nekaj tednov hrani na skrbniškem računu, posebni obliki skrbniškega računa, dokler kupec ni novi lastnik v zemljiški knjigi.
Pred sklenitvijo in overitvijo kupoprodajne pogodbe mora kupec plačati davek na promet nepremičnin. Da bi to naredil, mora kupec davčne organe obvestiti o ceni, po kateri kupuje nepremičnino, in predložiti svojo osebno davčno kartico in davčno kartico na nepremičnine (“Caderneta predial”). Šele ko je plačal davek na promet nepremičnin (SISA) in to lahko dokaže ob nakupu, notar sklene pogodbo.
Notarsko kupoprodajno pogodbo običajno obdela odvetnik, ki ga kupec pooblasti za to pred portugalskim notarjem ali konzulom (v Nemčiji). Odvetnik zagotavlja pridobitev potrdil in dokumentov, potrebnih za izvršitev kupoprodajne pogodbe. Pomembno: Kot javni uslužbenec notar na Portugalskem nima nobene svetovalne vloge.
Financiranje
Portugalske banke odobravajo posojila samo rezidenčnim strankam in običajno po spremenljivi obrestni meri. Kdor bi se rad dogovoril o fiksni obrestni meri, plača pretirano pristojbino. Nemške banke neradi financirajo tuje nepremičnine in denar običajno oddajo le, če na primer posodite hišo v Nemčiji ali zagotovite kakšno drugo običajno varščino. Kot zavarovanje za takšno financiranje se lahko štejejo stanovanjske nepremičnine, ki se nahajajo v gradnji urbanizacij in gradbene parcele, na katerih je bilo izdano gradbeno dovoljenje.
Dokumenti za posojilo na Portugalskem
Dokumenti za financiranje stanovanj na Portugalskem se imenujejo "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Skupaj s prošnjo za posojilo morate posojilodajalcu predložiti naslednje dokumente o portugalski zastavi:
| Identificação da Propriedade | Identifikacija lastnine |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Gradnja in načrt lokacije |
| fotografije | Fotografije |
| Características da Propriedade | Bistvene lastnosti nepremičnine |
| Skupna površina do ozemlja in površina ocupada pela construção em metros quadrados, n ° de pisos / jame / garagens / rés-do-chão / andares | Nepremičnina in pozidana površina v kvadratnih metrih, število nadstropij, vključno s kletjo / garažami / pritličjem / nadstropji |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefon) | obstoječa infrastruktura (javno električno in telefonsko omrežje, javno oskrba z vodo in odvajanje) |
| identifikacija fracção autónoma (nos termos absoluteos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) | Oznaka etažne lastnine (natančna opredelitev, ki navaja oznake v izjavi o delitvi) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Število in uporaba sob, predpostavljena vrednost nepremičnine |
| Nome, morada, telefon do lastnika / da pessoa à contactar no local | Ime, naslov, telefon lastnika / kontaktne osebe na spletnem mestu |
| Fotocópia da licença de construção aktualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Fotokopija stavbe ali stanovanjskega ali uporabnega dovoljenja |
| Contrato promessa de empreitada | Pogodba o gradnji / delu |
| Contrato promessa de compra e venda | Nabavna obljuba / predhodna kupoprodajna pogodba |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certificirano | Izpisek iz zemljiške knjige |
| Caderneta Predial | Kartica za nadzor stavb |
| Cópia dos cartões de prispevajo | Kopija portugalske davčne številke |
Zahteva za hipoteko na Portugalskem
Cenitev in dajanje hipoteke lahko opravite prek lokalne cenilne družbe in odvetniške pisarne, ki bi v idealnem primeru sodelovala z vašo banko. Hipoteka nastane s pogodbo ali enostransko izjavo. Za naročanje in izvedbo hipoteke velja portugalska zakonodaja.
Načelo kronološkega prednostnega vrstnega reda načeloma velja, če je na nepremičnini vpisanih več hipotek ali drugih pravic. V primeru hipotek na nepremičninah na Portugalskem se upoštevajo samo prvovrstne hipoteke. Hipoteka se vpiše v evrih in vključuje poleg glavne terjatve še tri leta obresti in dodatne stroške.
Dogovori o ustreznem požarnem zavarovanju in dodelitvi morebitnih zavarovalnih ugodnosti morajo biti vključeni tudi v dokument o imenovanju. Kraj pristojnosti je določen glede na lokacijo nepremičnine. Kot smo že omenili, je običajno, da se pred notarsko overitvijo kupoprodajne pogodbe zaprosi za začasno registracijo prevzema - z navedbo kupnine - in hipoteke v zemljiški knjigi. Ta začasni vnos služi za zaščito čina in vsebuje:
- Ime bodočega hipotekarnega upnika
- Znesek hipoteke
- Znesek obresti in obrobnih ugodnosti
Končno hipoteko je treba overiti in vpisati v šestih mesecih po tem, ko je bila opravljena ta rezervacija - če je nakup opravljen hkrati s kupoprodajno pogodbo.
Stroški hiše na Portugalskem
Notarske in zemljiškoknjižne takse ter pomožni stroški, pa tudi prenos lastnine in davek na nepremičnine: vse to morate plačati pri nakupu hiše na Portugalskem. Podrobno pojasnimo, kako visoki so stroški.
Mesto Porto je istoimensko in znano po portskem vinu.
Dodatni stroški
Če izračunate skupni znesek financiranja, ne pozabite vključiti med 10 in 15 odstotkov dodatnih stroškov. Natančen znesek je odvisen od kupnine in višine posojila.
Levji delež predstavlja davek na promet nepremičnin. SISA znaša do deset odstotkov kupnine. Samo-uporabniki uživajo dodatek do 83.500 evrov. Poleg tega se davčne stopnje stopnjujejo. Od okoli 162.000 evrov protivrednosti portugalski davčni organi enotno zaračunajo deset odstotkov za nakup hiš. Davek na promet nepremičnin je treba plačati pred podpisom notarsko overjene kupoprodajne pogodbe.
Notarski in zemljiškoknjižni stroški znašajo dva do tri odstotke notarsko overjene kupnine in že vključujejo davek od osem tisoč. Kdor se posvetuje z odvetnikom, ga doplača, vendar mora predhodno določiti ceno. Ker za razliko od Nemčije na Portugalskem ni zakonsko določenega razporeda pristojbin. Kdor želi uporabiti trik nakupa nepremičnine prek podjetja na morju, da bi zakonito zaobšel davek na promet nepremičnin ali davek na dediščino in darila, bo moral poklicati tako odvetnika kot davčnega svetovalca. Vendar vsi posojilodajalci ne sodelujejo s temi davčno varčnimi modeli. Davek na nepremičnine znaša od 0,7 do 1,3 odstotka vrednosti na enoto za pozidane in zazidljive nepremičnine. Za določene čase in do določenih standardnih vrednosti veljajo dodatki.Kdor proda svojo hišo z dobičkom, mora 50 odstotkov dodatnega prihodka plačati kot dohodek. Davek na darila in dediščino ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") je odvisen od vrednosti nepremičnine in stopnje sorodstva. Zakonci in otroci, ki dedujejo hišo, morajo na primer pričakovati 13 odstotkov v vrednosti od okoli 70.000 do 180.000 evrov. Davek na nepremičnine povzroča tekoče stroške med 0,7 in 1,3 odstotka vrednosti na enoto. Oprostitve za stavbe, zgrajene za stanovanjske namene, so možne v določenih časovnih obdobjih do vrednosti okoli 150.000 evrov.Tisti, ki podedujejo hišo, morajo na primer računati s 13 odstotki v vrednosti od okoli 70.000 do 180.000 evrov. Davek na nepremičnine povzroča tekoče stroške med 0,7 in 1,3 odstotka vrednosti na enoto. Oprostitve za stavbe, zgrajene za stanovanjske namene, so možne v določenih časovnih obdobjih do vrednosti okoli 150.000 evrov.Tisti, ki podedujejo hišo, morajo na primer računati s 13 odstotki v vrednosti od okoli 70.000 do 180.000 evrov. Davek na nepremičnine povzroča tekoče stroške med 0,7 in 1,3 odstotka vrednosti na enoto. Oprostitve za stavbe, zgrajene za stanovanjske namene, so možne v določenih časovnih obdobjih do vrednosti okoli 150.000 evrov.
Stroški financiranja
Stroški se določijo za vsak primer posebej in temeljijo na naporu, potrebnem na kraju samem. Pogodbeni partnerji na Portugalskem bodo ocenili nepremičnino in naročili hipoteko.
Stroški ocene so odvisni od tržne vrednosti nepremičnine, vendar znašajo vsaj okoli 300 evrov. Hipotekarni nalog, ki ga mora izvesti odvetnik, ima približno dva odstotka zneska posojila, a najmanj 1500 evrov. Temu se dodajo še stroški notarja in zemljiške knjige, ki temeljijo na višini hipoteke, ki jo je treba vpisati.
Nasveti in info naslovi za vašo počitniško hišo
Če počitniško stanovanje ali počitniško hišo dlje časa puščate same pri sebi, je bolje, da najamete družbo za upravljanje, da se prepričate, da je vse v redu.
To morate pojasniti pri izbiri:
- Ali je podjetje registrirano, ali ima reference?
- Kako pogosto se preverja Your-Best-Home.net?
- Je uprava vedno na voljo?
- Če je odgovor pritrdilen, bo tudi ona prevzela najemnino?
- Ali so tekoči stroški (davki, voda, elektrika) jasno prikazani?
- Upravljanje premoženja sodeluje s servisnimi podjetji; če da, s katerimi?
Naslovi
Nemško-portugalska gospodarska in industrijska zbornica
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel. 00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Nemško veleposlaništvo
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - faks 00351/21/8 85 38 46
Vse tukaj podane informacije so dane po našem najboljšem znanju. Vendar ne moremo jamčiti za pravilnost ali popolnost informacij.
