Pri starih hišah v slabem stanju se pogosto zastavlja vprašanje, ali bi bilo bolje hišo podreti in zgraditi iz nič, namesto da bi jo obnavljali. V našem intervjuju smo strokovnjake za preverjanje stroškov vprašali, kakšne stroške naj bi pričakovali pri rušenju in poznejši novogradnji in v katerih primerih se splača.
Vprašanje: Koliko stane rušenje in obnova?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Prva težava je, da so stroški rušenja hiše pogosto znatno podcenjeni.
Stroški rušenja so odvisni od kvadratnih metrov.
V številnih stavbah se stroški celotnega rušenja gibljejo med približno 150 EUR na m² do 200 EUR na m² , tudi pod najbolj ugodnimi pogoji. Če je rušenje problematično (težka dostopnost, zahtevana demontaža prahu in hrupa, potrebno odstranjevanje onesnaževal, kot je azbest itd.), Je lahko tudi veliko dražje.
Podcenjeni so tudi stroški za novo stavbo. Čisti stroški gradnje v Nemčiji znašajo okoli 1.500 EUR na m² do 2.500 EUR na m² , za luksuzne stavbe pa še višji. Poleg tega je okoli 15% do 20% dodatnih stroškov gradnje , po rušenju je treba nepremičnino pogosto tudi preoblikovati, kar povzroči dodatne stroške.
Za stroške najmanj 2000 EUR na m² lahko veliko prenovite - v mnogih primerih je celo kompleksna obnova jedra še vedno pod temi stroški.
Primer stroškov iz prakse
Jedrsko obnovo hiše načrtujemo skupaj s strokovnjakom za gradnjo in primerjamo stroške z rušenjem in poznejšo gradnjo montažne hiše po naših zamislih. Rušenje stare stavbe je zaradi optimalnih pogojev zelo poceni.
Obstoječa stara stavba meri 140 m², odločimo se za montažno hišo enake velikosti, ki jo želimo zgraditi na ključ.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Popolnoma obnovite strešno konstrukcijo in fasado, zamenjajte 12 oken | 46.250 EUR |
| Obnovite vse instalacije (električne, napeljave za pitno vodo in kanalizacijo) | 22.100 EUR |
| Popolnoma obnovite notranjost | 44.800 EUR |
| Skupni stroški obnove jedra z njim | 113.150 EUR |
| Skupni stroški obnove jedra na m² | 808,21 EUR na m² |
| Primerjalna cena: stroški rušenja, stroški montažnih hiš (na ključ), pomožni stroški gradnje | 249.200 EUR |
| Primerjalna cena za rušenje in novogradnjo na m² | 1.780 EUR na m² |
Tu prikazani stroški se nanašajo samo na določeno stavbo in posebne lokalne razmere. Stroški rušenja, montažnih hiš in tudi stroški obnove jedra so lahko v drugih primerih bistveno višji ali nižji.
Prenova jedra je običajno cenejša od skupnega rušenja in gradnje nove stavbe.
Naš primer stroškov pa jasno kaže, da bi v tem primeru celo celovita obnova stavbe pomenila manj kot polovico stroškov rušenja in novogradnje. V mnogih primerih je podobno. Problematično postane le, kadar bi jedro stavbe (nosilne stene) že zahtevale obsežne prenove.
Vprašanje: V katerem cenovnem razredu so stroški rušenja in novogradnje?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Za popolno rušitev stavbe morate izračunati stroške približno 150 EUR na m² . V mnogih primerih pa je zaradi značilnosti stavbe, narave nepremičnine in okoljskih zahtev treba pričakovati znatno večje stroške rušenja.
Stroški za novo stavbo so vedno individualni.
Stroški novogradnje vedno temeljijo na želeni hiši, vrsti gradnje (montažna hiša, individualno načrtovana masivna gradnja, lesena hiša itd.), Individualno želeni izvedbi in obsegu opravljenega osebnega dela med gradnjo. Na tej točki si lahko preberete več o stroških gradnje hiše.
Vprašanje: Od česa so odvisni skupni stroški rušenja in novogradnje?
Strošek za preverjanje stroškov: Pri stroških rušenja igrajo vlogo naslednji dejavniki :
- Velikost hiše (odločilno tudi za to, ali je treba rušenje odobriti, za navedene stavbe je dovoljenje vedno potrebno, ne glede na to)
- gradnjo hiše
- uporabljeni gradbeni materiali
- morebitna obstoječa onesnaževala (npr. azbest, PCB, živo srebro - tukaj so možni ogromni dodatni stroški rušenja)
- Lokacija in dostopnost hiše
- Stanje terena in neposredno okolje (potrebna zaščita pred prahom in hrupom, možnost uporabe težkih strojev)
- metoda rušenja, uporabljena v posameznem primeru
- količina gradbenega ruševin
- ali je po rušenju potrebno polnjenje
Način gradnje je odločilen za stroške nove stavbe.
Pri gradnji hiš igra vlogo:
- kateri način gradnje se uporablja (montažna hiša, masivna montažna hiša, individualno načrtovana masivna gradnja, hiša v leseni gradnji itd.)
- izvedbo hiše
- velikost nove stavbe
- pri katerih nastanejo stroški načrtovanja in odobritve
- znesek dodatnih stroškov gradnje
- stroški (pre) oblikovanja zunanjosti hiše
Tudi pri rušenju so od primera do primera možne precejšnje razlike v stroških. Vendar je to mogoče natančno oceniti le s podrobno preiskavo rušenja, ki lahko stane več kot 1000 EUR. Šele potem je mogoče razumno zanesljivo oceniti, kakšne stroške bo povzročilo rušenje.
Tudi pri novogradnjah je vedno znova pričakovati glede stroškovnih negotovosti. Nobene gradnje hiše ni mogoče načrtovati do zadnjega centa. Projekt „ruši in obnovi“ zato pomeni veliko negotovost glede pričakovanih stroškov, četudi se pogosto domneva nasprotno.
