Obnovitvene obveznosti - zakaj je nepremičnina nenadoma dražja od pričakovane
Ali ne morete s svojo hišo in stanovanjem početi, kar želite? Navsezadnje je lastnina. Toda lastništvo obvezuje, se včasih reče. Kaj pravzaprav? Delno za vzdrževanje, popravilo ali posodobitev te nepremičnine. To seveda temelji na zakonskih predpisih.
Prenova: upoštevajte obveznosti in zakonske predpise © studio Studio, fotolia.com
Sliši se neprijazno, na primer v oddelku 177 gradbenega zakonika:
"Če ima strukturni sistem pomanjkljivosti ali napake v svojem notranjem ali zunanjem stanju, katerih odprava ali odprava je možna s posodobitvijo ali popravilom, lahko občina odredi pomanjkljivosti z zahtevo po posodobitvi in odpravo pomanjkljivosti z zahtevo po popravilu."
Mislili bi, da lahko župan vsakogar zaveže k popravilu hiše - pravzaprav to ni tako enostavno. Obstaja veliko pogojev v korist lastnika in pogosto se ta odstavek ne uporablja. Na to se bomo vrnili kasneje.
Energična prenova
Ko se govori o obveznostih prenove, gre večinoma za tako imenovano energetsko prenovo. To pomeni, da je treba sprejeti ukrepe za zmanjšanje porabe energije za ogrevanje. To zahteva Odlok o varčevanju z energijo (EnEV). Lastniki stanovanj nikakor niso prisiljeni k takim ukrepom. Toda: kdor prenavlja, mora upoštevati predpise EnEV. V nasprotnem primeru obstaja nevarnost znatnih glob.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Nič od tega ni enostavno. Velja veliko število zahtev in predpisov, obstajajo izjeme in posebni primeri. Branje vseh teh sklopov pravil ni za vsakogar. Tudi tu je mogoče navesti le nekaj predpisov, ki ponujajo začetno usmeritev; ne more biti nobene trditve o popolnosti ali pravno zavezujoči. Poleg tega se posamezni predpisi vedno znova spreminjajo. Priporočljivo je, da se posvetujete z energetskim svetovalcem, še posebej, če želite izkoristiti sredstva KFW. Mimogrede so tudi takšni, če se ne lotite popolne prenove, ampak izvajate samo posamezne ukrepe, na primer zamenjavo oken.
Mimogrede, izgovor ne velja, da o teh nalogah niste vedeli ničesar. Pri prodaji nepremičnine niti nepremičnini niti prodajalcu na to ni treba opozoriti kupca. Energetska izkaznica pa lahko daje informacije - če je poraba velika, mora biti kupec aktiven. Na splošno je priporočljivo, da se pred nakupom posvetujete s strokovnjakom, ki ve, katera obnovitvena dela je treba opraviti. Nato je treba v financiranje vključiti zapadle stroške.
Energetska izkaznica ocenjuje porabo energije nepremičnin Nasvet: Poiščite najcenejše regionalne obrtnike in specializirana podjetja, primerjajte ponudbe in prihranite do 30%. Povprašajte zdaj brez obveznosti
Fasada, streha in ogrevanje
Pri izolaciji se vedno omenja prednji del hiše. Kdor prenovi več kot deset odstotkov tega, ga mora izolirati. To ne velja, če samo barvate fasado. Če pa izolacija manjka, morate dvakrat premisliti, kako jo nadomestiti, ko je gradbeni oder že na svojem mestu.
Izolacija fasade © fotolia.com Izolacija fasade 
: Kaj morate upoštevati
Izolirane morajo biti tudi neizolirane strehe ali zgornji talni strop. Izolacija strehe je običajno precej bolj zapletena. Dobite pa tudi zalogovnik, ki je izoliran in ga lahko ustrezno uporabite. Torej je to zelo odvisno od posameznega primera. Koristno je, če ponudbe obrtnikov naredite za obe različici.
Izolacija strehe © Alterfalter, fotolia.com 
Izolacija strehe : Obstaja več možnosti
Iz zahteve po izolaciji so izključene hiše z največ dvema stanovanjima, od katerih je eno lastnik živel sam pri sebi, in to vsaj od leta 2002. Če je hiša prodana, pa mora novi lastnik mrak - ko prenavlja.
Tudi hiše, kjer izolacija ne bi bila varčna, so izvzete iz zahteve po izolaciji. Če to predstavite na pravno razumljiv način, tudi tukaj ne gre brez energetskega svetovalca. Obstajajo tudi omejitve pri stavbah s seznama - tudi te morajo biti izolirane, vendar so na primer zahtevane izolacijske vrednosti drugačne.
In ogrevalni sistem? Kotle, ki so bili nameščeni do leta 1985, je treba zamenjati, tudi brez kakršne koli druge prenove. Spet obstajajo izjeme glede učinkovitosti ogrevalnih sistemov in vrste hiš. Poleg energetskih svetovalcev so za to temo pristojni tudi Schonsteinfegerji. Prav tako so seznanjeni s predpisi za izolacijo toplotnih cevi. Če te vodijo skozi hladno klet, je potrebna izolacija.
Stari ogrevalni sistem © Tinadefortunata, fotolia.com
Predpostavka, da bodo te posodobitve povzročile znatne stroške, je večinoma upravičena. Res pa je tudi, da se je ogrevalna tehnologija razvila tako hitro, da se stroški kompenzirajo s precejšnjimi prihranki. Potrebna je tudi namestitev termostatskih ventilov za ogrevalne sisteme, tudi za talno ogrevanje.
Pravice in dolžnosti najemnika
Mimogrede, najemnik, ki je križ, ni zadosten razlog, da bi se izognil obveznostim modernizacije. Najemniki morajo te ukrepe prenašati in pričakovati tudi povečanje najemnine. Letni najemnini lahko prištejemo enajst odstotkov stroškov posodobitve. Lastnik stanovanja mora najemnike o ukrepih obvestiti vsaj tri mesece pred začetkom del. Po drugi strani pa ima lahko najemnik izredno pravico do odpovedi.
Formalnosti in roki
Seveda je treba pri dogovarjanju z oblastmi vse dokazati. V ta namen obstaja izjava podjetnika - naročeno podjetje potrjuje, da je spoštovalo predpise ENEV. Te izjave je treba hraniti pet let.
Upoštevajte formalnosti in roke © Zerbor, fotolia.com
Po nakupu hiše imate na voljo le dve leti, da izvedete predpisane prenove. To ni toliko, če najprej raziskujete in načrtujete, nato financirate in želite naročilo oddati pravočasno. Na koncu je dimnikar tisti, ki preveri izpolnjevanje obveznosti obnove. Kršitve se ne štejejo za manjše - lahko se naložijo globe do 50.000 evrov.
NASVET
Uporabite našo brezplačno ponudbo: Primerjajte cene obrtnikov in prihranite do 30 odstotkov
Drugi razlog: spomeniško varstvo
Lastništvo obvezuje - to še posebej velja za hiše, ki so na seznamu stavb. Stavba priča o življenju prejšnjih generacij, ne samo lastnika, temveč tudi širše javnosti. Zato širša javnost, ki deluje preko države, zahteva ohranitev teh stavb. Mimogrede ločimo ansambelsko zaščito, pri kateri je pomembna le zunanja zasnova stavbe, in posamezen spomenik - tu spomeniško zaščito zanima tudi notranjost hiše.
Zaščita spomenika © Doc Rabe, stock.adobe.com
O obstoječih obveznostih se je najbolje pozanimati pred nakupom. Ker to lahko pomeni precejšnje dodatne stroške, na primer pri zamenjavi oken. Vsekakor se lahko zanesete na nasvet pristojnih spomeniških oblasti v okrožju. Ne ustvarjajo načrtov ali izračunov stroškov, vendar natančneje vedo, kaj je treba storiti. Obveznosti obnove spomeniškega varstva se nanašajo manj na to, da se ukrep sprejme ali ne, temveč na kakšen način. Spomenik ne določa, ali je treba zamenjati vrata. Ko pa so zamenjana, pomaga določiti, kako naj bodo videti nova vrata.
Na območju prenove
Če hiša grozi, da bo propadla, lahko spomeniškovarstveni organ po potrebi izvede prenovo. Če si lastnik tega ne more privoščiti, mora zgradbo prodati. Podobno je z nepremičninami na območju sanacije. Občina lahko tu izda zahtevo za prenovo. Vendar se ti primeri uporabljajo zelo nerad in zelo redko; nobena oblast se ne želi izpostavljati obtožbam razlastitev lastnikov stanovanj. Praviloma se težava poskuša rešiti s pogajanji.
Gradbeni kodeks vsebuje številne opredelitve in predpise. Pomanjkljivosti, ki upravičujejo zahtevo po prenovi, obstajajo, če »sistem ne izpolnjuje splošnih zahtev za zdrave življenjske in delovne pogoje.« Vendar pa lahko trdimo tudi o pomembni okvari ulice ali mestne krajine. Občina je dolžna do določene mere tudi povrniti stroške.
