Stroškov razvoja nepremičnine ne smemo podcenjevati - in tudi težko jih je izračunati vnaprej. Jasne so razlike glede na lokacijo nepremičnine in občine . Tukaj preberite, kako se sestavljajo stroški in ali morate celoten znesek plačati sami.
Kdor gradi hišo, mora običajno plačati razvojne stroške. Višina stroškov je večinoma odvisna od obsega potrebnega dela in od posamezne občine. Stroški se plačajo občini. Ko so komunalne pisarne priključene na električno in vodovodno omrežje, lahko tudi pobirajo pristojbine.
Dobro je vedeti: Obvestila o razvojnih stroških ne boste vedno prejeli neposredno med gradnjo hiše. Včasih se stroški obračunajo leta po zaključku razvoja. Nato lahko vložite ugovor, vendar morate upoštevati, da to nima odložilnega učinka na pravni podlagi Zakonika o upravnem sodišču (VwGO).
Katere vrste razvojnih stroškov obstajajo?
Stroški razvoja nepremičnine se razlikujejo v tehničnih in prometnih razvojnih stroških. Tehnični stroški vključujejo priključitev nepremičnine na oskrbovalno in odvozno omrežje. To vključuje elektriko, plin, javno oskrbo z vodo in priključek na kanalizacijski sistem.
Razvoj prometa vključuje gradnjo cest, pločnikov, razsvetljave, javnih zelenih površin, otroških igrišč in zaščito pred hrupom. Upoštevati pa je treba tudi povezavo s telefonskim in kabelskim televizijskim omrežjem.
Kdaj morate plačati razvojne stroške?
Lastnost je treba vedno razviti, če jo želimo graditi. Le tako se lahko načrtovana hiša pozneje oskrbi z elektriko in vodo. Če želite kupiti samo obstoječo hišo, vam ni treba več plačevati nobenih razvojnih stroškov.
Nasvet: Če iščete stavbno zemljišče, je najbolje, da poiščete samo popolnoma razvita zemljišča. Ali je nepremičnina delno razvita ali v celoti posneta, vsebuje informacije o razvojnih stroških, s katerimi morate računati. Posebej so primerna nova razvojna območja, saj so običajno že opremljena z vsemi pomembnimi vodi in cevmi - razvojnih stroškov pogosto sploh ni. V nasprotnem primeru lahko občina v skladu s 129. členom Gradbenega zakonika (BauGB) kot razvojni prispevek zaračuna do 90 odstotkov stroškov, nastalih zaradi priključitve na električno, vodno ali plinsko omrežje.
Stroški razvoja se lahko zelo razlikujejo
Prispevki za razvoj se razlikujejo glede na lokacijo nepremičnine. Če je to na primer daleč od glavne priključne točke ali je treba za dosego nepremičnine zgraditi cesto, lahko pričakujete bistveno večje stroške. Poleg tega se stroški razlikujejo od mesta do mesta in jih je težko določiti pavšalno.
Lokacija ima odločilni vpliv na višino razvojnih stroškov nepremičnine.
Gradbena koda (BauGB) se uporablja za razporeditev razvojnih stroškov na nova občinska zemljišča. Občina lahko za izračun stroškov izbere različne standarde distribucije. To je na primer odvisno od vrste gradnje in vrste uporabe nepremičnine. Dobro je vedeti: Komercialni uporabniki morajo pričakovati višje razvojne stroške kot zasebni uporabniki. Nadalje so stroški določeni s površino nepremičnine in širino nepremičnine. Konec koncev pa je razdelitev stroškov odvisna od distribucijskega ključa odgovorne občine.
Nasvet: Pri vnosu vrednosti tal bodite pozorni na ustrezne oznake. Lastnosti, ki so predmet razvoja, boste prepoznali s kratico "ebp" (prispevek k razvoju). Če nadaljnjega prispevka ni treba plačati, je nepremičnina označena z „ebf“ (brez razvojnega prispevka). Če želite kupiti zemljišče na novo zazidanem območju, je večina razvojnih stroškov, kot so gradnja cest, ulična razsvetljava ter oskrbovalni in odvozni vodi, običajno že vključena v nakupno ceno. Tu investitor nepremičnine ali občina plača predplačilo in nato stroške razdeli na gradbene parcele. V večini primerov je treba plačati samo zadnji meter kabla od priključnega mesta do stavbe.
- elektrika
Stroški za električni priključek so običajno med 2000 in 3000 evri - odvisno od tega, kako dolge morajo biti linije. Ker je napajalna povezava nepogrešljiva, tukaj težko prihranite denar. Obstaja pa možnost namestitve fotovoltaičnega sistema na streho in s tem ustvarjanja dodatne energije.
- plin
Povezava s cevjo za plin ni nujno potrebna - poleg tega tako imenovani "mestni plin" pogosto ni na voljo na starejših podeželskih gradbenih območjih, saj ni ustreznega cevnega omrežja. Druga možnost: namestitev rezervoarja za utekočinjeni plin na posest kot medij za prenos toplote ni več priporočljiv zaradi težav z emisijami. Kuharji hobiji običajno raje uporabljajo plinski štedilnik za kuhanje, pogostejša alternativa pa je visokonapetostni tok - tudi če toplote iz električnega štedilnika ni mogoče dozirati tako dobro. Če želite priključek za plin in Če imate na lokaciji linijsko omrežje, lahko pričakujete stroške povezave približno 2000 do 3000 evrov.
Če se odločite za priključitev na plinsko omrežje, bodo nastali razvojni stroški okoli 2000 evrov.
- vode
Vodna povezava je vedno potrebna. Odvisno od oddaljenosti do naslednje priključne točke boste plačali med 2.000 in 5.000 evri. Če živite v državi, se boste morda lahko izognili povezavi s kanalizacijskim omrežjem. Namesto tega lahko odpadno vodo shranimo v velik rezervoar in jo za plačilo redno izčrpava ponudnik storitev. Najbolje je, da vnaprej preverite, ali se vam ta metoda splača. Tako imenovane greznice ne zagotavljajo zanesljivega čiščenja odpadne vode - zato so zdaj dovoljene le za infiltracijo deževnice. Če želite, lahko takoj opravite tudi priprave za kasnejšo namestitev vodne povezave na vrtu.
- telekomunikacije
Stroški telefonske ali širokopasovne povezave so razmeroma nizki. Računajte na nekaj sto evrov. Nastavitev je običajno brezplačna, običajno pa se zaračuna provizija. Z mesečno naročnino se nato plača usmerjevalnik WLAN, ki se običajno uporablja za telefonske klice (IP telefonija). Vendar pa potrebujete tudi stabilno internetno povezavo z dovolj pasovne širine, če želite hišo kasneje spremeniti v pametni dom, na primer, če jo želite opremiti s pametnim domom ali uporabljati storitve pretakanja video posnetkov. Z razširjeno uvedbo mobilnega radijskega standarda 5G bodo v prihodnosti visoke pasovne širine dosežene tudi prek mobilnega telefonskega omrežja, zaradi česar bi bakreni, televizijski ali optični kabli lahko zastareli. Kako stabilna bo ta celična povezavavendar je še treba videti.
Internetna povezava z visoko pasovno širino postaja vse bolj pomembna. Zato preverite, ali je optični kabel na voljo na mestu.
Izračunajte razvojne stroške
Izračun stroškov razvoja se na prvi pogled zdi nekoliko zapleten. Nobenega pravila ni vedno mogoče uporabiti. Stroški so v glavnem odvisni od stopnje pristojbin v občini. Odločilno vlogo igrata dve vrednosti: številka tal (GRZ) in številka tal (GFZ).
- Primer izračuna
Zazidava se zazidljiva parcela velikosti 1.000 kvadratnih metrov. Osnovna površina je 0,5, tlorisna površina pa 1. Tako je mogoče zgraditi največ 500 kvadratnih metrov. Vsaka nadstropja imata največ 100 kvadratnih metrov površine, tako da se za stroške razvoja odpadne vode predvideva 200 kvadratnih metrov. Za razvojne stroške je določenih osem evrov na kvadratni meter. To pomeni: 8 evrov x 200 evrov = 1.600 evrov za kanalizacijski priključek.
Poleg tega obstajajo še preostali stroški povezave za elektriko, plin in telekomunikacije. Odvisno od lokacije in okoliščin ste takrat vsaj 5600 evrov. Stroški se lahko zelo razlikujejo, zlasti ko gre za priključek za vodo.
- Dodatni stroški
V nobenem primeru ne smete pozabiti, da je treba ob odprtju novih stavbnih zemljišč lastništvo običajno izmeriti. Poleg tega je v mnogih primerih treba pripraviti poročilo o podtalju.
Med raziskavo se pripravi uradni načrt strani. Poleg tega prejmete načrt mesta, povezan z objektom, ki določa zgradbo, ki jo je treba zgraditi. Raziskavo izvaja državno odobrena geodetska pisarna. Stroški tega so skoraj enaki in so sestavljeni iz naslednjih točk:
- Uradni načrt strani s tremi različicami
- Načrt spletnega mesta, povezan z nepremičninami
- Preverjanje položaja in višine, merjenje stavbe
- Lep vložek
- Pristojbina za anketne dokumente
- DDV
Če seštejete posamezne stroške, morate za meritev plačati med 2000 in 3000 evri.
Občasno bo morda potrebna tudi raziskava tal. Zagotavlja informacije o naravi gradbišča in o tem, ali je treba pred gradnjo hiše sprejeti nadaljnje ukrepe. Vedno opravite oceno tal pred nakupom nepremičnine ali pa imate pravico do odstopa, če gradbišče zahteva bolj zapletene temeljne ukrepe - to vam bo preprečilo, da bi vas pustili na zemljišču, ki je verjetno nepozidano, ali bistveno višje stroške gradnje, kot je bilo prvotno načrtovano. Na primer, tla s sloji barja v podtalju, ki jih pogosto najdemo v poplavnih ravnicah in v bližini obale, so problematična - tu se običajno zahteva draga pilotska podlaga načrtovane stavbe. Cene raziskave tal se med državami razlikujejo med 500 in 1000 evri.
Pazite se onesnaženih mest
Velika neznanka, ki jo je treba razjasniti tudi pred nakupom nepremičnine, je vprašanje onesnaženih lokacij. Če je na primer lastnina nekdanja industrijska puščava, bo zaradi onesnaževal, kot je odpadno olje, morda potrebna draga sanacija tal. Službe za odstranjevanje nabojev mora v skladu z včasih zelo zapletenimi varnostnimi ukrepi strokovno odstraniti tudi ostanke streliva ali nedetirane zrakoplovne bombe iz vojne. Mimogrede: dovolj je, če med zemeljskimi deli na posestvu najdemo staro jekleno čelado ali oklepno verigo - vse, kar kaže na bojne operacije, zahteva premoženje po celotnem območju za tako imenovane orožnice.Kot lastnik nepremičnine morate sami pokriti stroške iskanja in po potrebi zemeljskih del, da sami odkrijete vire nevarnosti. Država plača tako za reševanje kot tudi za razorožitev, odstranitev in strokovno odstranjevanje.
Od davka odštejte stroške razvoja
Stroški razvoja pri gradnji hiše so lahko precejšnji. Dobra novica je: Za to vam ni treba plačati popolnoma sami, imate pa možnost, da stroške razvoja kot storitev posodobitve odštejete od davka, ne glede na to, ali želite prihodnjo hišo oddati ali živeti v sebi.
… Nalaganje