Gradnja družinskega doma je marsikomu visoko na seznamu ciljev. Pogosto obstaja negotovost glede stroškov gradnje hiše. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, katere stroške morate na splošno pričakovati in kateri stroškovni dejavniki igrajo pomembno vlogo pri gradnji hiš.
Vprašanje: Koliko stane gradnja hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Hiše je mogoče načrtovati in graditi zelo različno - cena je temu primerno drugačna. Zato je zelo težko na splošno reči.
V praksi čisti stroški gradnje znašajo približno 1.300 EUR na m² do 2.500 EUR na m² življenjske površine . Ogromen cenovni razpon povzročajo številne možnosti gradnje in opremljanja hiš.
Upoštevati morate tudi pomožne stroške gradnje - praviloma znašajo približno 15% - 20% čistih stroškov gradnje. Seveda so tu tudi stroški nepremičnine.
Na koncu ne smemo pozabiti pri gradnji hiše, so dodatni stroški za oblikovanje zunanjega dela okoli hiše, za gradnjo garaže ali nadstreška za avto in stroški tlakovanja dovoznih poti, dvorišč in vrtnih poti. Čisti stroški gradnje še zdaleč niso končani.
Pomembno je, da vnaprej ločite, katero vrsto hiše želite zgraditi:
- samostojna družinska hiša
- stanovanjska zgradba
- dvojček hiša, deljena s prijateljem ali sorodnikom
To pomembno vpliva tudi na stroške.
Samostojna enodružinska hiša je običajna, najpogosteje izbrana varianta. Vendar pa obstajajo že številne možnosti za bistveno drugačne načine gradnje:
- montažna hiša
- trdna montažna hiša
- trdna hiša ("kamen na kamnu")
- hiša iz lesenega okvirja
- lesena hiša (brunarica)
Pred začetkom osnovnega načrtovanja je najbolje, da ste jasni v smeri, v katero želite iti pri gradnji hiše.
Velikost hiše odločilno vpliva na ceno
Stanovanjsko gradnjo je seveda bistveno dražje za gradnjo, kot enodružinske doma. Vendar pa lahko manjše potrebe po prostoru na nepremičnini, skupnem ogrevalnem sistemu, skupni strehi in skupnih pomožnih stroških gradnje za obe strani v stanovanjski hiši povzročijo stroškovno prednost med gradnjo. V ta namen bo morda treba zgraditi tudi dodatne splošne površine, ki jih ni mogoče uporabiti neposredno kot bivalni prostor (npr. Stopnišče).
Duplex je tudi stanovanjsko gradnjo in ponuja enake prednosti - hiša se šteje samo duplex, če je sestavljen iz dveh enako zasnovanih polovic, ki imajo vsaj eno steno skupnega. Ker skupni prostori v dvojčki niso več uporabni, je gradnja pogosto lahko celo cenejša od stanovanjske hiše.
Primer stroškov iz prakse
Zgrajena bo preprosta enonadstropna masivna hiša (opeka na opeki) z velikostjo 140 m² bivalne površine. Konstrukcija je sorazmerno enostavna s pravokotnim tlorisom, z enim lupinskim opečnim zidom (debelina zida 36,5 cm) in preprosto sedlo streho. Energijski standard hiše je KfW 70.
| Objavi | cena |
|---|---|
| čisti stroški gradnje | 145.000 EUR |
| Stroški gradnje | 34.000 EUR |
| Zemljišče - kupnina in dodatni stroški | 132.000 EUR |
| Oblikovanje zunanje površine (zelenje, ograja, vrtne poti) | 25.000 EUR |
| Skupni stroški gradnje hiše | 391.000 EUR |
Seveda je to le en sam stroškovni primer za zelo specifično hišo na določeni lokaciji in gradnji. Stroški za druge hiše so lahko tudi bistveno drugačni.
Iz našega primera stroškov pa jasno vidite, da čistih gradbenih stroškov še zdaleč ni konec: Na koncu celotna gradnja hiše stane več kot dvakrat več kot čistih gradbenih stroškov. Skupni stroški bi lahko bili bistveno višji.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški gradnje hiše?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda tu nastopi veliko število stvari.
Najprej igrajo vlogo stroški nakupa nepremičnine:
- kupnina za nepremičnino
- pomožni stroški pri nakupu nepremičnine (zemljiška knjiga, davek na promet nepremičnin, notarske provizije)
- razvojne stroške za posamezno nepremičnino
Potem gre za stroške gradnje načrtovane stavbe, tu so odločilni:
Stroški gradnje hiše so odvisni od številnih različnih dejavnikov
-izbrana velikost hiše
- izbrani način gradnje (montažna hiša, masivna montažna hiša, masivna hiša, lesena hiša, lesena hiša itd.)
- izbrani tloris
- izbrana oblika strehe
- ali bo zgrajena klet ali talna plošča
- kateri energetski standard je izbran
- kateri notranji standard je treba doseči
- pomožni stroški gradnje (za sam gradbeni projekt)
Po tem igrajo vlogo pri skupnih stroških tudi:
- stroški ozelenitve
- stroški garaže ali nadstreška za avtomobile
- stroški gradnje terase
- stroški gradnje in tlakovanja dostopnih cest ali dvorišča
- stroški ograj in ograjenih prostorov
- stroški oblikovanja nepremičnine in posebne dodatne opreme (ribnik, bazen, vrtna hiša itd.)
Vse to je treba upoštevati pri stroških gradnje hiš. V praksi so dejanski skupni nastali stroški pogosto podcenjeni in marsikaj je pogosto pozabljeno upoštevati. Iz tega razloga je pomembno, da čim prej natančno načrtujete, da dobite dober pregled vseh nastalih stroškov.
Vprašanje: Kaj pravzaprav vključujejo pomožni stroški gradnje?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To vprašanje se postavlja zelo pogosto.
Pomožni stroški gradnje vključujejo najprej tako imenovane stroške pridobivanja zemljišč: to so stroški za notarja (na splošno okoli 2% kupnine nepremičnine in, če je primerno, tudi stroški posrednika (običajno približno 6% - 7% stroškov nepremičnine , vendar to lahko Obstajajo tudi stroški davka na promet nepremičnin, običajno približno 5% - 7% kupnine za nepremičnino. Za vpis v zemljiško knjigo so dodatni stroški - lahko se razlikujejo glede na pristojni okrožni urad in Pogoji v posameznih primerih.
Vprašanje: In potem pridejo stroški priprave gradbenega projekta?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Točno. Neposredna gradbena priprava vključuje
- Stroški razvoja
- stroški ankete in
- stroški raziskave tal
Če so na posestvu onesnažena mesta, ki jih je treba očistiti, lahko to še poveča stroške.
Če želite sploh graditi, morate zdaj
- gradbeno dovoljenje in
- načrt arhitekta
Za oboje so seveda precejšnji stroški. Glede na storitve arhitekta lahko stroški gradbenih dovoljenj in načrtovanja znašajo približno 10% stroškov gradnje .
Ker je financiranje gradnje v večini primerov potrebno, morajo biti ti stroški vključeni tudi v pomožne stroške gradnje:
- Stroški financiranja
- Pristojbine, stroški uvajanja
- Obresti v fazi gradnje
Na koncu se pred začetkom dejanskih gradbenih del postavi gradbišče (priključek za elektriko na gradbišču, priključek za gradbeno vodo). Potem se gradnja končno lahko začne.
Vprašanje: Ali obstajajo dodatni stroški med fazo gradnje in po njej?
Arhitekt kot gradbeni vodič se splača, a ima svojo ceno
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Med pomožne stroške morajo biti praviloma vključeni tudi tekoči stroški za elektriko in gradbeno vodo. Prav tako je pomembno, da upoštevate različna zavarovanja, ki jih kot gradbenik potrebujete v fazi gradnje.
Če arhitekt prevzame tudi gradbeni nadzor ali če je imenovan drug gradbeni nadzornik, zanj nastanejo tudi stroški.
Po končani gradnji bo moral naročnik plačati tudi dodatne stroške: na primer za predpisane meritve končne stavbe ali za postavitev končnih povezav na stavbo.
Vprašanje: Kakšno vlogo pri gradnji igrajo način gradnje, oblika strehe in podobno?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je vedno zelo težko dati splošne izjave: Montažna hiša ni nujno vedno cenejša od masivne hiše, kar je odvisno tudi od podrobne izvedbe in od želene opreme. Čiste lesene hiše je običajno nekoliko ceneje graditi kot hiše iz trdnih zidnih gradbenih materialov - vendar to ni nujno v vsakem primeru. Gradnja lesenih okvirjev je običajno stroškovno nevtralna v primerjavi s trdnimi gradbenimi materiali, kar pomeni, da skoraj ni bistvenih razlik v stroških.
Splošno o stroških se lahko strinjate s streho: če primerjate preprosto dvokapno streho z dvokapno streho, je bolj zapletena dvostranska streha z dodatnimi površinami strehe običajno približno 50% dražja .
Ravne strehe so običajno celo cenejše kot dvokapne, kasneje pa povzročajo precejšnje stroške vzdrževanja, ki običajno dolgoročno izničijo začetno stroškovno prednost. Zelo dobra izbira so običajno enokapne strehe, ki so zaradi zmanjšane površine strehe običajno cenejše za postavitev in imajo tudi veliko prednost, saj ne omejujejo prostora na tleh pod streho.
Kompleksnost strešne konstrukcije (nadstreški, žlebovi, ukrivljene strehe itd.) Seveda močno vpliva na stroške strehe, ki so na splošno precej precejšnji. Vrsta kritine ima še vedno pomembno vlogo pri ceni.
Ko gre za tloris, je seveda očitno, da je preproste, pravokotne tlorise vedno lažje postaviti in zato tudi cenejše od zapletenih, kotnih tlorisov ali posebnih oblik.
Vprašanje: Kakšno vlogo ima oprema hiše pri ceni?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To ima zelo jasen učinek na posameznih področjih - na primer pri velikosti in zasnovi okenskih površin. Kakovostna okna z veliko površino povzročajo bistveno večje stroške kot majhna, preprosto oblikovana okenska območja.
Tudi pri notranjih delih so lahko precejšnje razlike v stroških. V praksi stroški notranje opreme običajno znašajo med 400 EUR na m² in 800 EUR na m² . Že to kaže, kako velike so lahko razlike v stroških.
Druge pomembne razlike izhajajo iz izbire ogrevalnega sistema za dom. Samo v enodružinski hiši lahko samo pri izbranem ogrevalnem sistemu nastanejo razlike od 10.000 do 20.000 EUR .
Dodatni balkoni, okna od tal do stropa in podobno luksuzno pohištvo lahko nato ceno še podražijo. To velja tudi za izbiro talnih oblog ali ploščic - tudi tu zagotovo lahko zapravite veliko dodatnega denarja.
Po drugi strani pa energetski standard hiše povzroča razmeroma majhne razlike - tudi pasivna hiša bi povzročila le okoli 10% - 20% dodatnih stroškov. To je bistveno nižje pri gradnji samo ene učinkovitosti - vendar se dolgoročno običajno splača glede na prihodnje obratovalne stroške. Pri gradnji jih morate vedno paziti.