Najemniško pravo v Nemčiji je zelo zapleteno. Da bi se izognili pravnemu sporu, lahko v tem članku ugotovite, katere pravice in obveznosti imate kot najemnik ali najemodajalec.
Najemna pogodba ima to vlogo v najemniškem pravu
Po najemnem pravu je najemna pogodba pogodba po obligacijskem pravu, ki jo skleneta dve različni stranki - najemnik in najemodajalec. Ta pogodba najemodajalca zavezuje, da najemniku dovoli uporabo določene nepremičnine za najem. V zameno je najemnik dolžan najemodajalcu plačati dogovorjeno najemnino. Poleg tega najemna pogodba ureja še druge pravice in obveznosti najemnikov in najemodajalcev, nekatere pa podrobneje razložimo v nadaljevanju.
Najemno pravo do modernizacij
Ukrepi za posodobitev so strukturne spremembe. Povezana najemna zakonodaja je pojasnjena v §555 b BGB. Upoštevati je treba naslednje pravice in obveznosti:
Najava posodobitve
V skladu z najemno zakonodajo mora najemnik pisno obvestiti najemnika o načrtu posodobitve vsaj tri mesece pred začetkom gradbenih del (odstavek 555 c (1) BGB). Pismo mora vsebovati obseg posodobitve, kdaj se bodo dela začela, kako dolgo bodo trajala in kakšno povečanje najemnine lahko najemnik pričakuje. V primeru energetske prenove se mora najemodajalec v spremnem pismu sklicevati le na splošno znane pavšale.
Dolžnost najemnika, da dopušča posodobitve
Ena prednost za najemodajalce je, da ob napovedanem ukrepu najemniki ne morejo več zavrniti posodobitve zaradi verjetnega povečanja najemnine. Od leta 2018 morajo najemniki ukrepe prenašati v večji meri kot prej. Težave lahko uveljavite le en mesec po prejemu obvestila o ukrepih. Najemodajalci morajo najemnika obvestiti o tem roku.
To je novo: povečanje najemnine po posodobitvi
V skladu z oddelkom 559 nemškega civilnega zakonika (BGB) lahko najemodajalci namesto prejšnjih enajstih odstotkov dodajo le osem odstotkov stroškov modernizacije na najem na leto. Med tem je bila v 6 letih določena zgornja meja 3 evra na kvadratni meter, s čimer se lahko najemnina po posodobitvi poveča. Če so najemniki prej plačali manj kot 7 evrov najemnine na kvadratni meter, znaša zgornja meja 2 evra.
Brez znižanja najemnine za energetsko posodobitev
Energijsko učinkovite posodobitve izključujejo pravico najemnika, da tri mesece zniža najemnino. Če je na primer izolacija zunanje fasade povezana z gradbenim hrupom in umazanijo, najemnik ne more takoj zmanjšati najemnine do leta 2018 zaradi poslabšanja njegove bivalne kakovosti. To je zdaj mogoče šele od četrtega meseca, pod pogojem, da gradbena dela še naprej omejujejo najemnika pri običajni uporabi stanovanja. Spremenjeno znižanje najemnine pa velja le za posodobitve, povezane z energijo, ki dolgoročno varčujejo z energijo - najsi bo to z vgradnjo učinkovitega ogrevanja, zamenjavo oken ali namestitvijo izolacije. Najemnik mora tri mesece dopuščati tudi namestitev solarne tehnologije ali prezračevalnih sistemov z rekuperacijo toplote.
V primeru energetske posodobitve, kot je izolacija zunanje fasade, je znižanje najemnine zaradi poslabšanja kakovosti bivanja dovoljeno šele od četrtega meseca po najemniški zakonodaji.
Investicijske stroške za posodobitev prenesite na najemnika
Običajno mora stroške novega ogrevalnega sistema kriti najemodajalec. Vendar se tako imenovano krčenje toplote že nekaj let uporablja vedno pogosteje. S tem načelom nov ogrevalni sistem za mesečno plačilo namesti in upravlja ogrevalno podjetje ali dobavitelj energije. To je izjemno privlačno za najemodajalce, saj se stroški lahko prenesejo na najemnike. Stroški oskrbe s toploto pa se lahko najemniku prenesejo kot obratovalni stroški v skladu z oddelkom 556 c (3) BGB, če je prehod zanj stroškovno nevtralen. Poleg tega je treba projekt objaviti vsaj tri mesece vnaprej. Na ta način lahko zadevni najemnik preveri, ali dejansko obstajajo predpogoji za poznejšo razporeditev stroškov oskrbe z ogrevanjem kot obratovalni stroški.
Najemno pravo za zamudo pri plačilu pologa
Če najemnik ne plača varščine, čeprav je to dolžan storiti v skladu z najemno pogodbo, lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo brez obvestila v skladu z oddelkom 569 (2a) BGB, če zaostala plačila ustrezajo dvomesečni najemnini. Pri izračunu mesečne najemnine pa se najemnina upošteva kot osnova brez predplačil za obratovalne stroške. Opozorilo ni potrebno. V skladu s sodbo Zveznega sodišča (številka spisa VIII ZR 175/14) lahko najemodajalci celo odpovejo pogodbo brez predhodnega obvestila, če je zamudo pri plačilih povzročil center za zaposlovanje.
Nova najemna zakonodaja: zastavna pravica in izselitev
Zastavna pravica najemodajalca
V skladu s členom 562 (1) nemškega civilnega zakonika (BGB) ima najemodajalec pravico pobrati zastavno pravico na najemnikovih predmetih, ki so bili vneseni v najete prostore, če najemnik zamuja s svojimi plačili. Za uveljavitev zastavne pravice zadošča izjava najemodajalca, da bo uveljavil svojo pravico. Če nato najemnik poskuša odstraniti svoje stvari iz stanovanja brez vednosti najemodajalca, je običajno v skladu s členom 289 StGB preganjan.
Izselitev: Najemodajalec lahko to stori v skladu z najemno zakonodajo
Zaseg nepremičnine za najem je potreben, če najemnik stanovanja po prenehanju najema in uveljavitvi zastavne pravice ne želi zapustiti ali če najemodajalec noče vstopiti. Akcija izselitve določa, da mora najemnik vnesene predmete porabiti v depozitarju in predati najete sobe.
Sodišče se mora s takšnimi zahtevki za izselitev spoprijeti hitreje kot pred nekaj leti. Cilj je zmanjšati najemodajalčevo tveganje, da se neplačila zaradi dolgega pravnega spora povečajo. Sodišče lahko v postopku odredi, da najemnik položi dolgovani znesek. Če se to ne odzove, lahko s sodno odredbo odredi evakuacijo stanovanja.
Stroške, ki nastanejo med drugim za prevoz, pakiranje in skladiščenje predmetov, mora najemodajalec plačati s predplačilom izvršitelju. Ker se teh stroškov lahko na tisoče, obstaja še ena vrsta izselitve, da bi se izognili stroškom - tako imenovani berlinski model.
Da bi se izognil visokim stroškom prevoza in skladiščenja, lahko najemodajalec le omeji evakuacijo na najeto nepremičnino. To pomeni, da najemodajalca pouči o najemnikovih predmetih v stanovanju. Posledično se predplačilo za izvršbo bistveno zmanjša, saj ni stroškov za carinjenje in prevoz.
Najemna zakonodaja natančno določa, kdaj lahko najemodajalec izprazni stanovanje.
Najemno pravo: pretvorba v lastnino
Po dolgovih za najemnino so osebne potrebe drugi najpogostejši razlog, zakaj je najemnik odpovedan. Tu pa morajo najemodajalci izpolnjevati stroge zahteve. Pogosto imajo najemniki veliko možnosti, da se izognejo izgonu ali zahtevajo odškodnino.
Če je najemodajalec fizična oseba, lahko odpove najemno pogodbo, če želi najemnino uporabiti zase ali za sorodnika. Vendar je treba osebno uporabo dokazati v skladu z odstavkom 2, odstavek 2 št. 2 BGB.
Pravna oseba, kot je družba ali družba, ne more odpovedati najemne pogodbe zaradi lastnih potreb. Izjema pri tem je družba po civilnem pravu. Tu lahko delničarji sporočijo odpoved zaradi lastnih potreb.
V odpovednem pismu mora najemodajalec natančno navesti, za katere sorodnike bi rad registriral osebno rabo. Če ima lastnik več stanovanj, mora biti tudi jasno, zakaj je potrebna najemnina. Poleg tega najemna zakonodaja določa, da najemodajalec utemeljuje datum odpovedi.
Najemodajalec se mora tudi držati odpovednih rokov. Trimesečni odpovedni rok je treba upoštevati za najem do petih let, šestmesečni odpovedni rok za najem do osem let in odpovedni rok devet mesecev za najem, ki traja dlje kot osem let.
Nevarnost: Po pretvorbi najetega stanovanja v etažno lastnino je treba spoštovati odpovedno obdobje od 3 do 10 let v primeru odpovedi zaradi osebne rabe v skladu s § 577a BGB, če je večina oseb (na primer civilnopravna družba) pridobila nepremičnino.
V skladu z najemno zakonodajo je odpoved za osebno uporabo mogoče le, če je najemodajalec fizična oseba. Izjema je odpoved s strani civilnopravne družbe.
Tako najemno pravo pravi o povečanju najemnine
Povišanje najemnine za obstoječe najemne pogoje
Načeloma lahko najemnik v skladu s 558. členom BGB prilagodi najemnino lokalni stopnji, če obstaja najem. Lokalna najemnina temelji na povprečnih cenah primerljive najemnine na isti lokaciji v zadnjih štirih letih. Povišanje ni dovoljeno, če je to upravičeno z indeksom najemnine sosednje občine.
Najpozneje eno leto po vselitvi najemnikov se lahko uveljavi povišanje najemnine v skladu z odstavkom 1 člena 558, odstavek 1 BGB. Poleg tega so povišanja najemnin omejena. Prilagoditev lokalne najemnine v treh letih ne sme presegati 20 odstotkov. Če je ta zgornja meja dosežena pri 20 odstotkih, se lahko najemnina zviša šele čez tri leta. Povišanje najemnine zaradi modernizacije ostaja nespremenjeno.
V mestih in občinah v metropolitanskih območjih, kjer je ogrožena ustrezna oskrba prebivalstva z življenjsko površino, se je zgornja meja znižala z 20 na 15 odstotkov. Posledica: V treh letih se najemnine ne sme povečati za več kot 15 odstotkov (§ 558 Abs. 3 BGB).
Spremenjen najemni zakon o nadzoru najemnin in pretiranih najemnin
V primeru nove najemne pogodbe tako imenovana zavorna cena najema zagotavlja, da je najemnina le 10 odstotkov višja od lokalne primerljive najemnine. Ker so nekateri najemodajalci izkoristili številne izjeme od zakona, je bil najemniški zakon v zvezi s tem v letih 2019 in 2020 ponovno poostren. Da bi se najemodajalci z izjemami otežili, da bi se izognili zaviranju cene najema, so morali od leta 2019 najemnikom razkriti informacije, ne da bi jih o tem vprašali. Na primer, navesti morate predhodno najemnino, če uveljavljate višjo najemnino, kot dopušča omejitev najemnine (odstavek 556e (1) BGB). Najemniki imajo tudi pravico pridobiti informacije o drugih okoliščinah, ki omogočajo izogibanje zavorni ceni najema, na primer prejšnji modernizaciji (odstavek 556e, odstavek 2 BGB).Če najemodajalec ne spoštuje obveznosti posredovanja informacij, ne sme zaračunati višje najemnine. Vendar lahko informacije dohiti.
Zavora s ceno najema od zdaj naprej velja za nazaj (oddelek 556g BGB). Po začetku najema ima najemnik zdaj na voljo 30 mesecev, da zahteva vrnitev kakršnih koli čezmernih zahtevkov za najemnino. Ta sprememba najemne zakonodaje je začela veljati 1. aprila 2020 in velja za vse najemne razmere, ki so nastale po tem datumu. Predpogoj je tudi, da najemnik še vedno živi v stanovanju, ko zahteva denar nazaj. Za pritožbo zaradi previsoke najemnine od leta 2019 ni več potrebna kvalificirana pritožba, temveč le preprosta. To pomeni, da najemniku ni več treba pojasnjevati, zakaj najemnina ni primerna, ampak zgolj omenja, da je temu tako in, če je primerno, da najemodajalec uveljavlja izjemo od zavorne zavore.
Nevarnost:Za vse, ki so že živeli v svojem najetem stanovanju pred 1. aprilom 2020, še vedno velja naslednje, da lahko zahtevajo le previsoke najemnine, ki so zapadle po pritožbi. Pritožba mora biti še vedno v besedilni obliki; dovoljena sta tako pismo kot e-pošta.
Leta 2020 so najemno zavoro podaljšali tudi na leto 2025. To pomeni, da lahko do takrat - namesto tako kot je bilo prvotno načrtovano do konca leta 2020 - mesta in občine lahko določijo dodatna področja, na katerih naj bi veljala zavorna zavora.
Pravice najemnikov so bile okrepljene tudi v zvezi s previsokimi najemninami. Od leta 2020 mora najemnik zagotoviti manj dokazov, da se brani. Dovolj je, če je objektivno mogoče razumeti, da je primerljiv življenjski prostor težko dobiti. Globa, ki nato nastane za najemodajalca, se je povečala s 50.000 na 100.000 evrov.
Najemno pravo za uporabo vrtov in balkonov
Najemniki lahko vrt, ki pripada hiši, uporabljajo samo, če jim je bil najet v najemni pogodbi ali če je na voljo vsem stanovalcem hiše. To velja tudi za pritlična stanovanja. Samo v primeru enodružinske hiše se vrt samodejno šteje za oddajo, če ni drugače dogovorjeno.
Vzdrževanje vrta v najemniškem pravu
Če naj bi najemnik skrbel tudi za vrt, mora biti to tudi v najemu. Če je bilo dogovorjeno, da bo najemnik poskrbel za vzdrževanje vrta, to pomeni le košnjo trate, grabljenje listja in vleko plevela. Če naj bi na primer posekali tudi živo mejo, mora biti to navedeno posebej. Če najemodajalec vzdrževanje vrta opravijo ponudniki storitev, lahko ceno posreduje najemnikom prek računa za komunalne storitve. Vendar to velja le za običajno delo, kot je košnja trate, ne pa tudi za vzdrževanje ogromnega vrtnega ribnika, ki ga je najemodajalec ustvaril.
Najemno pravo za zasnovo vrta
Najemniki imajo pravico do "predvidene uporabe" vrta. To pomeni, da ga lahko sadite in okrasite - vendar ne brez omejitev. Dekoracije, pohištvo in opremo za igranje, kot je gugalnica, je treba odstraniti, ne da bi pri tem ostali sled. V skladu z najemno zakonodajo je sajenje ali sekanje velikih grmov ali dreves možno le s soglasjem najemodajalca. Če najemniki odstranijo in nadomestijo obstoječe, dobro ohranjene rastline, lahko najemodajalec zahteva, da najemnik ob izselitvi vrne vrt v prvotno stanje (okrožno sodišče v Detmoldu, Az. 10 S 218/12).
Najemno pravo za uporabo balkona ali terase
Pri uporabi balkona ali terase je treba upoštevati tudi pravice najemodajalca in drugih sostanovalcev. Cvetlične škatle morajo biti dobro zavarovane. Če so pritrjeni na zunanji del balkonskega parapeta, ki je del fasade hiše, lahko najemodajalec pove besedo. Sosedje se morajo sprijazniti s padajočim listjem. Vendar to ne velja za divje in bujne rastline, kot sta dresnik ali bršljan, ki lahko celo poškodujejo gradbeno tkanino. Najemniki smejo sušiti manjše perilo. Na balkonu se lahko sončijo in pijejo kavo tudi prijatelji in znanci. Po 21. uri pa je treba upoštevati ostalo. Kajenje na balkonu je na splošno dovoljeno. Vendar pa imajo najemniki, ki jih sosedje kadilci motijo, pravico do prepovedi kajenja (BGH, Az.V ZR 110/14).
