Poročilo o cenitvi je lahko v veliko pomoč pri nakupu ali prodaji nepremičnine. V intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov podrobno pojasni, kaj morate običajno plačati za takšno mnenje.
Vprašanje: Za kaj potrebujete strokovna mnenja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Hiša je verjetno najdražji nakup, ki ga mnogi opravijo v življenju. Iz tega razloga bi se želeli prepričati, ali je po eni strani zahtevana cena dejansko razumna, po drugi strani pa se v hiši ne skrivajo skrite napake ali stroškovne pasti, ki pozneje prisilijo k neizmerno dragim prenovam, ki jih nato pogosto le z velikim naporom. Lahko si privoščim stiske. Po drugi strani pa lahko obstajajo tudi pravne "pasti", ki jih je kasneje težko ustvariti: na primer obstoječa pravica do prebivanja ali prednost ali dedna gradbena pravica.
Nasprotno pa je ocena koristna tudi za prodajalca, ker lahko zahtevano ceno "dokaže", na primer s poročilom o oceni vrednosti, in ima tako boljši položaj pri težkih pogajanjih o ceni.
Seveda morate svoj denar vedno vložiti v pravo poročilo.
Vprašanje: To je bila ključna beseda: Kaj običajno stanejo taka poročila?
Stroški cenitve stanovanja so med drugim odvisni od vrednosti nepremičnine
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Na splošno je težko reči, saj je cena ocene po eni strani odvisna od vrednosti nepremičnine, po drugi strani pa od vrste in izvedbe ocene.
Na splošno pa morate za oceno izračunati nekaj sto evrov; pravno nezavezujoče kratke ocene večine cenilcev lahko dobite od približno 500 do 600 EUR .
Če želite strokovno mnenje, ki je pravno priznano in ga je mogoče predložiti davčnim uradom in sodiščem, običajno pričakujte med 1.000 in 2.000 EUR . Za taka poročila se nato pogosto uporablja razpored honorarjev v skladu s §194 ImmoBG, seznam honorarjev za arhitekte in inženirje, odvisno od vrste strokovnega mnenja.
Majhen primer iz prakse:
Želimo prodati majhno hišo in kot prodajalec nekaj zavarovati s svojo prodajno ceno. Zato se prijavimo za kratko poročilo, ki vsebuje informacije o tržni ceni in vrednosti nepremičnine.
| Objavi | cena |
|---|---|
| 15-stransko poročilo | 590 EUR |
| Doplačilo zaradi oddaljene lokacije nastanitve | 90 EUR |
| Stroški pridobitve zahtevanih dokumentov | 65 EUR |
| Skupni stroški | 745 EUR |
To je le en primer stroškov s stroški, ki jih lahko določeni strokovnjak zaračuna za izvedensko mnenje po lastni presoji. Cene niso zavezujoče, vendar se lahko razlikujejo od ocenjevalca do pregledovalca. V tem primeru ne velja poseben razpored pristojbin.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov je običajno odvisna cena ocene stanovanja?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu morate upoštevati več dejavnikov:
- vrsto mnenja
- vrednost nepremičnine
- določitev cen cenilca (razen če za oceno velja HOAI ali druga smernica za pristojbine)
Te dejavnike je vsekakor treba upoštevati in na koncu določiti ceno, ki jo je treba plačati za izvedensko mnenje.
Vprašanje: Katere vrste poročil sploh obstajajo?
Oceno hiše se na primer ustvari za določitev njene vrednosti
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: na eni strani tako imenovana kratka poročila, ki za tretje osebe niso pravno zavezujoča, ampak so zgolj informativne narave. Takšna kratka poročila pripravi skoraj vsak ocenjevalec za nizko ceno. Za prodajna pogajanja pa so taka poročila pogosto zadostna kot pisni dokazi o vrednosti nepremičnine.
V bistvu obstajajo 4 glavna področja, na katerih se zahtevajo ali pogosto zahtevajo hišna poročila:
- na področju strukturnih poškodb / gradbene napake / obnova stavbe
- na območju presoje (urejena in nepozidana zemljišča)
- energijska poročila, poročila energetskega svetovalca
- na področju onesnaževanja življenjskega prostora
Poročila strokovnjakov za gradnjo so običajno zelo podrobna in obsežna - in zato običajno precej draga. Stroški so različni, odvisno od vrste škode, ki jo oceni nadzornik stavbe.
Poročila o oceni med drugim temeljijo na ugotovljeni tržni vrednosti hiše, pa tudi na naporih, ki so vključeni v pripravo poročila. Pogosto lahko uporabimo HOAI kot dobro vodilo za stroške strokovnih mnenj. Čeprav od leta 2009 ni zavezujoč, še vedno ponuja veliko pregledovalcev kot referenčno točko in je tudi podlaga za novo veljavne smernice za pristojbine na številnih področjih.
Pri energetskih poročilih in poročilih o onesnaževalih je v veliki meri odvisno tudi od obsega poročila, kateri stroški nastanejo. Tu so tudi različni vidiki, ki jih je mogoče strokovno oceniti v posameznih primerih.
Vprašanje: O čem se običajno ustvarjajo strokovna poročila? In kaj prosijo strokovnjaki za gradnjo za oceno?
Če se ugotovijo gradbene napake, se je treba posvetovati z gradbenim strokovnjakom
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Praviloma se vedno posvetujete z gradbenim strokovnjakom, ko sami prepoznate prve znake gradbenih napak ali vsaj sumite na gradbeno napako.
Ocene lahko pomagajo dokumentirati obseg škode in tako uspešno zahtevati predelavo od podjetja. Poleg tega se prepoznajo morebitne nadaljnje napake, ki jih je mogoče vključiti v zahtevo za predelavo.
Stroški nadzornika stavbe in ocene napak se običajno obračunajo na uro. Na splošno lahko za oceno pričakujete približno 70 EUR na uro do 80 EUR na uro . Pisno poročilo se običajno zaračuna glede na število strani - običajno je približno 40 EUR na stran . Lahko se zaračunajo tudi potni stroški. Običajno je to pavšal, možen pa je tudi določen odstotek vrednosti naročila - približno 5% vsote urnih postavk in stroškov izvedenskega mnenja.
Gradbeni strokovnjaki lahko opravijo tudi dodatne ocene - na primer energijsko poročilo ali analizo plesni. V tem primeru se pogosto uporabljajo posebni stavki, zlasti če se med ocenjevanjem opravijo posebni pregledi.
Natančne izračune življenjskega prostora lahko opravijo tudi gradbeni strokovnjaki. To je na primer koristno, če se cene plačujejo po kvadratnih metrih. S preverjanjem bivalnega prostora se lahko v določenih okoliščinah izognete dragim preplačilom. Stroški so pogosto okoli 20 EUR na sobo , prva soba je običajno okoli 100 EUR .
Vprašanje: Koliko stanejo energična hišna poročila?
Poročila o energiji se financirajo in so zato precej poceni
Strokovnjaki za preverjanje stroškov: Na tem področju obstajajo različne vrste ocenjevanja - to pomeni tudi, da nastajajo zelo različni stroški.
Najcenejša vrsta strokovnega mnenja je pregled stavbe s strani svetovalnega centra za potrošnike. Ker za to financira Zvezno ministrstvo za gospodarstvo, so stroški zelo nizki: za tako preproste ocene morate izračunati med 10 in 20 EUR stroškov. Podrobne ocene lahko stanejo do 50 EUR , nadaljnja posvetovanja se običajno zaračunajo približno 10 EUR na uro .
Tudi stroški enostavne energetske izkaznice so približno v tem območju. Tako imenovana energetsko izkaznica, usmerjena v povpraševanje, ki se izda tudi po oceni in je obvezna za vse nove stavbe, običajno stane med 150 in 500 EUR.
Če pa potrebujete celovito oceno strokovnjaka za energetiko, morate računati z bistveno višjimi stroški. Takšna poročila so pogosto potrebna za prijavo za določena sredstva.
Praviloma lahko do 50% do 60% stroškov strokovnjaka krijejo subvencije - to velja predvsem za nasvete o energetski prenovi KfW Efficiency House ali gradbeni nadzor.
Posebne izpite med ocenjevanjem je običajno treba plačati posebej. Za preprosto kratko oceno termografska analiza (slike s termo kamero) običajno stane približno 100 do 200 EUR , medtem ko obsežne analize s posebnimi priporočili za ukrepe običajno znašajo med 300 in 500 EUR .
Za strokovno izveden preizkus pihalnih vrat boste na splošno morali izračunati približno 300 do 400 EUR ; dokazilo o EnEV in nadzoru gradnje vas običajno stane med 450 in 600 EUR . Oba pregleda lahko opravimo tudi kombinirano, skupna cena je takrat običajno nekoliko cenejša od posameznih cen.
Če energetsko oceno opravi strokovnjak za stavbe, pogosto nastanejo drugi stroški. Spodaj je nekaj smernic za orientacijo - dejanski stroški se seveda lahko razlikujejo od tega:
| Vrsta preiskave | Stroški cca. |
|---|---|
| Odkrivanje toplotnih mostov | približno 150 do 100 EUR na toplotni most |
| Energetsko svetovanje v skladu s smernicami KfW ali BAFA | približno 700 EUR do 900 EUR za oceno hiše, do približno 1300 za stavbe, večje od 150 m² |
| O tem pisna strokovna izjava za KfW / BAFA | približno 150 EUR dodatno |
| Energetska izkaznica (glede na potrebe) | približno 300 EUR |
| dodatna (obvezna) sejnina za energetsko izkaznico | približno 400 EUR |
| Preizkus pihalnih vrat s strani gradbenih strokovnjakov s certifikatom | približno 400 EUR, pisno poročilo dodatnih 100 EUR |
| dodatno mesto puščanja | približno 100 EUR na uro |
Pri energičnih nasvetih je vedno odvisno od tega, koga naročite in od koga potrebujete oceno. Najcenejše so ocene prek svetovalnega centra za potrošnike - posebne ocene so najdražje, če jih pripravi strokovnjak za stavbe.
Vprašanje: Kdaj je ocena onesnaževala smiselna - in kakšni so stroški?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Hiše in stanovanja so bivalni prostori - onesnaževala v zraku lahko znatno negativno vplivajo na kakovost življenja (in pogosto tudi na zdravje).
Analiza onesnaževal raziskuje naslednje vrste onesnaževal:
- Mikrobna onesnaževala
- Toksini plesni in spore plesni (z merjenjem v zraku v sobi)
- Splošna rast plesni
- Kemična onesnaževala in azbest (dražilni plini, HOS in SVOC, formaldehid, PAH, umetna mineralna vlakna)
- radioaktivno onesnaževanje prostorov
Po eni strani ima lahko onesnaževanje prostora učinek, ki zmanjšuje vrednost (kar lahko nato znatno zniža nabavno ceno), ali po drugi strani kaže na gradbene napake ali pomanjkljivosti obnove (na primer umetna mineralna vlakna v zraku prostora).
Postopek je praviloma analiza zraka v prostoru, po možnosti tudi odvzem vzorcev in ugotavljanje vzroka ter priporočeni ukrepi.
Za oceno, ki jo izvede strokovnjak, je treba pričakovati najmanj 70 € na uro
Večina strokovnjakov za ocenjevanje na kraju samem zaračuna med 70 in 100 EUR na uro , običajno pa nižjo urno postavko za čas, potreben za pisno dokumentacijo. Poleg tega pa lahko obstajajo posebni laboratorijski testi, ki lahko v posameznih primerih stanejo tudi do nekaj sto evrov .
Občasno so za poročanje o zraku in onesnaževalih v prostoru za posebne, jasno opredeljene težave potrebne tudi cenejše pavšalne cene. Na primer poročilo o plesni pogosto stane le pavšalno od 400 do 500 EUR .
Popolne analize sobnega zraka s pregledom vseh pogostih onesnaževal in onesnaženosti sobnega zraka so pogosto v razponu od 1.000 EUR .
Strokovnjaki pogosto ponujajo tudi oceno plesni - običajno po približno enaki ceni ali nekoliko ceneje. Če pa je prizadetih več področij, je cena ocene lahko nekoliko višja.
| dejavnosti | Stroški cca. |
|---|---|
| Preiskava okužbe s plesnijo | približno 250 EUR do 350 EUR |
| Ocena dodatnih mest okužbe | približno 50 EUR dodatnih stroškov |
| dodatni nasvet | približno 50 EUR (ni vedno potrebno) |
| Pisno poročilo o okužbi in dokumentacija | odvisno od obsega poročila in obsega škode od približno 250 EUR |
Okužbo, ki (še) ni vidna navzven, je mogoče odkriti le z merjenjem zraka v prostoru ali s pomočjo psa za odkrivanje plesni - strokovnjaki za gradnjo plesni ne ponujajo vedno takšnih storitev, v takih primerih se obrnite na strokovnjaka za plesni, ki lahko izda tudi strokovno mnenje.
Vprašanje: Obstaja veliko različnih ocen - ali je vse resnično pomembno?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Vsako posamezno poročilo lahko pomembno vpliva na ceno - poleg tega tako kupci kot prodajalci prejmejo varnost z uradnim poročilom.
Če je na primer v hiši ogromno in potencialno škodljivo onesnaženje zraka, to naravno bistveno zniža kupnino. Hkrati kupec prejme tudi varovanje glede tega, kako resna je napaka in kakšne stroške bo moral zapraviti.
Takšna napaka ne bi našla poti v poročilo o oceni, če ne bi bila predhodno odkrita in dokumentirana.
Stroške energije je mogoče z energijsko prenovo znatno zmanjšati
Tudi ob energičnem položaju stare stavbe lahko obstajajo resne težave in morda velika potreba po prenovi. Puščanje oken in vrat, obstoječih toplotnih mostov ali slabo izolirane strehe lahko povzroči pretirano visoke stroške energije, ki jih seveda nosi kupec. Tudi neodkrite pomanjkljivosti pri prenovi mora kupec odpraviti na lastne stroške, če prodajalec lahko verodostojno dokaže, da teh pomanjkljivosti ni opazil ali jih ni mogel opaziti.
Katere ocene hiš dejansko imate kot kupec ali prodajalec, seveda vedno temeljijo na vaši individualni situaciji. A če se pojavi razumno utemeljen sum morebitne obstoječe napake, se običajno splača vložiti stroške strokovnega pregleda in ocene - tako za prodajalca hiše kot seveda za kupca.
Če je mogoče v primeru nakupa zaradi dokumentiranih dejstev uveljavljati odškodninske zahtevke, izboljšave s strani izvršitvenega podjetja ali znižanje cen, se stroški za izvedenca običajno večkrat seštejejo.