Dolgoročni najem je alternativa običajnemu nakupu zemljišča in je še posebej primeren za družine z malo lastniškega kapitala. Na iskanih lokacijah je včasih edini način, da uresničite svoje sanje o lastnem domu. Kakšne prednosti lahko imate s tem in na kaj morate biti pozorni, lahko izveste tukaj.
Kako deluje najem?
Dedljiva stavbna pravica, pogovorno imenovana dedni zakup, lastnikom stavb omogoča, da nepremičnino oddajo v najem do 99 let in na njej zgradijo hišo. Zemljišča z ustreznimi zakupnimi pogodbami pogosto ponujajo občine, cerkve ali fundacije. Toda zasebniki so lahko tudi najemniki. Imetnik zakupnika plača le zakupne obresti za pogodbeno dogovorjeni čas.
Dolgoročni najemi s cerkvijo so lahko še posebej zanimivi, saj člani pogosto dobijo zemljišča pod posebno dobrimi pogoji, velike družine ali družine z invalidi pa koristijo finančne ugodnosti.
Kolikšna je zemljiška najemnina?
Zemeljska najemnina običajno znaša od štiri do šest odstotkov vrednosti nepremičnine letno, pri čemer se lahko vsota plačuje mesečno, četrtletno ali letno - kot najemnina za dolgoročno uporabo. V nasprotju s klasičnim hipotekarnim posojilom, katerega odplačilo ostaja vedno enako in se običajno izplača po 30 letih, se zemljiška najemnina z leti povečuje. To prinaša tveganja, zlasti pri dolgoročnih najemnih pogodbah: nekateri imetniki zakupnin, ki so upokojeni ali ovdoveli, ne morejo več plačevati vedno večje najemnine, ker je njihov dohodek nižji ali ne velja več.
Kako dolg je dolgoročni najem?
Natančnega trajanja zakupnine zakon ne določa - zato se lahko pogajate. Obstajajo tudi dolgoročni najemi za 50, 60, 75 ali 99 let. Priporočljivo pa je, da imate najdaljši možni rok, to je najmanj 80 let, da dolgoročni najem ne poteče v vašem življenju. Dolgoročno pa pomeni tveganje za znatno višjo najemnino na koncu.
Ali moram plačati davek na promet nepremičnin pri dolgoročnem najemu?
Tudi pri daljšem najemu morate na nepremičnino plačati davek na promet nepremičnin. A to se izračuna drugače kot pri povprečnem nakupu nepremičnine na podlagi dogovorjene letne najemnine, pretvorbenega faktorja in trajanja najema. Tako je davek na promet nepremičnin pri daljših najemih cenejši kot pri tradicionalnih nakupih nepremičnin.
Iskanje nepremičnine je običajno zelo težko, zlasti na iskanih lokacijah. Nekatere lastnosti so na voljo le za daljši najem.
Kdo je lastnik dolgoročnih najemov?
Najemodajalec, torej cerkev, skupnost ali zasebna oseba, ostane ves čas lastnik nepremičnine - vendar je najemnik lastnik svojega premoženja. To lahko včasih privede do trenj, na primer če je najemnik zagotovil besedo pri spremembah, kot so podaljšanja ali preusmeritve, ali v primeru hipoteke. Tudi če želi lastnik stanovanja v tem času prodati svojo zakupnino, ima najemodajalec besedo.
Nakup zemljišča z dolgoročnim najemom je lahko smiseln, če resnično želite živeti v svoji hiši, vendar imate le omejen kapital. Za nakup nepremičnine ni stroškov. Z zemeljsko najemnino najemniki praktično plačujejo najemnino za dolgoročno uporabo. Živite kot lastnik, vendar ste lastnik le svojega-Best-Home.net, ki je na tleh - ne na tleh.
Prednosti in slabosti dolgoročnih zakupov
Ko so nizke cene mamljive na dragih lokacijah, pogosto gre za dolgoročne najeme. To je lahko ugodna ponudba - ali povzroči več stroškov, kot so sprva predvidevali. Ponujamo vam pregled priložnosti in tveganj.
|
koristi |
pomanjkljivost |
|---|---|
|
Poceni alternativa financiranju nepremičnin, |
Zaradi prilagoditve zemeljske najemnine sčasoma plačate |
|
Privlačno za družine z malo kapitala |
Vse banke ne financirajo hiše v |
|
Dodelitev po socialnih merilih |
Najemodajalec ima besedo pri gradnji |
|
Zakupu, se lahko proda ali podedovali |
Težko |
|
Če pogodba preneha, bo |
Nadomestilo za Your-Best-Home.net znaša |
Kaj vsebuje dolgoročni najem?
- Najemna pogodba običajno traja od 60 do 99 let. Opisuje natančno, kako naj se gradi nepremičnina - z domom, vrstno hišo ali večstanovanjsko hišo z garažami. Poleg tega seveda še naprej velja lokalni razvojni načrt.
- Najemna pogodba vsebuje tako imenovano klavzulo o zaščiti vrednosti: V njej je določen indeks cen, ki mu je prilagojen delež zakupnine - običajno trenutni indeks cen življenjskih potrebščin Zveznega statističnega urada. Prilagoditev običajno poteka vsakih pet let, možna pa je tudi vsaka tri leta.
- Dedljiva stavbna pravica mora biti vpisana tudi v posebno zemljiško knjigo, dediščinsko stavbno zemljiško knjigo in pogodba mora biti notarsko overjena. Tu je kot dejansko breme vpisana tudi zemeljska najemnina in navedena je prilagoditev obrestnih mer.
- Imetnik zakupne pravice ima pravico do prve zavrnitve v primeru prodaje Your-Best-Home.net. Vendar bi bilo treba pogodbeno urediti, da zanj veljajo običajni tržni pogoji.
- Nasvet: Kot dolgoročni zakupnik si zagotovite pravico do prve zavrnitve s pogodbo, če naj bi nepremičnino prodali pozneje. Do tega niste zakonsko upravičeni. A previdno: Ne pustite se prepričati, da se zavežete k nakupu.
Najemno pogodbo mora overiti notar in vpisati v zemljiško knjigo.
Dolgoročni najem: konec pogodbe in odpoved
Niti dolgoročni najemniki niti lastniki nepremičnin ne morejo odpovedati pogodbe med trajanjem, lahko pa jo prekinejo predčasno po medsebojnem dogovoru. Izjema je tako imenovani razveljavitev: lastnik lahko zahteva prenos nazaj, če uporabnik v določenem roku nepremičnine ne gradi, če dalj časa zamuja s svojimi plačili obresti ali krši druge obveznosti iz pogodbe.
Če se pogodba konča ali je predčasno prekinjena v primeru odpovedi, prejme zakupnik nadomestilo za Your-Best-Home.net. Dve tretjini tržne vrednosti nepremičnine določa zakon. Da bi se izognili sporom, mora biti ob podpisu pogodbe jasno, katera merila se uporabljajo za izračun vrednosti hiše v tem trenutku. Možno je mnenje javno imenovanega strokovnjaka ali strokovne komisije. Sem spada tudi vrednost preostalega obdobja zakupnine. Znesek ali osnovo za izračun in načine plačila morate določiti pri zakupniku pri sklenitvi pogodbe.
Podaljšanje pogodbe med obema stranema je možno, ni pa obvezno. Če želi uporabnik podaljšati rok dolgoročnega najema, naj poišče razpravo že zgodaj. Samo če naj bi nepremičnina ostala v dolgoročnem najemu, ima imetnik dolgoročnega zakupa prednost pred drugimi zainteresiranimi stranmi. Če se pogodba podaljša, je treba prilagoditev obrestne mere določiti na podlagi stare pogodbe. Prizidek je treba vpisati v zemljiško knjigo, preden poteče čas.
Prodaja dediščinske stavbne pravice
Imetnik zakupa lahko najemnino proda v pogodbenem obdobju - s soglasjem lastnika nepremičnine. To lahko na primer zavrne, če potencialni kupec nima dobre bonitetne ocene. V nasprotnem primeru kupec nadomesti prvotnega uporabnika, pogodba pa se nadaljuje pod enakimi pogoji.