Cvetoča polja sivke, odlična kulinarika, dobra vina in živahna kultura: le nekaj je stvari, zaradi katerih je Francija priljubljena počitniška destinacija. Nenavadno je, da ljudje razmišljajo o nakupu hiše v Franciji. A previdno: različne države, različne navade - v tem članku smo povzeli vse, kar morate vedeti, vključno s pomembnimi naslovi in prevodi.
Nakup hiše v Franciji: kako najti svojo nepremičnino
Za začetek bi morali seveda razmisliti, kje bi radi živeli v Franciji ali kam bi radi redno odhajali na počitnice. In: ali naj bo to majhna hiša, stanovanje ali vila z bazenom? Če radi dopust preživite na primer v Provansi, potem je seveda smiselno tudi tam kupiti hišo. V najboljšem primeru območje že poznate in morda že poznate nekatere domačine - vedno so vam v dobro, ko iščete nepremičnino.
Posrednik: V Franciji za posredovanje veljajo strogi predpisi - študij prava ali ekonomije ali štiri do deset let izkušenj v panogi. Šele nato prefektura izda "carte professional".
Priporočeno: Člani posredniškega združenja FNAIM (Féderation Nationale des Agents immobiliers et Mandataires en vente de fonds de commerce). Provizija je stvar pogajanj, običajno pa znaša od sedem do osem odstotkov kupnine plus DDV.
Časopis: če želite iskati sami, boste ponudbe nepremičnin v tujini redno našli v rubriki z nepremičninami nacionalnih dnevnih časopisov ali na njihovih spletnih straneh.
Notar:Notarji imajo v Franciji več funkcij: notarsko overitev kupoprodajnih pogodb, svetovanje o nepremičninah, premoženjskih in nepremičninskih zadevah (pomembno za tuje kupce) in tudi posredovanje nepremičninskih poslov. Zaradi svoje usposobljenosti notarji dobro poznajo lokalni trg nepremičnin in vam zato ne bodo pomagali le pri posredovanju, temveč tudi pri pripravi kupoprodajne pogodbe.
Mestna hiša: Mestne hiše v Franciji nudijo informacije o gradbenih površinah, razvojnih načrtih, predpisih o urbanističnem načrtovanju, drugih gradbenih predpisih in trenutnih cenah nepremičnin.
Arhitekt:Arhitekti pridejo pod vprašaj pri načrtovanju in nadzoru posameznih gradbenih projektov in so organizirani v "Ordre des Architectes" (Zbornica arhitektov).
Razvijalci nepremičnin: ponujajo domove na ključ in etažne lastnine . Pripadnost poklicnemu združenju ponavadi govori o resnosti in usposobljenosti. Najbolj znani združenji sta: "Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs" / FNPC in "Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles" / UNCMI.
Počitnice po naročilu: to je mogoče z vašo lastnino. Provansa je za mnoge na vrhu seznama.
Nakup hiše v Franciji: Bodite previdni pri predhodnih pogodbah
Pozor: predhodna pogodba je pravno veljavna v Franciji! Tam to šteje za vzajemno prodajno obljubo in je zato zavezujoče! Zato se iz dopustnega razpoloženja ne zavezujte naglo. Preden podpišete tako imenovani "Avant-Contrat" ali "Compromis des Vente", je nujno, da poiščete notarja za pomoč.
Ko najdete nepremičnino po svoji izbiri, se po možnosti dogovorite s prodajalcem o vseh podrobnostih v predhodni pogodbi. Služi kot osnova za notarsko kupoprodajno pogodbo. Zaradi pravnih posledic, povezanih s sklenitvijo takšne predpogodbe, je močno priporočljivo, da jo sestavi notar in po možnosti zagotovi financiranje še pred podpisom.
Notarji na nemško-francoskem obmejnem območju (Alzacija / Lorena) običajno dvojezično svetujejo, na primer tudi pri vprašanjih dedovanja, in lahko po celotni Franciji overjajo kupoprodajne pogodbe in hipotekarne naloge. Za notarje v preostali Franciji bi bil potreben overjen prevod nemške posojilne pogodbe. Vendar je to zamudno in drago.
Če se želite izogniti potovanju v Alzacijo posebej, da naročite hipoteko, vam bo alzaški notar na zahtevo poslal pooblastilo v nemškem jeziku, ki ga lahko nato podpišete pred nemškim notarjem ali na najbližjem francoskem konzulatu. Stroške, ki nastanejo zaradi tega, krijete vi.
V skladu z zakonom o solidarnosti in obnovi mest (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain) velja odpovedni rok sedem dni po podpisu predhodne kupoprodajne pogodbe tudi za rabljene nepremičnine. V tem roku se ne sme izplačati nobenih predplačil in pogodbe ni mogoče overiti pri notarju.
V skladu s francoskim potrošniškim zakonikom mora biti v predhodni pogodbi navedeno, ali in v kolikšni meri naj se kupnina financira s kreditom. Zakon določa obdobje najmanj štirih tednov po sklenitvi predhodne pogodbe za nabavo financiranja. Če banka v tem roku zavrne ustrezno prošnjo za posojilo, lahko običajno predplačilo odstopite brezplačno. Vendar bi morali to pisno potrditi. Po potrebi se lahko s prodajalcem dogovorite za podaljšanje roka. Dogovorjena polog za kupnino je treba plačati samo na račun notarja, pooblaščenega za nakup.
Tudi v Franciji je treba upoštevati določene gradbene predpise, kot sta razvojni načrt (plan d'occupation des solls / POS) in urbanistično načrtovanje (dokumentirano v "Certificat d'Urbanisme" / CU). Občine izdajo gradbeno dovoljenje .
gradnja na ključ družinske hiše ob upoštevanju posebnih predpisov (pogodbi de gradnja de maison posameznik / CCMI). sklenjena z razvijalci delovnih pogodb, za katere veljajo strogi predpisi za zaščito kupca, za posameznika, ki se izda za njihovo gradnjo projekta jamstva za opravljeno delo v obliki banke - ali zavarovanje jamstvo zagotavlja.
Zemljiška knjigaje v Franciji drugače urejeno. V Alzaciji in Loreni obstaja tako imenovani "livre foncier", ki se vodi kot nemška zemljiška knjiga (oddelki od I do III). V preostali Franciji se vodijo regionalni hipotekarni registri (Bureaux de Conservation des Hypothèques), ki vpisujejo tako lastninske pravice kot hipoteke.
Lastni raj za počitnice: Mnogi te sanje izpolnijo z nakupom hiše v Franciji.
Finančno premoženje v Franciji: kredit in davki
Izplačilo posojila
Ker bi morala biti dogovorjena kupnina po navadi že na voljo pri notarju v času notarskega potrdila nepremičninske transakcije, posojilodajalci posojilo plačajo neposredno notarju v okviru mandata za zaupanje.
Če ste že lastnik nepremičnine, lahko posojilo izplačate po vaših navodilih brez pooblastila za zaupanje, takoj ko je hipoteka vpisana v pravilno razvrstitev. Zaradi sorazmerno dolgega časa obdelave na francoskih zemljiškoknjižnih uradih ali hipotekarnih uradih to lahko traja nekaj tednov. Če so v takih primerih potrebna predčasna izplačila posojila (na primer za plačilo računov trgovca), jih običajno lahko opravijo pri odgovornem notarju - kot del njegove odgovornosti za pravilno vpis hipoteke.
Če želite torej financirati nepremičnino, upoštevajte, da je pričakovani čas obdelave, od oddaje vloge za posojilo do izplačila posojila, približno dva do tri mesece.
Učinki uporabe sredstev gradbene družbe
Uporaba stanovanjskih posojil in hranilnih skladov v tujini v obdobju obveznosti davčni urad meni, da škodi premijam ali davkom. Velika izjema velja le za zaposlene v Evropski uniji: v skladu s sodbami BFH lahko prihranke gradbene družbe porabijo za družinske domove v državi, v kateri prebivajo.
Drugi davčni učinki nepremičnine v tujini - na primer obravnava dohodka / izgube iz najema in zakupa v tujini zaradi obdavčitve dohodka v Nemčiji - temeljijo na sporazumu o dvojnem obdavčenju med Zvezno republiko Nemčijo in Francijo. Tu mora biti vključen davčni urad, pristojen za obdavčitev davčnega zavezanca.
Tekoči stroški
Občina vsako leto znova določi davek na nepremičnine . Poleg davka na premoženje (taxe foncière ) je treba v Franciji plačati tudi tako imenovani stanovanjski davek (taxe d'habitation) . Vsak, ki ima stanovanje, najsi bo lastnik ali najemnik, ga mora plačati. Znesek temelji na katastrski vrednosti najema in občinski stopnji odmere. Davek na nepremičnine in stanovanja je na splošno višji od nemškega davka na nepremičnine. Tekoči stroški, kot so odvoz smeti, čiščenje ulic, voda in kanalizacija, so običajno cenejši kot v Nemčiji. Vzpostavite francoski tekoči račun za tekoče stroške.
Tradicionalna francoska kmečka hiša z vrtom v Bordeauxu.
Finančna nepremičnina v Franciji
Pravičnost
Pri financiranju nepremičnine v tujini vedno uporabite vsaj 40 do 50-odstotni lastniški kapital. Nepremičnine ali drugo premoženje v Nemčiji, ki si ga je mogoče po potrebi izposoditi, prav tako štejejo za nadomestek kapitala.
Dodatni stroški nakupa
Provizije za posredovanje: od sedem do osem odstotkov z vključenim DDV od kupnine. Kdo nosi to pristojbino, je stvar pogajanj, običajno kupec.
Za stavbna zemljišča in zgradbe, ki niso mlajše od petih let in prvič zamenjajo lastnika, je treba plačati 19,6-odstotni davek na dodano vrednost (TVA) - pogosto že vključen v nakupno ceno: vključuje davke na dohodek (ttc).
Za rabljeno nepremičnino so dodatni stroški približno osem odstotkov:
- Davek na oddelke (taxe départementale) 3,6 odstotka
- Komunalni davek (taxe communale) 1,2 odstotka
- Plus pristojbina za pobiranje v višini 2,5 odstotka od davka na oddelke
- Zemljiška knjiga stane 0,1 odstotka
- Notar in sodišče staneta od 2 do 3 odstotke.
Financiranje
Stanovanjska posojila in hranilni skladi se lahko uporabljajo tudi za financiranje stanovanjskih ukrepov v Franciji. Posojilo je mogoče zavarovati s hipoteko na francoski stanovanjski nepremičnini. Kot zavarovanje se seveda lahko uporabijo tudi zastavljeni predmeti in nadomestna zavarovanja.
Finančni dokumenti
- Dokazilo o dohodku (tri najnovejše plačilne liste vsakega posojilojemalca itd.)
- Zadnja odmera dohodnine
- Dokazilo o drugih dohodkih (preživnina, dohodek od najemnin itd.)
- Potrditev drugih posojil, ki bodo vključena v financiranje (znesek, trajanje, obrestna mera, obroki odplačevanja)
- Dokazilo o lastniškem kapitalu
- Dokazilo o zavarovanju stavbe
- Trenutni izvleček iz zemljiške knjige / izpisa hipoteke
- Uradni načrt strani
- Kopija osebne izkaznice
- Izvleček iz FICP
3 nasveti za obnovo podeželske hiše
1. Uresničite sanje o podeželski hiši
Zapuščeno dvorišče sredi vinogradov Provanse, idilična vaška hiša iz naravnih kamnov - sanjske hiše, ki samo čakajo, da se prebudijo. Stare hiše imajo pogosto dobro strukturo in so v oddaljenih regijah še vedno poceni. Ko se ukvarjate z njimi, potrebujete veliko občutljivosti in potrpljenja. Še preden kupite hišo, pokličite gradbenega strokovnjaka. Francoski arhitekt, specializiran za prenove, najbolje pozna regionalne gradbene predpise in tudi zahteve za stare podeželske hiše za stilsko obnovo.
Najprej se seznanite s tkanino vaše hiše. Če ni na voljo nobenega gradbenega načrta, mora arhitekt v anketi zabeležiti trenutno stanje. Pomembno je, da na nosilnih lesenih delih zabeležite in odstranite poškodbe vlage ali škodljivce. Takšne dele je običajno treba v celoti zamenjati. Če najdete gnezda termitov, jih morate prijaviti v Franciji. Z zidanjem boste imeli manj težav. Apnenec na primer skoraj ne absorbira vode.
Čudovite freske, intarzije ali štukature bi se lahko skrile pod ometom vaše hiše. Tu je lahko vznemirljivo in zabavno iskati namige, fotografirati in opisati najdbe.
Okrožje La Petite France v Strasbourgu
2. Obnovite glede na sodobne potrebe
Po popisu se začne praktična prenova: pospravljanje in čiščenje, odstranjevanje starih plasti barve in ometa, kakršni koli dodatki in selitev stavbnih storitev.
Prenova strehe: Glineni strešniki so zelo razširjeni v sredozemskih državah. Če želite obnoviti streho na star način, skrbno pokrijte in ponovno uporabite strešnike v dobrem stanju. Če to ni dovolj, lahko na primer najdete trgovce z gradbenim materialom v Provansi, ki so specializirani za stare strešnike. Za zaščito pred vetrom in dežjem pod opeko položite zračen film.
Ogrevanje :Tudi v hiši na jugu Francije ne gre brez centralnega ogrevanja, četudi ima velika dnevna soba atmosfersko odprt kamin, kot se to pogosto zgodi. Njegova ogrevalna zmogljivost pozimi ne zadostuje, zato se lahko neprijetno ohladi. Ogrevanje je nujno, še posebej v kopalnici. Tudi centralno ogrevanje preprečuje prodiranje vlage na lesene tramove.
3. Odkrijte tipično
Ko gre za notranje oblikovanje, obstajajo privlačne možnosti za ustvarjanje tistega pridiha, ki ga dojemate in imate radi kot tipično francoski način življenja.
Sobe, okna in vrata:V starih francoskih kmečkih hišah je pogosto dovolj prostora za bivanje in razporeditev prostorov. Če je potrebno podaljšanje, je treba skrbno prilagoditi obstoječi tloris in fasadne odprtine. Če so nameščena nova okna in vrata, lahko stara oprema in ročaji ohranijo slog hiše. Okna in polkna bi morali barvati v barve, značilne za državo. V Provansi je to slavna, svetlo sivo-modra. Kdor kupi staro hišo v Franciji, jo mora prenoviti in posodobiti z ustreznim spoštovanjem njene zgodovine in kulture. Strukturne spremembe so vedno predmet odobritve pristojnega gradbenega organa in spomeniške pisarne. Na nekaterih območjih obstaja nevarnost strogih kazni in celo ukazov za rušenje, če se ne upoštevajo gradbeni predpisi.
Oživite vzdušje : terakota in naravni kamen sta nujna. Provansa je še danes trdnjava za proizvodnjo takšnih ploščic v tradicionalnih vzorcih in barvah.
Pri gradnji notranjosti je bolje, da hišo pustite v nedokončanem, začasnem stanju še malo dlje in jo sprva opremite le zmerno. Ker je vredno iskati kose regionalne izdelave in čudovite stare posamezne kose pohištva po vaseh in na bolšjih trgih. Številne stare prenovljene hiše svojim edinstvenim vzdušjem dolgujejo takšnim zakladom.
Okno Provanse in polja sivke
Pomembni naslovi in prevodi
| CCMI | Nadzor gradbenih del | individualna pogodba o delu za samostojne enodružinske hiše |
| CEA | Caisse d'Epargne d'Alsace | Alzaška hranilnica s sedežem v Strasbourgu |
| CU | Certificat d'Urbanisme | Urbanistično načrtovanje |
| FNAIM | Fédération Nationale des Agents immobiliers | Francosko združenje borznih posrednikov |
| FNPC | Fédération nationale des promoters constructeurs | Poklicno združenje za razvijalce nepremičnin |
| POS | Načrt okupacije | Območni načrt |
| TVA | Taxe sur la valeur ajoutée | DDV |
| UNCMI | Union nationale des constructeurs de maisons individuales | Strokovno združenje graditeljev nepremičnin |
| Stara stavba | Neizmeren ancien |
| Apartma / 1-sobno stanovanje | Studio / F1 |
| Bank Banque | |
| Gradbeno dovoljenje | Dovoljenje za gradnjo |
| gradbišče | Gradnja terena |
| Gradnja družbe | Caisse d'Epargne Gradbeništvo |
| Efektivna obrestna mera | TEG - Taux Effectif Global |
| Etažna lastnina | stanovanje |
| Davek na prihodek | Impôt sur le revenu |
| Vpis vrednostnih papirjev v zemljiško knjigo | Napis garancij na lastno odgovornost |
| Pooblastilo za neposredno bremenitev | Dovoljenje za predhodno odločanje |
| Zemljiška knjiga | Livre Foncier |
| Davek na promet nepremičnin | Taxe sur la mutation de la propriété im-mobilière |
| Glavno prebivališče | Habitation principale |
| Hiša | Maison |
| Hiša, samostojna | Maison posameznik |
| Hipotekarni nalog | Constitution d'hypothèque |
| Kataster | Kataster |
| Kupci | Acheteur |
| Predmet nakupa | Objet |
| Nakupna cena | Prix d'achat |
| Nabavna pogodba | Contrat de vente |
| izpisek računa | Exvisible de compte |
| Ponudba posojila | Offre de pret |
| Zavarovanje posojila | Garancije |
| Posojila | Justificatifs |
| nepremičninski agent | Agent immobilier / dvorjan |
| Provizija za posredovanje | Frais d'agence |
| DDV | TVA (Taxe à la Valeur Ajoutée) |
| Nova stavba | Gradbena nouvelle |
| notar | Notaire |
| Notarska kupoprodajna pogodba | Kontrat notar |
| Notarske pristojbine | Frais de notaire |
| mestna hiša | Maison accolée |
| Terminsko življenjsko zavarovanje | Zagotovilo-vie |
| Premoženje | Surete |
| Hranilnica | Caisse d'épargne |
| Obdobje odplačevanja | Durée d'amortissement |
| Prodajalec | Vendeur |
| Obljuba prodaje | Promisse de vente |
| Tržno vrednotenje | Ocena komercialne prodaje |
| Davek na premoženje | Impôt sur la fortune |
| Posojilo za predhodno financiranje | Priznanje kredita |
| Stanovanjski davek | Taxe d'habitation |
| Odbitek obresti od davčne obveznosti | Deduction fiscales des intérêts des emprunts |
| Drugi dom | Rezidenca secondaire |
| Začasno posojilo | Kreditni rele |
Vse tukaj podane informacije so dane po našem najboljšem znanju. Vendar ne moremo jamčiti za pravilnost ali popolnost informacij.