Nakup počitniške hiše na Danskem - to zveni obetavno in je še posebej priljubljeno pri Nemcih. Toda v nasprotju z drugimi evropskimi državami ima Danska posebne predpise za nakup počitniške hiše. Tu pojasnjujemo, katere zahteve morate izpolniti kot tuji državljan, če želite kupiti počitniško nepremičnino.
Lastništvo počitniške hiše na Danskem privlači vse več Nemcev. Dolge obale, prostrane pokrajine in nekaj deževnih dni so nedvoumne značilnosti kraljestva na severu. Predvsem pa je cenjena visoka kakovost življenja in sprostitev v naravi. Danska je zato idealna kot potovalna destinacija za vso družino.
Vendar nakup počitniške hiše na Danskem ni tako enostaven. Kdor si še želi uresničiti svoje sanje, bo hitro opazil, da ima država za zainteresirane prav posebne zahteve.
Priljubljene regije in mesta
Počitniško območje Južne Jutlande je še posebej priljubljeno pri Nemcih. Nahaja se neposredno za nemško mejo, zato severnonemška pot ni dolga. Za vzhod Južne Jutlandije so značilna zelena polja, doline, gozdovi in fjordi, na zahodu pa se lahko čudite Waddenskemu morju. Obstajajo pa tudi neskončne bele peščene plaže na jugu Danske, ki vas vabijo k sprostitvi. Če iščete malo več zabave, si lahko poiščete počitniško hišo v bližini obalnih mest Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup in Fanø ali pa kupite domicil v bližini Kopenhagna.
Kopenhagen je glavno mesto Danske in je bil trikrat imenovan za najbolj primerno mesto.
podnebje
Na Danskem so temperature precej enakomerne. Najvišje temperature poleti se le redko dvignejo nad 20 stopinj Celzija. In tudi zime ostanejo večinoma blage. Nevihte občasno zajemajo državo jeseni. Toda skozi vse leto pade razmeroma malo dežja in snega.
Zahteva za nakup nepremičnine
Zahteve za nakup nepremičnin na Danskem se bistveno razlikujejo od predpisov v drugih evropskih državah. Običajno: Kdor prebiva na Danskem ali ga ima vsaj pet let, ni treba pridobiti posebnega dovoljenja. Enako velja za dediščino počitniške hiše, tudi če nimate stalnega prebivališča na Danskem.
Če ta merila za vas ne veljajo, boste potrebovali izrecno dovoljenje danskega ministrstva za pravosodje. To je odvisno predvsem od posebnih odnosov z Dansko. Ti odnosi so lahko poslovni, družinski ali kulturni. Torej, če imate na primer družino na Danskem ali govorite jezik, mora biti to navedeno v prijavi. Študijski obisk ali drugo omejeno bivanje ne zadostuje za utemeljitev. Po oddaji vloge na ministrstvo za pravosodje boste morali biti potrpežljivi. Povprečni čas obdelave je približno osem do deset tednov.
Posebni predpisi
Počitniške domove na Danskem v glavnem imenujejo "poletne domove". Za to obstaja poseben razlog, saj celoletna uporaba hiš kot prebivališča na splošno ni dovoljena. Hiše so lahko naseljene le poleti. Vendar pa od oktobra do marca vključno ne smete ostati dlje kot tri tedne. Zelo redko dobimo celoletno dovoljenje ministrstva za pravosodje.
Upokojenci, ki imajo počitniški dom osem let, so bili izvzeti iz uredbe. Od leta 2017 je ta uredba zdaj razširjena na vse upokojence, ki imajo leto dni počitniško hišo.
Poiščite nepremičnine
- nepremičninski agent
Na Danskem se nepremičnine običajno prodajajo prek posrednikov. Kupec plača provizijo za posredovanje. Na Jutlandu si kupci in prodajalci delijo provizijo.
- Stanovanjsko podjetje
Poleg enodružinskih hiš in lastniških stanovanj je na Danskem mogoče kupiti tudi stanovanjske nepremičnine prek zadružnih stanovanjskih podjetij. Na Danskem obstajata dve bistveno različni vrsti stanovanjskih zadrug: neprofitna („almene andelsboligforeninger“) in zasebna zadruga („zasebna andelsboligforeninger“). Takšna stanovanja se razlikujejo od stanovanjskih nepremičnin, ki jih zaseda lastnik, po tem, da lastnik stanovanja nima dejanske pravice do določenega stanovanja, temveč je lastnik dela celotnega premoženja zadružne stanovanjske družbe. V zvezi s tem ima lastnik stanovanja pravico do uporabe določenega stanovanja, ki pa ostaja v lasti zadružnega stanovanjskega podjetja.
Neskončne, bele peščene plaže krasijo obalo Danske. Plaža na sliki je v mestu Dueodde na otoku Bornholm. Je ena najlepših plaž na Danskem in je idealna za družine z otroki.
Pogodba
Ko se prodajalec in kupec odločita za nepremičninski posel, se sestavi pogodba o nakupu zemljišča (slutseddel), ki vsebuje vse pogoje posla. To pogodbo o prenosu pripravi odvetnik, ki prejme honorar, odvisno od vrednosti kupnine. Vzhodno od Velikega pasu (ožina med danskimi otoki Funen na zahodu in Zelandijo na vzhodu) kupec običajno plača pravne stroške, medtem ko se ti stroški enakomerno porazdelijo med prodajalca in kupca zahodno od Velikega pasu. Na podlagi te pogodbe se pripravi pogodba o prenosu (skode), ki kupcu služi kot dokument, ki dokazuje njegovo lastništvo.
Kupec nepremičnine je dolžan zavarovati nepremičnino pred požarom, dokler je zastavljena. V praksi so vse hiše na Danskem zavarovane pred ognjem in pogosto se sklene tako imenovani "Husog-Grundjerforsikring". Poleg tega je pogosto obveznost članstva v združenju lastnikov nepremičnin.
Financiranje
Večina nepremičnin na Danskem se financira s hipoteko, tako da mnogi kupci prevzamejo hipoteko. Pogled na digitalno zemljiško knjigo, ki je javna, vam lahko da informacije o vseh služnostih. V bistvu pa je pomembno, da vložimo vsaj 40 do 50-odstotni lastniški kapital. Nepremičnine ali premoženje v Nemčiji se prav tako štejejo za nadomestek lastniškega kapitala.
Pri oddaji vloge za posojilo morate posojilodajalcu posredovati naslednje dokumente o danski hipoteki - če je na voljo ali jo je mogoče dobiti.
- Kupoprodajna pogodba, če še niste lastnik (na Danskem notarsko overitev ni potrebna, nadzor odvetnika pa je pogost)
- Dokazilo o lastništvu, če ste že lastnik (izpisek zemljiške knjige, izpisek katastra)
- Oznake
- Izkaz stroškov gradnje
- Izračun bivalnega in zaprtega prostora
- Zemljevid lokacije
- Fotografije predmeta
- Pooblastilo za vse posojilojemalce in lastnike zastavljene nepremičnine za osebo s stalnim prebivališčem v Nemčiji
- Izkaznica požarnega zavarovanja
- Dopolnilni sporazum za čezmejno financiranje (za pripravo dejanske posojilne pogodbe)
Počitniški domovi se na Danskem imenujejo poletni domovi, saj v zimskih mesecih v njih ne morete bivati več kot tri tedne.
- Vrednotenje nepremičnin
Posojila Objekt se praviloma vrednoti po vašem posojilodajalca. Tržno vrednost ocenjujejo prek lastnih zaposlenih ali naročijo neodvisnega zunanjega strokovnjaka za zgradbe. Stroške, povezane z apreciacijo, običajno nosi posojilojemalec. Morebitne provizije se določijo za vsak primer posebej in se z vami predhodno dogovorijo.
- Odobritev posojila in posojilna pogodba
Ko so pojasnjene varnostne možnosti za vaše posojilo, bo posojilodajalec ustvaril odobritveno pismo in posojilno pogodbo. Ko boste podpisali posojilno pogodbo, bo za urejanje hipoteke poklican danski odvetnik.
- Hipotekarni nalog
Iz jezikovnih in tehničnih razlogov se morate pri naročilu hipoteke posvetovati z zaupanja vrednim odvetnikom vašega posojilodajalca, saj lahko drugi odvetniki zahtevajo overjen prevod posojilne pogodbe. Vendar je to zamudno in drago.
- Izplačilo posojila
Ker bi bila dogovorjena kupnina ponavadi že na voljo pri notarju v času notarskega potrdila nepremičninske transakcije, je vaše posojilo običajno vnaprej neposredno odvetniku kot del mandata za zaupanje.
Če ste že lastnik nepremičnine, lahko posojilo po vaših navodilih izplačate brez pooblastila za zaupanje, pod pogojem, da je bila hipoteka vpisana v pravilno razvrstitev in ima vaš posojilodajalec izpisek iz zemljiške knjige, ki prikazuje pravi vpis.
Davki in pristojbine
- Odvetnik
Odvetnik, ki pripravi pogodbo o prenosu, prejme honorar, ne glede na kupnino. Vzhodno od Velikega pasu te stroške običajno plača kupec; zahodno od Velikega pasu si jih deli kupec in prodajalec.
- Hipotekarni nalog
Hipotekarni nalog mora izvesti zaupanja vreden odvetnik vašega posojilodajalca, saj tako prihranite zamuden in drag prevod posojilne pogodbe.
- Provizije za posredovanje
Zemljiška knjiga vam bo za stanovanjske stavbe zaračunala 0,6 odstotka kupnine. Če potrebujete Pfandbrief, obstajajo dodatni stroški za oceno nepremičnine in osnovne provizije, plus 1,5-odstotni znesek kolkov. Davek na promet nepremičnin se ne obračunava.
Učinki uporabe sredstev gradbene družbe
Uporaba stanovanjskih posojil in hranilnih skladov v tujini v obdobju obveznosti davčni urad meni, da škodi premijam ali davkom. Velika izjema velja le za zaposlene v Evropski uniji: v skladu s sodbami BFH lahko prihranke gradbene družbe porabijo za družinske domove v državi, v kateri prebivajo.
Drugi davčni učinki nepremičnine v tujini temeljijo na sporazumu o dvojnem obdavčevanju med Zvezno republiko Nemčijo in Dansko. Tu mora biti vključen davčni urad, pristojen za obdavčitev davčnega zavezanca.
Vse tukaj podane informacije so dane po našem najboljšem znanju. Vendar ne moremo jamčiti za pravilnost ali popolnost informacij.
