Srečanje lastnikov je reden dogodek, ki je zelo pomemben za vse lastnike stanovanj. Zbor lastnikov med drugim odloča, kaj, kdaj in kako graditi. Skupščino lastnikov ureja zakon o stanovanjski lastnini. Održati ga je treba vsaj enkrat na leto.
Srečanje lastnikov
Bolj ko se ljudje vključujejo v odločitve, bolj problematično je najti rešitev. Vsak ima različne želje in želi biti upoštevan. Enako je z lastniki stanovanj. Zahteva sestanek lastnika in glasovanje. Druženje je kot izlet z ladjo: vsi so v istem čolnu, upravnik čolna nadzoruje, lastniki pa imajo o mejnikih različne ideje, na primer o obnovi balkonov in poti - denar iz rezerve ali poseben prispevek. Nekateri želijo razpravljati celo o razlagi zakona.
Najbolj predani zasedejo sedež ob menedžerju in natančno in podrobno kritizirajo vsak skiperjev manever. Na sredini sedijo tisti, ki se ukvarjajo samo z lastno koristjo. Proti koncu sestanka nenadoma izrazijo lastne interese in poskušajo denimo iz žepa sosedov spraviti denar za lepo koš za smeti, tako da estetski občutek ne bo več moten pri pogledu skozi okno. V zadnji vrsti sedijo tisti, ki se na dogodku pojavijo le iz čistega dolga in resnično želijo čim prej domov. Skoraj ste prespali ves cirkus in zaupate samopomembnemu paketu okoli upravnika.
Skupnost določi na sestanku lastnikov
Ne glede na to, ali si lastnik želi zastekliti balkon, betonirati vhod v garažo, namestiti anteno ali zgraditi zimski vrt - je potrebno soglasje ostalih lastnikov iz stanovanjskega kompleksa. Glede na ukrep je gradnja možna le, če se je z njo mahnil na sestanku lastnikov. Skupnost lastnikov se o ukrepih modernizacije odloča tudi z večino glasov.
Glasovanje in večina na sestanku lastnikov
Na sestanku vsi glasujejo o posameznih željah. Potrebna je drugačna večina, odvisno od vrste ločljivosti. Za odločanje o večini sklepov, kot je poslovni načrt, je potrebna navadna večina, za druge, bolj zapletene ukrepe, kvalificirano večino, dvojno kvalificirano večino ali celo soglasje. Po zakonu ima vsak lastnik en glas, tudi če ima več stanovanj (načelo glave). Če je v izjavi o delitvi, lahko skupnost glasuje glede na solastniške deleže. Že približno deset let (2007) je bilo mogoče predpise v izjavi o delitvi spremeniti, če se zdi, da je spoštovanje prejšnje uredbe iz "resnih razlogov" nepravično.Pred tem je bilo to mogoče le z dogovorom med vsemi lastniki stanovanj.
Na lastniškem zboru vsi lastniki glasujejo o posameznih željah.
Navadna večina - odvisno od izjave o delitvi več kot polovica prisotnih ali večina solastniških deležev.
- Letni računovodski izkazi, razrešnica upravnika, poslovni načrt, vzdrževanje skupnega premoženja, višina in naložba rezervata, posebni prelevmani, pravna vprašanja, poslovnik za sestanek lastnikov, zaposlitev skrbnika in vsi drugi ukrepi, ki služijo upravljanju skupnega premoženja in ohranjanju njegove vrednosti.
Kvalificirana večina - glasovati mora vsaj 51 odstotkov lastnikov.
- Odvzem lastništva stanovanja - na primer z zamudnimi plačili ali neprimernim vedenjem.
Dvojna kvalificirana večina - glasovati morata vsaj dve tretjini vseh lastnikov in najmanj polovica najemniških deležev.
- Predvsem za ukrepe modernizacije.
Soglasje - vsi lastniki vpisani v zemljiško knjigo.
- Vse zadeve, ki presegajo pravilno uporabo, zlasti v primeru strukturnih sprememb. Pisne resolucije je treba vedno sprejeti soglasno.
Vabilo na sestanek lastnikov
Upravitelj je povabljen na sestanek lastnikov. Vsaj enkrat na leto povabi in mora biti pozoren na nekaj stvari. Po eni strani mora biti čas pravi, kar pomeni, da je treba upoštevati vse želje lastnikov; Višje deželno sodišče v Frankfurtu zato prepoveduje lastniške sestanke: ob jutrih med tednom, med cerkvenim časom ob nedeljah, v prazničnem času in med pomembnimi nogometnimi tekmami. Vabilo mora vsebovati tudi dnevni red in mora biti na voljo vsem lastnikom vsaj dva tedna pred datumom. Točke dnevnega reda morajo biti jasno oblikovane, to pomeni, da jih mora vsak lastnik razumeti. V izjemnih primerih lahko posamezni lastniki za pomembne ugovore zaprosijo za svoje točke dnevnega reda.
Zastopanje na sestanku lastnikov
Lastnika lahko zastopate tako, da drugi osebi podelite pisno pooblastilo - pod pogojem, da v naročilu skupnosti ni omejitev zastopanja. Če se na sestanku pojavi premalo lastnikov, mora skrbnik določiti nov datum. Ta ponovljeni sestanek je nato sklepčen, ne glede na to, koliko delnic je zastopanih.
Sklepi skupščine lastnikov
Učinkovite odločitve se lahko sprejmejo na skupščini lastnikov le, če prisotni predstavljajo več kot polovico solastniških deležev v izjavi o delitvi ali predpisih skupnosti. Zato je za posameznega lastnika izrednega pomena, da ga sosed ali sosedje brez izjeme podpirajo v eksplozivnih razmerah. Priporočljivo je zgodaj pridobiti prijatelje in jih poznati kot zaveznike. Druga dobra strategija za uveljavljanje lastnih interesov je podpiranje drugih. Če je posameznik večkrat zagovarjal zakonite interese drugih lastnikov, se bo morda lažje strinjal z njimi.
Neveljavne ločljivosti
Resolucijam lahko nasprotujete v enem mesecu.
Sprejete odločitve so zavezujoče, če nihče ni vložil ugovora v roku enega meseca. Prav tako je mogoče na lokalno sodišče vložiti prošnjo za razglasitev ničnosti. Na primer zaradi formalnih napak v vabilu, kršitev hišnega ali skupščinskega reda ali ker je bil sklep sprejet z večino, čeprav bi bil potreben soglasni dogovor. Če pa se je rok iztekel, veljajo vsi sklepi, tudi napačni - pod pogojem, da ne kršijo nujnih zakonov.
Zapisnik sestanka lastnikov
Predsednik sestanka mora voditi podroben zapisnik odločitev, sprejetih na skupščini lastnikov. Prav tako ni nenavadno, da so v ta zapisnik vključeni izidi glasovanja in dodatna pojasnila. Evidence vodi skrbnik v zbirki sklepov in je dostopna vsakemu lastniku. To pomeni, da lahko morebitni kupci stanovanj pomagajo pri njihovi odločitvi: stari zapisi kažejo, ali v skupnosti lastnikov obstajajo križni vozniki in katera popravila so predvidena.
Bralni nasvet: Kot vidite, je veliko odvisno od upravitelja. Kako najti ustreznega upravitelja nepremičnin za svoj WEG, preberite tukaj.
Zaključek
Srečanje lastnikov je lahko napor za vse vpletene! Glede na ure razprav o povečanju stanovanjske ugodnosti s treh evrov na mesec na petdeset, se s tem niso rodili vsi. Po drugi strani: kdor hoče imeti besedo v smeri potovanja, lahko iz dnevnega reda izve več in ima besedo. Krmilu se ne smete popolnoma odpovedati!
Nasvet : če ste se odločili za nakup stanovanja v stanovanjskem naselju, se za ostale solastnike pozanimajte vnaprej. Morda se boste že lahko udeležili sestanka lastnikov in dobili idejo o svojih potencialnih sosedih.
Dobro je vedeti: Če se niste predhodno obvestili, vendar vam prodajalec ni povedal za morebitne motnje med lastniki, lahko naknadno izpodbijate pogodbo o nakupu. Na varnem ste lahko, če v prodajni pogodbi pridobite zagotovilo, da v času prodaje v skupnosti lastnikov ni napetosti ali večjih težav.