Domače financiranje mora biti solidno izračunano. Zato je pomembno, da vnaprej pojasnite, koliko lastniškega kapitala lahko uporabite, kakšni dodatni stroški bodo nastali in kako velika bo vaša mesečna obremenitev. Z zanesljivimi obrestnimi merami in nizkimi obrestnimi merami postane stanovanjska posojilo in hranilna pogodba temelj vašega nepremičninskega financiranja.
Financiranje stanovanj mora biti skrbno načrtovano, da pozneje ne bi imeli denarnih težav. Pri tem ima odločilno vlogo vaše stanovanjsko posojilo in varčevalna pogodba: ves čas trajanja posojila uživate obrestno varnost in lahko računate s fiksnimi obroki, ugodni obrestni pogoji pa vam olajšajo naložbo. Poleg stanovanjske posojilne in varčevalne pogodbe, ki običajno pokrije od 20 do 30 odstotkov stroškov, se običajno zahteva približno 20 do 30 odstotkov lastniškega kapitala. Preostalih 50 do 60 odstotkov lahko poplačate s hipotekarnim posojilom.
Koliko lahko stane moja hiša?
Na začetku financiranja stanovanja morate izračunati finančni manevrski prostor. Sprva ni vseeno, ali so gradbeniki mladi ali želijo najeti stanovanjsko posojilo od 50 dalje. Na podlagi dohodka določite, koliko evrov lahko mesečno zberete za obrok posojila. Torej zapišite redna izplačila dohodka in nato izračunajte mesečne stroške, kot so življenjski stroški, dodatni stanovanjski stroški, zavarovanje, radio in televizija in še veliko več. Primerjava zneskov naj bi omogočila prosto razpoložljiv dohodek, od katerega se izračuna mesečna dajatev. Višina mesečne najemnine v tem trenutku je lahko vodilo.
Nasvet : Hipotekarna stopnja ne sme biti višja od 40 odstotkov razpoložljivega neto dohodka. Poleg tega v načrtovanje stroškov ne smete pozabiti vključiti dodatnih stroškov nakupa hiše.
Naslednja tabela daje približen pregled, kako visok bo mesečni znesek - odvisno od skupnih stroškov nakupa nepremičnine in razpoložljivega kapitala. Pomembno: V posameznih primerih je vedno potreben individualni izračun financiranja nepremičnin.
|
Tako deluje s financiranjem |
|||
|
Cena nepremičnine |
200.000 evrov |
300.000 evrov |
400.000 evrov |
|
financiranje | |||
|
30% kapitala |
60.000 evrov |
90.000 evrov |
120.000 evrov |
|
vključno s prihranki stanovanjskih posojil v višini |
40.000 evrov |
60.000 evrov |
80.000 evrov |
|
30% prihrankov pri stanovanjskih posojilih |
60.000 evrov |
90.000 evrov |
120.000 evrov |
|
40% anuitetno posojilo |
80.000 evrov |
120.000 evrov |
160.000 evrov |
|
Obresti in odplačila na mesec | |||
|
Posojilo Bauspar (mesečna stopnja odplačevanja |
400 evrov |
600 evrov |
800 evrov |
|
Rentno posojilo (odplačilo 4% na leto, obresti na izposojo 2%, določene za 10 let) |
400 evrov |
600 evrov |
800 evrov |
|
skupna mesečna obremenitev |
800 evrov |
1200 evrov |
1600 evrov |
Določite lastniški kapital
Koliko lahko stane nepremičnina, je odvisno tudi od višine kapitala. 30 odstotkov lastnih sredstev je dobra finančna podlaga. "Toda to je mogoče storiti tudi z manj truda," priznava Gerhard Zieris, strokovnjak za financiranje LBS. Tisti, ki želijo graditi ali kupovati v iskanih regijah, kot sta München ali Hamburg, pogosto težko zberejo 30-odstotni lastniški kapital. "V posameznih primerih se lahko nepremičnina tudi 75 ali 80 odstotkov financira iz tujine," pravi Zieris. Seveda to predpostavlja, da lahko posojilojemalec dolgoročno plačuje mesečne obroke. Katere druge zahteve morajo biti izpolnjene, lahko izveste v našem članku Najem posojila.
Da bi lahko ocenili, koliko denarja je na voljo za posojilo, je koristno nekaj mesecev hraniti gospodinjsko knjigo. »Vendar uporabite čim več lastniškega kapitala. Stanje vašega varčevanja na domu je zagotovo eno izmed njih. Ne smete se dotikati svojega življenjskega zavarovanja. Ko izračunate celotne stroške nakupa ali gradnje, vključno s pomožnimi stroški, običajno dve do tri neto plače zadostujejo kot rezerva. «Delnice in vrednostni papirji se lahko štejejo tudi kot kapital. Takoj, ko nakup postane konkreten, prodate te izdelke in denar varno vložite.
V bistvu bi morali prihraniti približno 30 odstotkov kapitala.
Možnosti hipotekarnega posojanja LBS
- Brez
pogodbe o stanovanjskem posojilu in hranilnici Če nenadoma najdete svojo sanjsko nepremičnino, vendar še niste dosegli minimalnega varčevalnega obdobja za stanovanjsko posojilo in hranilno pogodbo ali bi želeli v prihodnosti skleniti pogodbo o stanovanjskem posojilu in hranilnici, je lahko rešitev vnaprejšnje financiranje LBS. Prejeli boste posojilo za vnaprejšnje financiranje LBS v znesku stanovanjskega posojila in prihranka. Medtem ko še naprej varčujete s stanovanjskim posojilom in varčevalno pogodbo, plačujete samo obresti za posojilo vnaprej. Ko dodelite stanovanjsko posojilo in varčevalno pogodbo, ga uporabite za nadomestitev posojila. - Pogodba o
stanovanjskem varčevanju je že shranjena Že ste dosegli ciljni prihranek in najnižji čas, vendar vam še niso dodelili pogodbe o stanovanjskem posojilu in varčevanju, ker ocena še ni dosežena? Potem vam lahko pomagajo premostitvene finance. Medtem ko premostitveno posojilo teče, plačate samo obresti za posojilo. Šele ko je dodeljena pogodba za stanovanjsko posojilo in hranilnico, jo izkoristite z zneskom stanovanjskega posojila.
Prednosti posojila gradbene družbe LBS
S prihrankom stanovanjskega posojila in varčevalne pogodbe lahko pridobite pravico do poceni stanovanjskega posojila. Naslednje prednosti so posledica posojila LBS.
- Nizke obresti na posojilo v celotnem obdobju: tudi v fazi nizkih obresti posojila v gradbenem društvu redno nelojalno nižajo hipotekarne pogoje.
- Fiksne obrestne mere: Fiksne mesečne obrestne mere in obroki odplačevanja se dogovorijo ob podpisu pogodbe o stanovanjskem posojilu in hranilnici LBS.
- Hitro odplačilo: posojilo se običajno odplača po približno desetih letih. Če želite biti hitreje brez dolgov, lahko kadar koli izvedete posebne obroke odplačevanja.
- Mesečni obroki, ki ostanejo enaki (brez fiksne obrestne mere)
- Brez doplačila za obresti (v primerjavi z drugo hipoteko ali za manjša posojila)
- Zaščita v zemljiški knjigi je podrejena
Hipotekarno posojilo
Preostale stroške vašega gradbenega ali nakupnega projekta lahko financirate s hipotekarnim posojilom podjetja Sparkasse. Tu bi morali izbiro obdobja s fiksno obrestno mero - običajno pet, deset ali 15 let - odvisno od trenutne ravni obrestnih mer.
- Kaj je hipoteka?
Tako kot zemljiška dajatev je tudi hipoteka ena izmed zemljiških dajatev. Na ta način si banka zavaruje pravice do nepremičnine, posojilojemalec pa v zameno prejme posojilo. Če je posojilojemalec plačilno nesposoben, lahko banka zapusti nepremičnino in s tem poravna vaše terjatve. Višina hipoteke je odvisna predvsem od vrednosti nepremičnine. Po natančnem pregledu izpiskov zemljiških knjig, načrtov in kupoprodajnih pogodb se izračuna hipotekarna posojilna vrednost nepremičnine.
Naj vam svetuje strokovnjak. Obstaja veliko načinov za financiranje doma.
- Rentno
posojilo Ker je hipotekarno posojilo običajno zelo velika vsota, je bil izumljen postopek rentnega posojila: dolžnik vsak mesec plača fiksni znesek - anuitetno stopnjo, ki ne samo plača obresti, ampak tudi odplača del posojila. V naslednjem obroku se obresti nanašajo samo na preostali dolg z razveseljivim učinkom, da se odplačni del navedenega zneska poveča. Vaša obremenitev ostaja enaka, razmerje obresti / odplačila se spremeni v vašo korist.
In iz leta v leto - dokler ste določili obresti. Z enodstotnim odplačilom traja dobrih 35 let, da odplačate posojilo - za 30-letnika ni težav. Če se želite hitreje znebiti dolga, se dogovorite za višje odplačilo, na primer tri odstotke. Potem se posojilo izplača po skoraj 20 letih. V času nizkih obrestnih mer naj obrestno mero zaklenete čim dlje, v času visokih obrestnih mer pa precej kratke. Običajno izberete pet ali deset let. Tisti, ki obresti določajo za 15 let (ali celo 20 ali 30), lahko po desetih letih še vedno preidejo na ugodnejše pogoje, če jih objavijo šest mesecev vnaprej. - Terminsko življenjsko zavarovanje
Za zavarovanje hipotekarnega posojila je priporočljivo skleniti življenjsko zavarovanje. V nasprotju z življenjskim zavarovanjem obstaja le za kritje smrti. V primeru smrti bo izplačana dogovorjena zavarovalna vsota. V najboljšem primeru je mogoče znesek posojila v celoti unovčiti in preživeli vzdrževani člani so brez dolgov. Premije za življenjska zavarovanja so razmeroma nizke, vendar odvisne od starosti. Za zavarovanje hipotekarnih posojil zadošča pogojno življenjsko zavarovanje z manjšo zavarovalno vsoto, ki krije preostali neporavnani znesek. Premije je treba primerjati na podlagi sedanjih vrednosti vseh prispevkov, nizki začetni prispevki so lahko zavajajoči.
Lastni prispevek k gradnji hiš
Prihranite s svojim prispevkom: Tisti, ki lahko veliko naredijo sami, proračun stavbe razbremenijo za pet do 15 odstotkov. Obstaja na primer tako imenovana mišična hipoteka, pri kateri banke lastni prispevek k gradnji hiše prepoznajo kot del lastniškega kapitala in tako ponudijo boljše kreditne pogoje. Banke praviloma priznavajo med deset in 15 odstotkov celotnih stroškov gradnje kot lasten prispevek.
Vendar se ne precenjujte, če želite zgraditi svojo hišo. Ker vsa ročna dela niso primerna za ljubitelje hobi DIY. Slikarska in tapetarska dela, pa tudi polaganje ploščic, bi morali obvladati tudi neizkušeni gradbeniki. Kvalificirani obrtniki, ki imajo dovolj časa, lahko sodelujejo pri gradbenih delih ali ometanju. Vsekakor pa bi morali strokovnjakom prepustiti električno in vodovodno napeljavo.
Tisti, ki lahko nekaj opravijo sami, imajo možnost razbremeniti gradbeni proračun do 15 odstotkov.
Katere donacije lahko prejmem?
Od države - pa tudi od drugih institucij - obstajajo različne možnosti financiranja za gradnjo ali nakup stanovanja:
- Stanovanjski Riester
S pogodbo o rezidenčnem Riesterju se del dohodka vplača v pogodbo. Država izplačuje nepovratna sredstva. Poleg tega se lahko vplačani denar odšteje od davka kot poseben strošek. V vsakem primeru je treba položeni denar uporabiti za nepremičnino, na primer z vplačilom v posojilno pogodbo stavbne družbe. - Promocija stanovanj
Z Zakonom o promociji stanovanj nekatere zvezne države pomagajo družinam z nizkimi dohodki, da uresničijo svoje sanje o lastnem domu. Toda tudi tu je treba zagotoviti lastniški kapital v višini približno 15 do 25 odstotkov. Občasno se sprejmejo tudi prispevki v naravi, na primer gradbeni materiali, ki ste jih vnesli sami. - Posojila
KfW Banka KfW odobrava posojila z nizkimi obrestmi za gradnjo ali nakup hiše, če je to vaš dom. Toda financiranje se lahko vključi tudi v primeru obnove ali prenove.
- Domače
subvencije zveznih držav in občin Obstajajo tudi ugodna posojila in nepovratna sredstva za gradnjo ali nakup doma na ravni zvezne države . Poiščite več pri svoji Landesbank. Vloga za financiranje se običajno odda okrožnemu uradu ali mestnim okrožjem. - Cerkev
Cerkev občasno podeli zemljišča z dednimi gradbenimi pravicami. Družina lahko torej gradi na posestvu, ne da bi ga bilo treba kupiti. - Posojilo delodajalca
V nekaterih podjetjih je mogoče dobiti posojilo delodajalca. Ti so cenejši od običajnega posojila pri nepremičninah pri banki.
Pomembni pogoji za financiranje
Pri financiranju svojega doma boste pogosto naleteli na naslednje pogoje. Preden se soočite s podpisom posojilnih pogodb, morate vedeti, kaj pomenijo.
- Rentna posojila : danes je večina hipotekarnih posojil rentnih posojil. To pomeni: obrestna mera ostane enaka do konca obdobja s fiksno obrestno mero; obrestna komponenta se sčasoma še naprej zmanjšuje, ker odplačila zmanjšujejo dolg. Za to se odplačni del poveča. Vaš svetovalec vam bo dal načrt odplačevanja z razpisno dokumentacijo - za boljši pregled.
- Nadaljnje financiranje : po izteku obdobja s fiksnimi obrestmi se lahko dogovorite za nadaljnje posojilo z nizkimi obrestmi. Za nadaljnje financiranje se lahko splača zdaj skleniti pogodbo o stanovanjskem posojilu in prihrankih LBS. Če je ta pripravljen za dodelitev ob koncu obdobja s fiksnimi obrestmi, nadomešča gradbeno posojilo - ugodne ugodne obrestne mere.
- Posojanje : V posojilni vrednosti je naveden znesek, do katerega je banka pripravljena nepremičnino priznati kot protivrednost posojila. Razmerje med posojilom in vrednostjo vas obvesti, do kolikšnega odstotka se nepremičnina financira z izposojenim kapitalom glede na tržno vrednost. Račun vključuje tudi dodatne stroške nakupa, kot so davek na promet nepremičnin, notarske pristojbine in zemljiškoknjižne takse.
- Učinkovita in nominalna obrestna mera : efektivna obrestna mera prikazuje tudi druge stroške posojila, na primer provizije za obdelavo ali provizije, in vam pomaga primerjati obrestne mere različnih ponudnikov. Nominalna obrestna mera je ključnega pomena za izračun mesečne obrestne mere.
- Potrdilo o financiranju : Po natančnem preverjanju financ lahko vaša banka, če želite, izda potrdilo o financiranju, ki ga lahko prodajalcu predložite med hišnim pregledom. Tako bo takoj videl, da lahko dogovor zaključite.
- Nadomestilo za nesprejetje : Za gradbenike velja naslednje: Če banke ne izkoristijo pogodbeno dogovorjenega posojila, imajo banke pravico zahtevati odškodnino za nesprejem. Nekatere kreditne institucije oprostijo svoje stranke, če se odrečejo le pet do deset odstotkov zneska posojila.
- Riesterjeva subvencija : Gradbeniki in kupci subvencijo Riester uporabljajo, če so hišo kupili po 01.01.2008 (rok je dokončanje ali prenos lastništva) - ne glede na to, ali jo uporabljate za prihranek ali odplačilo.
- Posebno odplačilo : Dobro je, če za olajšanje dolga uporabite bonus od šefa ali dediščine - in prihranite obresti. Posojilo za gradbeno družbo lahko kadar koli vrnete. Številne hranilnice vam omogočajo odplačilo od treh do petih odstotkov zneska posojila na leto brez kazni za predplačilo.
- Znesek odplačila : Dogovorite se o višini odplačila hipotekarnega posojila glede na vaše finančne možnosti. Višje kot je odplačilo, hitreje boste brez dolga. Naj vaša hranilnica ali svetovalec LBS ugotovi, kateri znesek odplačila je najboljši za vas.
- Kazen za predčasno odplačilo : če predčasno vrnete posojilo s pogodbo s fiksno obrestno mero, bodo kreditne institucije določile nadomestilo za izgubo obresti. Pri obdobjih s fiksnimi obrestmi nad deset let lahko posojilo prekinete po desetih letih s šestmesečnim odpovednim rokom.
- Obdobje fiksnih obrestnih mer: Z dogovorom o fiksni obrestni meri za hipotekarno posojilo se zaščitite pred neugodnimi spremembami obrestnih mer na kapitalskem trgu. Če se strinjate le s kratkoročno fiksno obrestno mero, trenutno prihranite od 0,1 do 0,2 odstotne točke pri obrestih - vendar tvegate, da bo obrestna mera višja po izteku. Trenutno se strinjate, da imate čim daljša obdobja s fiksnimi obrestmi.
- Dodelitev : Dodelitev stanovanjskega posojila in varčevalne pogodbe lahko dosežete tako, da prihranite od 40 do 50 odstotkov zneska stanovanjskega posojila v rednih majhnih obrokih - tudi s pomočjo državnih subvencij, kot so dodatki za gradnjo stanovanj, dodatki za prihranek zaposlenih in stanovanjski dodatki Riester.
