Hiša ali počitniško stanovanje v Grčiji je za mnoge sanje. Dežela bogov in učenjakov navdušuje s sredozemskim podnebjem, smolnatim vinom in radostjo prebivalcev. Če tudi vi razmišljate o nakupu hiše ali apartmaja v Grčiji, boste tukaj našli koristne nasvete.
Zahteve za hišo v Grčiji
Člen 17 grške ustave postavlja zasebno lastnino, zlasti nepremičnino, pod posebno zaščito. Načeloma lahko vsaka domača ali tuja oseba (fizična ali pravna) pridobi lastnino in nepremičnine v Grčiji. Vendar pa grška zakonodaja tujcem prepoveduje nakup ali najem nepremičnin na zakonsko določenih obmejnih območjih. Obmejno območje vključuje tudi območja, ki ne tvorijo neposredne geografske meje z drugo državo. Možni razlogi za takšne omejitve so pravice države pred prodajo ali nadaljnjo prodajo ali lokacija nepremičnine na obmejnem ali krajinsko zaščitnem območju.
Zemljišč v Grčiji kataster ne evidentira, nepremičnine pa dokazuje načrt mesta (topographiko), ki ga je podpisal inženir. Pred nakupom preverite tudi, ali obstaja potrdilo pristojnega organa (Poleodomia) o potencialu gradnje. To še posebej velja za nepremičnine, ki so zunaj urbanističnega načrtovanja.
Kako najti primerno hišo v Grčiji
V Grčiji ni združenja posrednikov. Smiselno je stopiti v stik z borznoposredniško pisarno na kraju samem. Pozor: Tako kot v mnogih drugih državah je tudi v Grčiji poleg številnih poštenih posrednikov tudi nekaj "črnih ovc". Prepričajte se torej v resnosti svojega posrednika. Notarji v Grčiji ne delajo. Če najate posrednika za iskanje nepremičnine, plačate približno dva do tri odstotke kupnine kot provizijo. Skoraj vsi nacionalni nemški časopisi vsebujejo mednarodni rubriko o nepremičninah, ki vključuje tudi ponudbe o grških nepremičninah. Grški regionalni časopisi vsebujejo ponudbe nepremičnin iz te regije.
Gradbeno dovoljenje
Pred nakupom gradbene parcele preverite, ali lahko na njej gradite hišo. Oblasti dovolijo gradnjo stran od mesta ali vasi, če je območje vsaj 2000 kvadratnih metrov in je na javni cesti. V gozdovih ali naravnih rezervatih ali na arheoloških najdiščih ne boste prejeli gradbenih dovoljenj. Ker zemljišče v Grčiji ni zapisano v uradni zemljiški knjigi, je na voljo samo načrt lokacije (topographico).
Grški trg nepremičnin se razlikuje od nemškega.
Razvoj in cene
Če se odločite za gradnjo na prostem, razmislite o razvoju. Parcele v mestu ali vasi so običajno razvite. Če je nepremičnina zunaj razvojnega načrta, mora lastnik sam poskrbeti za elektriko, vodo in telefon. Če vaša lastnina meji na morje, mora biti pas plaže, ki je običajno širok 30 metrov, splošno dostopen. Cene nepremičnin v Grčiji zelo močno nihajo.
Notarska kupoprodajna pogodba
Za nakup nepremičnine ali zemljišča v Grčiji so potrebni naslednji koraki:
- Sklepanje notarske kupoprodajne pogodbe
- stvarni dogovor o prenosu lastništva
- Vpis v zemljiško knjigo.
Notar, ki notarsko overi kupno pogodbo, ne svetuje. Zato je nujno, da za pripravo in obdelavo kupoprodajne pogodbe vključite odvetnika. Pred nakupom vam bo pojasnil naslednja vprašanja:
- Ali je lastnina prodajalca zakonito pridobljena?
Vpis v zemljiško knjigo v Grčiji ni zadostno zagotovilo, da je prodajalec dejansko lastnik nepremičnine. Upravlja ga oseba (kadrovski tobogan). Vendar pa tako imenovanega javnega prepričanja o registracijah ni. Za vas to pomeni, da se ne morete zanašati na pravilnost vpisov v zemljiško knjigo. Nakup lastnine ali drugih stvarnih pravic do zemljišč v dobri veri je po grški zakonodaji izključen. Zato je treba lastniške prenose v zadnjih 20 letih preveriti pri ustreznem registru. Preverite tudi, ali so v zemljiški knjigi vpisane registracije nepremičnin, bremena ali zaplembe (grško: Ola ta pistopiitika Metagrafis, Hypothikon, Waron, Diekdikiseon, Kataschesseon). - Ali gradbeno dovoljenje za vašo lastnino potrjujejo gradbeni organi? Ali je res mogoče graditi na prostem zemljišču? Ali obstaja potrdilo pristojnega organa (Poleodomia)?
Previdnost je potrebna predvsem pri zemljiščih zunaj urbanističnega načrtovanja, na primer zato, ker je zadevno zemljišče označeno kot gozdno območje ali se nahaja na tako imenovanem obmejnem območju, kjer je pridobitev možna le s posebno državno odobritvijo. Daleč od mesta ali vasi lahko običajno gradite na svojem posestvu le, če je zemljišče veliko najmanj 2.000 kvadratnih metrov in je na javni cesti. Pred nakupom se obvezno pozanimajte o okoliščinah.
Po pravnem pregledu nepremičnine se s kupcem sklene notarska pogodba. Osnutek pripravi pristojni odvetnik. Prenos lastništva je veljaven le, če ste vpisani v zemljiško knjigo (tako imenovano prepisno knjigo) okrožja, v katerem je nepremičnina. Notarsko overjena kopija kupoprodajne pogodbe je tukaj vložena pod registracijsko številko.
Nov zemljiškoknjižni sistem
Leta 1995 je bil v Grčiji sprejet zakon, ki predvideva uvedbo sodobnega zemljiškoknjižnega sistema. To bi moralo poenostaviti lastniško strukturo in postopek vpisa pravic na nepremičninah ter zagotoviti večjo pravno varnost. Vse registrirane lastninske pravice je treba evidentirati regionalno in postopno ter prenesti na nov sistem.
Leta 1995 je bil v Grčiji sprejet zakon, ki predvideva uvedbo sodobnega zemljiškoknjižnega sistema.
Pristojni organ za to je OKXE (Organismos Ktimato-Logion Chartographisseon Ellados). Območja, vključena v obdelavo novih zemljiških knjig, OKXE javno objavi. Kdor ima v lasti ali ima druge pravice do zemljišč, ki se nahajajo na teh območjih, bi moral svoje pravice v določenem roku prijaviti lokalnim oblastem, ki jih za to imenuje OKXE.
Prizadeti svetujejo, da se pravočasno pozanimajo o uvedbi novega zemljiškoknjižnega sistema. Neupoštevanje roka vodi do izgube vpisanih lastninskih pravic. Ni določb o postopku za posamezno prijavo vključitve v novi sistem zemljiške knjige ali nevarnosti izgube pravic. Iz teh razlogov oblasti velikodušno ravnajo v korist prizadetih. Kljub temu je potrebna pazljivost, da se prepreči kakršna koli kršitev registriranih pravic.
Financiranje hiše v Grčiji
Varčevalni skladi gradbene družbe se načeloma lahko uporabljajo tudi za financiranje stanovanjskih ukrepov v Grčiji. Poleg domačih zastavljenih predmetov in nadomestnega zavarovanja lahko hipoteke ali hipotekarne rezervacije na stanovanjski nepremičnini v Grčiji štejejo tudi za zavarovanje takega financiranja. Pri financiranju nepremičnine v tujini pa vedno uporabite vsaj 40 do 50-odstotni lastniški kapital. Nepremičnine ali druga sredstva v Nemčiji se prav tako štejejo za nadomestek lastniškega kapitala. Vprašajte svojega svetovalca za stranke, ali lahko vaše gradbeno društvo izvaja takšna tuja financiranja. Po potrebi vam bo tudi povedal, katere dokumente morate predložiti.
Davki in takse v Grčiji
Kotizacija znaša približno 0,4 odstotka kupnine, približno dva odstotka izračunate za notarja, pristojbino pravnega sklada in odvetniško zbornico. Odvetnik in posrednik dobita tudi približno dva odstotka. Poleg tega obstaja še davek na promet nepremičnin. Odvisno od vrednosti nepremičnine in lokacije nepremičnine znaša od sedem do enajst odstotkov. Višji odstotek se uporablja, če je Your-Best-Home.net v občini z lastno gasilsko službo. Notar vam bo izračunal dolgovani znesek ali pa bo davčni urad ustrezne občine določil davek na promet nepremičnin. Zoper to se lahko pritožite. Nadaljnji stroški nastanejo zaradi morebitnega sodelovanja inženirja, ki pred nakupom nepremičnine svetuje o vprašanjih glede izvedljivosti stavbe in gradbenih dovoljenj.
Varčevalni skladi gradbene družbe se načeloma lahko uporabljajo tudi za financiranje stanovanjskih ukrepov v Grčiji.
Tekoči stroški
Davek na kapital (TAP = Telos Akinitis Perioussias): približno 0,04 odstotka
dohodnine od premoženja .
a) v primeru oddaje
b) v primeru lastne rabe, pod pogojem, da je bivalni prostor ali uporabna površina večja od 200 kvadratnih metrov.
Davčne stopnje se gibljejo med 18 in 50 odstotki, odvisno od dohodka. Pred tem se posvetujte s svojim grškim odvetnikom.
Učinki uporabe sredstev gradbene družbe
Uporaba stanovanjskih posojil in hranilnih skladov v tujini v obdobju obveznosti davčni urad meni, da škodi premijam ali davkom. Velika izjema velja le za zaposlene v Evropski uniji: v skladu s sodbami BFH lahko hranijo sklade gradbenih družb za družinske domove v državi, v kateri prebivajo. Drugi davčni učinki nepremičnine v tujini temeljijo na sporazumu o dvojnem obdavčevanju med Zvezno republiko Nemčijo in Grčijo. Tu mora biti vključen davčni urad, pristojen za obdavčitev davčnega zavezanca.
Nasveti
- Če v Grčijo uvažate velike vsote denarja, pri organih pridobite potrdilo o uvozu deviz. To je edini način, da zagotovite, da boste lahko denar spet izvozili, če boste pozneje prodali.
- Zemljišča zunaj razvojnih načrtov morajo biti na splošno vsaj 2000 kvadratnih metrov (na podstrešju celo 20.000 kvadratnih metrov), da se lahko razvijejo. Pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe se pozanimajte o okoliščinah.
pomembni izrazi
| Nabavna pogodba | simwoleo agorapolisije |
| Izpisek iz zemljiške knjige | Pistopiitika Ipothikafilakiou |
| Zemljiška knjiga | Ipothikafilakio |
| oceno | Ektimissi Akinitou |
| hipoteka | pothiki |
Vse tukaj podane informacije so dane po našem najboljšem znanju. Vendar ne moremo jamčiti za pravilnost ali popolnost informacij.