Dodatni stroški nakupa lahko zameglijo veselje do nakupa hiše. Med načrtovanjem so pogosto pozabljeni in nato presenetijo. Tu lahko izveste, kako lahko zmanjšate dodatne stroške nakupa.
Obrestne mere so nizke, najemnine visoke in preseneti vas nepričakovano nepričakovano: pravi čas za nakup doma. Časopisi in internet se pregledujejo, pregledujejo se ponudbe posrednikov in nepremičnine. V nekem trenutku se bo sanjski dom znašel na dobri lokaciji in po zmerni ceni. Ker lastniški kapital ni dovolj za popolno plačilo Your-Best-Home.net, se najame posojilo. Nabavna cena minus lastniški kapital je enaka znesku posojila. Letni odstotki obresti in odplačil, deljeni z dvanajstimi, pomenijo mesečni obrok.
Toda nakup hiše vključuje dodatne stroške nakupa, ki jih ne pričakuje vsak kupec doma:
- Obvezni pomožni stroški nakupa: davek na prenos zemljišč, notarske pristojbine, zemljiškoknjižni stroški
- Prilagodljivi pomožni stroški nakupa: posredniška provizija, stroški posodobitve, pomožni stroški financiranja, premični stroški
- Možni dodatni stroški, na primer za novo opremljeno kuhinjo in dodatno pohištvo
Sami po sebi so pomožni stroški nakupa dokaj obvladljivi, vendar skupaj lahko predstavljajo veliko breme in na koncu je sanjski dom dvomestni odstotek dražji, kot so sprva mislili.
Kdor kupi nepremičnino, mora v svoj proračun vključiti 10 do 15 odstotkov dodatnih stroškov nakupa - to je pravilo. Če ne gre za nobenega posrednika, lahko prihranite nekaj odstotnih točk. Toda noben kupec se ne more izogniti davku na promet nepremičnin. In to je odvisno od zvezne države do 6,5 odstotka cene nepremičnine. Vendar obstajajo zakoniti načini za varčevanje.
Mimogrede: mimogrede, pomožni stroški pri gradnji hiše niso enaki kot pomožni stroški. Ti se poleg obroka posojila obračunajo na mesec.
Manj pomožnih stroškov nakupa zaradi zalog
Kupci obstoječih nepremičnin lahko prihranijo kar nekaj dodatnih stroškov nakupa, če prejšnji lastnik proda inventar. Osnova za odmero davka na promet nepremičnin je vrednost nepremičnine. Premično pohištvo, kot so vgrajene kuhinje, pohištvo, tende, savne ali vrtno orodje, ni vključeno. Zato bi morali imeti nabavno ceno za inventar posebej prikazano v notarski pogodbi. Potem lahko za te stvari prihranite davek na promet nepremičnin in pogosto plačate stotine ali tisoče evrov manj. Rezervo za vzdrževanje, ki jo prevzamete kot bodoči solastnik večstanovanjske hiše, lahko prikažete tudi ločeno.
Dodatni nakupni stroški ob nakupu hiše - primer izračuna.
Notarske pristojbine
Notar oblikuje kupoprodajno pogodbo in odkupi nepremičnino. Opozarja na tveganja in varuje transakcijo. Njeni honorarji so po vsej državi urejeni z Zakonom o sodnih in notarskih taksah (GNotKG) in so razporejeni glede na nakupno ceno. V našem vzorčnem računu (slika zgoraj) so notarsko overjeni stroški kupoprodajne pogodbe slabih 0,8 odstotka kupnine. Obstajajo tudi pristojbine za zemljiško knjigo. Velikost teh izdelkov lahko zmanjšate tako, da s prodajalcem sklenete ločeno pogodbo o inventarju. Vendar je to tvegano: če obidete notarja, lahko celotna prodajna pogodba postane neučinkovita.
Zmanjšajte pomožne stroške nakupa: uporabite obseg za pogajanja
Lastniki pogosto uporabljajo posrednika za prodajo obstoječih nepremičnin. Potem mora kupec v svoj proračun vključiti posredniško provizijo. Znesek posredovanja se razlikuje glede na zvezno državo: kupci v Severnem Porenju-Vestfaliji običajno plačajo 3,57 odstotka provizije od kupnine, v Brandenburgu običajno plačajo 7,14 odstotka. V nasprotju z notarskimi honorarji za posrednike ni razporeda provizij. To pomeni, da se je za posredovanje mogoče dogovoriti. Pred nakupom lahko ugotovite, ali se agent lahko pogovori z vami. Če se želite pripraviti na pogajanja o posredovanju, morate ugotoviti, kako dolgo je vaš sanjski dom naprodaj. Če gre za domnevno "počasi gibanje", je manevrski prostor običajno veliko večji. Sumljivi pa so tudi dolgi časi ponudb:Če želite biti na varnem, znova poglejte na Your-Best-Home.net s strokovnjakom za stavbe in se prepričajte, da niste spregledali nobenih resnih napak, kot sta rast plesni ali suha gniloba.
Proizvodni stroški niso pomožni nakupni stroški
Kdor od gradbenika kupi novo stavbo, mora pričakovati dodatne stroške nakupa, dodatne stroške gradnje. "Številni razvijalci nepremičnin in splošni izvajalci navajajo priključke, zemeljska dela ali zunanje objekte kot pomožne nakupne stroške, čeprav gre strogo gledano za proizvodne stroške, ki jih je treba vključiti v fiksno ceno," kritizira Volker Wittmann, strokovnjak iz združenja zasebnih graditeljev. Tudi tu je vredno, da pogodbo o razvoju nepremičnine preveri strokovnjak. Če se izkaže, da želi razvijalec prenesti veliko stroškov na vas, prosite za izboljšave.
Prihranite z Wohn-Riesterjem
Tisti, ki financirajo svoj dom prek Wohn-Riesterja, ne prejemajo le državnih subvencij. Domači varčevalci uživajo tudi davčne ugodnosti: vsako leto lahko v obračunu dohodnine uveljavljate povračilo do 2100 evrov kot posebne stroške.
Kratek pregled davka na promet nepremičnin
Od leta 2006 lahko zvezne države posamezno določajo davek na promet nepremičnin. Do zdaj je bila v tako imenovanem "običajnem primeru" 7 odstotkov, pri čemer so bile stanovanjske nepremičnine, ki jih uporabljajo lastniki, na splošno oproščene davka na promet nepremičnin. Od spremembe zakona je davek postal pomemben vir dohodka za zvezne države. Nasvet za lovce na kupčije: Tisti, ki živijo v obmejni regiji med dvema zveznima deželama, lahko prihranijo do 3 odstotke - na primer, če namesto v Turingiji kupijo hišo na sosednji Bavarski.
|
država |
Davčna stopnja stara |
Davčna stopnja nova |
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bavarska |
3,5% |
ni sprememb |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburg |
5,0% |
6,5% |
|
Bremen |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklenburg-Zahodnopomorjansko |
3,5% |
5,0% |
|
Spodnja Saška |
4,5% |
5,0% |
|
Severno Porenje-Vestfalija |
5,0% |
6,5% |
|
Porenje-Pfalška |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Saška |
3,5% |
ni sprememb |
|
Saška-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Turingija |
5,0% |
6,5% |
| Stanje: 2018 |
Komu se splača kupiti lastne štiri stene?
Večina ljudi ima koristi od lastništva doma. Še posebej, če želite nepremičnino uporabljati dlje časa, je vaš dom finančno veliko privlačnejši od najemniškega stanovanja. Inštitut za nemško gospodarstvo je to lahko dokazal. Da bi to naredili, so nepremičninski strokovnjaki primerjali stanovanjske stroške najemnikov, torej osnovno najemnino, s finančnimi stroški lastnikov stanovanj. Rezultat očitno govori v prid lastništvu stanovanja: stroški nakupa nepremičnine - vključno z vsemi pomožnimi stroški nakupa in rednim vzdrževanjem - so nižji (v daljšem časovnem obdobju) kot najemnine za primerljivo nepremičnino.
Kako lahko najbolje uporabimo nizke obrestne mere?
Klasični varčevalni račun skoraj ne plačuje obresti. Po drugi strani pa je financiranje lastništva stanovanj mnogim dostopnejše kot kdaj koli prej. Posojilna pogodba gradbene družbe dolgoročno zagotavlja zgodovinsko nizke obresti za posojila. Pogoji za posojilo so določeni od začetka za ves mandat. To imajo koristi tako kupci nepremičnin kot gradbeniki. Vaše stroške financiranja je vedno mogoče izračunati. Namesto da bi vsak mesec naložili denar na račun najemodajalca, se znesek steče v vaše štiri stene. Z Riesterjevo pogodbo o stanovanjskem posojilu in prihrankih imate tudi državne dodatke in davčne ugodnosti. Zaradi tega je skok v svoj dom lažji kot kdaj koli prej.
Ali se nepremičnina izplača tudi kot kapitalska naložba?
Da, če ste pozorni na povečanje vrednosti in dober donos najema. Za kupce nepremičnin je pomembna začetna neto donosnost najemnine. Označuje, kolikšen odstotek investicijskih stroškov boste zaslužili z letno najemnino. Če upoštevate tudi pomožne stroške nakupa za posrednike, notarje in zemljiško knjigo, bi morali prejeti neto donos najemnine, ki presega štiri odstotke. Strokovnjaki LBS in Sparkasse vam bodo pomagali natančno izračunati naložbo.