Zlasti pri nakupu hiše stroški posredovanja predstavljajo nepomemben del pomožnih stroškov, pri oddaji pa se ponavljajo pritožbe glede razporeditve stroškov, ki je bila na novo urejena od leta 2015. V našem intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov pojasni, koliko nepremičninski posredniki dejansko stanejo in od česa je to odvisno.
Vprašanje: Kakšni so stroški nepremičninskega posrednika?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: od regije do regije se razlikuje, delno pa je tudi stvar pogajanj - zato tega ne morete reči vsesplošno .
Najprej je treba v osnovi razlikovati med:
- prodaja stanovanjske nepremičnine
- najem stanovanjske nepremičnine in
- razmere s komercialnimi nepremičninami
prodajo
Nepremičninski posredniki ob prodaji nepremičnine prejmejo sorazmerno plačilo obeh strani
Pri prodaji nepremičnine kupec in prodajalec agentu plačata odstotek prodajne cene . Vendar od tega odstopa tudi možno, da plača samo prodajalec (tako imenovana "notranja provizija") ali plača samo kupec (tako imenovana "zunanja provizija").
Za skupni znesek provizije posrednika obstaja različna zgornja meja glede na zvezno državo, ki temelji na tako imenovani "proviziji lokalnega posrednika".
V večini zveznih držav znaša 7,14% kupnine, v Hamburgu 6,25%, v Hessenju in Mecklenburgu-Zahodni Pomeraniji pa 5,95% kupnine. Posamezna mestna okrožja imajo lahko tudi različne predpise glede lokalne komisije.
Porazdelitev med kupcem in prodajalcem je mogoče oblikovati prosto. Zahtevana zunanja provizija mora biti posredovana v vseh oglasih; kupec se načeloma lahko z posrednikom dogovori tudi o višini provizije.
V večini zveznih držav je največja meja za distribucijo med kupcem in prodajalcem polovica celotne provizije za oba. Kupec lahko samo v Berlinu, Brandenburgu, Hamburgu in Hesseju naloži celotno kupnino.
Najem
Pri najemu stanovanjske nepremičnine tako imenovano načelo naročanja velja od 1. junija 2015 . To pomeni, da ga je naročil tisti, ki mora plačati posredniku, ki ga je "naročil", to je naročil.
Če najemodajalec za posredovanje stanovanja najame zastopnika, mora sam plačati provizijo zastopnika (največ dve neto najemnini plus DDV).
Prenos teh stroškov na najemnika je nedopusten in kazniv. Kršitve zoper to se kaznujejo z globo do 25.000 EUR. Vedno pa obstajajo posamezni primeri nedopustne porazdelitve stroškov, na primer s prekomernimi kompenzacijskimi plačili pri prevzemu stanovanja, prisiljevanjem pozneje podpisati pogodbo o posredovanju ali z dogovorom v ozadju in uporabo različnih posrednikov. Črne ovce so iznajdljive.
Kot najemnik morate posredniku plačati provizijo le, če posrednika dejansko naročite sami in pisno poiščete stanovanje. Obstajati mora posredovanje, ki ga je mogoče izslediti do posrednika - posrednik morda nima stanovanja v portfelju. Šele takrat lahko najemodajalec zahteva plačilo provizije posrednika.
Stanje na področju komercialnih nepremičnin
Pri najemu poslovne nepremičnine načelo naročanja ne velja. Tu najemniki plačujejo tudi posredniške provizije, kot je bilo pred letom 2015.
Vzorec stroškov
Za 350.000 EUR kupimo hišo v Turingiji. Provizija (najvišja stopnja) se enakomerno porazdeli med kupca in prodajalca.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Skupna provizija (7,14%) | 24.990 EUR |
| Delež prodajalcev (3,57%) | 12.495 EUR |
| Delež kupcev (3,57%) | 12.495 EUR |
Tu prikazani stroški se nanašajo na določeno zvezno državo zunaj mestnih četrti. Posredniške provizije v drugih zveznih državah in po pogajanjih s posrednikom so lahko tudi drugačne.
Vprašanje: Kaj določa stroške nepremičninskega posrednika?
Običajno posrednik prejme odstotek vrednosti nepremičnine za posredovanje
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je odvisno:
- ali je na prodaj ali v najemu
- ali gre za stanovanjsko nepremičnino ali poslovni prostor
- kateri znesek provizije se dogovori s posrednikom
- o kateri proviziji (v primeru prodaje) se pogaja kupec in prodajalec
Prostor za pogajanja s posrednikom v posameznih primerih morda ni posebej velik, vsekakor pa ga poskusite kar najbolje izkoristiti. Zlasti pri najemodajalcih je prav tako priporočljivo, da se dogovorijo za storitve, vključene v celoten paket, in morda nižjo provizijo.
Vprašanje: Ali se lahko stroški posredovanja odštejejo od davka?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Načeloma je to mogoče tako za najemnike kot tudi za najemodajalce.
To je pri najemodajalcu razmeroma enostavno: plačane (in dokumentirane) stroške posredovanja lahko enostavno odšteje od dohodka od najema, če jih mora prijaviti v davku.
Z najemnikom je malo težje. Če obstajajo provizije za posredovanje, jih je mogoče zahtevati med premikanjem stroškov. V večini primerov bo to verjetno preseglo običajno pavšalno stopnjo gibanja (811 EUR za samske ali 1622 EUR za pare, ločene in samohranilce ter 357 EUR za vsakega otroka, ki se preseli). V tem primeru pa lahko ustrezne posamezne stroške selitve uveljavljate z ustreznimi prejemki. Najbolje je, da vprašate lastnega davčnega svetovalca ali poiščete nasvet pri davčni pomoči za plače, saj v zvezi s selitvami obstajajo še druge možnosti odbitka davka.
