Kdor potrebuje posojilo za nakup nepremičnine, zdaj dobi ugodnejše pogoje kot kdaj koli prej. Načrti stanovanjskih posojil in varčevanja so torej smiselni tudi v času nizkih obrestnih mer. Najboljše pri tem: Bausparers lahko celo dolgoročno ohranijo to prednost.
Vprašanje, ali so načrti stanovanjskih posojil in varčevanja smiselni, kadar so obrestne mere nizke, vedno vznemirja. Kljub temu so prihranki gradbene družbe v Nemčiji zelo priljubljeni. Po navedbah Finanztipa je trenutno približno 27 milijonov pogodb (od leta 2019) - to je približno tri četrtine nemških gospodinjstev. V nadaljevanju bomo odgovorili, ali so prihranki gradbene družbe primerni tudi za vas in kaj morate upoštevati.
Kaj je pogodba o stanovanjskem posojilu in hranilnici?
Z hišno posojilo in varčevalno pogodbo lahko financirate nakup, gradnjo ali posodobitev hiše. V ta namen varčevalci gradbene družbe redno plačujejo v gradbeno družbo in tako obdelujejo svoje vloge in dvige. Obresti so dolgotrajno zajamčene.
Kako deluje pogodba o stanovanjskem posojilu in hranilnici?
Najprej morate določiti znesek prihranka stanovanjskega posojila, ki ustreza znesku, ki ga želite vložiti v svojo nepremičnino. Običajno pa stanovanjska posojila in varčevalne pogodbe predstavljajo le del celotnega financiranja. Praviloma morate najprej prihraniti približno 30 do 50 odstotkov vsote. Posojilo lahko izkoristite po približno desetih letih.
Ni pa nujno, da se odločite za posojilo. Prihranjeni kredit vam lahko tudi izplačajo - pogodba se s tem zaključi. Druga možnost je, da preprosto nadaljujete z varčevanjem, potem imate manjšo pravico do posojila, a hkrati kredit še naprej prinaša obresti. Deset let po tem, ko je bila pogodba "pripravljena za dodelitev", pa jo gradbeno društvo lahko odpove.
Koliko stane stanovanjska posojila in varčevalna pogodba?
Za posojilno pogodbo stavbne družbe morate praviloma plačati tako stroške prevzema kot tudi pristojbine za upravljanje računa. Stroški pridobitve znašajo približno 1,0 do 1,6 odstotka vsote stanovanjskega posojila in prihrankov. Za račun morate izračunati približno 24 evrov na leto.
Katere možnosti ponuja stanovanjska posojila in varčevalna pogodba?
Če vsekakor želite nepremičnino kupiti pozneje in si zato želite zagotoviti nizke obrestne mere, morate skleniti običajno posojilno pogodbo za gradbeno družbo.
Druga možnost je takojšnje prihranke stanovanjskih posojil. Ta vrsta varčevalnega načrta gradnje družbe je smiselna, če želite dolgoročno imeti fiksne obrestne mere. Pogosto je možno takojšnje financiranje stanovanjskih posojil in hranilnic, če pogodba o stanovanjskih posojilih in hranilnicah še ni pripravljena za dodelitev ali pa je vsota stanovanjskega posojila in prihranka premajhna za financiranje nepremičnine. Koncept je običajno sestavljen iz stanovanjskega posojila in varčevalne pogodbe ter posojila za zgradbo: Stanovanjsko posojilo je tako imenovano posojilo, kar pomeni, da plačujete obresti sproti, a odplačilo zapade v plačilo šele na koncu - a nato naenkrat.
Zadnja možnost je varčevalna pogodba. Številne pogodbe vsebujejo obrestni bonus, če se odločite, da posojila ne boste odplačevali. Vendar so stroški bistveno višji od drugih možnosti.
Bausparen varuje zgodovinsko nizke obrestne mere
Prihranki stavb se lahko izkažejo za posebno koristne, zlasti v okolju z nizkimi obrestnimi merami. To poudarjajo tudi zagovorniki potrošnikov, kot je Stiftung Warentest. S pogodbo o stanovanjskem posojilu in hranilnici lahko finančniki nepremičnin zagotovijo trenutno obrestno mero do zadnjega obroka - tudi če ta ne zapade v plačilo 20 ali 25 let.
Dolgoročno varovanje pred obrestnimi merami je celo eksistencialnega pomena za gospodinjstva, ki ob močnem dvigu obrestnih mer ne bi mogla več financirati financiranja. Po letih upada je skoraj pozabljeno, da se lahko obrestne mere razvijajo tudi v drugo smer. Toda konec leta 2016 smo dobili impresivno predstavitev. V kratkem času se je referenčna obrestna mera za medbančne transakcije v euroobmočju z desetletnim obveznim obdobjem zvišala z 0,25 na 0,76 odstotka (1. decembra 2016). Ta tako imenovana Euro-Mid-Swap, pomemben tržni kazalnik, se je v kratkem času potrojila z najnižje ravni. Takšne spremembe na trgih obrestnih mer z nekaj zamude vplivajo na pogoje za stanovanjska posojila.Gradbeniki in kupci nepremičnin bi morali biti pripravljeni na višje stroške financiranja. Zdaj je še posebej pomembno varovanje pred dolgoročnimi obrestnimi merami, o čemer poroča tudi LBS v svojem trenutnem videoposnetku.
Ali dvig obrestnih mer vpliva na gradnjo prihrankov družbe?
Obresti za gradbena posojila so običajno določene za pet, deset ali petnajst let. Po poteku obdobja s fiksno obrestno mero se je treba o pogojih za preostalo posojilo ponovno pogajati pri banki. Če se bo raven obrestnih mer na kapitalskem trgu spet zvišala, bi lahko bilo domače neprijetno presenečenje. Naš primer izračuna kaže, da lahko dvig obrestnih mer za samo dve odstotni točki povzroči deset tisoč evrov razlike. Če je financiranje nepremičnin smiselno kombinirano s posojilno pogodbo gradbene družbe, lahko trenutno stopnjo obrestne mere določimo do zadnjega obroka. Na ta način se gradbeniki in kupci nepremičnin varujejo pred prihodnjim zvišanjem obrestnih mer.
Vpliv naraščajočih obrestnih mer na dajatve je ogromen.
Pameten in razumen prihranek doma
Zato je vredno izkoristiti priložnost zdaj ob trenutnih nizkih obrestnih merah. Lastnik stavbe ali kupec stanovanja, ki ga skrbi varnost, pa prihodnjega mesečnega bremena ne prepušča naključnemu razvoju na kapitalskem trgu. Z razumnimi prihranki na domu poskrbi za čas po fiksni obrestni meri. Ker je s takrat dodeljenimi varčevalnimi skladi gradbene družbe v idealnem primeru mogoče poplačati preostali dolg. Velika prednost gradnje prihrankov v družbi: Nizke obrestne mere za posojilo so zagotovljene ves čas - tudi če zadnji obrok zapade v 25 ali celo 30 letih.
Dotacija za lastništvo doma
Kdor gradi svoj dom ali kupi svoj dom, ni samo osnovna potreba. Navsezadnje morajo vsi živeti. Nekaj dela tudi za pokojninsko zavarovanje - po zaslugi Wohn-Riesterja država dobiva denar. To se še posebej splača v času nizkih obrestnih mer, saj politika nične obrestne mere Evropske centralne banke otežuje varčevalce, da dobijo obresti za naložbe z majhnim tveganjem. V tem okolju imajo poseben vpliv državne subvencije. Zahvaljujoč dodatkom dobijo tisti, ki izkoristijo subvencijo Riester, občutno doplačilo za prihranek tudi, ko je obrestna mera nizka. Poleg tega so lahko davčne ugodnosti.
Fiksne obresti do zadnjega obroka
Ko gre za odplačilo doma, Wohn-Riester pomaga hitreje izginiti iz dolga. Tako lahko poskrbite za starost, ne da bi morali na kapitalskem trgu ustvarjati donose. Ker je pri Wohn-Riesterju donos najemnina, prihranjena v starosti. In najemnine - v nasprotju z obrestnimi merami - v zadnjih letih nenehno naraščajo. Hkrati imajo varčevalci družbe Riester korist, ker si zagotavljajo dolgoročno nizke obrestne mere za posojila. Ker Riester Bausparen omogoča financiranje nepremičnin s fiksnimi obrestmi do zadnjega obroka. Torej je Wohn-Riester prava izbira, zlasti kadar so obrestne mere nizke.
Kaj politika ničelnih obrestnih mer pomeni za gradnjo družbenih prihrankov
Nizke obrestne mere imajo daljnosežne posledice za kopičenje premoženja, starostno zavarovanje in financiranje nepremičnin. V tem okolju se pojavlja veliko vprašanj, zlasti za gradnjo varčevalcev družbe, na katere bi radi odgovorili spodaj:
- Kaj okolje z nizkimi obrestmi pomeni za sistem stanovanjskih posojil in hranilnic?
- Se lahko zanesete na varovanje obrestnih mer tudi takrat, ko se obrestne mere dvignejo?
- Povišanja tečaja v prihodnjih letih ni predvidljiv. Ali ni varovanje obrestnih mer odveč?
- Ali je prihranek stanovanja še vedno smiseln in predvsem, ali je varen?
Kaj okolje z nizkimi obrestmi pomeni za sistem stanovanjskih posojil in hranilnic?
Bausparen temelji na ideji, da najprej varčujete in ste si v nekem trenutku nabrali dovolj kapitala za financiranje lastnega doma. Položen denar kolektiva gradbene družbe lahko nato do konca uporabimo za poceni posojilo gradbene družbe s fiksnimi obrestmi - to se šteje za posebej varno in bi moralo preprečiti, da bi trg nepremičnin pretresli "mehurčki cen nepremičnin". Toda politika Evropske centralne banke z ničelnimi obrestnimi merami obremenjuje varčevalca gradbene družbe. Ker vsi prihranki, ki niso odobreni kot posojila, mora gradbena družba vlagati v vrednostne papirje z majhnim tveganjem, ki pa komaj prinesejo donos.
Gradbene družbe morajo ukrepati v tej situaciji in poskušati najti ravnovesje med varčevalci gradbene družbe in tistimi, ki želijo posojilo. To pomeni, da se strankam s starejšimi pogodbami pogosto ponudijo druge možnosti. Obstaja pa tudi možnost odpovedi zelo starih pogodb gradbene družbe, za katere je bil cilj posojila že preklican. Ker stanovanjska posojila in varčevalna pogodba ne bi smeli biti neomejena kapitalska naložba, temveč bi se morali uporabljati za financiranje nepremičnin.
Ker vam prihranki gradbene družbe dolgoročno zagotavljajo trenutno nizko obrestno mero, je trenutno zelo dragoceno skleniti pogodbo. Poleg tega imajo varčevalci v gradbeni družbi priložnost, da izkoristijo druge subvencije, kot so dodatek za gradnjo stanovanj, ugodnosti za gradnjo kapitala z dodatki za prihranek zaposlenih in stanovanjske sheme Riester.
Se lahko zanesete na varovanje obrestnih mer tudi takrat, ko se obrestne mere dvignejo?
Varčevalni sistem gradbene družbe bi moral dolgoročno omogočati poceni posojila. Kolektiv sestavljajo depoziti, obresti in odplačila, nadzoruje in ureja pa ga gradbena družba, tako da so za posojila vedno na voljo zadostna sredstva.
Povišanja tečaja v prihodnjih letih ni predvidljiv. Ali ni varovanje obrestnih mer odveč?
Nihče ne more napovedati, kako se bo spremenila raven obrestnih mer v prihodnjih letih, zato je bolj smiselno, da zdaj zagotovimo nizko obrestno mero.
Ali je prihranek stanovanja še vedno smiseln in predvsem, ali je varen?
Šteje se, da je sistem Bauspar še posebej varen, saj prihranke vlaga gradbena družba z nizkim tveganjem - kot določa zakon o gradbeni družbi. Poleg tega so morali varčevalci v gradbeni družbi prihraniti dovolj lastniškega kapitala, preden so lahko izkoristili posojilo. Skupaj s preverjanjem kreditne sposobnosti pri odobravanju posojil to zagotavlja celovito zaščito pred tveganji.
