Leta 2018 je Zvezno upravno sodišče občinam v bistvu podelilo pravico, da lastnikom sosednjih zemljišč naložijo stroške obnove cest; zakonsko določene zgornje meje ni. Strokovnjaki za preverjanje stroškov vam povedo, kakšne stroške na meter morate pričakovati kot lastnik nepremičnine.
Vprašanje: Kakšni so stroški na meter prenove ceste za lastnika nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: ne morete trditi, da stroški vedno temeljijo na obsegu potrebnih obnovitvenih del in številu vključenih nepremičnin.
Plačati morate ne samo za obnovitvena dela, ampak tudi za vsa dela, ki izboljšujejo kakovost ceste :
- tlakovanje in tlakovanje neasfaltiranih cest (delov)
- ustvarjanje pešpoti in kolesarskih poti
- vzpostavitev parkirišč
- obnova kanalizacije na ulici
- ozelenitev (sajenje dreves, grmovja)
- izboljšanje osvetlitve ulice
Prebivalci morajo kriti stroške ukrepov za izboljšanje ulice
Pravna podlaga za sodelovanje lastnikov nepremičnin je tako imenovani zakon o občinski davki (KAG) . Vsaka zvezna država ima svoj lokalni davčni zakon, vsaka občina ga lahko razširi posebej z dodatnimi predpisi. Lokalna davčna zakonodaja - in tudi zvezno upravno sodišče - lastnike nepremičnin vidi kot upravičence do prednosti kakovostne ceste - in jih zato zavezuje, da prevzamejo stroške.
Čistih vzdrževalnih ukrepov pa se ne sme prenesti na sosednje posesti - te stroške mora nositi občina sama. Delitev stroškov velja le, če se izboljša kakovost ceste.
Od tega je treba ločiti tudi razvojne stroške nepremičnine. Če je treba cesto zgraditi ali obnoviti, da boste lahko dostopali do novo kupljene nepremičnine, vedno krijete 90% stroškov gradnje ali 75% razvojnih stroškov (razen če se občina prostovoljno odloči za zmanjšanje vašega deleža).
Vprašanje: Kako se delijo stroški? Po metrih ulice?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Ne. Poskus razdelitve stroškov na meter ulice, ki poteka pred nepremičnino, nima smisla.
Najprej morate ločiti, za katero vrsto ceste gre:
- stanovanjska ulica (v glavnem jo uporabljajo prebivalci nepremičnin)
- glavna dostopna cesta (prebivalci, pa tudi promet znotraj mesta)
- glavna cesta (večinoma skozi promet)
Delež stroškov se razlikuje glede na vrsto ceste:
| Vrsta ceste | Delež Skupnosti v stroških | Delež stroškov lastnikov nepremičnin sosednjih nepremičnin (vključno z zadnjimi stavbami) |
|---|---|---|
| Stanovanjska ulica | vsaj 25% | največ 75% |
| Glavna dostopna cesta | vsaj 50% | največ 50% |
| Glavna prometnica | vsaj 75% | največ 25% |
Nato se stroški razdelijo med lastnike nepremičnin glede na:
- Velikost lota (sorazmerno)
- Površina nadaljnjih nadstropij
Oboje skupaj povzroči tako imenovano "uporabno površino", ki se uporablja za pravično razporeditev stroškov med posameznimi lastniki nepremičnin.
Primer stroškov iz prakse
Stroške izboljšanja ulične razsvetljave lahko prenesemo tudi na prebivalce
V stanovanjski ulici obnavljajo cestno površino, postavljajo se pasovi za parkiranje in boljša ulična razsvetljava. Skupni stroški za to znašajo 250.000 evrov.
Skupna uporabna površina vseh lastnikov nepremičnin je 32.000 m².
V naši vzorčni občini je uporabna površina opredeljena kot polovica površine nepremičnine plus tlorisna površina. Imamo vrstno hišo s 400 m² zemljišča in tlorisno površino 130 m². Tako dobimo 330 m² uporabne površine.
Stroški za nas:
| določena vrednost | znesek |
|---|---|
| Skupni stroški: | 250.000 EUR |
| Delež lastnika nepremičnine v skupnih stroških za stanovanjske ulice (75%) | 187.500 EUR |
| razdeli na 32.000 m² uporabne površine | 5,86 EUR na m² uporabne površine |
| na 330 m² uporabne površine naše vrstne hiše z njo | 1.933,80 EUR udeležba v stroških |
Ta primer stroškov se nanaša na osnove za izračun v skladu s KAG posamezne zvezne države in ključem dodelitve določene občine. Delitev je sicer lahko drugačna, vendar je osnovna metoda izračuna vedno enaka.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški lastnika nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tukaj nastopi nekaj različnih dejavnikov:
- za kakšno ulico gre
- kolikšen delež stroškov prostovoljno nosi občina
- kakšne stroške povzroča obnova ceste
- koliko lastnikov nepremičnin in s kakšno skupno velikostjo nepremičnin
- kako velika je uporabna površina lastne nepremičnine, odvisno od izračunskega ključa
Vse te dejavnike je zato treba upoštevati v vsakem posameznem primeru. Prispevek stroškov za vašo hišo je mogoče izračunati le, če poznate vse potrebne podatke. Vendar izračun na podlagi števila metrov ceste ni niti mogoč niti koristen.
Vprašanje: Kako visoki so običajno stroški?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Seveda je to vedno odvisno od stroškov obnove in učinkovitosti, s katero se občina loti dela.
Po navedbah Združenja nemških uporabnikov zemljišč je v praksi delitev stroškov običajno med 3 in 50 EUR na m² . V nekaterih primerih so lahko do 10-krat višje kot v našem primeru stroškov.