Pravice do poti, služnosti in gradbene obremenitve so zapletena tema. Gre tudi za stroške na številnih različnih področjih, od? Registracija do letnih plačil. V našem intervjuju strokovnjak za preverjanje stroškov pojasni, kakšni stroški lahko nastanejo v zvezi s pravicami do poti.
Vprašanje: Kakšni so stroški prednosti?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: tega ne morete reči vsesplošno . Prvič, stroški vplivajo na zelo različna področja - vse do vrednosti nepremičnine - in drugič, vrednost prednosti ali služnosti ima tudi vlogo pri nastalih stroških. Ocena vrednosti prednostne poti je zapletena zadeva, toda ko gre za izračun posledične izgube vrednosti nepremičnine, postane še bolj zapletena.
Najprej je treba razlikovati med:
- ali je prednost
- ali gre za služnost oz
- ali gre za gradbeno obremenitev
Ozadje je vedno enako: lastnik nepremičnine mora dati na razpolago del svojega premoženja, tako da lahko nekdo drug celo pride do njegove lastnine.
Vprašanje: V katerih primerih je pravica do poti sploh dogovorjena?
Prednost se dogovori predvsem pri delitvi nepremičnine
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To se pogosto zgodi pri razdelitvi zemljišč: del nepremičnine takrat običajno nima več nobene povezave z javnim prostorom ali javno dostopno cesto, razen prek drugega dela nepremičnine. V tem primeru se ustvari nekaj, kar se pravno imenuje "lastnost, ki izvira iz cevi".
Vprašanje: Ali gre vedno za samodejno veljaven vpis v zemljiški knjigi?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V praksi obstaja več možnosti za dogovor in pravno določitev prednosti:
- pogodbeni sporazum
- imenovanje tako imenovane služnosti oz
- registracijo gradbenega tovora (če gre za prednost javne uporabe).
Pogodbene pogodbe se sklenejo kot zasebna prednost pred pogodbo med dvema osebama. V tem primeru ni vpisa v zemljiško knjigo, zato ni notarskih pristojbin.
Težava pri pogodbenem sporazumu je, da če ena od nepremičnin zamenja lastnika, pogodba samodejno postane neveljavna. Ker je bil sklenjen le med dvema določenima osebama, velja le kot dogovor med tema dvema osebama, vendar ne samodejno za vsakega naslednika lastnika.
Nadaljnja težava sporazuma po obligacijskem pravu je, da v primeru sporazuma, sklenjenega v medsebojnem soglasju, lastnik nepremičnine, ki podeli prednost, nima samodejne pravice do odškodnine . Za uporabnika prednostne poti ni stroškov .
Imenovanje služnosti , na drugi strani pa se je javni v zemljiški knjigi in stalno uporablja za vse naslednice lastnik obeh nepremičnin. Služnost je tako imenovana "stvarna pravica" in zato - za razliko od pogodbe - ni osebna.
Za oblikovanje služnosti skrbi notar, vpis v zemljiško knjigo poteka s tako imenovano "služijočo lastnino" - torej z nepremičnino, ki podeljuje prednost. Nepremičnina, ki je upravičena do prednosti poti, se imenuje zaostala lastnina (lastnina Pfeifenstiel). Za to nepremičnino v zemljiški knjigi ni vpisa, prednost poti pa vpliva tudi na vrednost nepremičnine za to nepremičnino.
Če javna pot vodi nad zasebno lastnino, tam ne nastane služnost, ampak se vnese gradbena obremenitev . Gradbene obremenitve niso v zemljiški knjigi, temveč v indeksu gradbene obremenitve.
Vprašanje: Ali obstajajo še kakšne pravice, povezane s prednostjo poti?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Poleg dejanske prednosti poti je treba upoštevati tudi druge sorodne pravice. Te sorodne pravice lahko kasneje povzročijo tudi stroške.
To so naslednje možne pravice:
Prednost je pogosto povezana z drugimi pravicami
- desna črta (pravica do postavitve črt na delu, na katerem obstaja prednost)
- stavbna pravica (ni nujno povezana, vendar možna)
- prednost
- vožnja desno
V primeru stavbnih pravic je dogovorjeno, da se lahko stavba postavi tudi na prevladujoči nepremičnini (tisti, ki uživa prednost), ki štrli na služijočo nepremičnino. Vendar ni vedno tako, vendar se je treba o njih pogajati ločeno.
Z nujno prednostjo mora obstajati takšen položaj, da je do nepremičnine, ki stoji za seboj, mogoče priti le prek servisne nepremičnine. V tem primeru je lastnik parcele zadaj samodejno upravičen do prednosti. Lastnik strežnega imetja mu tega ne sme odreči.
V zameno je lastnik strežečega premoženja upravičen do tako imenovane nujne pokojnine - nadomestila za uporabo za dodelitev določene prednosti. Lastnik nepremičnine za nepremičnino krije stroške nujne pokojnine . Ti stroški se plačujejo letno. Izmerijo se v skladu z omejitvami, ki jih določa prednost poti na strežnem premoženju.
Nujna prednostna pot v zemljiško knjigo ni vpisana - torej ni notarskih in zemljiškoknjižnih stroškov.
Poleg nujne prednosti poti lahko iz istega razloga nastane tudi pravica do vožnje (pravica ne le do peš prestopa strežnega premoženja, temveč tudi do vožnje z vozili). V tem primeru velja za vozniške pravice enako kot za prednost v sili. V vseh drugih primerih se obravnava kot običajna prednost.
Primer stroškov iz prakse
Stroški se določijo s prednostjo po razdelitvi zemljišča. Prvotna parcela velikosti 1.000 m² je razdeljena na dva enaka dela po 500 m². Tržna vrednost nepremičnine je 300 EUR na m².
Trak s skupno površino 60 m² je določen na robu strežne nepremičnine kot način dostopa do nepremičnine zadaj.
| Faktor stroškov | stroškov | Poravnajte stroške |
|---|---|---|
| letna denarna pokojnina | 500 EUR | Zadnja ploskev |
| Letna uporabnina (ta vključuje tudi stroške vzdrževanja) | 250 EUR | Zadnja ploskev |
| Amortizacija | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (denarna vrednost denarne pokojnine) | premoženje, ki služi |
| Amortizacija | 16.665 EUR + 8.333 EUR od letnih plačil (denarna vrednost denarne najemnine ali uporabnine) | Zadnja ploskev |
To je posamezen primer stroškov za določen primer. V drugih primerih so lahko nastali stroški in izgube vrednosti zelo različni. V tem primeru odbitki in plačila temeljijo izključno na individualno izvedeni oceni.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški prednosti?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Upoštevajte nekaj stvari:
- ali je prednost
- ali je služnost vpisana
- kakšni notarski stroški nastanejo zaradi vpisa služnosti
- ali je registrirana gradbena obremenitev
- katere druge pravice so povezane s prednostjo (npr. proga desno, vožnja desno)
- ali je med dvema lastnikoma nepremičnin sklenjen le sporazum po obligacijskem pravu
- katero omejitev je treba upoštevati pri strežnem premoženju
- tržna vrednost obeh nepremičnin (služijoča in vladajoča lastnina)
- kako veliko je območje, na kateri prednosti so podeljene in, če je primerno, vozniške in druge pravice
- kako velik je napor za vzdrževanje na območju, za katero je podeljena prednost
Nastale stroške je mogoče izračunati samo v posebnih posameznih primerih z uporabo več faktorjev ocenjevanja. Splošno uporabnih splošnih informacij ali tabel ni.
Vprašanje: Kakšne so notarske pristojbine za vpis služnosti?
Notarske pristojbine se razlikujejo glede na vrednost prednosti
Strokovnjak za preverjanje stroškov: V posameznih primerih je lahko nekoliko drugačen, odvisno od truda notarja in vrednosti registrirane prednosti.
Tabela za notarje velja za izračun notarske takse, kot velja za vsa notarska dela (npr. Prenos lastništva). Ustrezne stopnje pristojbin lahko dobite iz tabel v razporedu pristojbin.
S prednostjo poti v vrednosti 5000 EUR bi to pri notarju povzročilo približno 30 EUR - 40 EUR. Poleg tega so morda potrebni še dodatni stroški notarja (pregled zemljiške knjige, telefonski stroški itd.), Ki jih je še treba upoštevati.
Vprašanje: Ali ima amortizacija zaradi prednostne poti vlogo pri nabavni ceni nepremičnine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Da, v vsakem primeru. Zemljišča, za katera velja prednost, so vredna manj - in se zato tudi prodajajo po nižji ceni.
Izračun posamezne izgube vrednosti pa ni vedno enostaven in bi ga moral opraviti izkušen strokovnjak, zlasti kadar gre za nakup ali prodajo nepremičnine.
Vprašanje: Ali to pomeni, da je mogoče servisiranje nepremičnin dobiti poceni?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: To je preveč enostavno misliti.
Nakupna cena strežeče nepremičnine je seveda nižja zaradi obstoječe prednosti poti - vendar območja nepremičnine zaradi prednosti poti ni mogoče v celoti uporabiti. Resničnega dobička torej dejansko ni, znižanje cene pomeni tudi ustrezno "manjšo" lastnino.
Če se nepremičnina financira, ima lahko prednostna pravica celo negativen vpliv: banke pogosto navadno uporabljajo odbitek z večjo varnostjo kot običajno, saj je nepremičnino z obstoječo prednostno pot kasneje težje prodati. Višji varnostni popust lahko poslabša tudi pogoje financiranja in s tem poveča zanimanje za financiranje nepremičnin.
Vprašanje: Ali obstajajo tudi slabosti zaradi prednosti poti do prevladujočih nepremičnin?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Dokler je prednostna pot pravno zavarovana z vpisano služnostjo, ni večjih pomanjkljivosti.
Problematično pa postane, kadar v zemljiški knjigi ni zabeležena prednostna pravica, temveč le dogovor po obligacijskem pravu. V tem primeru, ker ni pravne varnosti, lahko pride do težav s financiranjem nepremičnine. Tudi možnosti za prodajo takšne nepremičnine so pogosto bistveno slabše kot pri vpisani služnosti.
