Vsakič, ko kupujete nepremičnino, morate upoštevati stroge zakonsko predpisane formalnosti, da sta tako kupec kot prodajalec pravno zaščitena. Sem spada tudi obvezen vpis novega lastnika v zemljiško knjigo, prenos lastništva. Strokovnjak za preverjanje stroškov v intervjuju podrobno pojasni, kateri stroški in pristojbine nastanejo zaradi te formalnosti.
Vprašanje: Koliko stane prenos lastništva v zemljiški knjigi?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Višina stroškov, nastalih z zakonsko potrebnim prenosom lastništva, se lahko v posameznih primerih razlikuje.
Višina stroškov vedno temelji na kupni ceni nepremičnine in je v večini primerov med 1% in 2% kupnine . V povprečju lahko kot stroške registracije predpostavite približno 1,5% kupnine, od tega približno dve tretjini za notarja, preostala tretjina dejanskih zemljiškoknjižnih stroškov.
Poleg stroškov prenosa zemljiške knjige so lahko še dodatni stroški
Poleg same registracije prenosa lastništva s prodajalca na kupca lahko nastanejo tudi drugi stroški in pristojbine, na primer, če je treba izbrisati prodajalčevo zemljiško pristojbino, vpisati zemljiško dajatev kupca, registrirati pravice do poti, če obstaja pravica do prebivanja ali če vpiše se rok zapadlosti kupnine.
Izračun stroškov notarja in zemljiške knjige je zapleten in temelji na zakonsko predpisanih tabelah. Tabela za notarje in določbe, ki jih vsebuje, veljajo za notarja .
Ločiti je treba med posameznimi pristojbinami:
- overitev prodajne pogodbe pri notarju
- vpis obvestila o prenosu v zemljiško knjigo
- vpis lastnika (po plačilu kupnine)
- izbris obvestila o prevozu (po plačilu kupnine)
- registracijo zemljiške dajatve
- plačilo storitve za nakupno pogodbo pri notarju
- pristojbino za vzdrževanje zemljiške pristojbine pri notarju
- notarske pristojbine za izvršilne dejavnosti
- pristojbine, če plačilo kupnine obdela notar (notarski skrbniški račun)
- vse dodatne pristojbine za registracijo (pravice do prebivanja in pravice do poti, plačilo zemljišča s strani prodajalca itd.)
Primer stroškov iz prakse
Kupili smo hišo in zdaj želimo, da se izvede prenos lastnine. Prodajna cena je bila 177.000 EUR. Pri naši banki bomo naročili zemeljsko dajatev v višini 150.000 EUR.
| Objavi | cena |
|---|---|
| Notarsko overitev prodajne pogodbe (notarska provizija) | 816 EUR |
| Vpis obvestila o prevozu (zemljiškoknjižna taksa) | 204 EUR |
| Zemljiška dajatev z izvršilno klavzulo (notarska taksa) | 354 EUR |
| Registracija zemljiške dajatve (zemljiškoknjižna taksa) | 354 EUR |
| Obdelava kupnine preko notarskega skrbniškega računa (notarska provizija) | 408 EUR |
| Prijava kot novi lastnik (zemljiškoknjižna taksa) | 408 EUR |
| Izbris obvestila o prevozu (zemljiškoknjižna taksa) | 25 EUR |
| Nadzorna pristojbina za nakupno pogodbo (notarska provizija) | 204 EUR |
| Nadzornina za zemljiško dajatev (notar) | 177 EUR |
| Izvršilne dejavnosti | 204 EUR |
| Skupni stroški | 3.154 EUR |
| plus DDV za notarske honorarje | 410,97 EUR |
| SKUPNI STROŠKI VKLJ. DDV | 3.564,97 EUR |
| od tega: skupni zemljiškoknjižni stroški | 991 EUR |
| od tega: skupne notarske pristojbine z DDV | 2.573,97 EUR |
To je le en primer stroškov za določen posamezen primer. Stroški se v drugih primerih lahko razlikujejo.
Vprašanje: Od katerih dejavnikov so odvisni stroški?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: Tu je treba upoštevati naslednje:
Stroški so v glavnem odvisni od nabavne cene nepremičnine
- kako visoka je nakupna cena
- ali bo kupnina predana notarju (notarski skrbniški račun)
- ali je določena zemljiška pristojbina
- ali se ob naročilu zemljiške pristojbine opusti izvršilna klavzula (ZVK) (potem se stroški zmanjšajo za polovico)
- ali bo zemljiška dajatev izbrisana
- ali plačilo kupnine in vrstni red zemljiške pristojbine potekata isti dan kot overitev kupoprodajne pogodbe
- ali je treba v zemljiško knjigo vpisati nadaljnje vpise (pravice prebivanja, pravice poti itd.)
- ali je treba upoštevati nadaljnje zahteve (npr. pridobiti negativno potrdilo mesta)
- koliko imenovanj pri notarju je potrebno (več sestankov tudi poveča stroške)
Pri nakupu nepremičnine nastopijo enaki dejavniki kot pri nakupu hiše (tj. Nepremičnine, vključno z zgradbami). Samo hiše (brez lastnine, ki ji pripada) ni mogoče prodati v Nemčiji.
Vprašanje: Kako se izračunajo pristojbine?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: za izračun se uporabljajo tabele provizij .
Vsaka dejavnost se zaračuna z določenim številom tarif - notar, na primer, stane dve stopnji pristojbine.
Stopnje provizij vedno temeljijo na nakupni ceni nepremičnine in se gradijo: do 300.000 EUR v korakih po 50.000 EUR, nad tem pa v korakih po 100.000 EUR do 600.000 EUR. Vse nabavne cene nad tem so razdeljene v skupino provizij do 800.000 EUR ali v skupino provizij do 1.000.000 EUR.
Stroški se lahko še vedno razlikujejo tudi za hiše v isti skupini pristojbin, saj morata notar in zemljiška knjiga od primera do primera opravljati različne delovne naloge.
Vprašanje: Koliko stane izbris registrirane zemljiške dajatve od prodajalca?
Strokovnjak za preverjanje stroškov: predpisani postopek, od pridobivanja dovoljenja za izbris od upnika (banke) do overitve dovoljenja za izbris od notarja do preverjanja, odobritve in izbrisa s strani zemljiške knjige, je zapleten.
V tem primeru morata notar in zemljiška knjiga opraviti več korakov. Nastale pristojbine so ustrezno visoke. Za preklic zemljiške dajatve v višini 200.000 EUR morate izračunati stroške približno 400 EUR. Polovica teh stroškov je razdeljena med notarske pristojbine in polovica kot zemljiškoknjižne takse.